消防系统维护保养细则
1.目的：
为规范消防系统维护保养管理工作，确保消防系统正常运行。 2.适用范围：
适用于各物业服务中心内各类消防系统的维护保养管理。 3.职责：
3.1物业服务中心主任负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。 3.2消防监控中心监控员负责监督检查消防系统各类设备及异常情况的报告，并正确操作消防设备。
3.3工程部值班技工负责消防设备（设施）的操作、巡查、及维护保养工作 。 3.4工程主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。 3.5消防维保公司负责设备维护保养，设备技术指导。 4.0火灾自动报警系统
4.1每日检查火灾报警控制器自检功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、报警记忆功能和主备电源自动转换功能。
4.2每周检查消防控制室或消防值班室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层层显(或区域控制器)、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。 4.3每月对消防主机主电源开关接线进行紧固，并对柜内全部线路接线进行紧固，清扫柜内灰尘及卫生。保持联动柜后盖板时常盖好。对未固定、松动的模块进行固定。线路应采用扎带固定。
4.4每季度检查下列功能：
(1)采用检测设备分期分批试验探测器的工作情况，检测数量不少于总数的30%。
(2)试验手动报警按钮报警功能，抽检数量不少于总数的30%。
(3)对主机备用电源进行充放电试验。
(4)自动或手动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。
5.0自动喷水灭火系统
5.1每周检查消防泵房工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、湿式报警阀、管网阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等是否处于正常完好状态。试验内燃机驱动的消防泵能否正常工作。 5.2每月检查下列功能：
(1)启动消防泵，当消防水泵为自动控制启动时，应模拟自动控制的条件进行启动。设备用泵时，应同时试验主、备泵的切换功能。 (2)利用报警阀上的放水阀试验系统的供水情况。
(3)利用末端放水装置放水，验证水流指示器和压力开关的报警功能、自动启泵功能和信号显示，抽查数量不少于总数的20%。
6.0 消火栓灭火系统
6.1每周检查消防泵房工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网、阀门、
室外水泵接合器、室外消防栓、室内消火栓、储水设施水池水位等是否处于正常完好状态。试验发电机机驱动的消防泵能否正常工作。 6.2每月检查下列功能：
(1)启动消防泵、当消防泵为自动控制启动时，应模拟自动控制条件进行启动。设备用泵时，应同时试验主、备泵的切换功能。
(2)试验远距离启泵按钮启动消防泵，抽检数量不得少于总数的20%。 (3)屋顶消火栓出水，检查管网压力和水质。
6.3值班人员负责每日巡视消防栓、喷淋泵一次；设备责任人每2个月应对消防栓、喷淋泵试运行一次，监视运行状态。
6.4 控制中心值班人员负责在接到设备责任人指令后，在消防主机联动柜上进行远传手动（或自动）启停消防、喷淋泵。 6.5.消防水泵维护
6.5.1 每月检查消防消防栓泵控制柜电源及电气开关是否正常，断开主电源，对所有线路进行检查紧固接线端子。把主电源送电，送消防泵电源各分开关。 6.5.2每月检查消防泵房的各种阀门，地下室各区域阀门是否在打开状态。 6.5.3每月打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行3分钟。 观察消防栓管网压力数据，测试电机三相电流是否平衡，并记录，若电流和运行声音异常。水泵运行时，检查电机温度是否超过40度，用手探烫手。需检修泵或电机、电源。
6.5.4每月检查压力是否达到设计要求。
6.5.5每季度检查水泵房管网是否有漏水现象。法兰漏水后，紧固螺丝螺母。如果管网管面水管漏水，可以关闭相关阀门，把管网余水排放回消防水池，再对水管进行焊接，或对损坏的阀门胶垫进行更换。
6.5.6每季度检查连轴器是否有摆动现象，检查水泵轴承是否异常声音及润滑油油量、水封是否损坏，必要时申请更换配件。每季度应该紧固水泵的地脚螺丝螺母。
6.5.7年度检查维护；检查每台消防泵的泵叶、泵壳是否生锈，并对整机进行防锈处理。检查电动机相间绝缘和对地电阻，并记录在消防水泵维护保养记录表上。 6.5.8每年手动试运行后，把选择开关拨到自动位置，由控制中心设备责任人在控制中心联动柜上试运行联动一次。 维护人记录运行结果，报工程主管审核后，交资料室存档。
7.0喷淋冷却系统
7.1每周检查消防泵房工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网、阀门、水泵接合器、喷头、储水设施是否处于正常完好状态。试验发电机驱动的消防泵能否正常工作。
7.2每月检查下列功能：
(1)启动消防泵、当消防泵为自动控制启动时，应模拟自动控制的条件进行启动。设备用泵时，应同时试验主、备泵的切换功能。
(2)进行喷淋冷却试验，检查喷淋冷却情况，抽检贮罐数量不少于总数的30%。
8.0气体灭火系统
8.1每月检查贮瓶间及防护区的工作环境以及贮气瓶、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网、喷嘴、紧急启动按钮、声光警报装置等是否处于正常完好状态。 8.2每半年检查下列功能
(1)对灭火器剂贮存容器进行称重检查，灭火剂净重不得小于设计量的95%。 (2)对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有问题，则应对相关防护区进行一次模拟喷气试验。
9.0防火分隔系统
9.1每周检查防火门、防火卷帘门周围有无影响门正常启闭的障碍物、门能否处于正常启、闭状态，门的附件是否齐全完好。
9.2每季度检查下列功能：
(1)试验自动方式启动防火门、防火卷帘门。抽检数量不少于总数的30%。
(2)用手动按钮启动防火卷帘门。抽检数不少于总数的30%。 9.3.1防火卷帘门的维护保养
9.3.1.1防火卷帘门必须处于正常使用状态，以保证遇到火灾时能发挥阻火作用。
9.3.1.2防火卷帘门的维修保养工作由物业服务中心-工程组指定专人负责；秩序维护人员在巡逻过程中，必须对防火卷帘门进行重点巡查，发现问题及时通知设备责任人进行处理。
9.3.1.3每月设备责任人必须对防火卷帘门进行除尘保养，对整机设备螺丝螺母进行紧固，检查线路是否松动，并紧固接线端子螺丝，断电后，检查备用电源是否正常使用，检查电瓶是否老化失效。检查卷帘门手动下降下降功能，电机刹车是否正常，拉动链条把卷帘门慢慢下降。每季度进行一次运行测试保养，发现故障及时排除，防火卷帘门下严禁堆放杂物。
9.3.1.4设备责任人进行运行测试保养前，必须上报工程主管同意，同时告知监
控中心配合，如影响业户生活要提前一天通知并做好解释工作。 9.3.1.5设备责任人在进行维修保养时，必须按要求做好保养记录。 9.3.2试运行过程及操作方法
9.3.2.1防火卷帘门在调试维修时，应点动试车以确保卷帘门的电源项序，避免反卷和损坏。
9.3.2.2防火卷帘门在正常状态下可以使用手动方式打开安装在墙壁上的按钮盒，可见到“上、停、下”三个按钮，照其方向按动按钮，卷帘门自动上升或下降到预定位置，在卷帘门运行过程中按中间按钮可停止运行。
9.3.2.3对防火卷帘门控制性能进行调试，可通过安装在上方的光感、温感或烟感进行测试：
1）烟感探测器：当测试烟感探测器报警时，防火卷帘门会自动下落到设置好的位置，在此位置会停留一段时间后（由自己设定），卷帘门会自动下落到地面同时信号返回控制中心。
2）温感探测器在安装有温感探测器的卷帘门中，当温感探测器报警时防火卷帘门会自动落地同时信号返回控制中心。 9.3.2.4远程调试和自动调试：
1）远程调试：当卷帘门完成联动报警信号，卷帘门落地后，欲将其升至原设定高度时，需将联动报警信号解除后，按动按钮盒中的上升按钮即可上升到原来位置。
2）自动调试：当卷帘门完成联动报警信号，卷帘门落地后，欲将其升至原设定高度时需解除烟感、温感报警再按动按钮盒中的上升按钮即可上升到原来位置。
9.3.2.5防火卷帘门电机末端备有手摇装置，断电时可将卷帘门手动上升。 9.3.2.6防火卷帘门在正常状态下由消防控制室完成卷帘门远程控制。 9.3.3防火卷帘门常见故障及排除
9.3.3.1由于消防系统故障（误报）使卷帘门下落，可用按钮盒中的按钮手动将门上升，切断电源查明原因后，合闸送电。
9.3.3.2由于行程开关缺油等原因，有可能造成限位不准，使门上升到极限位置后断电，此时用手拉电机上的钢丝绳使门下落5-10cm，重新调整行程，门将恢
复。
10.0 防排烟系统
10.1每周检查送风、排烟机房工作环境以及送风机、排烟机、电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等是否处于正常完好状态。 1.2每半年检查下列功能：
(1)试验自动方式打开排烟口、启动送风机、排烟机。抽检楼层数量不少于总数50%。
(2)试验自动方式关闭空调系统、电动防火阀。
(3)试验手动方式关闭防火阀，抽检数量不少于总数的20%。
1.3检查地下室、楼层消防送/排风机、控制箱、风管、支架、外观有无损坏现象。 1.4控制箱电源是否正常，万能表测量电源是否有AC220V，断开配电箱主电源开关，检查配电箱，确认各电气元件无损坏现象。打开控制柜的前门，检查各接线段子及电器上的接线是否松动，及时将紧固。先将各电源断路器断开，面板上转换开关打到“手动”位置。试运行是否正常。风机手动运行正常无异常声音，送风/排烟风管无异常，采用棍子挂布条放到百叶风口，如果布条飘到风管里面，此时排烟风状态。反之为送风。可以把风机配电箱打到自动状态。
1.5送风/排烟风机运行时发现分机的固定支架松动的螺丝螺母，对进行检查紧固。
1.6检查风机出口的防火阀，紧固螺丝螺母，紧固电源接线。检查防火阀开关，手动阀打开是否有效，正常是关闭状态。
11.0应急照明疏散指示
11.1每周检查安全出口、疏散通道、重要场所的应急照明和疏散指示标志是否处于正常完好状态。
11.2每月试验应急照明和疏散指示灯的工作照度和疏散照度。抽检数量不少于总数的20%。
12.0消防通讯事故广播
12.1每周检查电话插孔、重要场所的对讲电话、播音设备、扬声器等是否处于正常完好状态。
12.2每季度检查下列功能：
(1)试验电话插孔和对讲电话的通话质量，抽检数量不少于总数的30%。 (2)试验选层广播。抽检数量不少于总数的30%。
(3)试验从背景音乐状态下强切至事故应急广播状态的功能。
13.0 移动灭火器材
1、每周检查灭火器种类、数量、设置位置、标志等是否符合要求。
2、每季度检查灭火器压力、重量、有效期等，必要时做喷射试验。抽检数量不少于总数的30%。
14.0其它设施
14.1每周检查消防电梯迫降按钮、集水坑排水设备、缓降器、氧气或空气呼吸器、自救逃生设备、消防电源及切换设备是否处于正常完好状态。试验自备发电设施能否正常发电。
14.2每季度检查下列功能：
(1)试验消防电源的末端切换功能。 （2）切断非消防电源功能。
（3）每年检测防雷防静电及电器接地电阻
15.0.防避雷系统保养
15.1基本内容：
15.1.1检查避雷针、避雷带及引下线接头有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达３０％以上的必须更换。 15.1.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。
15.1.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。。
15.1.4每年4-6月检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆，检查导电接触部件，焊点。
16.0消防记录及管理档案
16.1每月都有检查以及检查记录，内容要反应真实的设备运行现场情况，对于发现的安全隐患如果不能及时处理要及时向甲方反应并及时提出维修方案，做好详细记录。
16.2每次检查结束后都要详细的维修或保养记录并双方签字认可，做到工作记录健全，原始记录存档以备日后查询。 16.3消防管理档案包括一下内容： 16.4建立消防安全制度
16.5消防设备设施的配置及使用情况
16.6灭火和应急疏散方案消防管理人员责任人员概况。 17.0支持性文件和记录: 记录名称 记录编号 保存期限（年）
17.1《火灾自动报警系统维护保养记录表》 17.2《消防水泵维护保养记录表》
17.3《 防火卷帘门半年维护保养记录》 17.4《防避雷系统保养记录表》
