丽江房地产市场调查报告
一、丽江房地产市场需求
经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要。房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为。其特点较以往几年里已经呈现出显著的变化。在房地产置业投资上，消费者是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底那些因素在起着决定性和实质的影响。那些因素又仅仅是表层和直观的？房地产市场的需求与变化对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为了了解丽江市消费者对房地产消费的需求，到一个地方投资、置业，首先就算要了解这个地方的风土人情、产业结构、经济运行等情况。应该说大多数人都知道丽江是以旅游业作为支柱产业的，它几乎没有高能耗、高污染的工业，所以它才会有那样蓝的天空、清澈的流水、沁人心脾的空气、原生态的自然美景和纯洁自然的民族风情。丽江的经济以旅游业作为支柱，丽江的人和来到丽江的人以休闲作为生活常态，这就是丽江。我们对丽江房地产行业和消费者进行了调查。此次从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况，住房需求特点与趋势以及置业特点进行了简单的分析。并从不同角度界定了几个重要的购房群体。此次的调研结果进行了些总结。以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。
二、丽江房地产市场的现状和分布概况。
1、丽江的房地产市场在2002年底丽江“撤地设市”之前基本上是处于一个非常初级的发展状态，开发商数量少，实力小，发展规模小。房价低，产品品质也低。从2003年至今在几家房地产企业带动下有了一定的发展，最近几年随着一些新的外地开发企业的进入，才使丽江房地产市场进入了一个崭新的发展阶段。
从区域角度来看，因为丽江古城、束河古镇、黑龙潭、玉龙雪山等重要的城市景观资源都集中在丽江北面。所以现在北面的项目都较为高端。基本上都是以庭院别墅为主，特别是为了保护玉龙雪山，丽江今后不再出让北面的土地后，现在北面的土地就成了绝版。更显金贵，从产品定位上基本上都是开发庭院式别墅或别墅市度假酒店，价格上已经突破每平方10000。甚至有个别旅游地产项目突破每平方20000。而南面，特别是玉龙新县城周边，由于城市基础配套设施和生活配套设施还不够完善。整体房价不高。基本上在每平方（2700——3500）之间，产品定位仍然较为模糊。但是它的升值空间较大。而中间部分，福慧路以南，庆云路以北的产品则以公寓式住宅为主。因此从价格方面来看，目前丽江的房地产市场从北向南是依次递减的，而南面的住宅产品市场升值空间更大。丽江为了保持旅游城市的特点，要求新建建筑要保持与古城的居民风格相协调。所以建筑风格基本一致，同时很多已建的小区规划布局方面也很相近，兵营式的项目较多，所以从局部看没有什么特色，产品趋于雷同。局部区域产品同质化竞争较为严重，产品创新能力不足。随着丽江机场从支线机场升格为口岸机场，
丽江——大理（高速）、丽江——攀枝花（高速）的建设。丽江的这种旅游度假胜地的优势和价值将会进一步提升。丽江房地产的发展也必须长期依托这一历史和现实背景。
2、从目前丽江的房地产市场发展情况及项目区域分布特征来划分，丽江房地产市场可分为三个区域板块：雪山板块、中心城区板块和玉龙新城板块。项目地区位分析：
三、项目区位：
项目低位于雪山板块的西面，香格里拉大道北段西侧。雪山中路和中济路之间。大约1000亩。项目西南面有一主题公园（在建）正北面是玉龙雪山，东面是体育馆（在建）距丽江古城5公里，束河古镇2公里。
四、雪山板块进行分析和总结
（1）区域范围：象山路以北至束河路区域
（2）板块特征：以玉龙雪山及黑龙潭等景观资源、新建的体育馆等配套设施为依托，主要发展以旅游度假地产和高档居住社区为主的高端产品，区域内形成了以官房别墅、花马溪谷、雪山纳里、天域阳光、丽江家园、阳光花园、瑞雪广场等项目为代表的高档度假及居住社区。区域价格已为少数市民所认同和接受。
（3）板块细分：以香格里拉大道北段为区分，东部为清溪片区，西部为体育馆片区。
（4）产品特点：低容积率别墅类、及产权式酒店等高端产品。
（5）适宜客户群：高档居住客服群，投资客服群、休闲度假客服
群。
（6）现售项目：雪山纳里
（7）及将入市项目：丽江天堂、丽江别院、丽江天麗、花马溪二期、铂儿曼酒店等项目。
（8）销售状况：销售速度较为缓慢，现时客服主要以外地投资及度假客为主。
（9）区域未来的发展前景：高档区域板块已经形成，受未来没有新土地供应的影响，此区域板块项目价值将得到提升，供应量将减少，将引领丽江度假及高档居住物业的标准，受其稀缺价值影响，价格方面持续走高将成为必然。但，此片区多个产权式度假产品的同时开发，也为此片区的开发过热，竞争加剧带来隐患，同时也应借鉴和吸收海南等地休闲度假地产在产品深度开发、休闲度假配套、全国市场营销等方面的经验和教训，才能更好的利用和发挥丽江休闲度假地产的优良资源。
三、目前购房群体的基本现状
丽江作为一个国际休闲度假旅游城市，它的客户群体相对较为分散，而当地城市常驻人口较少。并且条件稍好的行政事业单位都有购买团购房的机会。这种现象对整个行业的市场化发展十分不利。这种团购房项目表面上看一方面可以解决这些相关部门职工的住房问题，另一方面好像也可以降低开发企业的风险。但是这些项目由于价格偏低，从而造成这些项目的规划、建筑、景观等方面的品质。我们认为这是对有限土地资源的浪费。同时也是对市场经济秩序的破坏。所以
稍微高端一点的产品目标客户群体基本上都是面对外地客户的，当然我们也要看到目前有数万人的外来商户在丽江经商，这些人逐渐也会成为当地人。并且他们的购买力很强。对产品需求的多样性也会逐渐现象出来。
总结：
针对丽江这样一个当地人口非常少，又是以旅游业为经济支柱的城市，做旅游地产它需要开发商或投资商有较为长远的战略目标，有较为强大的资金实力或融资能力，有较为强大的资源整合能力，还需要有一个优秀而稳定的运营管理团队。
