格节河老年公寓调研分析报告
一、项目名称
格节河老年公寓
二、项目属性
1、招商引资
2、项目负责人：高利众
3、联系电话：18686654325
4、拟注册资金：1000万元人民币
三、项目地址：黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库
四、项目规模入内容：项目占地面积130亩。
1、公寓楼：老年公寓住宿（标准房间）
2、综合区：休闲健身广场、图书室、活动室、会议室
3、养殖园：绿色生态养殖(鸡、鸭、鹅、鱼、猪、羊、牛等)
4、生态种殖园：绿色无公害蔬菜种殖、园林花卉
5、康复中心：医务室、康复理疗、急救护理
6、库房：贮存物资
7、配电房：动力、民用电设施
8、门卫室：安全保卫、值班、监控中心
五、项目总投资
（一）项目总投资
本项目总投资估算为1千万元人民币，其中建设资金投资估算为500万元人民币，约占总投资的50%；铺底流动资金估算为100万元人民币，占总投资的10%，其余做园林景观、装修、设施设备等资金。
（二）资金筹措
以政府招商引资的形式合作开发
第二章 总体方案设计草案
一、项目选址
（1）建设区域的基本情况
项目建设地点位于黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库，环境条件符合且利于本项目的发展。 （2）地理位置
黑龙江省佳木斯市格节河水库位于小兴安岭的余脉山青水秀，在木斯市区以北38公里处，佳木斯市位于祖国东北边陲，地处黑龙江、乌苏里江和松花江汇流的三江平原腹地。现辖5区、4县、2个县级市。全市总面积3．27万平方公里，总人口244万，分别占全省7．2%和6．2%，是黑龙江省东部地区的经济、文化中心和重要的交通枢纽，具有投资发展的巨大优势。优越的地理位置佳木斯市东邻双鸭山市，西依哈尔滨、伊春市，南接牡丹江、七台河、鸡西市，北邻鹤岗市。国境（界江）线总长449公里，东隔乌苏里江、北隔黑龙江与俄罗斯的哈巴罗夫斯克（伯力）边区相望。由于这一特殊地理位置，故称“东方第一城”。
三江平原冬季一望无垠的冰雪天地可供游人狩猎、滑雪，夏季麦海翻金、稻花飘香、山峦叠嶂、江河纵横。全市有8家大型旅行社，星级宾馆5家。现已开辟佳木斯至哈巴、比罗比詹、共青城、莫斯科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多条国际旅游线路。还开辟了佳木斯至同江赫哲族民俗风情游；桦川、富锦、同江、抚远古迹文化游；洪河农场农业观光游；汤原亮子河原始森林风景游；桦南森林蒸汽机车观赏游；汤原、桦南、富锦日本开拓团旧地游，年接待游客50万人次。
格节河水库距鹤岗市50公里，鹤岗市位于黑龙江省东北部，北临黑龙江，坐落在小兴安岭与江平原的缓冲地带，北部与俄罗斯的比罗比詹犹太州毗邻，总人口数109万（2010年），GDP：358亿（201
2年）版图面积14,648k㎡。该城市别称三金之城、黄金水道、煤城。鹤岗是对俄开放的边境城市，与俄罗斯有235km边境线。鹤岗有独特的旅游资源，浪漫的俄犹异域风情使人流连忘返，山青水碧的大界江──黑龙江峡谷神秘而古老，苇场湿地保护区仙鹤傲立、百鸟成群，国家级原始森林──联营红松母树林古木参天，奥里米古城流传着辽金文化、完颜氏家族、女真人的故事，堪称神奇的黑土地。 格节河水库距汤原县50公里，汤原县位于佳木斯市西部，总面积3420平方公里，辖3个镇、10个乡、204个行政村，境内还有3 个省属国营农场和1个林业局。全县总人口26.3万人。 汤原县自然资源比较丰富。矿产资源有9大类21个品种， 已探明储量的有岩金、砂金、铁矿、大理岩、褐煤、石英砂、白云岩等，最近又发现储量丰富的天然气资源。林业资源种类繁多，主要有红松、落叶松、鱼鳞松、柞、桦、杨、椴等树种，还有五味子、刺五加、人参等中药材和蘑菇、木耳、山野菜等山产品。亮子河红松原始母树林被辟为国家级森林公园。全县境内河流纵横,有一江(松花江)、二十二河，水资源总量70亿立方米， 水能蕴藏量1.8万千瓦，小水电开发潜力较大。格节河水库属佳木斯郊区自流灌溉区，主要以灌溉为主，灌溉面积为3.2万亩。
格节河水库始建于1944年，日本人承建，水库面积300公顷左右，总库容为760万立方。此地环境优美，风景宜人，三面环山一面平原中间水库，鱼类资源丰富，土地肥沃、水质甘甜、物产丰富、四季分明、自然条件优越。土壤、水资源环境等条件适宜发展老年公寓及旅游度假。 （3）资源条件优势
格节河水库周边有大片土地可种殖绿色有机蔬菜水果及养殖各种禽类、畜类以供应老年公寓，达到自给自足。周边的土地目前按年承包给农户，我们随时都可以收回来进行自供蔬菜种殖，冬季可自建大棚，全年蔬菜在满足供应的同时还可外销。很多身体较好的老人喜欢下地种殖一些蔬菜水果，我们可对他们进行相应培训，种殖出来的多余蔬菜水果可投放市场进行销售，因种的蔬菜水果都是纯绿色，所以城里人都非常喜欢。水库里的野生鱼虾繁多，60亩的鱼池及水库内可投放鱼苗，养殖方面资源丰富，鸡、鱼、肉、蛋、蔬菜等自供产
品一应俱全。宽敞的活动区，仅大坝长度就达到1680米及修建完的广场可达4000平米左右，完全可以满足上千名老人的活动范围，还有树林仅靠老年公寓，都可以提供给老人做为活动场所。舒爽的空气、优雅的环境、良好的水质，让老人有种世外桃源的感觉，他们如果喜欢还可以自己种殖蔬菜卖给我们，即满足了我们的蔬菜供应，又为自己增加收入同时还达到了娱乐锻炼的目的，每天定能有种愉快的心情，并使其增加寿命，让他们更快乐、更健康、更长远的在此居住。 （4）相关政策优势
黑龙江省及佳木斯市两级政府均十分重视佳木斯优质老年公寓的投资建设，并可给于大力支持和相应的优惠政策。
二、收益分析 （1）标准定位
由于我们要建设高档完善并符合国家优惠政策条件的老年公寓，因此床位不能低于260张左右，每个床位按2000元/月计算。也就是说每个老人每年收床位费用应在24000元。 （2）收入支出
收入：
260个老人：每个老人每年收入24000元；
每年的收入为：624万元 注：国家优惠政策未算其中
支出：
管理人员：大约配备3人平均每人按5000元/月计算
每年的支出为：18万元 服务人员：大约配备20人平均每人按2000元计算；
每年的支出为：48万元 安保人员：大约配备6人平均每人按1500元计算
每年的支出为：10万元 水电交通供暖等杂费： 每年的支出为：50万元 住宿费用：290人每年每人费用为20元（应达不到20元）
每年的支出为：200万元 每年综合收入为：624万元左右 每年综合支出为：326万元左右 年利润：每年综合收益为：300万元左右
第三章
项目前景预测
组织、工作体系及定员
计划设置床位260余张，配备管理人员及护理人员30余人。健全管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心报务的主任；组织一支适应老年人服务的自愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册，统一制定一套规章制度，进一步规范服务中心的管理，二是发挥综合功能作用，努力提高整体效用，努力将其发展成为集托养寄养、疗养养生、健康娱乐、康复治疗、休闲度假为一体的政商结合的社会福利服务中心，真正发挥综合型、多功能的作用。
第四章 项目市场预测与分析
（一）市场预测及分析
（1）国际市场现状的调查及市场供需情况的预测
随着社会老龄化现象日趋严重，老年公寓的发展也在不断壮大。老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。它们一般是由面积不大，但功能比较齐全的独立单元居室所组成，内有厨房、卫生间等设施，使老年人能在居室内独立生活。公寓内设有食堂、洗衣房、活动中心等 公共服务设施，为老年人提供相应的服务。市场供求还处于未饱和状态。
（2）国内市场状况调查
在社会化养老的趋势下，老年公寓作为且有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区在我国正在逐渐发展。随着国家政策对于房地产市场调控之余，也让我们看到了更多今后房地产市场所要关注和考虑的问题，那就是中国养老问题的突出，因为，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。社会上的空巢家庭正在逐步增加，而这其中尤为突出的就是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。诸如此类的现象逐年增加，也让我
们看到了，未来如若不对此进行解决，将成为社会一大问题，但是，从此问题中也让我们看到了，未来房地产市场老年公寓或将成为一大趋势。我们再从老年人口增长速度来看，我国是世界上老年人口增长最快的国家之一。据世界卫生组织的资料称，我国65岁以上老年人数在2000年为0.94亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。上世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.43亿，从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。我国老年人口规模之大，老年速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。国内消费群体数字庞大而传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战。由此数据来看，我们对于老龄化有了一定的了解，也从此可以看出中国老龄化问题尤为突出，因此，随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一个大课题。而今，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的需要得到社会的关注，并且今后老年公寓的发展潜力及经济利益巨大。社会养老作为养老模式的一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。但是它的持续、健康发展需要政府和社会的大力支持，更加需要我们每个人的支持。 我们从需求量来看，全球随着老龄化问题的出现，老年型国家也会随之增多。据世界银行的统计和预测，我国是世界上老年人口最多的国家，堪称世界老年人口大国。2002年，我国60岁及以上老年人口为1.43亿人，占总人口数的11.8%。预计到2030年，将增加到32845万人,占世界老年人口总数的26%。现在，世界上每5个老年人中有1个中国老年人，2030年，世界上每4个老年人中将有1个中国老年人。可见现在这个老年市场的巨大商机，今天这个机会就在我们眼前，相信我们大家都是非常具有高智商，有长远目光的精英，把握机会就在现在，就在此时。
目前，国家为了促进社会自主兴办老年公寓，提供很多优惠政策并要求兴办老年公寓，当地政府要给以大力支持，而且还给于相应的补助及建设老年公寓一路绿灯。但我个人认为，目前国内由于规模化及完善化的老年公寓并不多，国家财政又无力负担我国老年人快速增长所面临的多方面问题。这正是兴办老年公寓的最佳时机，因为大家都知道现在商家都在提及“银发经济”如何促进老年人进行消费，但
消费的最终目的不过是如何享受，做他们喜爱做的事，不再孤单，老有所乐吗。有很多老年人并不缺钱，但又没什么花销，不知自己拿钱做什么。我母亲今年73岁了，我初步了解一下，她以前稍微年青一点的老同事，她们的工资每月在2000多元左右，儿女不是忙就是在外地不能经常照顾她们，只能给钱以得心安，他们不知道这些老人其实缺的并不是钱，而是如何能让其老有所乐，晚年安逸，这样的情况确有很多。由此可见如果有让他们感觉能拥有快乐、安逸、不寂寞的地方，只要在承受范围之内他们并不在乎花钱多少。我想环境优雅、完善高档的老年公寓及丰富的文化生活正是他们所需要的。其实老年公寓存在着巨大的利益（这一点我在后面的简单核算中可以表现出来），但局限性也非常大，比如地点、环境、蔬菜及肉类的供应是否可以自给自足（减少成本）、活动范围大小的选择等等。
（二）老年公寓项目分析
佳木斯市周边共有老年公寓25家，多数床位仅为50张－60张，而且配套设施、规模及条件都很差，价位还都在500元－1200元/月不等。在佳木斯市达到100张床位以上的仅有5家，形成规模且有档次的老年公寓只有2家都在市区，收费标准在1000元－2200元左右，但与格节河水库自然环境比较相差甚远。由于国家政策规定超过100个床位以上都有相应补助，因此床位数达到了规模效应，硬性投入和老人生活费用都可以得到合理摊派，机构管理又处在严格科学层次控制的范围之内，平均用人成本适中，老人饮食可自给自足。通过前期调查学习所获经验和总结论证，足可以实现巨大经济利益。
（三）可行性分析
（1）从市场角度
格节河水库适合老人养老的地方，由于佳木斯市老龄化的增加及生活质量的提高，越来越多的老人喜欢山青水秀、环境优雅、条件优越的高档型老年公寓，而且周边自然环境没有能与此相媲美的老年公寓，因此会有越来越多人选择到格节河水库养老。据市公安部门户籍统计，2003年我市全市出生率7.59‰，死亡率4.00‰，人口自然增长率3.59‰。年末全市总人口244.7万元，市区人口82万人。其中，
35－60岁人口92.1万，占总人口比重为37.6%，60岁以上人口26.35万人，占总人口比重为10.8%。全市拥有养老机构25家，床位共计2258张。
佳木斯目前老年人口最少也应达到30万人，鹤岗目前老年人口也在15万人左右，由此可见老年公寓还有很大的发展空间。 （2）目前佳木斯区内及周边养老机构发展评价
佳木斯区内数量较少，养老机构应该说从数量上发怃展较慢，而且总体运营水平不够高，特别是缺少像天津..老人院、广州市..大厦、上海福利中心这样的行业领军型的养老机构。 （3）有利于解决老龄化社会问题
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，新建格节河老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。
（4）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，各级政府也提出建设“和谐社会”的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建格节河老年公寓，为老年人等提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老人提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱及温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 （5）加快社会福利事业的发展
格节河老年公寓项目实施后，将改变普通福利院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，切实解决老人生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我市、区一所规模较大的综合性社会机构，将在市、区社会保障体系中发挥较为重要的作用。
黑龙江省佳木斯市格节河水库
2014-8-10
