房地产开发习题
1-1房地产开发的涵义、特点和作用?分为哪几种类型？ 涵义：房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 特点：①开发成本高，投资量大。②开发建设期长，投资周转慢。③市场具有地区性和分散性。④需求具有稳定性。⑤涉及面广，综合性强。作用：①推动城市规划的实施与完善。②有利于减少投资成本。③为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。④为城市政府财政提供资金来源。⑤为城市大型基础设施建设提供融资途径。 类型：①根据开发项目所在的位臵，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。②根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。③根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产。
1-2试述房地产开发的程序？ ①可行性研究阶段。主要工作有：市场研究、开发场地选择，拟定开发项目，经济、社会、环境效益评价。②开发项目的前期工作阶段。主要工作有：立项、申请购臵开发场地、委托规划、设计，筹集开发资金，申领建设工程规划许可证，拆迁、安臵、清场。③开发项目建设实施阶段。主要工作有：招标、投标、发包项目，施工准备、现场“三通一平”，施工的组织管理与控制，竣工验收、交付使用。④房屋营销和服务阶段。主要工作有：制订销售、租赁计划、宣传、广告，商品房销售、签约、公证、付款，小区管理、经营、服务。
2-1房地产开发策划的内涵、特征和作用是什么？内涵：是指在房地产开发项目投资、营销等过程中，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，以准确的项目定位和独特的概念设计为核心，综合运用各种资源与手段，按照一定程序对房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产开发策划文本作为结果的活动。特征：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合等特点。作用：1）能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差；2）能增强项目竞争力；3）可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。
2-2房地产开发策划的分类原则有哪些?（答案即下划线部分）在各种分类原则下,分别有哪些类型?1）按照策划所处开发周期阶段分类：项目开发前期策划、销售/招租策划、物业管理策划。2）按照策划工作的关注点来划分：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式。
2-3房地产开发策划的程序是什么？指一个项目在进行策划的行为中按其内在的联系排列出的先后工作顺序。其内容有：项目洽谈阶段、组建机构阶段、项目调研阶段、提炼创意成果阶段、提交报告阶段、实施方案阶段。
3-1简述房地产开发投资的影响因素? ⑪内部影响因素⑫外部因素:⑴宏观因素:①人口②经济③政策法规④信息⑤社会文化。⑵微观因素: ①地段位臵与技术因素②基础设施与公共设施③邻里影响④规划控制。
3-2房地产开发项目投资估算的依据是什么?常用估算方法有哪些?
⑪投资估算的依据:①开发项目的建设规模、占地面积、地价②设计方案、图纸③主要设备、材料及其预算价格表④同类型项目的投资资料⑤资金来源、贷款利率⑥有关政策和规定⑫常用估算方法: ①面积法②单元法③概算指标法④分项造价估算法⑤分项造价比较法。
3-3试述房地产开发投资的主要风险因素、风险防范的措施与方法?⑪主要风险因素: ①市场风险②经营风险③利润风险④政策风险⑤其他风险⑫风险防范的措施与方法: ⑴风险回避⑵风险转移⑶风险控制: ①选择风险小的房地产开发项目②做好市场研究③实行投资组合策略来降低风险④实行分期开发
4-1开发企业获得开发经营用地使用权的基本方式有哪些？1.出让：所谓土地使用权出让，是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.转让：指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。
5-1开发企业如何取得拆迁许可？开发企业在取得用地使用权后，持项目批准文件，规划主管部门、土地主管部门批准的红线图和用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金融机构出具的资金证明，向当地拆迁主管部门提出书面拆迁申请。拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》
6-2房地产开发企业或项目的资本结构如何影响资金筹集的方式或渠道？房地产开发企业或项目的资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。资金筹集的方式是指筹集资金时所采用的具体方式。资金筹集的渠道是指筹集资金来源的方向和通道。资本结构的变化影响着资金成本的高低，其合理与否在很大程度上决定企业或项目偿债和再筹资能力。
6-3房地产开发证券化的途径和方法有哪些？房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
7-1城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪几个阶段的规划？
城市规划的层次体系：城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。
7-2论述开发项目规划设计过程及影响因素？过程：可行性研究规划-建筑规划-建筑单体设计-初步设计-施工图设计-设计变更-竣工图-归档或可行性研究规划-市政规划-市政及环境设计-设计变更-竣工图-归档。影响因素：市场需求分析、城市规划要求、规范标准、环境条件、经营计划及能力、技术条件。
7-3房地产开发项目设计方案的评价有何特点? ① 价主体的多元性②评价目标的多样性③评价值的不确定性。
8-1进行开发工程施工招标应具备哪些条件？ ①工程建设用地的使用权已有偿取得，用地现场具备“七通一平”（或“三通一平”）的建设条件②有合格资质的设计单位负责设计的施工图纸和概算，或有能满足标价计算要求的设计文件③开发工程项目已列入当地计划管理部门制定的年度开工建设计划④已取得《建设工程规划许可证》⑤建设资金、主要建筑材料和设备供应均已落实。
10-2施工阶段进度控制的主要工作内容有哪些？1）施工进度控制工作内容，（其内容有：1.编制施工阶段进度控制工作细则，2.编制或审核施工进度计划，3.按年、季、月编制工程综合计划，4.下达工程开工令，5.协助承包单位实施进度计划，6.监督施工进度计划的实施，7.组织现场协调会，8.签发工程进度款，9.审批工程延期，10.督促承包单位整理技术资料，11.办理竣工验收，12.处理争议和索赔，13.整理工程进度资料，14.工程移交）；2）施工进度的检查与监督；3）施工进度计划的调整；4）工程延期的控制；5）工期延误的制约。
名词解释
1．房地产开发
房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 2．土地开发
土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。 3．城市土地出让
城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。 4．土地征用
土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 5．物业管理
物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益 6．房地产经营
房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 7．土地使用权转让
土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为 8．建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。 9．建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 10．租金收缴率
租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。
简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。 2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。 3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理
4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。 协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。 5．房地产项目主要的定价方法有哪些？
房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。 8．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。 物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。 9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？ 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化 10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
论述题
1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。
答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。
目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。
2、请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？
答：物业管理市场的构成主要包括三个方面： 市场客体：物业管理服务，无形的 市场主体：需求主体、供给主体
市场环境：各种交换赖以进行的社会制度
我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等
我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策
3、房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？
答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。
开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。
开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。
4、房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？
答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。 确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。
选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
5、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。
土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。
一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。
