青海省房地产估价师继续教育 学习心得体会 2014年11月我参加了青海地区房地产估价师继续教育学习，完成必修和选修课总共60学时，本人根据课程要求，学习了《比较法及其运用》、《地价评估和地价分摊》、《房地产税收制度与政策》、《住房公积金制度》等必修课程，还有《房地产估价文书写作》、《不同类型房地产的估价》、《不同目的房地产估价》、《房地产属登记制度与政策》、《房地产交易管理制度与政策》、《国有土地上房屋征收》等选修课程，每次通过继续教育学习都有新的感受，这次学习让我的理论水平有了更高的提升，通过参照工作时的做法和理论比较，发现我还有很大的提升空间。本次学习自己体会最深的是下面几个方面。
一、在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须在实际工作中不断学习积累经验逐步解决。在运用市场比较法时我们必须要仔细认真，不断地发现问题解决问题。 按照《房地产评估规范》要求，房地产估价师应有极强的敬业精神，要有高度的社会责任心和职业操守，以及职业的使命感和荣誉感，要有较强的专业知识和水准。
这就要求我们房地产评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。也许市场比较法在房地产估价中存在的问题并不止以上所述的几种，所以市场比较法还有待我们去掌握大量的市场案例，熟练掌握其方法，以便市场比较法能在房地产估价中得到更好的运用。
二、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无
二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。
但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。 需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业。因此，注册房地产估价师和房地产估价机构出具的关于房地产价值的评估报告将具有法律效力。无形中对估价师的综合素质的要求大大提高了，对我既是一种鞭策，也是一种压力。同时，可以通过行政复议、行政诉讼等手段，依法保护房地产估价师、房地产估价机构利益不受侵犯。这有利于净化我国评估领域的市场环境，促使房地产估价行业走向规范化、法制化的持续健康发展轨道，从而更好地服务于社会主义经济建设。作为房地产估价师，应当珍惜自己的荣誉，珍惜国家给房地产估价师的法律地位，扎扎实实研究问题，做好评估工作。
继续教育尽管时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神。
通过这次学习，自已对房地产估价又有了新的认识。我会珍惜这来之不易的培训，好好的掌握这几天获得的知识，将这些理论知识运用到实际工作中去。在今后的工作中我必须坚持学习，学习房地产评估相关的各方面的知识，不断提高自我的工作能力、技术能力。
学员：马忠华 2014年11月19日
