一、对业主委员会的相关知识了解
（一）所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。
（二）根据业主委员会的定义可以得出业主委员会应有以下特点：
（1）、业主委员会应由业主大会选举产生。（2）、业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。（3）、业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。（4）、业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。
（三）业主委员会还具有法律赋予它的职责，根据《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(1)、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2)、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）、监督管理规约的实施；（5）、业主大会赋予的其他职责。
二、对物业纠纷相关知识的了解
（一）物业管理纠纷的主要表现形式有：对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修基金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的业主之间的纠纷；因小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而引起的业主与物业服务公司之间的纠纷等。
（二）按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类： （1）物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。
（2）物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。
（3）物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业服务公司指导与监督的不满。
（4）物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修基金的分摊决定而引起的纠纷。
另外，按纠纷所属法律部门的法律关系发生的不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷、刑事纠纷。
三、业主委员会在各种物业管理纠纷中面临的种种困境
困境之一：政府越权行政，影响业主委员会的正常活动。 相对于社区外部的各个政治或经济组织，社区应该是一个相对自由的地方，并非是谁想干涉就能干涉的。但在具体的实践中，我们看到的经常是政府对社区自主事务的无端干预，他们不尊重社区的自主治理的地位。物业管理条例中明确规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，但我们看到却是政府相关部门对业主大会的这一权利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过解聘前期物业管理公司，但是街道办事处和房管局竟然向小区居民发出公告阻挠解聘物业公司。而物业公司也依据这一公告拒不撤出小区。最后造成了，业主一纸将街道办事处和房管局诉上法庭。
困境之二：业主委员会法律地位不明确，业主委员会维权力不从心。依据现行法律,作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体,也不具社团组织的地位,更不能单独设财务,无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍,在日渐增多的房地产纠纷中，“业主委员”作为广大业主的维权代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以“业主委员”的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则允许代表起诉。（例如日前，由于小区内公共用地被挪作他用，厦门一小区业主委员代表全体业主起诉开发商，但当地法院以业主委员无权代表业主起诉为由驳回业主委员的起诉。“目前的物业纠纷的特点是，业主往往联合起来共同维权，由业主委员代表广大业主向法院起诉。但正是由于对业主委员在法律地位认识上的不一致，导致无法实现共同维权。”） 困境之三：业主委员会经费筹集困难，形同虚设。我们知道任何活动都是有代价的，任何组织只有足够的经费保障才能顺利地开展活动。业主委员会也不例外。业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益、其他收益或物业维修基金的利息中支付。但是，在现实生活中，业主委员会却没有这样的保障，经费筹集困难成了业主委员会开展工作过程中的一大难题。（例如2001年11月,拥有2000余户居民的栖霞小区成立了业主委员会,由于没有资金以及一些客观存在的原因,才一年多的时间,委员会形同虚设,工作陷入瘫痪状态。按理说业主委员会选出来,其职能就是监督物管公司、协调业主与物管之间的关系,共同管理好小区,现在整个业主委员会一无所有,既没有公共基金,也没有一套成熟并结合小区实际的管理体系及法规,委员会的9个委员基本处于闲置状态。）。
困境之四：业主缺乏社群精神，业主委员会工作中困难重重。人们订立了《社区自治公约》、《业主公约》，选出了居民委员会和业主委员会，实际生活中是有些业主根本不遵从业主委员会，导致在处理一些纠纷问题上缺乏向心力。
困境之五：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。考试大论坛困境之六：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。
困境之五：业主委员会成员多为义务工，缺乏相应的利益保障。
经费问题关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。 无论谁成为业主委员会委员，期待其长时间地，无偿地或工作量与报酬不对称地为大家服务，是不大可能的。一个稳定有效的业主委员会机制应当建立在合理的利益平衡的基础上（业主委员会本来就是一个利益矛盾的产物），而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会因拿津贴引来众多质疑，（例如2003年11月，福州瑞城花园的几个业主在得到大多数业主支持的情况下，开始筹备业主委员会。2003年底，筹备组成员把一份《业主大会议事规则（草案）》发放到业主手中时，其中“经费”一章却引发争议。一份20多名业主签名的《致全体业主一封公开信》贴在花园门口，对业委会成员该不该拿津贴提出疑问。业主认为既然是自愿参加业主委员会，就是为业主服务，就是尽义务的，如果有人想拿津贴的话，那么只能请他走人。）
二、对策建议
在社区自主治理的过程中，业主委员会应当发挥重要作用，但是在实际工作中却遇到了来自社区内外的重重困难。正如上面提到的这些困难的来源可以分为社区之内和之外。我认为面对这些困境，我们可以从社区内外，从法规的完善和实际工作技巧的改进等角度努力，以提高业主委员会的自治能力、维权能力。具体说来有以下几点：
对策之一：政府应依法行政，明确界定政府在社区中的权力范围。
这里涉及到政府在社区中的权力的界定的问题。在谈这个问题时，我认为有个度的问题，也就是说政府在什么样的情况下有介入社区，介入业主委员会的活动的必要。作为一个自主治理的社区，它的内部怎样运行，是这个社区自身的问题，它和物业公司之间的矛盾和冲突是民事问题，如果有什么不可解决的矛盾，可以由双方以平等的身份诉诸裁判机关。社区中选举谁做居民委员会成员或业主委员会成员是居民或业主自己的事情。这些事情只是一个社区内部的事情，并没有形成对社区之外的更大的公共利益的影响，那么作为公权力的行政权力是不应当介入的，否则就是越权行政或者是违法行政。行政权力作为一种公共的强制性权力应当追求公共利益，应当处于公正的地位。只要没有违反公序良俗，没有造成对公共利益的不良影响，具有公共性的行政权力是不应当介入的，这里的“度”就是社区中的活动是否建立在居民、业主资源的基础之上，更为重要的是这些活动是否影响了公共利益。这才是政府在社区的权力范围。
从政府的角度来看，政府应当严格依法行政，凡是法无明文规定的，政府都不可为。政府在干预社区活动的任何行为均需要有法律依据。当然了，由于利益的驱动，要求政府自我约束是不太现实的，我认为要有效的约束政府在小区中随意干涉业主委员会的活动，应当让行政相对人来约束。因为只有小区中的业主才清楚政府哪些行为危害了他们的利益，政府的哪些行为是违法的，政府的哪些行为是不公正的。政法哪些行为是偏袒开发商或者是物业公司的。有时候状告开发商或物业公司较为困难，这就要求业主能够就政府的违法行为提起行政诉讼，正如毛寿龙教授所言“武汉鹦鹉花园业主的维权行动具有崭新的维权意义：状告开发商，可以维权，状告政府也一样可以维权。并且后者的成本往往更低，取胜的可能性不是没有。”[6] 业主起诉政府，形成更多的案例，最终导致法规的修订，从而形成一个的业主——维权——诉讼——案例——法规——利益维护的逻辑发展程序。
对策之二：确立业主委员会的法人地位。 目前业主委员会没有明确的法律地位，在维权活动中心有余而力不足，所以我认为要解决这一困难应当确立业主委员会的法人地位，“希望国家把业主委员会的成立纳入到国家基层建设这样一个范畴中去，不是简单视为物业管理考虑。如果可能，让业主委员会登记为自治法人，社团法人，有了法人地位，它签的很多合同再发生官司，就好办得多。”[7] 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”法人成立的条件主要有：依法成立，有必要的财产或者经费，有自己的名称、组织机构和场所。比照这些条件，我们可以看到，业主委员会完全符合。业主委员会是合法成立的，《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责； 有必要的财产或者活动经费，财产生要来源于以下三个部份：（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金。（3）业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集；有自己的名称、组织机构和场所。所以业主委员会符合法人条件，可以成为法人。 对策之三：建立合理的活动经费筹集制度。
业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务费的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。例如：景洲大厦业主委员会按政府有关规定“每年每户8元”的标准，在物业管理费中，提取业主委员会活动经费。业主委员会活动经费的收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受全体业主的监督。 经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费也可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。
成都市规定“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会章程规定；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的质询。” 本会及其执行机构议事活动所需的费用，不包含在本物业区域内物业管理公共服务费中，经业主大会会议通过后，由全体业主采用以下____方式共同分担：
一、按拥有物业权属份额；
二、按业主拥有房屋套 [间] 数；
对策之四：增强社群精神，形成集体惩罚机制。
我认为应当增强社区中的社群精神。用社群主义的思想来指导社区治理工作。具体说来，在社区中签订《社区自治公约》、《业主公约》时，应当向社区居民和业主进行广泛的宣传，让他们明确在社区治理中的权利和义务。权利和义务是相辅相成的，如果有人不履行应当的义务，就没有相应的权利。同时，应当动员更多的人参与到社区的共同活动中来，使他们的利益和社区的共同利益密切的联系起来，这样，如果有人为谋求私利而损害社区共同利益的话，他就会遭到社区中大多数人的反对和惩罚。同时，应当在社区中提倡互帮互助的良好风尚，是人们形成良好的邻里关系。激发人们对社区的爱，只有每个人爱自己的家和社区，才能要求他们去爱国。
对策之五：建立津贴保障制度，增强服务观念。
我们可以看到大多数的业主委员会的成员都是志愿者，在走访多个社区之后，笔者发现这些委员基本上都属于中等以上阶层，生活对他们来说不成什么问题。他们有足够的时间参加社区的业主委员会的活动。担任业委会主任多年的林先生认为，他不仅没拿一分钱，还贴了几千元。在业委会工作，就跟做义工一样，除了奉献没别的。但是如果业主委员会委员只付出劳动，没有相应报酬，那么很有可能出现这样几种情况：（1）无人参选业主委员会委员（2）当选的业主委员会委员不久便提出辞职（3）当选的业主委员会委员怠于履行职责（4）当选的业主委员会委员与物业公司关系暧昧化 我个人相信事物的稳定存在，在于平衡，失去平衡便走向异化。[8]所以，应当建立津贴保障制度。给参加业主委员会，为业主服务的人员一定的报酬，以激励他们更好的服务业主。 结论 综上所述，我们看到业主委员会维权之路很漫长，业主委员会面临着重重困难。这些困难有来自社区外部的，也有来自社区内部的，还有一些是业主委员会自身的问题。业主委员会作为我国公民社会中的一个新生事物，遇到种种难题是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我们不应对之求全责备，而应当通过各方面的努力来消除这些困难，积极探索业主委员会的良好组织形式，有效的行为方式，以提高他们的维权能力。随着我们国家对私有财产保护的日益重视和业主的努力，业主委员会必将在社区中发挥更加重要的作用。
建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。
要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。考试大
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建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。
任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的
是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。www.Ｅxamda.CoM本文来源:考试大网
考试就到考试大
业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。
建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。
物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容
