恒大主要信息盘点
一、恒大前世今生
1.三年计划：从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面拓展，在十六年的发展历程中，恒大先后制定出六个“三年计划”。
1) 艰苦创业 高速发展 【1997-1999】：公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，首度跻身为广州地产10强企业。 2) 苦练内功 夯实基础 【2000-2002】：从2000年开始，恒大集团着力于整合资源，规范开发流程，在广东地区同时开发及储备多个项目，到2002年，恒大排名跃升至广州第6位。
3) 二次创业 拓展全国 【2003-2005】：2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名，从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国的经营战略。2004年，恒大跻身中国房地产10强企业，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。 4) 迈向国际 跨越发展 【2006-2008】：恒大已战略性的进入天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有50多个项目。期间恒大累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际的标杆。 5) 稳健经营 再攀高峰 【2009-2011】：恒大已战略性的进入上海、天津、重庆、深圳等全国100个主要城市，拥有项目200多个，规模与品牌进一步取得大幅跨越。2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市，开企恒大快速发展的新篇章。
6) 深化管理 稳定增长 【2012-今】：2012年，恒大步入稳定增长期，并通过拓展商业、酒店产业，探讨体育、文化产业，加强队伍建设和企业文化建设，进一步提升恒大品牌，确保公司实现可持续稳健发展。
7) 恒大未来发展目标：未来，恒大在巩固国内领先优势后，将进一步开拓国际市场，在已有的国际化基础上，寻求更多、更广泛的顶尖国际合作伙伴，并借鉴国际先进管理经验，构筑国际产业集群，打造具国际竞争力的世界顶级企业。
2.战略阶段：恒大坚持打造中国老百姓负担得起的高性价比精品住宅。在此理念的指引下恒大将企业战略划分为三大发展阶段。
1) 第一阶段【规模取胜】战略阶段：1997年，恒大基于行业竞争、目标市场、消费者负担能力、资金状况等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。1997年，恒大只在广州开发1个项目；而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997年不足20人上升至2004年超过2000人。公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。
2) 第二阶段【规模+品牌】战略过渡阶段：2004年开始，中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模＋品牌”的战略过渡阶段。在规模方面，公司跨越广东，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米。在品牌建设上，公司对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。 3) 第三阶段【规模+品牌】标准化运营战略阶段：自2007年起，恒大进一步完善标准化运营模式，并在深入拓展中国二三线城市的过程中实现迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式行之有效，助推恒大实现持续跨越式发展。发展至今，恒大已经成为中国销售面积最多、在建工程量最大、城市布局最广的房地产企业。
3.战略主题：通过多年的发展，恒大基本确立了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略主题。
1) 规模战略：“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。过去六年，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、营业金额、在建面积、竣工面积、现金余额等多项核心指标上实现了平均46倍的增长。截至2012年上半年，恒大在全国120多个主要城市拥有大型项目200多个，总资产接近2000亿元。 2) 品牌战略：“品牌一流”是恒大“三个一流”目标战略的核心。恒大以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”。高性价比成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力。 3) 人才战略：“团队一流”是恒大“三个一流”目标战略的保证。在人才战略上，恒大充分发挥薪资保障和绩效考核双重作用，高素质、执行力超强的铁军队伍成为恒大持续稳健发展的有力保障，更是恒大引以为傲的竞争优势和实力所在。 4) 管理战略：公司在管理上形成了目标计划管理、柔性管理等科学的管理体系，以及“严格管理、奖罚分明”的管理机制。通过标准化运营，打造出项目选择、规划设计、工程管理等七重标准化运营体系，实现“三个确保”，即确保地区公司不走弯路、确保地区公司降低运营成本、确保集团精品战略坚定不移推行。 5) 文化战略：恒大以“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”为企业精神；“精心策划、狠抓落实、办事高效”为企业作风；“质量树品牌，诚信立伟业”为企业宗旨。
6) 国际化战略：恒大早在2006年就提出了“迈向国际、跨越发展”的计划， 2009年实现香港上市，随后多次通过全球资本市场融资。目前，恒大在全球拥有逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东，成为市值最大的在港内房股之一。
4.产品线：恒大住宅产品以中低端为主，以低价吸引客户，划分四大产品系列。装修主要为两个档次，一档1500元（实际成本约500元），二档3000元（实际成本约1000元）。除住宅外，恒大还有商业地产（2011年成立商业集团，目前已开业和在建的商业综合体约有20个）、酒店（已有5家五星级酒店开业，预计2013年还将有6家五星酒店开业）和旅游地产（天津、南京、重庆和清远四个旅游城已开业，另有近20处正在规划中）。
1) 金碧天下：城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质大盘。占现有总项目的20%左右
2) 恒大华府：繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，通常设计有私家空中花园、空中别墅等超豪华产品。占现有总项目的10%左右。
3) 恒大名都、恒大绿洲：坐拥稀缺资源和天然景观的城市、城郊项目。 4) 恒大城：城郊结合地段不同规模的大中型居住社区。恒大城、恒大名都与恒大绿洲类项目占现有总项目的70%左右。
5.区域分布：恒大是国内进入城市数量最多的开发商，截止2011年底已经进入近103个主要城市，共187个项目。恒大布局以二三线城市为主，人口超过50万的城市都是恒大的目标。但是这一策略在2012年下半年有所改变，恒大今后将返回二线城市，聚焦人口超过500万的省会城市及周边重点区域。
1) 进入城市：一线城市除广州外，目前仅有上海华府和深圳蔡屋围项目；另外进入24个二线城市和86个三四线城市。城市类型占比为一线城市3%、二线城市23%、三四线城市84%。
2) 项目数量：一线城市共8个项目，占比4%；二线城市共80个项目，占比43%；三四线城市共99个项目，占比53%。
3) 土地储备：截止2012年底，恒大土地储备总量约1.42亿平米（2011年为1.37亿平米），其中2012年通过公开市场新获取土地990万平米。一线城市6万平米，占比1%；二线城市228万平米，占比23%；三四线城市756万平米，占比76%。
6.财务表现：恒大在盈利能力方面与主要同行差距不大，但在资产回报和周转方面优势较为明显。
1) 毛利率：恒大2009-2011年毛利率分别为34%、29%、33%，行业平均为30-40%。 2) 净利率：恒大2009-2011年净利率分别为18%、17%、18%，行业平均为15-25%。 3) ROE：恒大2009-2011年ROE分别为11%、36%、33%，行业平均为20%左右。 4) 存货周转率：恒大2009-2011年存货周转率分别为0.1、0.
7、0.5，行业平均为0.2-0.4。
二、恒大主要特点：
1.急速扩张：
1) 土地储备扩张：2006年底恒大土地储备不足600万平米，2012年底土地储备约1.42亿平米，增长23倍；年复合增长率近70%。
2) 销售规模扩张：2006年恒大销售额约20亿，2012年销售额923亿，增长46倍；年复合增长率90%。
2.标准化：恒大实行标准化运营模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。
1) 管理模式标准化：建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。
2) 项目选择标准化：包括项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。
3) 规划设计标准化：按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多种标准户型。
4) 材料使用标准化：在建筑、园林以及装修工程等领域，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。
5) 工程招标标准化：各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。
6) 工程管理标准化：公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。
7) 项目营销标准化：全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。
3.恒大足球：恒大足球三年投入约17亿，亏损超三亿。对于许家印如此热衷足球，在足球上的投资规模让人难以想像，业内众多人士给出了多种解读。
1) 推广品牌：从万达赞助中超，到恒大地产投资俱乐部，到最近富力地产也开始高调进军足球，中超的大佬们几乎都是清一色的地产商。同样一笔钱，足球带来的广告效应，远远超过传统媒体的投放。2012年的央视广告“标王”贵州茅台，其出价为4.98亿元，与恒大当年在足球的投入几乎相当，但恒大的影响力则更加突出。在前期投入阶段，俱乐部的产出主要体现在品牌宣传上，足球已成为恒大的重要名片。因为“恒大每场90分钟的赛事基本由三家以上全国性电视台播出，且都是晚八点黄金时段，关注度高。”
2) 获得高层支持：在不少地方政府眼中，足球已经变成了地方的一张名片。投资足球，可以得到更多潜在的高层的支持。而这种支持，对于房企在拿地、授信等层面，起到巨大的作用。
3) 圈地：“恒大玩儿足球是为了借足球名义圈地”，这一说法似乎在2011年得到了印证。2011年底，清远市政府出让218亩“教育用地”性质的土地使用权给恒大，双方还对学校土地用途进行了严格的限制，该土地使用权只可用作教育建设用地，如恒大将有关土地挪作非教育用途的，政府将有权回收土地。同时恒大主动公布协议内容并接受公众监督，回击关于恒大是借足校来进行“圈地”的质疑。但开学仅一天，广东省国土资源厅就发布公告，指恒大国际足球学校涉嫌非法占地875.37亩。
三、恒大小段子：
1.Citron：做空机构香橼（Citron）于2012年6月21日毫无征兆的在其网站公布了一份报告，称恒大地产“已经资不抵债，并一直在向投资人汇报虚假的信息”，其中包括足球领域开支太大。香橼预计恒大2012年在足球的投资需120亿元。从侧面看，香橼的报告似乎也非空穴来风了，其中最核心的质疑是针对恒大地产表外负债。香橼指出，2011年恒大与合资回购有关的表外负债和待付款土地交易金额超过230亿元，并可能高达560亿元。当天上午恒大地产的股价大跌，当天下午据说是许家印的托盘，才使其股价大幅反弹。
2.豪华明星团：恒大向来以高调示人，各路明星助阵开盘是其给公众典型的印象。早在2011年初，恒大就与范冰冰工作室洽谈合作事宜，期间还一度传出范冰冰“怀孕流产”的传闻。另外，成龙、葛优、方中信、赵本山、熊戴琳、容祖儿、Twins等一线明星都曾助力恒大项目开盘。
