民间借贷中的房产抵押
在解答当事人的咨询和办理一些借贷纠纷案件时，经常会遇到这样那样的由借贷房产抵押引发的事由，民间借贷当事人之间是否要可以约定房产抵押，如何来约定和实现抵押权，这事关当事人的切身利益。
[案情介绍]
当事人甲因为要出国，但没有那么多的费用，就向朋友乙借款30万元，利息按银行同期利率计算，约定两年内偿还其借款的本金和利息，并向乙提供了自家房产做为抵押，约定如果到期不能偿还债务，房屋归已所有。两年后因甲没有偿还借款，乙将甲告上法庭，要求甲偿还借款本息或将抵押房屋过户给乙。这是日常生活中一个典型的案例，当事人甲和乙的约定，是当事人的真实意思表示，但是约定抵押的内容，形式和实质要件上都违反了法律的规定。《中华人民共和国担保法》（以下称《担保法》）第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定了不动产的抵押要到房产部门办理抵押登记，同时《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”如果约定的还偿期限内没有履行还款义务，此时抵押房屋是不能直接归抵押权人所有的。《担保法》第五十三条规定：“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
上述规定我们不难看出，最后用于清偿债务的是价款而不是房屋本身，案中，当事人的对抵押的房子约定不合法，所以乙请求将抵押房屋过户到自已名下不能得到支持。
[方法索引]
如何来约定抵押权，看似简单的问题，却有很多法律常识，此时的当事人双方，正确的做法是要到房产管理部门办理房产抵押登记，在形式上符合法律规定。而在民间的借贷中，借贷双方很少有人这样去做，更多是不知道如何去做。首先，双方当事人要签订一份《借款合同》写清双方的然情况、借款的金额、还偿的期
限等实质要件，同时还要签订一份《民间借款抵押合同》，这两份合同最好是由律师来完成，条款内容更加完整和严谨。之后，借款人、抵押人，抵押权人三者共同到房产交易部门去办理抵押登记。
虽然各地办理的部门和所要提供的材料不完成相同，但是都会以各种方式进行提示，如下内容供当事人参考：
《民间借贷办理抵押登记须知》
民间借贷以私有房产抵押办理登记应提交的资料：
1、登记申请书(在登记窗口领取)
2、房屋所有权证及共有权证
3、国有土地使用证复印件(核对原件)
4、借款合同、抵押合同
5、可以证明抵押房产价值的资料(或在抵押合同中确认房产价值)
6、借款人、抵押权人身份证复印件或营业执照复印件(均须核对原件)
7、抵押人婚姻状况证明、身份证复印件(核对原件)
8、登记机关认为必要的其他文件
注：登记由借款人、抵押人(所有权人及共有权人)、抵押权人共同申办，任何一方因故不能亲自办理，应由受托人持法人委托书或经公证的委托书(自然人)、受托人身份证代办。企业间借贷需通过银行办理委托贷款或持有人民银行同意借贷的批准文件。
民间借贷以单位房产抵押办理登记应提交的资料：
1、登记申请书及法人委托书(在登记窗口领取)
2、房屋所有权证及共有权证
3、国有土地使用证复印件(核对原件)
4、借款合同、抵押合同
5、可以证明抵押房产价值的资料(或在抵押合同中确认房产价值)
6、借款人、抵押权人身份证复印件或营业执照复印件(均须核对原件)
7、抵押人营业执照副本及受托人身份证复印件(均须核对原件)
8、集体企业另须提交企业职代会和上级管理部门同意抵押的书面文书；股份制企业另须提交股东会或董事会同意抵押的书面文书；“三资企业”另须提交
股东会或董事会或联合管列机构同意抵押的书面文书；合伙企业另须全体合伙人同意抵押的书面文书
9、登记机关认为必要的其他文件
注：登记由借款人、抵押人、抵押权人共同申办，任何一方因故不能亲自办理，应由受托人持法人委托书或经公证的委托书(自然人)、受托人身份证代办。企业间借贷需通过银行办理委托贷款或持有人民银行同意借贷的批准文件。如果当事人双方履行了债务，同样要到办理抵押登记的部门办理注销手续。
[注销程序]
抵押注销登记须提交资料：
1、抵押注销登记申请书及法人委托书(在发证窗口领取)
2、房屋所有权证及共有权证
3、房屋他项权证
4、抵押人身份证、抵押权人身份证(或受托人身份证、法人委托书)
注：注销登记由抵押双方共同申办，任何一方因故不能亲自办理，应由受托人持法人委托书或经公证的委托书(自然人)、受托人身份证代办。
[业务流程]
借款人、抵押人、抵押权人签订借款抵押合同—一借款人、抵押人、抵押权人申办抵押登记—一领取房屋所有权证、他项权证—一借款还清后抵押双方共同申办抵押注销登记。
