新形势下农村土地管理工作探讨
十七届三中全会提出要健全严格规范的农村土地管理制度，土地制度是农村的基础制度，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。这就是我们当前农村土地政策的主旨。下面我就学习《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》结合我县的实际，从两个方面谈谈学习体会：①认真领会《决定》的重大意义和精神内涵；②认真贯彻《决定》精神进一步加强我县农村土地管理工作。
一、认真领会《决定》的重大意义和精神内涵。
土地制度是农村的基础制度。它不仅对土地资源配置及其效率具有重大影响，而且对农村社会稳定和社会公平具有重大影响。改革开放以来，我国在明确界定和保护农民土地权利上取得巨大进展，市场机制在土地资源配置中发挥着越来越重要的作用，国家对耕地的保护政策和措施不断强化，政府对土地利用的调控能力不断提高，土地的法律框架也逐步完善。从贯彻和落实科学发展观以及构建新型工农关系，城乡关系的要求看，农村土地制度还需要进一步改革和完善。党的十七届三中全会《决定》提出，“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。”这为今后推进农村土地制度改革指明了方向。必须按照《决定》要求，以切实保护耕地和切实保障农民土地权益为目标，继续推进农村土地制度改革，在一些重要领域和关键环节取得新进展。
1、坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。
1 《决定》明确提出，“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住１８亿亩耕地红线”。“实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地的总规模。”
我国耕地保护形势异常严峻，耕地已由2000年的19.24亿亩减少到18.26亿亩，今后随着工业化和城镇化进程的加快，仍要占用一定的土地。但是，在人口增加和城乡居民生活水平不断提高的情况下，社会对农产品需求将呈刚性增长，这就要求今后我国必须保持必要数量的耕地。为此，我国必须实行最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线，强化用途管制。一要层层落实责任，地方各级政府主要负责人应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责。二要强化耕地占补平衡的法定责任，严格落实《决定》提出的“耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡”的精神。三要按照《决定》“划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高”的要求，在全国范围内划定永久基本农田，严格保护，不得占用。对承担耕地保护任务重、基本农田保护数量多的粮食主产区，国家探索建立补偿机制，采用经济手段调动地方政府特别是广大农民保护耕地的积极性。
实行最严格的节约用地制度。目前，无论城市还是乡村，土地资源利用的粗放和闲置浪费现象仍较为突出。据调查，我国人均城市建设用地达130多平方米，超过发达国家82.2平方米和发展中国家83.3平方米的水平；工业用地平均产出率远低于发达国家水平，农村建设用地利用效率也普遍较低。解决保护耕地和保障必要建设用地矛盾的根本方法，就是节约集约利用建设用地，加快由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变。
2 一是严格控制新增建设用地规模。二是积极盘活存量建设用地。加强城镇闲散用地整合，鼓励低效用地增容改造和深度开发。积极推行节地型城镇更新改造，重点加快城中村改造，推广各类建设节地技术和模式。三是积极拓展建设用地新空间。加强规划统筹和政策引导，在不破坏生态环境的前提下，优先开发未利用地和废弃地，积极引导城乡建设向地上、地下发展。
2、强化农村土地承包经营权，健全土地承包经营权流转市场。 完善土地承包经营权权能。家庭承包制的推行，实现了集体土地所有权与使用权的分离。《决定》明确提出现有土地承包关系保持稳定并长久不变，夯实了党的农村土地承包政策基础。农民对稳定土地产权关系的愿望非常强烈，必须依法保障农户享有的对承包土地的占有、使用、收益等权利，完善土地承包权权能，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。
随着农村劳动力外出务工的增多和现代农业的发展，农村对加快土地承包经营权流转的要求更加迫切。《决定》提出，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全农村土地承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益，这“三个不得”是农村土地流转必须遵循的重大原则。农村土地归集体所有，土地流转的只是承包经营权，不能在流转中变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益。实行土地用途管制是
3 我国土地管理的一项重要制度，农地只能农用。在土地承包经营权流转中，农民的流转自主权、收益权要得到切实保障，转包方和农村基层组织不能以任何借口强迫流转或者压低租金价格，侵犯农民的权益。
必须禁止擅自通过承包地流转、“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有，确需转为国有的必须履行法定程序；必须坚持农地农用的原则，农户和农村集体经济组织不得非法出让、出租集体农用地用于非农业建设；必须保证农户的承包权益，土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留；必须防止采用行政命令去推进土地流转，积极培育土地流转中介服务组织，加强土地承包经营权流转的管理和服务。
3、推进征地制度改革，完善征地补偿机制。
近年来，各地推进征地制度改革，在征地安置补偿和规范征地程序方面取得了明显进展。但征地制度仍然存在亟待解决的矛盾和问题：土地征占规模过大，失地农民越来越多；对失地农民的补偿偏低，失地农民就业和社会保障是很大的难题。在加快工业化和城镇化进程中，土地征用应当有利于富裕农民，而不是造成大批农民失地失业；应当有利于缩小城乡差距，而不是扩大社会不公。《决定》对深化征地制度改革提出了明确要求。 一是严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。目前，我国相关法律未对公益性和经营性建设用地的范围作出明确的界定，大量商业经营性用地也都采取公益性征地方式，征地范围过宽，缺乏有效约束。按照《决定》精神，今后将逐步缩小征地范围。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民 4 依法通过多种方式参与开发经营并保证农民受益。通过明确界定“公共利益”来缩小强制征地的范围，是今后征地制度改革的重要方向。
二是完善征地补偿机制，合理确定征地补偿标准。《决定》对完善征地补偿机制提出了新的要求，即“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿”。在规划确定的相同区片内，征地应采取统一标准补偿农民，征地补偿标准不随项目性质不同而不同。在征地过程中要维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权，逐步建立和完善征地补偿争议的协调裁决机制，为被征地农民提供法律援助。
三是拓宽安置渠道，解决好被征地农民就业、住房、社会保障问题。从总体上看，失地农民社会保障覆盖面窄，保障水平低。《决定》提出，要解决好被征地农民就业、住房、社会保障问题，确保被征地农民基本生活长期有保障。此外，必须多渠道促进失地农民就业，加强对失地农民的就业培训，在贷款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民提供优惠政策。
4、改革农村集体建设用地制度，完善宅基地制度。
我国土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事
二、三产业及其居住生活的空间承载地，包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。总体上看，我国土地要素市场还不完善，在城乡之间发展不平衡、不统一， 5 特别是集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。《决定》提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场。这是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向。推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于形成反映市场供求关系的土地价格，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置。
建立城乡统一的建设用地市场，是规范土地市场的需要。由于缺乏规划指导和法律规范，大量农村集体建设用地自发、盲目进入土地市场，造成违规项目不断出现，规划指标屡遭突破，建设用地供应总量很难有效控制，正常的土地市场秩序受到干扰。规范集体建设用地交易行为已成为今后加强农村土地管理工作的重要任务。《决定》明确提出，“对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”随着工业化、城镇化的发展，农村集体建设用地的资产价值已经充分显现出来。以公开规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，形成统一开放竞争有序的城乡建设用地市场体系。
农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房与房前屋后庭院用地等。我国农村宅基地分布广、占地面积大，且近年来呈不断增长之势。《决定》对完善农村宅基地制度提出了明确要求。
严格宅基地管理。严格执行农村一户一宅政策，控制超标准建房。农村宅基地节约集约利用潜力大，开展农村宅基地整理，使农村居住由零乱分散变为集中有序、由自然形态变为规划形态、由土地零散使用变为集约使用，有利于基础设施和公共服务设施配套。应在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，合理引导农民住宅相对集中建设，加强对“空心村”用地的改造，盘活用好农村现有宅基地。农村宅基地和村庄整理所节约的土地首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先安排满足集体建设用地需要。
保障农户宅基地的用益物权。农村宅基地作为一种重要土地资源，是国家为保护农民的利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。农民期望享有对宅基地更明确的财产权利。《物权法》明确了宅基地的用益物权性质。《决定》提出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。当农户宅基地被征用时，对失去宅基地的农民应给予合理补偿。同时，要防止以扩大城镇非农建设用地来源为目的强行收回农民宅基地，损害农民宅基地权益。
二、认真贯彻《决定》精神，进一步加强我县农村土地管理工作。近年来，我县经济快速发展，建设用地规模越来越大，在保障发展的同时，我县土地管理工作一年一个台阶。在确保基本农田144万亩的基础上，不断挖掘潜力、实行占补平衡，使各项建设用地得到保障。但是随着基础设施不断加强和新办企业不断增多，农村土地管理的工作压力越来越大， 7 为了在新形势下做好农村土地管理工作，我们要认真贯彻《决定》精神，从以下三个方面加强我县农村土地管理工作。
1、坚持最严格的耕地保护制度，坚守144万亩耕地红线。
我县是个人多地少的大县，现有人均耕地只有1亩左右，随着人口的不断增长，人多地少的矛盾越来越突出，在现有农用地中，因经济发展不平衡，高沟、新沟、二坝、无城等土地肥沃地区这几年因基础设施和企业用地，占用了一部分农用地，我们确定的基本农田重点都在欠发达的乡镇，可以说，这些基本农田的质量不是很高，一些乡镇为了招商引资，占用农田改变土地的性质和用途；有的是未批先用，任意侵占，特别是一些乡镇在城镇边缘的农用地上大规模地进行房地产开发，不办理任何手续，既不搞规划，也不搞征用；还有的乡镇利用新农村建设，变相搞房地产开发；有的乡镇党政机关和单位用地也不办报批手续，乱占乱用农田现象时有发生，为了确保144万亩基本农田，必须严格控制建设用地，层层落实耕地保护责任制，加强目标考核，省市县政府下达的基本农田指标必须确保，在下达的指标制定的基本农田保护区中，将粮油棉生产基地，有良好水利和水土保持设施的高产、稳产、优质的耕地，划为永久基本农田，实行特殊保护。
进一步落实耕地占补平衡，实行下达年度建设用地计划指标与补充耕地潜力和完成情况挂钩制度，认真做好土地整理复垦开发。加大基本农田的投入，加大中、低产田改造。
8 2009年全县在征收农村集体土地时，要按照同地同价原则，及时足额给予农村集体组织和农民补偿，在规划划定的相同区片内，征地采取统一标准补偿农民，征地补偿标准不应随项目性质不同而不同，适当调整补偿标准。要解决好失地农民的就业。
2、加快农村土地确权登记发证，全面建设与农村改革发展相适应的土地产权制度。
我县农村土地确权工作从1993年开始试点，2000年在全县大部分乡镇开展，因为发展不平衡，全县土地确权工作没有完成，而且随着这几年的发展变化，原有的信息已不够准确。因此，农村土地确权、登记、颁证工作有必要重新开始。结合第二次全国土地调查，全面查清集体土地所有权，集体建设用地使用权，宅基地使用权等农村土地产权的权属状况。在有条件的乡镇可以开展登记和发证工作。今年凡是征收农民集体所有的土地，在办理征地手续之前，必须完成集体土地所有权登记；进入有形市场交易的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰，没有纠纷。
3、有序进行集体土地流转，规范农民建房。
在土地流转过程中，必须遵循《物权法》、《农村土地承包法》等法律法规，坚持“依法、自愿、有偿”的原则，充分采用市场化运作，合理确定土地流转补偿金额，在流转土地补偿上，可以考虑采用入股分红和落实计数的办法，实现土地收益合理再分配。必须坚持农地农用的原则，农户和农 9 村集体经济组织不得非法出让、出租集体农用地用于非农建设，不允许任何人通过任何方式将农民所有土地转为国有，不允许出现土地使用的粗放和闲置现象，严禁在流转的耕地上建设永久性建筑，破坏耕地用途。近几年，我县有的地方农民建房失控，不按规划，破坏耕地，打洞建房，超面积建房，一户多宅，这些农民建房未办任何手续，在群众中造成极坏影响，对农田保护是个极大的危害，如不制止，将会造成严重后果。因此，对于农民建房必须要依法规范进行管理。对于确需建房的农户，要履行手续，在规划范围内选址，在得到批准后方可施工建设。对于农民建房问题较多的乡镇，要引起重视，从现在起，要加强巡查和管理，对于出现的乱盖乱建，超面积建房，一律制止并予以处罚。
无为县国土资源局 钱光安
二〇〇八年十二月十日 wwzzs@126.com 10
