法眼看经济:解读农村房屋拆迁中的法律问题
2011年04月14日 15:38 来源：中国经济网
栏目名称：法眼看经济
主 题：解读农村房屋拆迁中的法律问题 嘉宾律师：王优银律师 本期介绍：
随着社会的发展，工业化和城市化进程不断加快，农村集体土地被征用呈逐年上升趋势，房屋拆迁补偿问题越来越被社会所关注，房屋拆除后能获得哪些补偿成为人们急需了解的法律热点。近日来，法邦网接到了很多网友有关农村宅基地房屋拆迁补偿的法律咨询。
为此，本期《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京圣运律师事务所的王优银律师。 访谈内容：
【法眼看经济】王优银律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
【王优银律师】大家好，我是北京圣运律师事务所拆迁首席律师王优银。 【法眼看经济】访谈开始前，我们先来了解一下什么是农村宅基地？宅基地房屋所有权该如何确定？请王律师为大家做个简要的介绍。
【王优银律师】农村宅基地一般是指仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地的所有权归农村集体经济组织，属集体所有，农民只拥有使用权。
【法眼看经济】近几年，农村宅基地房屋拆迁引发的社会矛盾日益尖锐，主要表现为直接暴力冲突、群体上访和失地农民的大量出现。作为一名法律工作者，您认为引发宅基地征收纠纷白热化的根本原因有哪些？
【王优银律师】我认为主要原因有以下几点： 第一点是现有的法律体制对农民权益保护不周全，以致相关基层政府利用行政强制权利产生侵害百姓被征收权益的行为屡屡发生。
第二点就是各地政府对土地财政依赖非常大，为了增加财政收入而压低对农民拆迁补偿的支出。 第三点基层政府普遍存在政绩观不正确的问题，为了相互攀比，不顾实际情况大拆大建，在实际操作中作风粗暴。
第四点就是有法不依，在拆迁中有关政府或公安机关纵容黑恶势力对“不听话”的被拆迁人进行打击报复，充当黑恶势力保护伞。
【法眼看经济】农村房屋拆迁和城市房屋拆迁有哪些不同之处？不少网友对此都很迷惑，请您给大家简单的讲讲。
【王优银律师】农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有：
一、法律依据不同。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行；城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行；
二、补偿标准不同，农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，标准较低；城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿；
三、拆迁程序不同，农村房屋拆迁一般是由市县国土资源部门进行；城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。
【法眼看经济】目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式和标准都有哪些具体规定？您认为有哪些地方还需立法的进一步完善？
【王优银律师】目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种，其标准各地差别非常大，不一而足，但总的原则还是相当低的。
立法完善的地方主要有确立先补偿后拆迁原则，明确拆迁主体和拆迁程序、拆迁评估机构的选择以及评估方法，以及完善被拆迁人的权利保护程序。 【法眼看经济】农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？农村宅基地自建房有没有房产证，在拆迁补偿上是否有区别？
【王优银律师】宅基地拆迁补偿一般分为地上物的补偿和宅基地使用权补偿两部分。
对农村宅基地上没有房产证的自建房是否补偿各地政策略有不同，有的全额补偿有的折价补偿，有的甚至不予补偿。对于专业律师来讲，我们认为拆迁人应尊重历史，在拆迁中应充分保护被拆迁人的权益。对于因为地方政府政策原则不能办理或补办产权证件的自建房应予完全补偿。
【法眼看经济】对于宅基地上未建房的空地，在拆迁时能否得到补偿？目前国家法律对这块是如何规定的？
【王优银律师】对于此点国家法律没有明确规定，我们认为征收宅基地使用权，如非属于被征收人原因造成没有建房，应对宅基地使用权做适当补偿。
【法眼看经济】我们都知道，现在流动人口的比例越来越大，那么进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？
【王优银律师】这个主要看户籍是否在被征收范围内，如果户口在被拆迁房屋内，应当享有拆迁补偿的权利。学生和服兵役的现役军人等特殊情况将户口临时迁移的人员也应享有补偿的权利。
【法眼看经济】近期，我们接到一名网友的咨询，他本人是城镇居民，几年前购买了一处农民的自建房，现在房屋面临拆迁，但却被告知房屋拆迁款不归他，而是归房屋宅基地的产权人所有。像这种情况应该如何处理？请王优银律师帮我们这位网友解答一下。
【王优银律师】现行的法律是禁止城镇居民购买农村的宅基地上的房屋的。司法实践中一般都认定此类买卖协议无效，对于因合同无效造成购买人的损失，卖方应负一定的赔偿责任。
【法眼看经济】最近的一则新闻引起了较多网友的关注，因国家修建公路，河北某村需被占地拆迁，而被拆迁村民反映拆迁前后的补偿标准大幅“缩水”。被拆迁户相信政府的“口头协议”承诺，拆除了自己的房屋，但拆迁后镇政府“变脸”让村民似乎有苦难言。对此，您是怎么看的？被拆迁的村民该如何维权？
【王优银律师】对于有些地方政府的公信力确实存在很严重的问题，屡屡的失信不仅失信于民还造成社会的不稳定因素。对于被拆迁人来讲在拆迁中一定要注意保留书面证据，及时索要对方签字盖章后的补偿安置协议文本。只有保留书面证据才最有可能保护自身权益。对于此类被忽悠的村民应及时拿起法律武器，收集证据以维护自身权益。
【法眼看经济】被征地农民享有哪些知情权？对征地补偿安置方案有意见该怎么办？
【王优银律师】被征地农民享有征地范围、征地用途、位置征地补偿标准、安置途径等知情权。对于征地补偿安置方案有意见有提出听证的权利。
【法眼看经济】在面临农村宅基地拆迁时，需重点注意哪些事项？作为律师您能否为大家提个醒。 【王优银律师】第一要及时收集、保留与征地拆迁有关证据；
第二要学会与拆迁方进行科学谈判的技巧，拆迁人一般身经百战，比被拆迁人拥有更多的谈判技巧，要想不吃亏一定要多注意学习。
第三要及时维权，如果存在权益被侵害的情况要及时维权，行政复议的时效是60天，行政诉讼的时效是三个月，如果超过时效，主张权利一般不会被支持。
第四维权时一定要聘请专业律师进行，征地拆迁维权专业性和实战性特别强，一个好的专业律师往往会挽狂澜与既倒，反败为胜，最终帮助被拆迁人实现理想的补偿。
【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
【王优银律师】在拆迁中广大被拆迁人一定要以法律为底线，做到“维权不违法”，依法维权才能取得好的效果，万不可以违法为代价，否则不仅不利于实现自身合法权益，还容易造成自己被打击而致维权失败。也希望地方政府能做到“权为民所用、利为民所谋”，在拆迁中能造福与民，而不是与民争利。最后祝广大被拆迁人都能得到一个满意的补偿。
【法眼看经济】再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
【王优银律师】这个节目能够贴近民生，能够反映社会的热点问题与网民互动，这一点非常好。也希望节目越办越好，反映弱势的百姓心声的专题越来越多。谢谢大家。（法邦网）（责任编辑：何欣）
靖江失地农民也可享受社保待遇
记者从泰州劳动和社会保障局获悉，靖江出台被征地农民参保新政策，被征地农民可以享受和城市居民、城镇企业职工一样的社会保障。
据了解，靖江市为解决被征地农民社会保障和劳动就业问题，曾在２００４年９月出台《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》，对征地补偿、被征地农民基本生活作出政策保障，动员被征地农民人人参保。但由于多种原因，被征地农民选择领取一次性补偿安置费，“以土地换保障”的积极性不高。从维护农民切身利益的角度出发，靖江市着力改变被征地农民只顾眼前、不顾长远的现象，经过反复调研，日前又出台了补充规定。新政策最大的亮点是，将被征地农民纳入城市居民管理和城镇企业职工社会保险范围。此举在苏中、苏北地区开了先河。
据靖江市劳动和社会保障局局长符平介绍，从今年１０月１日起，该市经济开发区各园区、江苏江阴──靖江工业园区、滨江新区、生态园区规划区内的被征地农民参保后，直接置换“城保”，参加“医保”，符合条件的家庭享受“城市低保”以及就业扶持等多项城市居民和城镇企业职工待遇。他说，与原政策比起来，新政策在养老金发放方面更能调动被征地农民参保的积极性。
这次，靖江首次将１６周岁以上的被征地农民纳入“城保”范围，参保时能同时实行城镇企业职工基本养老保险置换，即一次性置换１５年的养老保险费，到退休年龄时和城镇企业职工一样计发养老金，并享受正常调资待遇。例如，今年已到退休年龄（女性５５周岁以上，男性６０周岁以上）的被征地农民参保时一次性置换１５年后，可每月领到３７０元左右养老金。同时，被征地农民退休后，也统一被纳入靖江市企业退休人员社会化管理体系。被征地农民可以参加城镇职工基本医疗保险，享受相应待遇。被征地农民家庭符合城市居民低保条件的，统一纳入“靖江市城市居民最低生活保障”范围。
据了解，靖江市２００４年７月１日以来已经领取一次性补偿安置费的被征地农民，也可参保，享受“补充规定”带来的实惠。 《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》补充规定
第一条 根据国务院办公厅《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》（国办发[2006]29号）、江苏省委、省政府《关于积极推进城乡统筹发展加快建设社会主义新农村的若干意见》（苏发[2006]1号）、《江苏省人民政府关于修改〈江苏省城镇企业职工养老保险规定〉的规定》（省政府第139号令）和泰州市人民政府《关于进一步加强就业再就业工作的意见》（泰政发[2006]56号）等文件精神，结合我市实际，对《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》（靖政发[2004]107号）作出补充规定。
第二条靖江经济开发区各园区、江苏江阴—靖江工业园区、滨江新区、生态园区规划区内的被征地农民，适用本补充规定。
第三条被征地农民纳入城市居民管理和城镇企业职工社会保险范围。
第四条补偿安置。对第一年龄段16周岁以下（不含16周岁）人员实行补偿安置，一次性领取生活补助费标准由每人4000元提高到13000元。
第五条基本生活保障与基本养老保险置换。
（一）第
二、三年龄段人员，按月发放生活补助费，发放标准由原来三类地区提高到二类地区标准，即第二年龄段人员每人每月由120元提高到140元，第三年龄段人员每人每月由100元提高到120元，发放年限仍按《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》第十七条规定执行。被征地农民家庭符合城市居民低保条件的，由民政部门按靖江市城市居民最低生活保障有关规定执行。
（二）第
二、
三、四年龄段人员纳入城镇企业职工基本养老保险（以下简称城保）范围，实行基本养老保险置换。
置换标准：以征地时上年度本市在岗职工平均工资的60%为缴费基数，按20%的缴费比例，计算置换基本养老保险年缴费标准(即一年的置换费)。
置换年限：15年（城镇企业职工退休按月享受养老金最低缴费年限）。
（三）基本生活保障与基本养老保险置换所需资金：80%的土地补偿费、全部安置补助费、政府补贴。置换费和生活补助费由被征地农民基本生活保障基金专户一次性划拨市社会保险经办机构。资金出现不足的，先由20%的土地补偿费解决，仍出现不足的，差额部分由市财政负担80%，园区（镇、办事处）负担20%；有结余的，可按28%的缴费比例和上年度本市在岗职工平均工资的100%为缴费基数置换缴费年限，提高退休待遇，仍有结余的，由园区（镇、办事处）、村级集体经济组织处理。
（四）第
二、三年龄段人员就业后，按城保政策规定缴纳社会保险费，每缴一年基本养老保险费，退一年用于置换缴费年限的补偿安置费本息，直至退完为止。如被征地农民不愿退，可按前款规定置换，增加缴费年限，提高退休待遇，但置换的起始缴费年限不得超过法定的就业年龄（16周岁）。
第六条基本养老保险待遇。
（一）第
二、三年龄段人员置换城保后，享受城保待遇。参保期间死亡的，丧葬抚恤费按城镇企业职工有关规定执行，并将用于置换缴费年限的补偿安置费部分一次性退给其受益人或合法继承人。
（二）第四年龄段人员从置换次月起办理退休手续，并按城保规定计发养老金。在领取养老金期间死亡的，丧葬抚恤费按城镇企业退休人员有关规定执行，用于置换缴费年限的补偿安置费部分扣除已领取的养老金，余额一次性退给其受益人或合法继承人。
（三）第
二、三年龄段未就业人员和第四年龄段人员，退休后纳入社会化管理，并免收每人一次性1500元的社会化管理服务代办费。
第七条相关问题的处理。
（一）特殊人群的补偿安置费的处理。
征地时已参加养老保险（指参加事业保险、城保、新农保、外地参保和已按国家政策规定退休）的纳入农村集体经济组织成员的被征地农民，享受80%的土地补偿费，由社会保险经办机构直接发放给个人。
（二）部分征地有关问题的处理。
一次性征地所得土地补偿、安置费足够安置和置换的村民小组，按第
四、五条规定安置和置换城保。剩余费用和再次征地所得土地补偿、安置费，可按28%的缴费比例和上年度本市在岗职工平均工资的100%置换缴费年限，提高退休待遇,或由园区（镇、办事处）、村级集体经济组织处理。
部分征地后，人均耕地面积在0.4亩以上，一次性征地所得土地补偿、安置费不足以安置和置换的村民小组，80%的土地补偿费和全部安置补助费，暂由园区（镇、办事处）代管，不得分配，待再次征地所得土地补偿、安置费累积足够置换，按第
四、五条规定安置和置换城保。
部分征地后,人均耕地面积不足0.4亩的村民小组，视同全部耕地被征用，按第
四、五条规定安置和置换城保，置换费不足部分由村集体经济组织向社保经办机构出具欠条，园区（镇、办事处）担保、市财政认可，再次征地时偿还。全部耕地被征用后，置换费仍不足的，差额部分由市财政负担80%，园区（镇、办事处）财政负担20%。
（三）本补充规定执行时间之前征地问题的处理。
2004年7月1日以后至本补充规定执行时，补偿安置费未分配的村民小组，被征地农民按本补充规定第
四、五条安置和置换；补偿安置费已被分配的村民小组，被征地农民可按本补充规定第
四、五条置换城保。不愿意置换的，不纳入被征地农民基本生活保障、城市居民最低生活保障及城镇企业职工基本养老、医疗保险等管理范围。
2004年7月1日以前征地的，另行处理。
第八条第
二、第三年龄段人员，未就业的参加新型农村合作医疗保险，也可参加城镇职工基本医疗保险，并享受相应待遇；已就业的参加城镇职工基本医疗保险，并享受其待遇。
第九条第四年龄段人员可选择下列办法之一参加医疗保险（保费由个人缴纳），并享受相应待遇：
（一）参加新型农村合作医疗保险；
（二）参加住院统筹医疗保险的人员，不建立个人账户，缴费标准按参保时上年度本市在岗职工平均工资的5%，一次性缴纳医保费，缴费年限由15年减为10年；
（三）参加城镇职工基本医疗保险的人员，缴费标准按参保时上年度本市在岗职工平均工资的9%，一次性缴纳医保费，缴费年限由15年减为10年。
第十条对第
二、三年龄段人员有劳动能力和就业要求但未能就业的，发放《就业登记证》，享受相关就业扶持优惠政策。
第十一条对第
二、三年龄段人员有就业培训愿望的，进行免费就业培训，并提供相应就业岗位供其选择。
第十二条适当提高被征地农民基本生活保障资金筹集标准。
年7月1日以后至本补充规定执行时征用土地的，均按每亩9000元标准提取。
本补充规定执行后，在本补充规定第二条范围内新征用土地的，经营性用地提取标准由每亩9000元提高到每亩18000元；工业、公益性用地仍按每亩9000元标准提取。
第十三条市政府成立被征地农民基本生活保障工作领导小组，市政府办公室、劳动和社会保障局、财政局、国土局、公安局、民政局、农工办、各园区和相关镇、办事处为成员单位，下设办公室，办公室设在市劳动和社会保障局。各相关部门明确专人负责协调处理被征地农民基本生活保障工作。各园区和相关镇、办事处及被征地的村组主要负责人为第一责任人。征地程序开始启动后，市国土、劳动和社会保障、公安等部门，以及园区和相关镇、办事处等应及时介入，将保障工作与征地拆迁工作一起部署、一起宣传、同步实施，确保被征地农民基本生活保障工作顺利开展。
第十四条本补充规定由市劳动和社会保障、财政等行政部门负责解释，原有政策规定与本补充规定不一致的，按本补充规定执行。
第十五条本补充规定自2006年10月1日起执行。
