泰安市房地产市场调查报告
泰山传奇项目已经准备启动好几个月了，从公司层面来讲需要一个对泰安市场乃至整个全国房地产市场的调查数据和分析报告。营销部门在前一段调查的基础上，又重新展开了一次全面、细致的调查工作，并且准备建立动态数据库。市调情况如下：
1、调查人员：明涛、王吉文、辛玉红、王伟
2、调查日期：2011年7月7日至11日
3、调查目标：
一、摸底泰安房地产市场的现状及变化
二、寻找泰安市场消化速度最快的产品。
三、寻找泰安市场最畅销的公寓户型。
四、各大楼盘的卖点与问题。
4、调查方法：
一、问卷访谈。
二、网络查询。
三、电话咨询。
四、售楼处及工地咨询考察。
五、行业朋友走访。
5、调查范围：泰安市市区市场及周边。
6、泰安房地产区域划分
一、东部近山板块：凤台路以东，东岳大街以北，至大津口及省庄北。
二、中心区板块：凤台路以西，泮河大街以北，岱岳区政府以东。
三、泰山大街及西灵山大街板块：
四、西部近山及大河水库板块：货场路以西，泰山大街以北。
五、高铁新区板块：
六、长城路板块：
七、南部高铁新区板块：
八、青春创业开发区板块：高铁线以西
九、城郊板块：泮河大街以南。
7、泰安房地产政策及金融环境
8、泰安房地产市场初判
泰安市虽然城市规模比较小，属于三四线城市。但是，作为全国著名的旅游城市，城市环境和空气质量较好，同时又处在南北交通干线的汇集之处，且紧靠山东省会济南。所以泰安的房地产市场一直走在山东省的前列，房价较高，市场比较火爆。
2011年国家对房地产市场进行了较为严厉的调控，泰安是三四线城市中受影响较大的城市。泰安房地产市场已经限购。
受泰安市城市规划及高铁概念的影响，泰安市的房地产市场在目前的调控政策下扔有较大的上涨空间。
9、泰安市宏观经济环境
10、人口及居民收入
11、微观市场调查内容分析
11.1、泰安市目前楼盘的数量及分类
泰安市在2011年进入销售状态的楼盘接近70个，其中住宅类有：49个。
别墅有：5个。公寓有：8个。写字楼有：4综合体有：2个。商业有2个。
物业形态分析
物业形态以多层住宅为主，近两年高层、小高层发展迅猛。长城路、泰山大街、南开发区和高铁新区板块高层、小高层居多。
以上可以看出泰安市住宅项目站房地产市场的绝对优势，占有70%以上的市场。我们也能看到写字楼的市场过小。
值得注意的是综合体和商业项目越来越多，写字楼的市场不一定没有扩大。 11.2、泰安市楼盘的市场价格
泰安市的楼盘价格居全省的前列，房价偏高。目前均价是6000以上。住宅的价格最低也在每平方4000元人民币以上。别墅的均价15000-20000之间。南开发区和青春创业开发区的价格也已经没有4000元以下的了。
目前升值潜力最大的是高铁新区。
11.3、楼盘的特点
一、泰安市区楼盘规模都比较小，主城区没有大楼盘。
二、大部分楼盘配套不高，物业管理水平一般。
11.4、市场供应及需求分析
一、对住宅的需求依然旺盛。
二、近3年内住宅供应量较大。
三、消费者对居住环境、物业配套及管理的要求越来越高。
四、西部投资市场总体较高。
五、公寓市场消耗很大，并非如想象中及经验中好卖，公寓式写字楼市场不一定小。
六、新SOHO式商务中心有待开发。
七、专业化市场发展部成熟，政府规划效果低下。
11.4、竞争市场与同类楼盘
泰山传奇项目是商业用地性质，处在高铁新区，紧邻泰山西大门主干线泰山大街和高铁铁路线，项目比较适合商业综合体。项目的初步定位是文化娱乐旅游综合体。目前泰安的主要类似项目是：
商业类：名嘉城市广场、宝龙城市广场、财源时尚广场、高铁商业中心、瑞奥不夜城、宋城演艺城、荣宝斋、百戏城。
公寓类：信德彩世界、东岳书香苑、新城国际、福盈天际、圣地公寓、泰山公馆、名仕尚座。
写字楼：国山中心。
住宅类：绿地国际花园城、七星圣景园、立丰世纪苑、澎湖湾、阳光和墅、弘盛现代城、安居幸福里、志高天御、华新新城、海普凤凰城、皇冠河滨园。
市场类：光彩大市场、中国五金机电城、泰西义乌大市场
同期在售类似楼盘较多，受国家调控政策限制，目前市场的销售压力比较大。各个项目正以稳妥的价格等待市场复苏，并且以各种促销手段加快自己在有限市场上的销售进度。
另外，包括恒大、绿地、海尔等在内的国内知名的大开发商已经进驻泰安，一旦项目启动，建设及销售速度将会很快，会加剧市场的竞争程度。
11.5、高铁新区的主要楼盘及开发销售状态
一、华新地产：高铁站的核心腹地，项目未启动。
二、新兴地产：高铁站的核心腹地，华新对面，项目未启动。
三、上海绿地：泰山传奇对面，项目进入前期调研阶段。
四、泮河小镇：围挡已起，预计在年底启动。泮河小镇紧邻泮河，又处在光彩大市场南门对面，高铁站与市区的主通道-灵山大街的路南，交通及地理环境及其优越。
在售的项目主要有：七星盛景园，已经销售70%，其中商铺刚刚开始销售。其住宅的起价是5300.东岳书香苑起价5050.
11.6、销售速度最快的楼盘
一、板式住宅：七星色盛景园、华城丽景湾
二、小户型：名仕尚座
11.7、客群分析
一、刚需：刚需在调控政策的影响下观望气氛浓厚，刚需的释放估计不到一半。
二、投资：投资者受限严重。2010年之前投资客占泰安市房地产市场消费的60%。
三、目前主要客户依赖于新生的白领及中产阶层，以及无房产备案的二次臵业者。
12、市调总结与项目建议
基于国家对房地产市场的持续调控，及对通胀的调控需求，房地产市场面临的政策环境和金融环境依旧比较严峻，市场的销售依赖优良的产品、稳定的价格及适当的促销以及适合新兴中产阶层的小户型产品的大力推广。
2011-7-13
王伟
