追求专业 创建品牌
——（某某物业） 第一章 简 介
经过多年运行，住宅物业、商业物业、写字楼物业经营服务模式已基本成熟，工业物业却在刚刚起步阶段。它与其他物业存在差别：服务对象不同，前者是企业，后者是居民；管理的方式、服务内容以及管理难度不同；工业园区的物业管理是全方位、多层次的管理。
河北省“十二五”规划指出，要加快新型工业化进程，提高产业核心竞争力；加快服务业发展进程，实现经济结构调整新。随着工业化和城市化进程的需要，企业迫切需求一种适应其生产经营的公共空间，选择将部分生产辅助、服务内容和项目推向社会专业化服务企业经营管理，实现企业集中精力安心生产。
在市场需求迫切的情况下，我公司经过多方调研，缜密分析，制定了打造我市品牌工业园区，创建工业物业品牌的思路。并对所管项目工业园区进行了高端的专业物业经营和管理，并以园区管委会配套企业的身份，紧密结合该企业发展，提供适合企业经营发展需求的系统服务方案，满足了客户除生产之外的所有需要，为企业提供了全方位、多层次、高水准的“一站式”服务，受到客户的一致好评，
第二章 某某公司概况
石家庄某某物业服务有限公司：成立于2001年，曾隶属百年老厂半军事管理6年之久，又经历了5年国企改制后的市场化磨练，已经打造出了一支趋于成熟的工业物业管理队伍，目前已发展成为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近30名的专业化物业管理公司。
公司的经营活动以工业园区物业管理为主，兼营社区物业管理服务，其中工业园区管理面积近25万平方米，写字楼面积近3万平米。社区面积近20万平米。管理体系和服务体系业已初具规模，所管理的项目赢得业主的广泛赞誉。
作为国企改制单位，公司勇于开拓、锐意进取，风雨数载，历尽艰辛，在巩固现有业务的基础上，不断扩大市场业务，勇于迎接挑战、自我加压、努力探索新课题。自2001年，先后进驻某某车辆有限公司、石家庄市第二印染厂、河北铁科车辆配件有限公司、河北欧瑞特铝合金铸造有限公司、河北省交通厅等企事业单位，公司以争创河北服务行业一线品牌为首要目标，积极参与市场竞争，以特有的运行机制和良好的服务品质赢得了广大市场， 2004年取得了石家庄市保洁服务一级资质证书，使某某工业物业品牌成为创优物业企业的一面耀眼的旗帜。多年来连续被市物业管理协会和省住宅与房地产管理协会评为市级和省级的物业管理优秀单位；公司紧密结合国家“十二五”发展规划，定位于对政府承担企业责任的高度，努力打造河北省工业服务业的先行品牌企业。
第三章
项目园区概况
某某企业工业区是某某集团改制企业，是由石家庄某某物业服务有限公司管理的高标准铁路货车检修、货车新造生产型工业区。工业区位于市中心地段，地理位置优越，南临新华集贸市场及火车站，北临北道岔立交桥，交通方便。占地总面积约28万平方米，工业区内道路通畅，绿草荫荫，各色新颖别致的绿化小品、特色喷泉优雅点缀，园区一九九八年被石家庄市政府命名为“花园式工厂”称号，一九九九年被河北省建委命名为“园林式单位”称号。为了使工业园区业主充分享受到及时、周到、高效的物业管理服务，石家庄某某物业有限公司坚持“业主至上”、“以人为本”的管理理念，积极贯彻ISO9002质量管理体系，寓管理与服务之中，寓经营与服务之中，以省优国优工业园区为目标，“以内强素质，外塑形象”努力开创了工业物业管理工作的新局面，并逐步探索出了一条适合工业园可持续发展的物业管理之路。
某某企业自实行工业物业管理以来，园内办公楼外檐光洁明亮，绿地花繁叶茂、芳草如茵；车辆停车整齐、货物进出井然有序、警卫保安24小时值勤；办公楼内无乱堆乱放、无痰迹废纸。企业普遍反映生产办公环境安全舒适、利润增加、物业管理费合理。截至目前，物业管理投诉率为零，包括园区管委会在内的各相关单位普遍认为工业物业管理好、值得推广、发展前景广阔。
第四章 服务项目实施方案
一、成立专业化的物业管理队伍，建立严密的物业管理组织架构
工业物业管理不能单纯模仿业主区物业管理，工作内容不止限于清洁、保安和维修等。要搞好工业物业管理必须努力扩大服务范围，让企业安心生产，实现后勤社会化。为了充分体现“业主至上，服务第一”，得服务理念，让业主享受到优质、及时、周到的服务，某某公司工业物业部针对工业物业管理的特点，建立了一支专业化的物业管理队伍。在优化人力资源配置的前提下，在尽可能聘用有经验的物业管理员工的同时，有效制定并实施了全方位、多层次、流程化的内部员工培训体系，所有员工上岗前都必须经过严格的岗前培训。培训内容包括：了解企业和管理企业的历史与文化；了解所管项目的相关设施与设备的功用及性能；熟知工作标准及操作程序；培养员工建立良好的职业道德与行为规范，使每一位员工都成为物业管理的专才。在日常工作中，强调品质化、形象化管理。所有管理人员和专业技术人员均持证上岗、统一着装、佩戴齐全、工作规范、作风严谨。为了提高物业管理工作效率，公司结合实际，应用了计算机、智能监控等现代化管理手段。并建立了严密的物业管理组织架构。
二、建立健全物业管理制度，形成制度化管理体系
为了进一步做好物业管理工作，公司在不断加强员工培训，提高员工素质的基础上，还健全了各项管理规章制度及各岗位工作标准，建立了24小时值班制度，设立了服务热线，并制定了具体的考核标准和落实措施。对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息进行分类收集和整理，并做到及时处理。在健全的各项物业制度的管理下，工业物业部工作呈现了秩序性、层次性和高效性的特点。同时，工业物业部还建立了
回访制度，保证各专业部门对业主各项服务的质量。零修、急修及时率100%，反修率不高于1%，物业公司在收费、财务管理、会计核算等方面严格执行有关规定，每六个月公布一次物业管理费收支情况。工业物业部全面导入了ISO9002质量管理体系，加大规范化管理力度，强调团队意识，使物业管理工作达到了标准化，高效化和层次化。
三、严格执行物业管理合同，以规范化管理实现创优目标
工业物业不同于住宅、写字楼等物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营的公共空间。所以物业管理服务就是要顺应这些特殊要求，方能使工业物业管理有的放矢。为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，营造一个省心、安心、舒心的发展空间，是工业物业管理服务需求的根本，也是工业物业管理的最终目标。 房屋的管理与维修养护
某某公司非常重视对房屋的管理，为了使所管工业园区保持一个优美、统一的外观，工业园区内不允许违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的现象发生，在没有政府主管部门批准的情况下，不准业主私自安装外廊等，并且要求业主将空调安装位置统一，冷凝水集中处理，支架无锈蚀，不定期地对房屋外观进行检查，一旦发现房屋外墙面砖、涂料等装饰材料脱落、有污迹，就立即与相关方联系进行修复。 共用设施、设备的管理
共用设施、设备的状况与业主的生活息息相关。因此，某某公司制定了各种规章制度，保证共用设备、设施完好，运行正常。专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，并且有记录，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染、二次生活用水有严格的保障措施、水质符合卫生标准，同时制定了停水及事故处理方案。工业园区道路通畅、路面平整、井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人通行。供电设备运行正常，按规定对配电室进行管理。路灯、楼道灯等公共照明设备完好。 安防、消防、车辆的管理
对于工业园区来说，仓库的安全管理永远是第一位的。因此，某某公司非常重视工业园区的安防工作，组建了专业安防队伍，实行24小时值班及巡逻制度，对工业园区实行封闭式管理。安防人员熟悉工业园区的环境及车辆情况、文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。同时，危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施，工业园区内的灭火器、消防栓等消防设备、设施完好无损，可随时起用，并制定了消防应急方案。管理责任明确，机动车辆进出有登记，非机动车辆按规定位置停放，管理有序。
环境卫生管理
环境卫生是直接影响到工业园区的整体形象的重要因素。某某公司对清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保
洁，使工业园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。垃圾日产日清、定期运行卫生消毒灭杀，保证房屋共用部位、共用设备、设施无蚁害。房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象。对商业网点的管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点，广告牌和乱贴、乱画现象。同时要求业主排放污染，噪音等符合国家及地方环保标准，并对外墙无污染。此外，还推行了保洁员清洁服务督察表，有效的对保洁工作实施监督管理。 绿化管理
某某公司对工业园区的绿化进行了合理布局，花草树木与建筑物配备得当，并组建了专业的绿化管理队伍，负责工业园区的绿化保养工作。对绿地的纸屑、烟头、石块等随时清除。同时确保无改变使用用途，践踏占用绿地的现象发生。
四、树立人性化管理思想，寓管理于服务之中，寓经营于服务之中 管理和服务是联系在一起的，对“物”的管理是要通过为“人”提供服务，而为“人”服务则是通过对“物”的管理来实现的，故树立“人性化管理”寓管理于服务之中，便成了物业管理企业永久追求的目标。 服务是物业管理的唯一宗旨。管理性服务是经营性服务的基础，经营性服务是管理性服务的先导。搞好多种经营，向业主提供及时周到的服务，更好的满足业主多方位需求。为了创造适应企业生产经营的公共空间，受业主委托，公司承担了工业区的劳务派遣用工保障、商业经营、延伸专业
工程等服务项目，如厂房和生产设备设施的安装、修理、改造，专业清洗和特种保洁等等。根据业主的特殊需求，他们还将其工业生产操作的一部分也“交”由某某物业管理企业来做，这种延伸直接接触业主的核心生产操作部分，物业管理企业几乎成了业主的一部分，与业主“融为一体”。 使工业企业真正实现了“减人、减设备、减办公用房、提高经济效率”，即达到了减人增效的目的，也节约了社会财富。
五、树立良好的企业形象，启动品牌工程
作为国企改制单位，几年来，在市物业协会的领导和关心下，公司勇于开拓、锐意进取，风雨数载，历尽艰辛，在巩固现有业务的基础上，不断扩大市场业务，勇于迎接挑战、自我加压、努力探索新课题。优质的服务不仅获得了广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，目前已发展成为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近30名的专业化物业管理公司，所管理项目在南车集团系统内树立良好口碑，多次接待集团兄弟单位来学习、参观，目前所管理的工业物业项目已形成区域品牌。
物业管理的“工业时代”将随着国家政策的有利方向而越来越近，而对于工业物业管理模式及服务内容的探索将逐渐得到关注和重视，良好的企业形象是企业生存发展的根本，是企业最宝贵的财富。品牌是企业高品质服务的一种升华，是企业经营理念的浓缩，是企业形象的一个重要标志。物业管理无小事，在小事中，处处都体现了物业企业的形象，只有将企业形象细化到物业管理的小事中去，才能作到物业企业的形象化建设。企业形
象，品牌工程是企业的生命，是企业发展的推动力，是物业管理企业实现可持续发展的根本保证。
结束语
我们坚信随着国家城镇化和工业化进程的快速发展，以及节能减排，低碳经济的快速推进，工业集约化管理和工业服务业快速发展已时不我待；工业物业管理模式及服务内容的探索将逐渐得到关注和重视，我们公司将在省内先行一步，开辟园区工业物业管理之先河，用“探索、求实、创新”的创业精神，引领我省工业物业管理的发展和壮大；用我们的智慧和辛勤，全面完善工业园区的配套服务系统，促进所服务企业劳动生产率的大幅提高，增强企业的软实力，大幅降低企业的劳动成本，做企业的好管家和好帮手，使企业一心一意搞生产，专心致志抓经营，协同园区管委会，在物协的正确领导下，开拓创新，为区域经济的快速发展谱写新篇。
石家庄某某物业服务有限公司
2011-11-15.
