马鞍山市2011年房地产工作总结及
2012年工作思路
马鞍山市住房和城乡建设委员会
（2011年12月16日）
省住建厅：
马鞍山市住房和城乡建设委员会按照省住房建设厅的部署和要求，切实加强领导，采取有效措施，坚持一手抓房地产市场调控，认真贯彻落实国家和省调控政策，促进房地产市场平稳健康发展；一手抓住房保障，大力推进保障性安居工程建设，加快解决城镇低收入居民的住房问题。现将我市2011年房地产工作情况及2012年工作思路汇报如下：
一、2011年房地产市场和管理工作的总体情况
2011年 1－11月，我市房地产市场总体运行情况保持稳定，房地产开发投资持续增长，商品住房价格基本稳定，保障性住房建设成效显著。
（一）加大调控，确保房地产市场健康发展。一是明确房价控制目标。根据我市实际确定2011年新建住房价格涨幅不高于年度生产总值的增长水平，并通过媒体向社会公布。二是制定了贯彻落实房地产宏观调控政策的具体意见。报请市政府出台了《关于进一步“促开工、促上市”保持房地产市场平稳健康发展的通知》（马政办„2011‟16号）（主要是对闲置土地实施清理，建立审批绿色通道）、《关于加强存量房交易税收管理的通告》（马政秘„2011‟
54号）（规定按评估价格收费，实行“先税后证”政策）、《关于进一步加大住房供给鼓励合理消费保持全市房地产市场平稳健康发展的意见》（马政办„2011‟88号）（增加商品房销售批次，规定预售最小规模调整为1.5万平方米）等政策文件，出台了《关于加强房地产市场调控工作的通知》(马住建„2011‟78号)，会同市物价局出台了《关于加强商品房价格备案明码标价监管的通知》（马价服„2011‟23号）等政策和措施，为推动我市房地产市场持续平稳健康发展起到了积极作用。三是严格执行差别化税收、信贷政策。协助税务机关做好税收调整的把关工作，对所有二手房交易做到先税后证，对所有计税价格按地税、财政、房产三家共同核定标准执行，杜绝偷逃税款行为的发生，确保房地产调控政策落实到位。协助金融机构严格执行“二套房”既认房又认贷的规定，借款人在申请房贷前，向贷款银行提供“马鞍山市房屋登记系统”的个人购房记录或者无房证明。四是严宽有度，适时调整住房公积金政策。根据我市实际，适时按“严宽有度”的原则调整住房公积金贷款政策，对改善性购房第二次公积金贷款首付比例不得低于50%，贷款利率执行首套同档次利率的1.1倍，停止向第三套购房发放住房公积金贷款。同时对购90平方米以下住房，首付比例由原来30%降至20%，对贷款最高限额由原来30万元提高到35万元，对拆迁安置购房比照首次购房规定办理。五是进一步深化房价约谈问责工作。建立了房价约谈问责机制，住建、规划、国土、物价、工商、税务、金融、公积金等部门加强了对房价的联动管理，对销售价格异常的商品住房项目，及时约谈企业法定代表人，保持商品住房价格在合理范围之内。对定价畸高的房地产开发项目，责成开发企业就其房价构成作出书面说明，必要时采取暂停销售、停止网上备案等措施。
今年以来，宏观调控政策对我市房地产市场作用效果明显，房
地产市场虽然在三季度有一定波动，但总体态势平稳，商品住房销售量稳步回升，商品住房交易以刚性需求为主，住房投机得到了根本遏制，商品住房价格基本稳定，增幅明显回落。1－11月全市新建商品住房（不含安置房、保障性住房等）成交5856套，成交面积62万平方米，同比增幅分别为12.16%、8.56%。1－11月商品住房成交均价每平方米6075元，同比增长13.9%。
（二）强化责任，全力推进保障性住房建设。一是加强保障性住房建设的领导，明确任务目标。市政府出台了《关于加快推进全市保障性安居工程建设的意见》，成立了市长为组长的市保障性安居工程建设领导小组，将住房保障工作列入了民生工程和城建工作目标，与县区政府、有关单位签定了目标责任书，对任务进行了分解和落实。建立了各项工作推进制度和工程建设调度会制度，制定了保障性安居工程建设项目审批绿色通道和联合审批办法。将保障性安居工程列入监管重点，对保障性住房建设进行全程监督，2011年我市保障性住房建设总投资29.2亿元，其中2011年计划完成投资14.6亿元。二是切实加强建设管理，严格监管，保证质量。质量安全是保障性住房建设的“生命线”。在保障性安居工程建设实施过程中，无论工期多么紧、任务多么重，我们始终把确保工程质量和安全摆在我们工作的首位，努力做到“严把五道关口，构筑三大网络”，严把五道关口即：规划关、程序关、责任关、材料关、验收关。建立三大网络即：职能部门监督网；社会群众监督网；现代科技监督网，把“质量安全第一”的原则贯彻到实施保障性安居工程的全过程。三是公平公开，积极做好保障性住房的分配和管理。制定了我市廉租住房安置管理指导意见，对廉租住房安置的原则和方式，对象、范围和条件，以及安置顺序、安置政策、申请审核程序和廉租住房管理等方面进行了具体规定。四是强化信息公开情
况，加强宣传引导。制定了全市保障性安居工程年度宣传方案，对保障性住房建设过程中的重大事项、重要节点，以及领导督查活动、调度会情况等信息及时在市两报两台上进行宣传报道，基本做到每周主要媒体上都有2次以上的报道。按照省住房和城乡建设厅要求，每月在马鞍山市政府网站上公开我市保障性安居工程年度建设计划，明确项目名称、开竣工时间和责任单位，及时更新我市保障性安居工程建设信息，并对我市项目开工情况进行公布。五是拓宽渠道，化解资金难题。为解决保障性住房建设资金问题，我市采取“四资并举”的办法，即争取上级资金、开拓渠道融资、引导社会投资和加大地方配资。其中，争取中央补助资金4.74亿元，争取国家开行贷款26.45亿元，通过与央企BT合作方式争取资金10亿元。
2011年我市建设各类保障性住房和棚户区改造住房为24102套、1646245㎡，其中：新增廉租住房3600套、公共租赁住房6068套、城市棚户区改造5900户、国有工矿棚户区改造8534户。截至目前，我市各类保障性住房和棚户区改造住房已开工项目46个、27624套，开工率达114.6%，年内基本建成11560套，超额完成年度目标任务。
（三）加强引导，切实增加普通商品住房供应。一是抓紧编制住房发展规划。2011年全市房地产计划投资153亿元，全年施工面积800万平方米，其中新开工面积336万平方米，竣工面积376万平方米。同时根据我市城市总体规划、土地利用总体规划，立足本市实际，编制完成2012年我市住宅与房地产开发建设计划，开展住房 “十二五”发展规划的前期调研。二是加强房地产开发项目的管理。督促房地产开发企业加快项目建设和销售，争取现有房地产项目早开工、早建设、早销售，切实增加住宅的有效供应。三是进一步改善房地产开发投资环境。梳理房地产相关行政许可，再造审批流程，推行并联审批制度，简化审批环节、时限，提高审批
效率，加大项目建设协调力度，在保证质量的前提下，加快普通商品住房建设。四是加强用地管理，加快住房用地供应。优先保证保障性住房和普通商品住房建设用地供应，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房不低于开发建设总面积的70%。
今年1－11月份，马鞍山市(不含和县、含山县，下同)完成房地产开发投资127.7亿元，其中住宅107.2亿元，同比分别增长61.1%、71.3%；施工面积835万平方米，其中住宅672万平方米，同比分别增长27%、30%；新开工面积445万平方米，其中住宅364万平方米，同比分别增长29.2%、27.7%；竣工240.5万平方米，其中住宅201.7万平方米，同比分别增长84.7%、99.3%。
（四）注重监管，整顿规范房地产市场秩序。一是不断强化对商品房销售行为的监管。严格贯彻执行住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，落实禁止期房转让和实名制购房制度，严格实行退订房源公开销售，目前已进行了8期公开摇号销售商品住房退房房源。市住建、工商部门联合开展了全市商品房销售情况专项检查，重点查处商品房销售中违法违规预售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、价格欺诈、无明码标价、制造虚假旺销氛围、违法广告、合同欺诈等扰乱市场秩序的行为，对检查中发现有违规行为的9家企业下发了整改通知，并督促到位。二是加强商品房预售管理。建立和完善了现场巡查与专项检查相结合的商品房销售监管机制，不断强化所有在建商品住房项目的清理和整治，对已取得预售许可但尚未开盘的商品住房项目，责成企业立刻一次性公开销售；对已达到预售条件而未申请预售许可的，督促其尽快申请预售许可。全面执行新的《商品房预售合同》示范文本，加强商品房销售的信息透明和权益对等性，保护购房人合法权益。三是切实执行商品房“一房一价，明码标价”。开展了
对全市在售房地产项目“一房一价、明码标价”大检查，重点查处商品房销售中违法违规预售、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的行为。与市物价局密切配合，建立了联动机制，自5月1日起，在办理商品房预售许可前，开发企业必须按“一房一价”办理价格备案手续，如实申报商品房价格及折扣方式，经备案的价格必须在售楼处公示并不得随意调整。四是加快个人住房信息系统建设。积极推进个人住房信息系统建设，全面完成房地产权属电子登记簿、个人住房信息和异地数据备份系统的建设。进一步整合了商品房预售、合同备案、权属登记、信息公示、登记簿、统计分析和地理信息等多个房地产管理信息系统，实现了从商品房预售、合同备案到权属登记以及记载登记簿的全过程信息化管理。开发并运行马鞍山房地产网上信息查询和金融业务办理系统，实现对银行、公积金中心以及住房保障部门开放马鞍山房地产网上信息查询，充分保障了马鞍山首套住房以及二套住房贷款政策和住房补贴政策的落实，于6月1日起涉及房地产抵押业务全部实行网上报件。完成“存量房网上交易系统” 和资金监管的可行性方案的编写、上报工作，目前设备已进入政府采购。五是实行网上价格备案和合同签约联动管理。为规范商品房销售价格行为，对申请预售的商品住房，经物价部门备案的预售价格在“马鞍山住宅与房地产信息网”的销售楼盘中予以公示，实行商品房备案价格与商品房网上合同签约实现联动，通过网上商品房备案系统自动控制成交价格不得超出规定的浮动范围。六是加强房地产中介市场管理。认真贯彻《房地产经纪管理办法》，进一步完善房地产经纪服务机构备案制度，加强对经纪机构负责人和经纪人员的资格培训；建立房地产经纪服务监管联动机制，会同工商、物价开展房地产中介服务执法检查，依法查处房地产经纪机构和经纪人炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合
同”等行为，规范房地产中介服务行为。
二、今年房地产市场的特点和问题
今年以来，随着房地产市场调控政策不断深化，我市房地产市场基本保持平稳态势，商品住房销售理性增长，房价过快上涨的势头得到有效抑制，总体呈现以下几个特点。
一是商品住房成交理性回升。受房地产宏观调控政策影响，我市新建商品住房成交量自一季度快速下滑，5月份跌入谷底（299套），8月份以来，随着调控政策的基本稳定、新上市楼盘大幅增加以及新建商品住房价格趋稳的共同影响，住房刚性需求逐步释放，商品住房成交量稳步回升。其中，10月份全市新建商品住房（不含安置房、保障性住房等）成交634套，成交面积6.23万平方米，成交金额3.92亿元，同比分别增长16.12%、6.6%、7%。
二是房价上涨趋稳。今年以来，限贷、加税等差别化调控政策的落实，投机、投资住房需求离市，以及新建商品住房供应量大幅增加，市场供求关系逆转，房价过快上涨得到有效抑制，特别是下半年以来，一些开发企业适时调整了销售策略，加大了打折、优惠等促销力度，一些新上市楼盘也调低了开盘价格，商品住房价格基本稳定，部份月份还略有下降（如
8、9月份分别为5640元/㎡、5841元/㎡，同比分别下降0.98%、2.41%）。
三是二手住房交易量持续萎缩，成交低迷。今年以来，二手住房交易量一路下滑，从元月份起逐月下跌，元月份成交779套降至11月份的378套，跌入谷底（二月份因春节假期影响除外）。2011年1－11月份全市二手住房交易5591套，同比下降30.52%；交易面积42.04万平方米，同比下降了29.68%；交易金额15.27亿元，同比下降18.47%。
在房地产市场总体态势平稳，良性发展的形势下，也存在着一
些问题，主要表现在如下几个方面。
一是房贷基本利率提高和“限贷”政策对合理住房需求有所抑制。由于房贷利率提高，加之贷款规模限制，首贷申请也十分困难，这对刚性住房需求以及改善性住房需求有一定的抑制作用。而对于马鞍山这样的三线城市改善性需求和住房多样化的需要是支持房地产平稳较快发展的基础，因此调控政策的双刃剑效果有所呈现，抑制了部分合理需求。
二是软环境一定程度上制约了房地产发展。房地产业涉及管理部门较多，主要有规划、土地、征迁、建设、消防、人防、水、电、气等几十个部门，由于缺少一个综合部门统一调度、协调，房地产开发项目普遍存在征迁进度缓慢、审批时间长、供配电等配套设施移交难、公积金放款慢等问题。
三是新闻媒体缺少正面报道。近年来，我市房地产市场总体是健康、稳定发展的，与周边城市相比，房价也在合理的区间，未出现大起大落现象。但有的新闻媒体在没有深入调查了解实际状况的情况下，为追求新闻效果，而进行一些负面报道给市场带来了一些不利影响，引发消费者持币观望气氛加重，需求不振。
三、2012年工作思路和打算
1、研究完善调控政策措施，引导合理住房消费需求。坚持房地产市场调控不放松，遏制房价过快上涨，确保实现年度房价控制目标。同时根据房地产市场变化，研究完善差异化调控政策，在打击投机性住房需求同时，鼓励改善性住房需求，扶持首次购房的刚性需求，稳定市场预期，确保房地产市场稳定。
2、优化房地产开发投资环境。针对目前中小企业融资难的问题，协调相关部门研究优化金融环境，加大对在建房地产开发项目的融资支持力度，加快个人住房按揭贷款到位速度，特别是对保障
性安居工程以及中低价位、中小套型的普通商品住房项目予以支持，放宽贷款条件，增加贷款规模，切实加大中小户型、中低价位商品住房供应，保证房地产开发投资平稳增长，防止固定资产投资过快下滑，保持经济平稳发展。
3、全力加快保障性住房建设。进一步提速在建保障性住房项目建设，加快施工进度，确保按计划竣工，力争提前交付使用。尽快落实2012年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造计划。抓紧办理项目规划、土地、设计等相关手续，落实地方配套资金，力求早日开工建设。加快制定我市公租住房实施意见、分配管理办法，有序推进廉租住房安置分配工作。积极探索廉租房、公租房的管理办法，落实管理职责，确保我市低收入困难家庭住得好、住得安。
4、加强房地产市场监管。密切关注市场新动向、新情况，继续加大对在建房地产项目的监管，规范销售行为，建立完善商品住房预售资金监管，防止“烂尾”工程和违规违约案件的发生。
5、进一步加快房地产信息化建设的力度，全面实现信息相互关联、全覆盖。做好全省房地产信息联网的一切准备工作。全面实施全市二手房交易网上备案与二手房交易资金监管工作。协调指导当涂、和县、含山三县房地产信息化建设，适时实行市县联网，信息互通。
6、加强正确的舆论宣传引导。定期发布市场信息，增加市场透明度，引导城镇居民根据自身居住状况和经济承受能力理性消费，督促房地产开发企业诚信经营、合理定价、依法销售，营造公开、公正、透明的房地产市场环境。协调新闻媒体正确解读国家和我省关于稳定住房价格的政策措施，全面报道我市促进房地产市场健康发展和加快保障性住房建设的经验和做法，为我市房地产市场健康发展营造良好的舆论氛围。
