推荐第1篇：老年公寓可行性报告204183288
银色港湾老年公寓可行性报告
郑州老年公寓 二00七年十月
目
录
一、项目提出的依据
二、老年公寓目标客户需求及应对分析
三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件
四、老年公寓规划
五、老年公寓风险分析
六、风险规避与控制措施
七、项目实施
八、结论
一、项目提出的依据
（一）政策依据
1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（豫政办[2006]105号）
2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福[1998]19号
3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
6、《中华人民共和国土地管理法》
（二）老年公寓市场机遇
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
“老年公寓”市场潜力巨大
3 2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很 大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。 4 在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
老年住宅在京、沪两地倍受热宠
最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。 总结：
如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。
（三）老年人公寓现状分析
国内老年公寓的现状
5 据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。
国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费 6 形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
（四）郑州市老年公寓现状
老年人口高龄化日趋明显
人口抽样调查结果显示：2006年我市常住人口为724．28万人，其中65岁及以上的人口为62．5万人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比2000年第五次全国人口普查时增加16．2万人，年平均增加2．7万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。2006年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52个百分点。
户型设计不合理、功能相对单
一、服务范围狭窄
目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间， 7 房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。 住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下
目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。 服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。而郑州近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。
总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。
（五）老年公寓发展趋势
社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念
社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平
产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势
8 纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。
老年公寓将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。
二、老年住公寓目标客户需求及应对分析
（一）老年公寓目标客户需求特征分析
老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面
9 （1）老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
（2）老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 (3)老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利 10 水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。 (4)老年人居住状况
2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。
老年住宅的外在需求主要包括以下两方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分： (1)社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“
三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭 11 矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
（2）子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；
③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；
④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
（二）老年住宅目标客户消费特征分析
老年住宅目标客户群的消费有如下特点：
1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这 13 是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。
6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：
地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以 14 满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。
地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。
四、社区规划
我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。
（一）社区规划设计要求
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境要园林化（低容积率0.75）
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
15 公建设施要高比例化配套要完善化
小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
设计要人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。
户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。 建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应 要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
（二）社区规划特征
项目占地400亩，规划建筑总面积20万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
（三）社区构架
社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。其中住宅分四层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5万㎡；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。
（四）总体平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层， 17 要正确处理低层和多层的平面布置关系。
（五）产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
（六）社区会所设计与布置
社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
（七）社区内环境规划设计
园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别
是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促 18 进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
（八）单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直 19 饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。
（九）户型面积控制及户内设施
户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。银色港湾所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
（十）车位、商业配套的设置
在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。
商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
五、项目风险分析
老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间
郑州市属于大型中心城市，有750万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。
六、风险规避与控制措施
1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。
2、本项目土地使用面积400亩，总建筑面积20万平方米，分期建设，总周期约36个月。因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整、协调统
一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。
3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格；二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定 21 做”应从设计开始。
4、本案“项目风险分析”一章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。
七、项目实施
1、项目发起人：
2、养老服务机构名称：河南泰德老年服务中心
3、项目名称：东方银色港湾或中原泰得大地
4、签订《村企合作协议》
5、筹办申请
6、获批后规划、土地、发改委办理相关手续
7、实施建设 （同时完成400亩土地规划，分四期建设，首期建50000平方米。）
8、申领社会福利机构设置批准证书
9、开展养老服务
八、结论
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年， 22 将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓—郑州银色港湾，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中华民族的敬老、养老的传统美德。
目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。
项目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现“农民利益最大化，公司利益合法化”。具体操作方式是：村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织；村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设 23 用地换集体经济。
该项目建筑面积200000平方米。建成后将为郑州市范围及周边区域的约10000名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。
万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。需要服务人员2000余人。
郑州银色港湾老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%；增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家……因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔2000〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。
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推荐第2篇：老年公寓可行性报告[推荐]
老年公寓可行性报告
一、老年公寓概念
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。
老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。
西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。
二、发展历程
美国在1935年《社会保障法》通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济基础的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力不足，可与慈善团体合力兴建。
中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。
中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。
北京最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。 2009年之后，很多老年公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。
三、老年公寓建筑设计
在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。
因此老年公寓在设计中要把握几个尺度：
第一、通道部分——在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；
第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。
第三、楼梯设置，建筑设计专项规范《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑设计标准》—GB／T 50340-2003，中规定楼梯踏步宽度>=300mm，踏步高度
四、建筑特点 特点一：
老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。
特点二：
老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：
老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
五、人口年龄结构已完成向老年型的转变
1、人口年龄结构变化的成因
随着国家在卫生保健等领域的投入不断增加，人口的健康状况持续改善，人口死亡率迅速下降，特别是低年龄人口比其他年龄人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍维持在高水平，因此人口出现了爆炸式的增长。1962-1970年中国创造了迄今为止历史上人口年增长速度的峰值水平。
由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出部分。随着时间的推移，这个凸出的部分也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。
2、人口年龄结构变化的特点与现状
人口年龄结构与人口转变密切相关。世界上大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口转变以及社会经济发展，逐渐从年轻型、成年型到老年型转变的。西方发达国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程，经历了大约150多年的时间。我国则是在经济不发达的条件下进行的，且明显带有人为的痕迹，经历着更加迅速的人口转变，人口年龄结构也发生了比较快的变化，即从相对年轻型人口结构，直接转变为相对老年化的人口结构。
第一、第二次人口普查时，中国的人口年龄结构基本属于年轻型，进入20世纪70年代以后，尤其是大力推行计划生育政策后，伴随人口出生率和总和生育率急剧下降，少儿人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年龄结构类型的转变加快。第三次人口普查，人口年龄结构已初步进入成年型，第四次人口普查，人口年龄结构已变为典型的成年型。此后，人口年龄结构继续老化，特别是进入20世纪90年代后，人口老龄化进程加快，人口年龄结构开始向老年型转变。到第五次人口普查，中国65岁以上人口达到8811万，占总人口的6.96%，意味着中国已经进入了老龄化国家行列。
3、人口年龄结构面临的挑战：人口老龄化
当人们关注着快速增长的中国人口给社会经济带来的巨大压力时，中国人口的年龄结构也在悄然老化，使我们又面临另一个严峻的挑战：人口老龄化问题。
中国人口老龄化具有以下三个特点：一是老年人口数量大。据2010年人口变动情况抽样调查资料显示，2010年我国65岁及以上老年人口已达1.1亿，占世界老年人口的23%，占亚洲的38%。二是人口老龄化的速度快、来势猛。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间，与发达国家相比，速度十分惊人。据预测，到2020年，我国65岁及以上老年人口所占比重将达到11.92%，比2000年提高4.96个百分点，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。2020年以后老龄化程度继续提高，到21世纪中叶，老年人口比重将达到25%，每4个人中就有一个老年人。三是人口老龄化超前于经济发展。发达国家的人口老龄化是在经济发达时期出现的，对老龄化的承受力强。同时，由于老龄化速度慢，允许其有一段较长时间的准备和适应。中国人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”，薄弱的经济基础尚不具备供养老年人口的能力。
目前，中国虽已步入老年型社会，但尚处于人口老龄化的早期，未来中国人口类型将从轻度老龄化转变成深度老龄化，进而转化成重度老龄化，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。如何在应对人口老龄化和促进经济社会发展之间架起一座桥梁，达成双赢的局面，是我们亟待研究思考的问题。
六、无锡市老年人口比重
从常住人口方面来看：一是人口增幅和总量发展较大。无锡市进入了人口的快速增长期，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。二是人口老龄化程度日益加深。目前我市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。三是空间布局渐趋组团式分布。无锡市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外缺少明显的人口集聚副中心。
目前无锡市场主要还是以经营性的社会福利性质的养老为主，少有开发商介入养老地产。无锡市场经营性的主要有太湖眷养院能自理的费用大概在800-1000元每月；无锡市社会福利院（市一级）费用1200-1500元每月；博爱康复颐养院费用大概在每月1000元。无锡市场整个养老性质的福利院参差不齐，服务和相关的配套较为落后，随着生活水平的改善，对居住环境的要求越来越高。养老型住宅（老年公寓）会成为无锡市民的首选，而无锡真正意义上的老年公寓还没有，因此建造一个环境优美，配套齐全，设施完备的养老型公寓在无锡市场上将会受到很大程度的欢迎和追捧。
推荐第3篇：老年公寓可行性分析报告
兴隆镇老年公寓可行性报告
截止到2011年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。 据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量（床位数）及分布情况；老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，兴隆镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
（一）、从市场角度
目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。 (二)、目前哈市养老机构发展评价
哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以150张床位，四人间老年公寓为例） (一)、开办养老机构前期投入
1、150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。
3、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。 b) 床上用品200×150=30000元 c) 室内每人一个圈椅200×150=30000 d) 电视每房间一个1000×38=38000 e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。 f) 餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） g) 洗衣设备，预算2000元。 h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位） 合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=132万元
(二)、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元
以上共计19人计41.4万元。 2．伙食费成本400×150×12=720000元。
3、水电费50×150×12=90000元
4、取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元（买煤360吨）
5、办公费用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）
6、设备耗材、维护等2000元
以上投入合计159.14万元。
(三)、养老机构收入预测（按80%床位利用率，1080元/人收费）
1、床位费（四人间）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。
2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元
3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元 总收入：203万元 (四)、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。
2、预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，
5000元意外损耗，保守收入42.36万元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
(A)、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
四、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
五、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。
李兆云
二○一二年五月七日
推荐第4篇：长沙老年公寓可行性报告
长沙老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。养老行业专业人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也的确有人投资建长沙老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，长沙老年公寓开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办长沙老年公寓可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。 办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
一、从市场角度
某某是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到某某养老。目前某某实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。 从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前长沙市内养老机构发展评价
某某市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，例如广州市寿星大厦、北京市寿山福海国际养老服务中心、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模长沙老年公寓是某市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以50张床位，四人间长沙老年公寓为例）
一、开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。 b) 床上用品700×50=35000元 c) 室内每人一个圈椅200×50=10000 d) 电视每房间一个1000×15=15000 e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。 f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） g) 洗衣设备，预算2000元。 h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位） 合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计2000×12=24000元 护理员5人计1000×12×5=60000元 厨师2人计1200×12×2=26400元 以上共计9人计158400元。 2．伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、取暖费700平米×20=14000元
5、办公费用600×12=7200元
6、设备耗材、维护等2000元
7、租金10万元。
以上投入合计482000元。
三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元 以上收入计336000元
四、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。
民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。
附：雨花区社会福利中心 床位数量：300张
收费标准：物价部门批准收费
住养对象：生活自理老人、半自理老人、借助老人、失能老人以及民政局批准的“三无”“五保”老人。 中心地址：长沙市汽车南站斜对面
官方网站：www.daodoc.com www.klnh.net 咨询电话：88212059 88212099 88212067
推荐第5篇：老年公寓可行性报告资料
老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，如其他行业一样，要办老年公寓也要进行市场调查，进行可行性分析，业内人士普遍认为开办老年公寓仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至不盈利的。当然，也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性转动的问题，即如何保持其自身发展，盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等都要考虑在内，其计算公式为（预期入住人数×收费）—服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、项目说明
本项目计划书主要阐述杭州菲芮诺服饰有限公司准备于2012年在泾县开办“夕阳红 ”老年公寓中心项目的计划书。
本项目动作时间定于2012年上半年。开办 夕阳红 老年公寓中心项目，对于本公司来说，是基于目前中国“老龄化社会增长的趋势来考虑的。这一项目的开发无论对国家对社会对公司的意义深远，一举多得：一是可以为国家老龄事业尽份力，解决老年人老有所养的问题；二是帮助社会上的421(双方父母、家庭夫妻、小孩)家庭减轻负担，给曾经为国家、社会和家庭做出了重要贡献的老年人提供一个安享晚年的一个机会；三是为公司的长期稳定发展奠定基础，对公司未来拓展老龄市场，建立完善的老龄事业产业链至关重要。
本计划书主要目标是：在宣城市泾县开办现代化、专业化、规范化、中档次的老年公寓中心，计划 夕阳红 老年公寓建设在泾县经济开发区财富东路银海山庄对面，占地150亩，公寓房间设计三种入住模式，A类为公寓楼模式，每间2张床位，设300间；每间1张床位，设200间，B类为公寓套间模式，设400套；每套2张床位，C类为别墅群模式，设100套，每套别墅4张床位。就目前宣城市市场分析，按宣城市平均入住率80%计算，公寓每张床位平均每月按850元的标准计算实现年营业额为850元×2000张×80%×12月=1632万元。根据皖民政厅关于养老社会福利机构财政补助实施细则文件第三条对新建床位数超过100张以上的养老社会福利机构，经市民政部门认定，在正常运行一年后，按每张床位2000元给予一次性开办补助；超过500张以上的，每张补助3000元。2008年12月25日泾县人民政府泾政[2008]69号文件政策将补贴标准定为张床1000元！在建成运营后分三年补助到位，此项可回笼资金可达200万元。
夕阳红 老年公寓总的建设成本以及所需流动资金共需要（ 8550 万元），建设所需资金（ 8450 万元），流动资金（ 100 万元），由于公司主要负责经营策划管理，该项目资金所需资金将完全由社会筹集，各位有资金的项目投资都以股东的身份提供，公司定期提供分红。该公司以项目入股持股 60 %。
二、公司简介
杭州菲芮诺服饰有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅区，从事养老服务业是本公司的核心投资领域之一，融汇国内外领先的养老理念，以国际化、产业化、全国连锁为特点，依托 夕阳红 老年公寓养老与居家养老服务，延伸投资养老产业、养老服务职业培训、产品开发、医疗康复等核心价值链，构建 夕阳红 养老服务产业平台，助力老年人享受充实而精彩的退休岁月。
夕阳红 将以专业化的品牌战略，成为现代化、专业化、规范化、产业化的老年服务机构。 夕阳红 将以“热心、精心、细心、耐心”为服务宗旨；以“爱岗、敬业、尊重、维护”为职业道德；以“老人入住为本，才人利益为大”为基本服务准则，以“老有所依，老有所为”为核心竞争力，并在理论上对中国及本地区老年化的趋势，老年服务市场的供求矛盾有深入的分析和研究，对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。规范化、标准化的管理成为安徽老年服务产业发展的领头羊。
三、项目市场背景与市场情况分析
1、目前我国老年人口的背景与现状
随着中国进入老龄化社会的步伐加快，发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要内容。当前，我国正处于人口老龄化加速发展时期，截至2009年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%。据初步预测，我国老年人口从今年起将进一步呈现加速增长态势，到2050年前后全国老年人口将达到4.7亿左右。老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势，更与人口高峰、就业高峰相重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，已渗透到经济发展和社会生活的各个领域。
2、目前宣城市老年人现状
目前宣城市60岁以上老人有 29.5 万，占全市户籍人口的 11 %；空巢老人达到 13.2万人，占老年人口数量的 38 %；泾县现60岁以上老人约3.5万人，占全县人口的10%。全市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近3万人，占老年人口数量的 10 %。据测算，宣城市老年人正在以每年3%的速度递增，我市在 2 万老年人当中，九成老人希望居家养老，但随着社会发展老少分住、家庭小型化已成必然趋势，家庭保障和照料功能逐步向社会转移，社会化养老需求越来越大。
3、目前国家对老年事业的政策支持
十二五期间，相关部门将落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老服务事业。 宣城市政策支持：
为了鼓励社会各界兴办养老机构，去年市政府出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》，在规划立项、资质审批、税收等方面出台优惠政策，积极鼓励和支持社会力量参与老年人社会福利机构的建设与管理。《意见》规定，政府将建立新增福利机构床位资助制度和福利机构运营补贴制度，对新建福利机构按照每张床位 1000 元的标准给予一次性资助。对非政府组织和个人运营的福利机构，每收住1名本市户籍老人，政府给予每月 150 元的补贴；每收住1名本市户籍“三无”、“五保”老人，政府给予每月 240 元的赡养补贴，等等相关政策。
四、目标与计划
老龄产业属于夕阳的朝阳产业，是一个功德无量的事业，社会需求缺口巨大，市场前景广阔，本公司目标将以老年公寓为基础向老年产业纵深发展！力争未不五年内发展成为安徽老年产业的龙头企业，实现省内首家老年公寓服务龙头企业。 在未来五年本公司制定三个发展阶段：
第一发展阶段：借鉴国内外老年公寓的成功安例，引进先进的管理水平，结合中国国情及传统文化进行深度研究，探索、实践，不断完善，总结出一套具有中国特色的老年公寓运作模式。
第二发展阶段：在规模与品牌的互动下以连锁经营、统一管理的模式拓展全国市场。以资本方式向老年产业纵深发展，形成以老年公寓为核心的产业链，成为全国老年产业发展的核心企业。
第三发展阶段：随着全国市场的全面展开，对公司旗下老年产业结构巩固整合，完成融资上市。争取成为国内老年公寓第一家上市企业，提高公司知名度，为公司下一步发展迈出新台阶。
五、营销计划
目标市场：暂时只针对能自理老人，年龄在60—80岁之间有 2万 名企事业单位的离退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤独寂寞，喜欢跟一些同龄人说说话聊聊天的老人。
空巢老人：由于社会发展需要，子女不能经常在身边照顾的老人。还有一些老人终身无儿无女，没人照顾。
产品： 夕阳红 老年公寓中心定位于中档专业化老年公寓！预计使用面积6万平米到10万平米，共设房间1000至1500间，分单人间、双人间、套间和别墅居住。公寓内设有会客室、阅览室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及电脑室等等，室内配有电视、衣柜、床头柜、卫生间、呼叫器等配套设施（卫生间有淋浴，地面铺有防滑垫，墙上有扶手）。提供24小时热水，就餐方面有专业的营养师，搭配每日三餐。家庭化的内部装修，使老年人更能感受到家的温暖。夕阳红老年公寓为老人提供一个整洁、安逸、舒适、安全的生活环境！
价格：夕阳红老年公寓价格定位合理，本着低收费、高入住的理念，让每位老人体会到一样的价位不一样的品质！
六、收支情况分析 开办养老机构前期投入
1、建设费用：2000张床位的养老机构总建筑面积在50000平方米以上，房屋建造和装修费用，约投7500万元
2、基本设施配备
a）、床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 600元×2000=1200000元
b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室内每人一个冰箱500×2000=1000000元 d）、电视每房间一个100×1500=1500000元 e）、活动室设施预算约2500000元
f）、餐饮设施控制在200000元（可争取区政府或赞助单位的捐赠） g）、洗衣设备，预算100000元 h）、洗澡设备，预算300000元
i）、办公设施：电脑、打印机各一台，面包车一部（试情况而定）。 合计最小投入1000000元
4、开业仪式和相关宣传费用，约500000元 以上租金+装修+设施+宣传=950万元
（一）养老机构年度运营投入
1、员工工资
院长1人计：4000×12=48000元 会计2人计：3000×12×2=72000元 采购2人计：2500×12×2=60000元 护理员80人计：1500×12×80=1440000元 厨师5人计：3000×12×5=180000元 以上共计90人计：1800000元
2、伙食费成本200×2000×12×80%=3840000元
3、水电费300×2000×80%=480000元
4、空调费4000平米×40=160000元
5、办公费用5000×12=600000元
6、设备耗材、维护等200000元 以上投入合计：528万元
（二）养老机构收入预测（按80%床位利用率，850元收费）
1、床位费两人间：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入计；16320000元
（三）经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做40万元的资产折旧，20万元意外损耗，保守收入 1500 元。
3、每位老人入住时收取3000元意外保证金，60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金。总结：以经营三年为例
第一年度前期投入金额 8450 万元，第一年度运营投入 420 万元 第二年度房租投入金额 10 万元，第二年度运营投入 450 万元 第三年度房租投入金额 20 万元，第三年度运营投入 500 万元 收入以每年 1632 万元平均预算三年期为 4896 万元 政策性补贴预算三年期为 200 万元
结算：三年总收入为 5096 万元，总支出为 9850 万元。 根据三年经营状况，预计六年内收回投资和运营成本。
推荐第6篇：老年公寓的可行性报告
雅豪老年公寓的可行性报告
老年公寓 apartment for the aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。
一、我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、**县老年人口情况和老年公寓情况：
**县常住人口730000人，60岁以上的老年人口已达132000人，占总人口的约18%,其中65—69岁23600人，70—99岁46900人，100岁以上61人。按居住地方：城镇14713人，农村80487人，其中农村空巢留守老人约40000人。从目前全县状况看，由于受财力等诸多方面影响，目前**县老年公寓寥寥数家，以**目前的养老院的床位，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。条件不是很理想，许多经济状况较好的老人由于家庭赡养没有保障，很想有这么一个老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。
我们考察过的山东省一些老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；颐寿园老年公寓投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，一老年公寓的董事长就说，**县的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式：
家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等四种养老形式。家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现。居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇
或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾。而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：
房租占30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有800--1000元的收入。**县现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。当然，还有每年过节过年时一些企业到老年公寓慰问 ，也
有做志愿者，到老年公寓做义工等。这些方面主要靠投资者们发挥个人魅力去争取，打通关系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资老年公寓的分析：
投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年为
900*12*700*50%（入住率）=378万。2000/378约5年多可以收回投资。
七、老年公寓的宣传：
做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在**县三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好。
八、经营思路：
一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。
九、机会：
项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，**县有好多企业也在追加投资此事业，现在**县的老年公寓市场很少，确实是一个良好的时机。
十、综合考虑：
我们要建的老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方，我们的选址就要符合这个条件。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓，我们筹建的雅豪老年公寓就是按照宾馆标准间设置。四是我们要边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路：
理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院、公园等，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入；还有教育培训、音乐、太极养花种草等，只要把老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
推荐第7篇：老年公寓可行性报告204183288
营口市鲅鱼圈区熊岳福瑞园
老年公寓可行性报告
二 0 一 三 年 十一月
申请单位名称：营口市鲅鱼圈区熊岳福瑞园老年公寓
申请人姓名：
王英杰、年龄：50岁、学历：本科、专业：护理 身份证号码：
210881196307010907 项目地址：鲅鱼圈区熊岳镇火山村 建筑面积：8000㎡ 占地面积：10000㎡ 设置床位：500张
房间设置：单人间：80间、双人间：120间、三人间：32间、四人间：21间
公共设施：综合餐厅、老年活动舞厅、老年浴池、书画室、健身房、台球室、乒乓球室、医疗护理室等。
房屋使用性质：租赁。
房屋使用期限：10年
一、政策依据
1、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
2、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
3、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
二、老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或
60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
“老年公寓”市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增 长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往
养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。 老年住宅在京、沪两地倍受热宠
最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。
三、老年公寓现状分析
国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。
四、福瑞园老年公寓前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在600元/床/月以下（通常收费床位费为600元），例：500张床位的养老机构总建筑面积在7000平方米以上，合理租金控制在年50万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入1.050.000万元。
3、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计1600元×500=800.000元。
b) 床上用品700×500=350.000元 c) 室内每人一个圈椅200×500=100.000 d) 电视每房间一个1500×253=379.500 e) 活动室设施家庭影院3套，麻将桌6个，健身器材20件，预算约100.000元。
f) 餐饮设施，灶具3套，餐具600套，消毒柜3个，冰箱3台，总控制在120.000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g) 洗衣设备，预算20.000元。 h) 洗澡设备，预算100.000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各3台，面包车3部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280.000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20.000元。
以上租金+装修+设施+宣传=3.019.500元
五、福瑞园老年公寓年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48.000元
副院长1人计2000×12=24.000元
护理员30人计1200×12×30=432.000元 厨师6人计2000×12×6=144.000元
以上共计38人计648.000元。
2、伙食费成本300×500×12×80%=1.440.000元。
3、水电费400×500=200.000元
4、取暖费7000平米×27=189.000元
5、办公费用6000×12=72.000元
6、设备耗材、维护等20000元
7、租金50万元。
以上投入合计3.069.000元。
三、福瑞园老年公寓收入预测
1、床位费每人平均600×12×500×80%=2.880.000元。
2、服务费200×12×500×80%=960.000元
3、餐费300×12×500×80%=1.440.000元
3、水电费20×12×500×80%=96.000元
4、取暖费75×6×500×80%=180.000元
以上收入计5.556.000元
四、福瑞园老年公寓经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做10万元的资产折旧，50000元意外损耗，保守收入5.406.000元。收入5.406.000—支出3.433.000=2.337.000元/年利润
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，按5000×500×80%可暂收付2.000.000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。结论
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄
事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们福瑞园老年公寓有多年的养老经验，结合我国传统的居家养老观念，拟在鲅鱼圈管城区熊岳黎明村开办福瑞园老年公寓三部，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的住宅式养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中华民族的敬老、养老的传统美德。
目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。
营口市鲅鱼圈区熊岳福瑞园老年公寓
2013年11月1日
推荐第8篇：老年公寓综合可行性分析报告
老年公寓综合可行性分析报告
（一）老年人住宅市场机遇分析 1 我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
2 老年人住宅市场潜力巨大
2010年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪二十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
3 老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
养老机构现状
~
~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程，主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看，我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养老年人的传统方式，但是随着老年人数增加，人口流动加快，家庭小型化和子女工作负担加重情况的出现，家庭养老功能开始弱化。养老机构在为老年人提供服务方面发挥的作用不可否认，但是大多数的老年人不愿意去院所养老，子女也大都不愿意让老人去养老机构。分析这种现象的原因：一是因为老年人对家的安全感的心理需求；二是我国现存的大多数养老机构都被定位为一个社会福利机构，属于社会公益事业，它不应以盈利为目的，不适用利润最大化的商业运行模式，应由国家财政、社会福利拨款和社会集资支持，并由政府提供质量监控、免费人员培训、行业化管理，用于提高养老机构的质量和水平，解决养老机构的实际问题，保障养老机构服务到位。这就使我国的养老机构很难做到内部硬件设施符合老年人需要，
医疗服务有保证等等。这也就是为什么老人，尤其是退休前有固定收入、家庭条件较好的老人不愿去、子女不放心老人去的关键原因。在收入水平日益增长的今天，养老机构的收费对于是否选择去养老机构养老的影响已经且必将越来越弱。
收入状况的改善使得对现代养老机构的条件更加看重 ~
~~~~现在正在面临和即将面临退休问题的老年人，已和再老一辈的革命前辈们不同。他们中的很多人在工作的时候有相对稳定的收入，家里有房产，手头有一定的积蓄。而且子女在接受高等教育后进入社会就业，特别是相对发达的省份毕业且就业后，收入来源足以满足自身甚至家庭需要。这类老年人虽然面临很难得到子女照料的问题，但是要他们搬离自家而入住条件远不如自家的养老院，他们自然是不愿意。他们的子女也不会允许在生活条件改善的今天把双亲送进养老院受苦。然而，这时如果能有条件更好的、条件不低于甚至好于一般家庭的老年疗养机构，环境舒适优雅，设施齐全，医疗、服务全面到位，且可以有更多的自主选择，即使收费相对高，也是绝对有市场的且是一块很广大的市场。这些只有市场化的养老机构才能提供。
4 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了一系列没完没了的
家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
5 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发
面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。
6 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠
北京和上海一直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。
总结：
如果说1.69亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓大力发展的热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产
业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。
（二）老年人住宅市场现状
1 老年人住宅明显不足
市场的红火让人相信，养老服务确实是一个朝阳产业；而来自“官方”的说法也佐证了这一判断。民政局社会福利处副调研员廖典清就告诉记者，现在主城所有养老机构的入住率都接近100%，其中中高档的老年公寓更是供不应求。
2 户型设计不合理、功能相对单一
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
3 住宅区规模小、配套设施不足
目前的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
4 环境质量有待提升
现有的养老院中，绝大部坐落在城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患
突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。
5 服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而
无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
总结：
现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之，养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。老人呼吁应建设大规模高档次生态休闲式的养老基地。
（三）老年人住宅市场发展趋势
1 非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势
纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，非产权租贷式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、上海，广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。江西省南昌市长堎镇全权策划和开发的中华情老年公寓也是此类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示非产权租贷式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展主流。
2 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，
而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
3 老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中档产品
对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有的180多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来市场开发的主流。
4 山水型老年公寓将更受消费者青睐
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。
项目选址（地块）应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假，旅游，养生，养老为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：
1 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。
2 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入建议有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。
3 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才能营造一种良好的人文氛围以满足老年人的这种生理和心理需求。
4 地块距离城郊3～5km，距离中心城区10～15 km为宜，老年人住宅不宜选
址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更 不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将 会承受很大的压力，不利于身心健康。
项目产品规划
根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。
（一）园区规划设计要求
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人 的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
1设计要人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于15cm，踏面宽度不小于30cm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
2 生活要智能化
应配备紧急呼叫系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
3 环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
4 户型要合理化
应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在30～60㎡左右。即户型设计要个性化、合理化。
5 配套要完善化
小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、会所、健身房、阅览室、书画室、康复理疗中心、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、桌球会所，乒乓球场，习习毛球场，卡拉OK舞厅，钓鱼台，公共娱乐场所等生活配套设施。
6 建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
（二）园区规划特征
项目占地170亩，规划建筑总面积270000余平方米，可售面积｛（30-60cm）*1000｝平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多低层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，
充分展现古朴、传统的江南田园风光。
（三）总体平面布置
所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免兵营式排列，没有层次感），沿河（沿湖、主题公园、山丘走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有多层，又有小高层，要正确处理好多层和小高层的平面布置关系。
（四）产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要量身定做，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
（五）园区会所设计与布置
社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会 所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
（六）园区内环境规划设计
1 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
2 整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
3 园区内（旁）应具备特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
4 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置
于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（沿湖、环山）设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息座椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
5 为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以梅、兰、竹、菊，岁寒三友为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
6 整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
（七）户型及户型面积控制
户型主要分为四种：单人间和双人间.其中双人间双分为三个等级；单人间面积应在25㎡左右，采用中等装修；双人间分为爱心房，贵宾房，豪华套房三种；爱心房面积为30㎡，采取中档装修；贵宾房面积为35㎡，采用高档装修；豪华套房（一室一厅）面积为55㎡，采用豪华装修。采用不同的房间类型满足不同的客户需求。
（八）车位、商业配套的设置
1 在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干道构架下，合理布置组团
道路及庭院道路，形成合理道路系统。
2 商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。
项目投资成本核算
（一）项目投资与成本费用估算
1、地块项目开发假设条件 1 规划用地总面积：XX亩 2 土地用途：住宅用地
3 使用功能：居住养老，休闲，度假，旅游，养身，养心等 4 建筑形态：以低层为主，小高层为辅，底层架空 5 建筑结构：框架结构 6 建筑高度：4层16层 7 综合容积率：XXX 8 绿化面积：70% 9 总户数：XXX户 10 总人口：XXX
2、项目预算
随着社会的进步，老年人对生活品质的要求越来越高，现代老人非常重视健康快乐，注重保养，为了符合老年人的生活追求，重庆永桥实业拟计划在老年公寓中，应配备大型娱乐场所，老年活动中心，康复理疗中心，图书馆，由于公寓地处偏僻，公寓还应配内大型超市，并保证交通便利。
公寓建设XX栋4层低楼，以及一栋16层综合大楼，和一栋双层低楼用于员工宿舍
以及大型超市。
公寓内部计划设房间XXX个，根据房间大小及档次，分三种等级，分别是爱心房（中档装修，28-30平方米），贵宾房（高档装修，35平方米），豪华套房（豪华装修，55平方米，一室一厅。），三种房间均采用防滑木地板，房内配有电视，空调，热水器，独立卫浴，独立阳台，紧急呼叫装置，写字台，沙发等。 房间与房间过道的间距应为2.2米，并在过道两边置有扶手，便于老人行走，每个台阶高度不得高于15厘米，宽度为2.5米。每栋楼顶应做好防雷措施，栋与栋之间建议采用无障碍通道以及轮椅专用通道。
餐厅以及康复理疗中心，分别建于低楼的第一栋和第五栋，餐厅内采用包厢10-15个，餐桌采用圆桌XXX个，每桌可容12人，康复理疗中心建议和医院联合举办。
综合大楼内顶楼设为多功能会议厅（XX平方米），厅内建议设软座XX个，厅中央为大型舞池，综合大楼2-3楼为老年大学，4楼为网吧与老年活动中心，网吧内配备XX台电脑，活动中心内有健身房，茶楼，棋牌室，阅览室。5-15楼为宾馆以及流动住户房间。
一：前期投入
根据以上的建议报告，在此特陈列出以下数据报告： 1：房间构思方案：
房间：基础设施价格：XX（间）标准房X10000元=XX万 XX（间）贵宾房X元=XX万 XX（间）豪华房X元=XX 万 XX（间）单人间X 元=XX万
房间：装修：200（间）标准房X元=XX万 XX（间）贵宾房X元=XX万 XX（间）豪华房X元=XX万 XX（间）单人间X元=XX万
房间：设备配置费：XX（间）标准房X元=XX万 XX（间）贵宾房X元=XX万 XX（间）豪华房X元=XX万 XX（间）单人间X元=XX万 以上为房间的基础设施及装修配置费用总和为： XX万 2：通道设施方案：
通道长度为40M，宽度为2.2米
40M x2.2=XXM2 根据以上基本设施费用及设备配置装修费用： 88/40=XX 2.2XXX元=XX万
设想构建5幢五层及1幢综合大楼16层 5幢X5层XXX万=XX万 16层XXX万=XX万
以上通道全部设施及全部装费用为：XX万+XX万=XX万
3：电梯预计投入XX万/部XXX=XX万 4：餐厅：设想建议一个400M2
按照贵宾房的设施基础建设，40M预计需要XX元 400M =XX万
装修费用估计 10XXX元=XX万
其中内设有XX个包厢以及每个包厢内都设有小型卫生间
包厢内设有豪华的桌椅和公共营养分餐制餐厅的桌椅 XX个包厢XXX元=XX万 XX个桌椅XXX元=XX万 分餐制餐厅内部全部费用为：XX万 5：多功能厅
建议多能厅面积为400M左右，内设有软座位300个及移动滑动椅子500个 按照40M为XX万元基础设施费用建设： 400M=XX万
装修费用可能会比一般的房间和餐厅较比要贵定于XX元 400M=XX万
基中配有300个软座：300个X400（市场价）=XX万 500个X300=XX万 多功能厅建议以上费用为：XX万 5：老年大学
建议老年大学内应配备乐器，图书馆，培训班
预计乐器类费用为XX万，图书XXX册费用为XXX万元，培训班内设施费用约为XXX万，其它XX万，预计老年大学投入建筑费XX万+配置费XX万。合计XX万 7：老年活动中心
建议老年活动中心内应设有茶楼，棋牌室，健身房，网吧；其中茶楼预计投入40万，棋牌室预计投入20万，健身房内应配备大部分健身器材预计投入60万，
老年网吧建议300M，其中电脑配备XXX台 300MX基本建筑费/40MXXX=XX万 200台X3000元/台=XXX万
老年活动中心总共投入约为：XXX万
8：因为公寓地处较为偏僻，离市区商场繁华地段较远，建议在公寓建设一个大型超市，可以招商形式 超市建议800M/40XXX元XX万 设备框架及装修800M/40XXX元=XX万 老年超市预测投入：XX万
9：医疗门诊（老年康复理疗中心）
因为老年人是弱势群体，生理疾病在所难免，所以成立一个老年门疹是非常必须的。在此建议与医院合作或投标招建议老年医疗门疹2000M 基本设施费用：2000M/40XXX元=XXX万 装修费用：10XXX元=XXX万 医院估计投入： XXX万
10：电线，电缆，天然气管道，玻璃，门窗，灯具，消毒柜预计投入XXX万 11：地基+绿化约投入XXX万 前期建设费用预测总投入：XXX万 前期设备配置投入总投入：XXX万 预计多准备流动资金XXX万 二：预计收入（入住率100%）
标准间：XX（间）XXX元/月=XX万X12月=XX万 贵宾房：XX（间）XXX元/月=XX万X12月=XX万
豪华房：XX（间）XXX元/月=XX万X12月=XX万 客户餐饮标准：XXX元/人/月X2000人X12月=XXX万 茶楼+超市+理疗康复中心+老年娱乐中心+网吧 茶楼：XXX位 XXX人XXX元X30天X12月=XX万 超市：承包制 XXX元/天X30天X12/月=XX万 医疗中心：X万/天X30天X12/月=XXX万 网吧：XXX元/天X30天X12/月=XXX万 预计年收益XX万/年
推荐第9篇：老年公寓的项目可行性报告
老年公寓的项目可行性报告
一、
我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。
推荐第10篇：个人开老年公寓可行性报告
老年公寓可行性报告
一、我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到
1、44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均
3、2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到
4、5亿和
3、35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
三、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
四、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
五、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
老年公寓项目实施的可行性，可从各个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。如果政府能在土地，税收等方面给予一些优惠政策，可以肯定地说，老年公寓项目是可行的。
融合雅居老年公寓
2017/9/5
第11篇：老年公寓可行性研究报告
**常青老年公寓（暂命名）
项 目 可 行 性 研 究 报 告
一.项目概况 1项目简介 2研究范围 目 录
二.项目背景及可行性分析
1项目背景 2项目建设的可行性 3项目规划及回报计划 三.项目场址与建设条件
1项目场址 2建设条件
四．建设规模和建设方案
1总体设计 2建设规模
五.投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措 六.项目风险分析
1项目风险分类 2项目风险控制对策 七．可行性研究结论
1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的
一.项目概况 1 项目简介 1.1项目名称
余干常青老年公寓 1.2项目建设地点
项目地点位于 ，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。 1.3项目法人及法人代表
项目法人： 法人代表： 2 研究范围
本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。
二.项目背景和建设的必要性及可行性分析 1项目背景
1.1进入老龄化社会
根据全国老龄办在今年重阳节前召开的一次全国会议的精神，截至2009年底，中国60岁以上的老年人口已经达到
1
1.67亿，占全国总人口的12.5%；而从今年起，中国老年人口将进一步呈现加速增长态势。
同时，中国社会科学院不久前发布的一份报告称，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2050年，中国社会将进入深度老龄化阶段。因此，老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，更与人口高峰、就业高峰重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，渗透到经济发展和社会生活的各个领域。
目前，**老年人口已达 万人，占全县总人口的 %，老龄化形势十分严峻。截至2009年底，全县共有乡镇敬老院15 所，集中供养“五保”“三无”老人 余人，县城范围只有一所县敬老院（敬老院、光荣院、福利院三院合并），实际可为社会提供不到70张床位的养老服务，远远不能满足城镇居民的需要因此，兴建社会养老机构将引领余干养老事业的快速发展。针对老龄化形势严峻，为完善老年人服务设施，**县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。
本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有
2
所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，依托民营资本为主，国家投入为辅在县城范围兴建一所可提供240张床位的民办公助、公助民营的老年公寓。 1.2独身子女增多
独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。 2项目建设的可行性
老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼较稳，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有较好的经济效益。
按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。
3项目规划及回报计划
老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入200万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代
3
养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。
回报计划：一期项目建设符合余干县当前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身优势，凭借成熟管理经验及完善的服务功能，以在县城范围和100多位固定老人签订意向入住协议，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。
合作模式探讨：
1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）
2、股权合营利益分红（不参与经营）
3、只是针对性风投或资本运作利益分红 三.项目场址与建设条件 1项目场址
项目地点位于 ，毗邻“上城”居民小区，空气清新、地理位置优越，交通方便。 2项目初始条件
紧邻余珠公路，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，公寓内布置合理‘建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。
政府在投资兴办老年公寓方面也将会给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予
4
大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
我们常青老年公寓项目，处于城区范围内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。
四．建设规模和建设方案（分三期运营开发） 1总体设计
总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。
2建设规模（无须重复建设）
具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他 3建筑装饰标准
在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。
室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫
5
生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。
老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m 以上的贮藏空间。
老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。
各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。 五．投资估算和资金筹措方案（一期项目投资） 1 投资估算 1.1建房：80万。 1.2设备：30万
1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万元。
1.4工资：照顾老人的日常生活约20人，工资900元每月 以上投资共计约200万元。 2资金筹措
80-100万元之间 六.项目风险分析
36
1项目风险分类 1.1建设风险
建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。 1.2成本超支风险
项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。 1.3其他风险
项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。
7
2项目风险控制对策 2.1建设风险
在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。
现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。 七．可行性研究结论 1养老院建设是必要的
老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比例已经达到%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；余干县城作为一个拥有人口规模接近20万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。 2养老院建设是可行的
虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针
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对常青实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。
第12篇：老年公寓可行性建议书
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老年公寓可行性建议书
老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，与其他行业一样，要办老年公寓，也要进行市场调查，进行可行性分析。养老行业人士普遍认为，开办老年公寓，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
开办老年公寓可行性报告分析如下，仅供参考，不具备针对每一个地区都适合，以深圳为例。（来源：中国敬老院网）
一、申办前可行性
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调研分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。
办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
一、从市场角度
某某城市是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，
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会有越来越多的人选择到某某城市养老。目前某某城市实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。
从区域角度来看，区和区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前深圳市内养老机构发展评价
某某市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，比如广州市寿星大厦、北京寿山福海国际养老服务中心等这样养老行业领军型的养老机构。具体来讲：
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
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3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是某市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在某市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的老年公寓。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
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二、收支情况分析（以50张床位，四人间老年公寓为例）
一、开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000b) 床上用品700×50=35000元
c) 室内每人一个圈椅200×50=10000
d) 电视每房间一个1000×15=15000
e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
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f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g) 洗衣设备，预算2000元。
h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。280000
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元
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副院长 兼采购1人计2000×12=24000元
护理员5人计1000×12×5=60000元
厨师2人计1200×12×2=26400元
以上共计9人计158400元。
2．伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、取暖费700平米×20=14000元
5、办公费用600×12=7200元
6、设备耗材、维护等2000元
7、租金10万元。
以上投入合计482000元。482000
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三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、经营评估
1、
此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，
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5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
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（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
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2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入
3、可利
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用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建老年公寓（养老机构）、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。转载自：中国敬老院网，仅供参考！
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第13篇：建设老年公寓的可行性报告[1]
建设老年公寓的可行性报告
时间:2010-05-20 16:23来源:未知 作者:admin 点击:
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现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。
办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
一、从市场角度
深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。
从区域角度来看，--区和--区养老机构相对密集，市南老城区和--路东部人口居住密集区、--新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前深圳市内养老机构发展评价
深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，\"星光老年之家\"用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）
一、开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、基本设施配备。
a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。
b)床上用品700×50=35000元
c)室内每人一个圈椅200×50=10000
d)电视每房间一个1000×15=15000
e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g)洗衣设备，预算2000元。
h)洗澡设备，预算5000元。
i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）
合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计4000×12=48000元
副院长兼采购1人计2000×12=24000元
护理员5人计1000×12×5=60000元
厨师2人计1200×12×2=26400元
以上共计9人计158400元。
2．伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、取暖费700平米×20=14000元
5、办公费用600×12=7200元
6、设备耗材、维护等2000元
7、租金10万元。
以上投入合计482000元。
三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。
民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。
客服部建设可行性报告
时间:2010-03-06 14:57来源:未知 作者:admin 点击:
1022次
一、企业经营的困境
1.经营时间越长，口碑却越来越差。经常有一些负面新闻，“知名度”越来越高。
原因：售后服务不及时，维修、换退货时间拖拉，态度恶劣、互相推诿、没有主动回访等。
如果是贸易型公司没有自己的维修部门，售后维修受制于供货厂家，如果厂家售后服务差，造成连带责任会被客户一起抛弃。
解决方案：必须设立专职的售后维修部门，相应的售后维修职能完备、服务程序具备可执行性以及客户可接受性，销售过程中的服务承诺必须兑现。不能寄希望于供货厂商的售后维修承诺，将自己的前途掌握在他人手上，完全依靠销售人员进行售后的维护，会占用大量销售人员的精力，从而影响销售业绩的提升得不偿失。
2.销售的客户不少，满意的却不多，选择再次购买或者介绍朋友来购买的越来越少，甚至没有。
原因：忠诚客户的价值被忽略，企业对忠诚客户的培养投入不足。
拥有忠诚客户群体，对任何一个企业都是长久生存和发展的需要。如何维护客户，提高并维持一个较高的满意度，再进而变成忠诚客户，最终会带来巨大的利益。
解决方案：建立专职部门“客户服务部”以及相应的岗位，由专人进行客户满意度调查以及客户投诉处理，客户调查信息分析，及时解决客户的问题，提供客户所需要的服务和商品。客户只有对公司提供的产品和服务满意，才会成为忠诚客户。
3.销售策略的广告依赖性、促销依赖性。
销售业绩：销售额受广告、促销影响很大，当这些投入不足时，销售往往直线下降。
原因：缺乏忠诚客户群体，销售都是建立在新客户开发上。
解决方案：忠诚客户的维护，一方面是优质的售后服务和及时的沟通、关心，维系客户良好的关系，打造公司形象，树立口碑。另一方面是物质方面的利益给予，一般人都是在有利可图的情况下，才会有动力主动做一些事。例如：在重复购买时享受一定的优惠或者折扣；介绍其他人来购买时，获得物质、金钱方面奖励。
二、小型贸易型公司发展规划和对服务的要求
必须明确公司的客户服务战略，就是以优质服务为主。
贸易型公司自己所能提供的唯一产品就是“服务”，销售的产品都是其它厂商所提供，客户购买的产品质量、使用情况都很好，只会信任那个品牌。而销售型公司如何做大、做强，树立自己的品牌，只能从自己的产品“服务”下手。
三、客服部的功能：
1.提高满意度，打造忠诚客户群。
变被动型等待客户召唤服务为主动型拜访服务
通常进行客户回访进行满意度调查是常用主动手段，利用电话、网络聊天，群发短信、直接见面等方式，了解客户的意见及想法，调查回来的数据必须进行分析，尤其是客户投诉或者不满要第一时间予以解决。
根据调查回来的数据，挖掘出客户的需求，集中全公司的资源去满足它。
2.化解不满意客户的抱怨、投诉，抓住机会变“不满”为“满意”。
当客户抱怨、投诉时，仍然说明客户还是渴望解决问题的，在此阶段公司还没有失去这个客户，只有当客户所投诉问题拖拉处理，或者不处理、甚至处理不了，客户才会流失。
一个对公司不满的客户流失，至少会损失4个以上的潜在客户或者准客户，对于公司这是非常大的无形损失。
客户抱怨、投诉对公司的运作具有促进作用，可以使我们发现目前公司运营中的问题，进而改进。可以了解到客户的需求，促使公司去获得利益。
客户抱怨的圆满解决，会增加客户的满意度，提高忠诚度。
3.服务是有价值的，客户满意度每提高5%，就会带来20-30%利润提升。
客户服务价值的体现，最直接的是产生售后维修利润，其次是单一客户重复销售，另外透过该客户的人际交往圈子进行扩散销售，是老客户开发的重中之重，也是目前大多数公司销售的一个盲点。
4.维护老客户成本，远低于开发新客户的成本。
不需要投入广告、促销等销售费用，不需要销售人员花费大量时间、精力去开发客户，却能带来销售。研究发现，每新开发一个客户的得成本是维护一个老客户的5-6倍。
5.客户分类以及客户性质分析。
“顾客永远都是正确的”你经常可以听到这句话。
但是，你难道从来没有遇到过一个让感到无比讨厌的顾客，明显是无理取闹？
美国传呼网络公司（PagingNetworkInc.）90年代全美最大的寻呼企业，在大家都在争相争夺市场份额的时候，却一直在剔除原有的客户，1998年开始拒绝那些使用大量信息而又只肯偿付最少量月租的顾客，在1998年底的时候剔除了50万个没有盈利的客户。
美国联邦快递公司在1997年分析了业务收益，发现其中有30个大客户，他们对收益的贡献只有10%，其中有些客户没有按照约定的折扣率付费，主要是因为他们进行了大量住宅投递业务，因此联邦快递对此展开反击，提高了某些客户的折扣率，并对一些具体情况提高了10倍的费用。那些拒绝做出让步的客户，联邦快递表示他们可以寻找其他快递公司。
服务是双方面的，如果在提供服务的同时，不能获取相应的利益，则完全可以不继续提供服务。
服务是有原则的，客户可能是错误的、讨人嫌的、丑陋的，但是你一旦决定这是一个你应该去争取的客户、满足其需求的和长期维护的客户，那么客户是否正确已经不重要了，重要的是你的心态。
没人能做到在愤怒的情绪下，还能做好客户的维护，就算你一直用“客户永远都是正确的”这一想法来说服自己，但是并不能让你有效地调整心态，从而积极的去提供优质服务。
可是你一旦决定这是一个你应该去争取的客户、满足其需求的和长期维护的客户，那么客户是否丑陋、正确已经不重要了，重要的是你的心态。因为你知道将来要从这个客户身上获得长期的利益，所以目前受的委屈、侮辱都不算什么，你仍然会提供优质的服务，来感动、改变客户，来获取你希望获得的利益。服务的心态，不是空洞的想法所能调整的，是人的心底渴求得到某方面的东西，才会真正的变成积极的心态，心底的渴望，包括物质利益、得到认同、获得晋升、表扬等方面。
例如：某个地区有一个富有的家庭、主人的刻薄、挑剔、不讲诚信远近闻名，是大家都不想打交的人。某一天富翁家里的水管漏水需要一位维修工来服务，假如你在附近开服务公司，你是否愿意去服务呢？如果你的客户关系维护的好，每天都有维修工作去做，你完全可以拒绝去服务，因为去服务的代价对你来说过大，可能花费太多的时间、甚至拿不到或者少拿报酬、或者本来好的心情受到影响，从而影响了其他客户的服务。但是假如你今天没什么事，你决定去服务，你就不能因为对方的原因而降低服务的质量，甚至要提供比平时更高要求的服务，使客户无法挑剔你的工作，从而顺利拿到报酬。
在实际的工作过程中，有许多的客户服务工作，是不能推辞不做的，就算对方是不正确的客户，也要提供优质的服务。作为员工个人，服务积极的心态调整，一定要从你想要获取的利益点出发，这比任何空洞的口号有用的多，你自己要了解客服工作对自己的利益所在，公司决策人在制定客服制度时，也要考虑怎么通过利益的引导和分配，来保证客服人员有着积极的服务心态，顾客是否正确和提供优质的服务没有关系。
6.客户服务的心态
服务并不意味着谄媚的摇尾乞怜，服务是快乐的，是有尊严的。在为别人的服务过程中获得快乐和成就感，成为仆人或者为别人服务没有什么值得去羞耻的地方，做一个餐馆服务员并不低人一等。热爱他人，而不是仅仅爱自己。孔子有句话“己所不欲，勿施于人”，就是用自己的心推及别人；自己希望怎样生活，就想到别人也会希望怎样生活；自己不愿意别人怎样对待自己，就不要那样对待别人；自己希望在社会上能站得住，能获取成功，就也帮助别人站得住，获取成功。它和中国民间常说的将心比心，设身处地为别人想一想等等，指的都是一个意思。
一个你认为不值得服务的人，一旦你决定下来要进行服务，你就必须提供优质的服务，否则不如不做。例如：你可能需要弯下腰来帮一个你非常讨厌的人试穿一双鞋、甚至要冒着生命危险来拯救一个溺水的罪犯。如果不能做到这一点，说明你当前的心态并不适合做客户服务这个岗位。
判断服务值不值的问题，是看你的服务能否给别人带来快乐（思想方面）、利益（物质方面）、好处（健康方面等），同时也能给自己也带来这些好处，如果符合上述情景，就是值得的，就应该去做。
服务心态的调整，仅仅靠口号去调整是不够的，因为事物都存在两面性，“客户是上帝”、“客户永远都是对的”是一种服务理念，靠它不能有效的调整服务心态，必须是出自内心的“要帮助别人”的想法，才能有良好的服务心态，才会深刻的影响你的言行、举止，让人接受你的服务，从而大家都获得快乐、利益及好处。
四、客服部设立的目的：
建立忠实客户群，进行客户重复销售、多次销售，带来利润。
忠实客户的定义：已经购买使用过公司提供的产品，或者通过介绍了解公司的产品，对公司的服务、产品信赖。
五、客服部的地位：
目前客服部在中国大多数公司的地位都不怎么高，但是可以说客服部是一个掌握公司生死的部门。在供大于求的市场，同质化的产品及服务到处都是，客户不需要寻找，就能获取大量的信息，怎样才能让客户不选购竞争对手的产品及服务呢？通过全面的优质服务，打造忠实客户群是公司发展的战略方针。
所以对客服部的重视程度，也是公司在目前市场经济中能够不停发展壮大，脱颖而出的重要发展策略。
全面客服需要全公司人员一同参与，不仅仅是客服一个部门的事情，客服部是主导部门，其它部门也需要树立客服观念，不能认为服务于我无关。例如：采购部门的服务需做到：采购品质优良的产品、采购周期短。储运方面快速的送货、安全的库存等也会影响到客户满意度。如果是生产型企业，就连生产线工人也需具备全面客户服务的意识，提供品质优良的产品，否则也会影响客户满意度。
六、资源需求：
岗位需求：客服人员、维修人员、物流运输人员等
硬件：办公场地、电话、电脑
平台：公司网站、短信群发平台、网店、客户关系管理软件（CRM）
资料：客户资料(所有已经形成销售的客户)
七、客服部门的职能：
产品售后维修职能
满意度调查职能销售职能
投诉、抱怨处理职能
客户调查数据分析职能
八、客户服务岗位培训：
服务礼仪方面
不同岗位客户沟通方面
岗位职责培训
产品知识方面
销售技巧方面
九、奖励机制：
原则以奖励为主方式，进行工作引导。物质方面、精神方面、成就方面（晋升机制）
一个员工选择一份工作除了要得到工资外还要得到很多，岗位的提升，能力的提升，责任的提升，荣誉感的提升，和谐的工作环境，可以实现的工作目标，公司的鼓励，稳定的发展，兴趣，感情，习惯，特长，生活方便等等。人之所以是人，并是因为人会吃饭睡觉，而是人觉得人知道自己是人，知道尊重自己。员工之所以会成为员工，也远远不止赚钱养家糊口那么简单。
十、客服部的短期、长期目标：
短期目标：部门盈利和费用、成本支出平衡。
长期目标：成为公司主要盈利部门
第14篇：格介河老年公寓可行性报告
格节河老年公寓调研分析报告
一、项目名称
格节河老年公寓
二、项目属性
1、招商引资
2、项目负责人：高利众
3、联系电话：18686654325
4、拟注册资金：1000万元人民币
三、项目地址：黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库
四、项目规模入内容：项目占地面积130亩。
1、公寓楼：老年公寓住宿（标准房间）
2、综合区：休闲健身广场、图书室、活动室、会议室
3、养殖园：绿色生态养殖(鸡、鸭、鹅、鱼、猪、羊、牛等)
4、生态种殖园：绿色无公害蔬菜种殖、园林花卉
5、康复中心：医务室、康复理疗、急救护理
6、库房：贮存物资
7、配电房：动力、民用电设施
8、门卫室：安全保卫、值班、监控中心
五、项目总投资
（一）项目总投资
本项目总投资估算为1千万元人民币，其中建设资金投资估算为500万元人民币，约占总投资的50%；铺底流动资金估算为100万元人民币，占总投资的10%，其余做园林景观、装修、设施设备等资金。
（二）资金筹措
以政府招商引资的形式合作开发
第二章 总体方案设计草案
一、项目选址
（1）建设区域的基本情况
项目建设地点位于黑龙江省佳木斯市郊区格节河水库，环境条件符合且利于本项目的发展。 （2）地理位置
黑龙江省佳木斯市格节河水库位于小兴安岭的余脉山青水秀，在木斯市区以北38公里处，佳木斯市位于祖国东北边陲，地处黑龙江、乌苏里江和松花江汇流的三江平原腹地。现辖5区、4县、2个县级市。全市总面积3．27万平方公里，总人口244万，分别占全省7．2%和6．2%，是黑龙江省东部地区的经济、文化中心和重要的交通枢纽，具有投资发展的巨大优势。优越的地理位置佳木斯市东邻双鸭山市，西依哈尔滨、伊春市，南接牡丹江、七台河、鸡西市，北邻鹤岗市。国境（界江）线总长449公里，东隔乌苏里江、北隔黑龙江与俄罗斯的哈巴罗夫斯克（伯力）边区相望。由于这一特殊地理位置，故称“东方第一城”。
三江平原冬季一望无垠的冰雪天地可供游人狩猎、滑雪，夏季麦海翻金、稻花飘香、山峦叠嶂、江河纵横。全市有8家大型旅行社，星级宾馆5家。现已开辟佳木斯至哈巴、比罗比詹、共青城、莫斯科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多条国际旅游线路。还开辟了佳木斯至同江赫哲族民俗风情游；桦川、富锦、同江、抚远古迹文化游；洪河农场农业观光游；汤原亮子河原始森林风景游；桦南森林蒸汽机车观赏游；汤原、桦南、富锦日本开拓团旧地游，年接待游客50万人次。
格节河水库距鹤岗市50公里，鹤岗市位于黑龙江省东北部，北临黑龙江，坐落在小兴安岭与江平原的缓冲地带，北部与俄罗斯的比罗比詹犹太州毗邻，总人口数109万（2010年），GDP：358亿（201
2年）版图面积14,648k㎡。该城市别称三金之城、黄金水道、煤城。鹤岗是对俄开放的边境城市，与俄罗斯有235km边境线。鹤岗有独特的旅游资源，浪漫的俄犹异域风情使人流连忘返，山青水碧的大界江──黑龙江峡谷神秘而古老，苇场湿地保护区仙鹤傲立、百鸟成群，国家级原始森林──联营红松母树林古木参天，奥里米古城流传着辽金文化、完颜氏家族、女真人的故事，堪称神奇的黑土地。 格节河水库距汤原县50公里，汤原县位于佳木斯市西部，总面积3420平方公里，辖3个镇、10个乡、204个行政村，境内还有3 个省属国营农场和1个林业局。全县总人口26.3万人。 汤原县自然资源比较丰富。矿产资源有9大类21个品种， 已探明储量的有岩金、砂金、铁矿、大理岩、褐煤、石英砂、白云岩等，最近又发现储量丰富的天然气资源。林业资源种类繁多，主要有红松、落叶松、鱼鳞松、柞、桦、杨、椴等树种，还有五味子、刺五加、人参等中药材和蘑菇、木耳、山野菜等山产品。亮子河红松原始母树林被辟为国家级森林公园。全县境内河流纵横,有一江(松花江)、二十二河，水资源总量70亿立方米， 水能蕴藏量1.8万千瓦，小水电开发潜力较大。格节河水库属佳木斯郊区自流灌溉区，主要以灌溉为主，灌溉面积为3.2万亩。
格节河水库始建于1944年，日本人承建，水库面积300公顷左右，总库容为760万立方。此地环境优美，风景宜人，三面环山一面平原中间水库，鱼类资源丰富，土地肥沃、水质甘甜、物产丰富、四季分明、自然条件优越。土壤、水资源环境等条件适宜发展老年公寓及旅游度假。 （3）资源条件优势
格节河水库周边有大片土地可种殖绿色有机蔬菜水果及养殖各种禽类、畜类以供应老年公寓，达到自给自足。周边的土地目前按年承包给农户，我们随时都可以收回来进行自供蔬菜种殖，冬季可自建大棚，全年蔬菜在满足供应的同时还可外销。很多身体较好的老人喜欢下地种殖一些蔬菜水果，我们可对他们进行相应培训，种殖出来的多余蔬菜水果可投放市场进行销售，因种的蔬菜水果都是纯绿色，所以城里人都非常喜欢。水库里的野生鱼虾繁多，60亩的鱼池及水库内可投放鱼苗，养殖方面资源丰富，鸡、鱼、肉、蛋、蔬菜等自供产
品一应俱全。宽敞的活动区，仅大坝长度就达到1680米及修建完的广场可达4000平米左右，完全可以满足上千名老人的活动范围，还有树林仅靠老年公寓，都可以提供给老人做为活动场所。舒爽的空气、优雅的环境、良好的水质，让老人有种世外桃源的感觉，他们如果喜欢还可以自己种殖蔬菜卖给我们，即满足了我们的蔬菜供应，又为自己增加收入同时还达到了娱乐锻炼的目的，每天定能有种愉快的心情，并使其增加寿命，让他们更快乐、更健康、更长远的在此居住。 （4）相关政策优势
黑龙江省及佳木斯市两级政府均十分重视佳木斯优质老年公寓的投资建设，并可给于大力支持和相应的优惠政策。
二、收益分析 （1）标准定位
由于我们要建设高档完善并符合国家优惠政策条件的老年公寓，因此床位不能低于260张左右，每个床位按2000元/月计算。也就是说每个老人每年收床位费用应在24000元。 （2）收入支出
收入：
260个老人：每个老人每年收入24000元；
每年的收入为：624万元 注：国家优惠政策未算其中
支出：
管理人员：大约配备3人平均每人按5000元/月计算
每年的支出为：18万元 服务人员：大约配备20人平均每人按2000元计算；
每年的支出为：48万元 安保人员：大约配备6人平均每人按1500元计算
每年的支出为：10万元 水电交通供暖等杂费： 每年的支出为：50万元 住宿费用：290人每年每人费用为20元（应达不到20元）
每年的支出为：200万元 每年综合收入为：624万元左右 每年综合支出为：326万元左右 年利润：每年综合收益为：300万元左右
第三章
项目前景预测
组织、工作体系及定员
计划设置床位260余张，配备管理人员及护理人员30余人。健全管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心报务的主任；组织一支适应老年人服务的自愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册，统一制定一套规章制度，进一步规范服务中心的管理，二是发挥综合功能作用，努力提高整体效用，努力将其发展成为集托养寄养、疗养养生、健康娱乐、康复治疗、休闲度假为一体的政商结合的社会福利服务中心，真正发挥综合型、多功能的作用。
第四章 项目市场预测与分析
（一）市场预测及分析
（1）国际市场现状的调查及市场供需情况的预测
随着社会老龄化现象日趋严重，老年公寓的发展也在不断壮大。老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。它们一般是由面积不大，但功能比较齐全的独立单元居室所组成，内有厨房、卫生间等设施，使老年人能在居室内独立生活。公寓内设有食堂、洗衣房、活动中心等 公共服务设施，为老年人提供相应的服务。市场供求还处于未饱和状态。
（2）国内市场状况调查
在社会化养老的趋势下，老年公寓作为且有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区在我国正在逐渐发展。随着国家政策对于房地产市场调控之余，也让我们看到了更多今后房地产市场所要关注和考虑的问题，那就是中国养老问题的突出，因为，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。社会上的空巢家庭正在逐步增加，而这其中尤为突出的就是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。诸如此类的现象逐年增加，也让我
们看到了，未来如若不对此进行解决，将成为社会一大问题，但是，从此问题中也让我们看到了，未来房地产市场老年公寓或将成为一大趋势。我们再从老年人口增长速度来看，我国是世界上老年人口增长最快的国家之一。据世界卫生组织的资料称，我国65岁以上老年人数在2000年为0.94亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。上世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.43亿，从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。我国老年人口规模之大，老年速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。国内消费群体数字庞大而传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战。由此数据来看，我们对于老龄化有了一定的了解，也从此可以看出中国老龄化问题尤为突出，因此，随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一个大课题。而今，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的需要得到社会的关注，并且今后老年公寓的发展潜力及经济利益巨大。社会养老作为养老模式的一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。但是它的持续、健康发展需要政府和社会的大力支持，更加需要我们每个人的支持。 我们从需求量来看，全球随着老龄化问题的出现，老年型国家也会随之增多。据世界银行的统计和预测，我国是世界上老年人口最多的国家，堪称世界老年人口大国。2002年，我国60岁及以上老年人口为1.43亿人，占总人口数的11.8%。预计到2030年，将增加到32845万人,占世界老年人口总数的26%。现在，世界上每5个老年人中有1个中国老年人，2030年，世界上每4个老年人中将有1个中国老年人。可见现在这个老年市场的巨大商机，今天这个机会就在我们眼前，相信我们大家都是非常具有高智商，有长远目光的精英，把握机会就在现在，就在此时。
目前，国家为了促进社会自主兴办老年公寓，提供很多优惠政策并要求兴办老年公寓，当地政府要给以大力支持，而且还给于相应的补助及建设老年公寓一路绿灯。但我个人认为，目前国内由于规模化及完善化的老年公寓并不多，国家财政又无力负担我国老年人快速增长所面临的多方面问题。这正是兴办老年公寓的最佳时机，因为大家都知道现在商家都在提及“银发经济”如何促进老年人进行消费，但
消费的最终目的不过是如何享受，做他们喜爱做的事，不再孤单，老有所乐吗。有很多老年人并不缺钱，但又没什么花销，不知自己拿钱做什么。我母亲今年73岁了，我初步了解一下，她以前稍微年青一点的老同事，她们的工资每月在2000多元左右，儿女不是忙就是在外地不能经常照顾她们，只能给钱以得心安，他们不知道这些老人其实缺的并不是钱，而是如何能让其老有所乐，晚年安逸，这样的情况确有很多。由此可见如果有让他们感觉能拥有快乐、安逸、不寂寞的地方，只要在承受范围之内他们并不在乎花钱多少。我想环境优雅、完善高档的老年公寓及丰富的文化生活正是他们所需要的。其实老年公寓存在着巨大的利益（这一点我在后面的简单核算中可以表现出来），但局限性也非常大，比如地点、环境、蔬菜及肉类的供应是否可以自给自足（减少成本）、活动范围大小的选择等等。
（二）老年公寓项目分析
佳木斯市周边共有老年公寓25家，多数床位仅为50张－60张，而且配套设施、规模及条件都很差，价位还都在500元－1200元/月不等。在佳木斯市达到100张床位以上的仅有5家，形成规模且有档次的老年公寓只有2家都在市区，收费标准在1000元－2200元左右，但与格节河水库自然环境比较相差甚远。由于国家政策规定超过100个床位以上都有相应补助，因此床位数达到了规模效应，硬性投入和老人生活费用都可以得到合理摊派，机构管理又处在严格科学层次控制的范围之内，平均用人成本适中，老人饮食可自给自足。通过前期调查学习所获经验和总结论证，足可以实现巨大经济利益。
（三）可行性分析
（1）从市场角度
格节河水库适合老人养老的地方，由于佳木斯市老龄化的增加及生活质量的提高，越来越多的老人喜欢山青水秀、环境优雅、条件优越的高档型老年公寓，而且周边自然环境没有能与此相媲美的老年公寓，因此会有越来越多人选择到格节河水库养老。据市公安部门户籍统计，2003年我市全市出生率7.59‰，死亡率4.00‰，人口自然增长率3.59‰。年末全市总人口244.7万元，市区人口82万人。其中，
35－60岁人口92.1万，占总人口比重为37.6%，60岁以上人口26.35万人，占总人口比重为10.8%。全市拥有养老机构25家，床位共计2258张。
佳木斯目前老年人口最少也应达到30万人，鹤岗目前老年人口也在15万人左右，由此可见老年公寓还有很大的发展空间。 （2）目前佳木斯区内及周边养老机构发展评价
佳木斯区内数量较少，养老机构应该说从数量上发怃展较慢，而且总体运营水平不够高，特别是缺少像天津..老人院、广州市..大厦、上海福利中心这样的行业领军型的养老机构。 （3）有利于解决老龄化社会问题
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，新建格节河老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。
（4）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，各级政府也提出建设“和谐社会”的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建格节河老年公寓，为老年人等提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老人提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱及温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 （5）加快社会福利事业的发展
格节河老年公寓项目实施后，将改变普通福利院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，切实解决老人生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我市、区一所规模较大的综合性社会机构，将在市、区社会保障体系中发挥较为重要的作用。
黑龙江省佳木斯市格节河水库
2014-8-10
第15篇：老年公寓建设项目可行性研究报告
老年公寓建设项目可行性研究报告 简介：
项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。
目录：
一、××市房地产市场
（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长
施工面积、新开工面积稳步增加
竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位
消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长
商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降
旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长
（二）××市房地产运行的基本特征
国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展
旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正
国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力
三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产
一、二级市场的发展
（三）××房地产运行的基本趋势
写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起
产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现
营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼
购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴
××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋
房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化
二、老年人住宅市场分析
（一）老年人住宅市场机遇分析
我国已进入老龄化社会阶段
市场的发展趋势
高档产品
“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠
（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足
户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训
（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐
三、项目选址（地块）应具备的基本条件
四、项目产品规划
（一）园区规划设计要求
（二）园区规划特征
（三）园区构架
（四）总体平面布置
（五）产品功能组合
（六）园区会所设计与布置
（七）园区内环境规划设计
（八）单体建筑设计
（九）户型及户型面积控制
（十）车位、商业配套的设置
五、项目投资成本核算
（一）项目投资与成本费用估算
1、地块项目开发假设条件
2、项目面积规划
3、建设开发成本估算
（二）资金筹措、投资计划及贷款利息
1、资金筹措与投资计划
2、项目开发总量分配
3、项目施工、销售周期控制
（三）项目投入产出与回报
1、销售价格确定
2、销售总收入
3、单方售价
4、项目销售总利润
5、项目投资单方利润
6、成本利润率
7、自有资金投资回报率
六、项目投资方案
（一）项目开发建设总体战略指导思想
（二）项目开发建设方案设想与分析
（三）项目开发建设经营（施工）计划
（四）项目经营期投资分析
七、项目投资经济分析
（一）资金规划
（二）基准折现率i0的计算
（三）投资财务效果评价
八、项目不确定性分析
（一）销售价格的敏感性分析
（二）成本变化的敏感性分析
（三）容积率敏感性分析
九、项目风险分析
1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间
2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险
3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多
十、风险规避与控制措施 十
一、结论
附表：
投资计划与资金筹措表
项目经营期成本投资分析
项目建设施工计划完成比例分配表
项目施工进度一览表
一、我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。
第16篇：益生国际老年公寓可行性报告[材料]
泰山简介
泰山古称岱山，又称岱宗。位于山东省中部，为中国五岳（泰山、华山、衡山、嵩山、恒山）之一。因地处东部，故称东岳。泰山总面积426平方公里，主峰玉皇顶海拔1532．8米，山势雄伟壮丽，气势磅礴，名胜古迹众多，有\'五岳独尊\'之誉。孔子有\'登泰山而小天下\'之语；唐大诗人杜甫有“会当凌绝顶，一览众山小”的佳句。泰山在人们的心目中，已成为伟大、崇高的象征。
泰山成山于太古代，距今有24亿多年。泰山是中国山岳公园之一，又是天然的历史、艺术博物馆。它不仅是国家重点风景名胜区，而且已被联合国确定为世界文化和自然遗产之一。山上名胜古迹众多，有古建筑群20多处，历史文化遗迹2000多处，还有大量历史名人赞颂泰山的石刻、碑记。历代文人在泰山上留下了上千处题咏石，成为中国历代书法艺术的珍贵遗产。同时，泰山又是佛、道两教重地，因而庙宇，名胜遍山。泰山不仅历史悠久，文化灿烂，地质历史也十分古老，科学研究表明，泰山具有极高历史文化价值，风格独特的美学价值和世界意义的地质科学价值。这三者融成了世界罕见的泰山风景名胜区。 不仅如此，泰山位于山东省中部，泰山风景区横跨泰安、济南两市，北距素有 “泉城”之称的济南60公里，南离鲁国都城、孔子故乡的曲阜70公里， 津浦铁路在泰山西南侧通过，泰肥、泰新、泰宁、泰济等多条铁路、公路在泰山之南交叉，交通十分的便利。
益生国际老年公寓可行性报告
一、申办原因
益生老年公寓拟由北京中稷普华经济技术开发有限公司（以下简称中方）与美国北美第一开发集团（以下简称外方）合作建设，建设此老年公寓主要有以下原因：
目前，全国已逐渐进入老年社会，老年问题得到了政府有关部门的高度重视。2000年2月27日，《国务院办公厅转发民政部关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发{{2000}1９号}。明确指出：采取优惠政策，鼓励集体、村（居）民自治组织、社会团体、个人和外资以多种形式捐助兴办社会福利事业。从长远和全局出发，广泛动员和依靠社会力量，大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业的发展。
正是在这一背景前提下，在国家民政部、及各级政府领导的关心支持和帮助指导下，建设一个公益性的、开放性的、参与性和互助性的养老环境，一个社会化、国际化，具有老年人的真正意义的家园—“益生国际老年公寓”项目应运而生。
“益生国际老年公寓”将建设成为山东泰山周围及沿海的日照和胶南一线，环境优美、交通便捷、设施先进、服务管理完善、资源充分共享的现代化、生态养老基地，将极大地促进老年事业的发展，作为社会福利事业的重要组成部分，将为老年事业的发展起到积极的探索和示范作用。
二、机构设置
1．资本构成：项目资产总额为30-50亿元人民币、全部资金自筹。
2．拟设服务项目主要内容：
“益生国际老年公寓”项目为一座真正的老年人的生活乐园与心灵归宿之
城，在园区内，通过自然景观的营造、各类建筑的建设、配套设施的组合以及相应服务和管理功能的完善，建立起一座以老年人为主题的小社会、小城市，成为全面迈入小康社会的中国社会福利事业重要的组成部分。
“益生国际老年公寓”项目是养老设施建设的重要组成部分，也是全新概念和意义的老年社会建设的示范工程，是现有各类老年城、老年度假村、养老敬老院等设施的完善和提高。
“益生国际老年公寓”开发建设的总目标是：集养老设施、国际老年文化交流、养老社会福利与公益事业产业化于一体的综合性项目，针对老年社会到来后市场的实际需求，解决离、退休人员尤其是有突出贡献的老干部等颐养天年的途径，满足海外侨胞落叶归根的需求，为老年人再就业创造条件，将公益事业、房地产开发与商业运作完美结合，以新理念、新思路、新模式开拓老年事业的新时代，按照规模化、国际化、市场化原则对项目点开发、建设、运营和管理进行有益的探索，最终创立\"益生国际老年公寓”商业品牌和连锁经营模式，为中国老年事业的创新和发展作出应有的贡献。“益生国际老年公寓”以亲近自然、沟通自然为宗旨，是一处远离都市喧嚣，“蝉噪林逾静，鸟鸣院更幽”的世外桃源
“益生国际老年公寓”之创立旨在秉承“居好家、术健康、颐天年”之根本。让曾经为社会做出贡献的各界人士，能够在园区内老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐，颐养天年。为此，“益生国际老年公寓”将采用崭新的养老理念，以会员制的参与方式来保障老年城的高层次、高品位、高亲和度、高度个性化及高度人性化。“益生国际老年公寓”特设国际疗养中心、老年医院及国医馆，汇集中西医专家、气功师及蒙，藏等民族医学专家及国际老年专家，未入住“一生国际老年公寓”的老年人们提供门诊诊疗，保健，调养等全方位
服务。专家知指导下的一户中心配有专业护理师，针对不同类型老人的需求，为老人特别这几个性化调养、保健、养生方案，全天候程序化的等级护理。
3．工作人员情况：按照规划设计，“益生国际老年公寓”将设置3000张床位，我们将采取国际先进的科学管理。管理和服务人员将进2000人，其中专业服务人员比例超过80%。
4．整个园区采取企业化管理，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会9人，其中：中方5人，外方4人，董事会由中方担任，副董事长由外方担任，总经理由外方推荐董事会聘任，其他人员由中外双方推荐或由人事部门向社会招聘择优录取。
三、基础设施
1．机构地址：本项目选址初定相关旅游景点附近，环境优美、山林叠翠，空气新鲜、地下水源丰富且水质极佳，环境非常适合建设老年公寓，交通极为便利。同时，这一带极为重视发展绿色农业，粮食、蔬菜、水果、养殖业等等都有较好的品牌产品、这些都是老年生活社区的有力保障。并且采取了重点发展旅游、教育、文化、和老年园区等产业，不发展重工业，限制一般项目的产业政策。这也是项目选址所必须考虑的因素。
2．工程建设：本项目属新建项目，占地500-1000亩，容积率≦0.8-1.0，一期建筑面积22万平方，3000张床位，总投资30亿人民币。
初步规划：一期公寓18万平方米，老年医院1万平方米，康复1万平方米，老年大学5000平方米，商业中心5000平方米，文化娱乐5000平方米，其他配套房设施5000平方米。总计22万平方米，将建成国际水平的五星级高档老年生活社区。
建设设计：一期工程预计2年时间完成。二期工程视实际情况进行投入。
四、社会及经济效益分析：
我们通过自筹及引进外资，同时我们也将引进国际先进的管理和服务模式，创办新型的、现代化的老年生活社区，符合国务院全国老龄委的计划和要求。
1．经济效益分析
“益生国际老年公寓”项目的主要目的是为了解决当前存在的养老设施紧张的状况，创立新型养老模式，探索养老事业产业化发展之路，项目投资较大。因此，项目运营所积累主要用于增加投入，改善养老设施和条件。
目前来看，由于项目开发建设虽属公益性质，有利于项目的持续有效的滚动性发展。据初步估算，项目正式运营后5-10年内可收回投资，盈利将用于项目的完善与扩大。同时，该项目虽无税收，但长远来看其盈利会非常可观，在此基础上该项目在收回投资之后的盈利，除部分用于项目的完善与扩大之外政府与投资商按比例收取管理费和项目投入回报。建成后预计年盈利万。
2．社会效益分析
①项目完成可解决当地就业人员近3000余名。②“益生国际老年公寓”的开发建设是全面贯彻“创建和谐社会”重要思想，大力加快老年事业发展步伐，解决目前养老设施不足的矛盾的思想举措。项目建设将充分发挥资源优势，满足日益增长的对养老设施的需要，成为体现政府关怀、展现养老事业发展成果的重要基地；将缓解社会养老设施不足的现状，改善老年事业发展状况，促进区域经济发展和创造就业机会。③为政府排忧解难，分担政府机构养老投入的负担；实现养老设施之间的资源共享，优势互补。④在“益生国际老年公寓”内进行新型养老模式、管理体制及运行机制的改革试验，成为我国养老体制改革的特区，为老年事业的发展做出贡献。⑤“益生国际老年公寓”项目的建设将以全新的理念与思路、市场化的运作模式与方法，创立具有中国特色的新型
养老设施开发建设模式，解决社会养老设施供给于需求的矛盾等，具有重要的社会意义。
3．环境效益
“益生国际老年公寓”的建设，将极大地改变项目建设用地及周边环境促进环境保护工作的发展，改善地区整体形象，推进总体规划的实施，促进城市建设发展，进一步改善地区人文环境，促进老年事业产业化和体制创新，对创立具有中国特色的、高水平的、可持续发展的、与国际养老先进观念和设施接轨的新型养老基地具有重要的环境意义。
第17篇：郴州市老年公寓开发可行性研究报告
郴州市老年公寓开发可行性研究报告 2008-01-06
郴州市北湖区石盖塘镇位于郴州市南郊，距市中心仅9公里，京广铁路、武广高速铁路、107国道贯穿南北，京珠高速公路、资郴桂高等级公路擦肩而过，市内7路车直达，地理位置优越，交通十分便捷。镇旁边有风景秀丽的仙岭水库，湖库容1324万m3，水质清洁，碧波荡漾，四周风景丽人，因而形成了良好的生态环境。经过市场调查，根据石盖塘的地理环境，在靠近仙岭水库旁边建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。可以开辟一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。
第一章
项目立项社会背景
一、我市城区机构养老的现状
1.机构养老的需求巨大。我们曾在城区进行了关于养老方式的问卷调查活动。调查结果显示：与儿女同住由儿女养老的占30％；居家养老由社区提供服务占20％；到养老院或老年公寓养老的占50％。在愿意到养老机构养老的人中，他们认为能够接受的收费标准从三百元到一千多元，以享受不同档次的服务。调查结果反映出群众对参加机构养老的迫切需求。在“四二一”结构的独生子女家庭中，年轻的两口子在外忙工作，回到家里既要照顾老人又要管好孩子负担确实很重，一些思想开朗的老人把入住敬老院不拖累儿女当时尚。对于那些儿女孝顺但不在身边的空巢独居老人、孤寡老人和身体不太好的老人，由于生活中无人陪伴，孤独感严重，生活质量下降。他们表示，只要交的钱在自己承受能力之内，愿意到规范化的正规养老机构去安享晚年。
2.中心城区养老机构建设滞后。不包括各县、乡的养老机构，在我市的中心城区目前只有北湖区儿童福利院、苏仙区光荣院、市郊乡中心敬老院、郴江镇敬老院共四所社会福利机构。这些福利机构都是八十年代由政府投入为主兴建的，主要是为了解决全市弃、残儿童和国家供养的《五保》、《三无》老人的集中收养问题。当有多余床位时，也收留了一小部分愿意到这里寄养的老年人。2007年末在院入住共340人，其中为了养老的目的而自费入住的老人只有45人。这几所福利院经费短缺、运转困难、缺少经过培训的专职护理人员而且文化、康复、医疗设施不足，与规范化的养老机构有相当大的差距。尽管如此，市区的老年人和他们的子女到以上“养老机构”咨询和要求入住的老人络绎不绝。
1
所以从社会化养老角度考虑，我市中心城区还没有一所独立的经营性质的养老机构，不能满足老年人的多种养老需求。
我市中心城区目前在机构养老的，约占老年人口总数的0.14%，远低于全国1%的平均水平。而这一数字与国外社会平均5%－7%的水平相比差距更大。
3.民间资本进入举步维艰。在政府对公办养老机构投入有限的情况下，社会激增的养老需求必须依靠民办机构来满足。
有关资料显示，我国愿意选择机构养老的老人占总数的9%－10%，其中有支付能力的老人占总数的3%－5%。保守估计，按其中3%的老人住进老年公寓，那么全国将形成开发建设10亿平方米的老年公寓市场，达到2万亿元的投资规模。我们郴州市中心城区有60岁以上的老人约三万八千人，按上面的方法推算，在未来几年内，仅在中心城区内老年人公寓的市场投资规模至少应该有2—3个亿。而我市中心城区民间养老机构却是空白。
二、建设老年公寓的必要性
目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。
如果能在石盖塘镇建一老年公寓，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，在石盖塘镇建一所老年公寓有着重要意义。
第二章 石盖塘建立老年公寓的优势
1、仙岭水库鸟语花香，环境相当静谧优雅，自然景观独秀，气候宜人，是休闲、避暑的好去处。这里有丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真，这一切都有利于身心之健康。老年公寓项目，其形式新颖，内容丰厚，方法可靠，前途广阔，是一项很有发展前途的事业。老年公寓的建成，可带动其他项目的发展，也促进其他相关行业的发展。
2、石盖塘镇虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。目前石盖塘是郴州决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。
第三章 投资估算及经济、社会效益和环境效益
1、投资估算总投资3000万元
3
2、经济效益分析
2.1生产成本估算
（1）职工工资
固定职工100人，人年均工资及福利9000元，年工资福利共计90万元。 （2）行政办公及燃料动力费100万元。
（3）维修费3000万元×3%=90万元
年均总成本280万元
2.2年收入估算
按1000个床位设计，按70％的入住率实际床位收入700个床位，每个老人入住按600元/月，实际年收入为600×12×700＝504万元
2.3资金回收
每年回收资金为504万元－280万元＝224万元
3000万元÷224万元/年＝13.39年
需要13.39年可以收回投资成本。
3、社会效益
3.1直接解决100人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。
3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。
郴州市是全国优秀旅游城市，全国现有30家异地养老互动式旅游定点单位，而要成为定点养老院，首先其周边要有旅游景区，满足老人边旅游边养老的目的；养老院所在地交通要便利，附近要有医院，便于老人紧急就诊；养老院本身要具备一定规模，具有一定接待条件，且院内的环境优美，卫生条件好，康复娱乐设施完备，服务质量高。而我们要建成的老年公寓都具备了这些条件。全国老龄工作委员会的数据显示，我国60岁及以上的老年人近1.5亿，占人口总数的10%左右，本世纪中叶这个数字将 超过4亿，老年人有充足的时间去旅游，目前中国每年老年人旅游人数已经占旅游总人数的20%以上。我国老年旅游发展呈现良好的态势，黄金周过后“淡季不淡”的主要原因就是有老年旅游者支撑。所以，老年公寓建好以后，全国各地的老人可以在郴州实行异地养老旅游。
3.3建立郴州第一个“老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高品味。
4、环境效益
老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。
第四章 可行性研究结论
老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。如果政府能在土地，税收等方面给予一些优惠政策，可以肯定地说，老年公寓项目是可行的。
第18篇：森林公园老年公寓开发可行性研究报告
森林公园东邻天中大道,北邻练江路,交通位置便利。始建于1994年的森林公园，经过园林部门的全面规划，十年建设，如今已形成706亩林地和108亩水面，森林覆盖率达90％，仅乔木就有银杏、雪松、水杉等30多个品种，有效地改善了局部小气候，形成了良好的生态环境。经过市场调查和有关部门协商，根据森林公园的地理环境和森林资源，按有关
方面的意见，在森林公园院内西北侧建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。开辟了第一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。
2、经济效益分析
2.1生产成本估算
固定职工56人，人年均工资及福利8500元，年工资福利共计47.6万元。
(来源：好范文 http://www.daodoc.com/）（2）行政办公及燃料动力费50万元。
（3）维修费700万元3%=21万元
年均总成本118.6万元
2.2年收入估算
按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为50012350＝210万元
2.3资金回收
每年回收资金为210万元－118.6万元＝91.4万元
700万元÷91.4万元/年＝7.66年
需要7.66年可以收回投资成本。
3、社会效益
3.1直接解决56人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。
3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。
3.3建立驻马店第一个“森林老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高的品味。
4、环境效益
森林老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。
第四章可行性研究结论
森林公园老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。森林公园老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。
在投资方面，已制定了放宽政策改善投资环境的若干规定，按照“谁投资，谁受益”的原则，经营权归投资者所有，允许以出让经营权等形式回收投资。规定还在税收、土地使用等方面有优惠政策。可以肯定地说，森林公园老年公寓项目是可行的。
森林公园老年公寓开发可行性研究报告
第19篇：老年公寓调研报告
基地选择
1.养老公寓的建筑层数一般不超过四层如果超过一般要设置电梯。应具备良好的日照和视 野。
2老年公寓宜建在交通方便 环境优美 日光充足 通风良好，空气清洁、风景优美而且对周围环境不造成伤害。
3.基地应为总平面布置中的功能分区、主要出入口和供应入口的设置，以及庭院绿化、活动场地等的合理安排提供可能性。
随着现代医学的不断发展以及科学技术的不断进步, 人类的年龄不断的被延长着, 长寿老人的年龄也在不断的被刷新着, 寿命的延长使老年人的人口数量不断的增长, 人口老龄化问题日益成为21 世纪世界各国所面临的重要社会问题之一。人口老龄化是一个综合性的社会问题, 要解决这个问题, 就需要很多行业的共同努力, 建筑设计就包含在其中。现在世界各国对于老年建筑的设计与研究十分重视, 尤其是对建筑内部的研究已比较深入, 已经可以满足老年人的生活需求, 让老年人在室内很 舒适了, 但对于住宅外部空间的研究却并没有同步进行, 使老 年人在住宅外部的生活并不舒适。本文主要以老年住宅外部空 间为研究对象, 从老年人行为心理学、景观学、建筑学规划学的角度上, 来改进和完善现有老年住宅外部空间, 给老人的晚年生活提供一个安全、舒适的居住环境老年公寓设计注意点：
住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； 降低安装位置。
向和高度的地方应用明显色彩； 日本分析，照明度需提高2 倍；
老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； 门；
厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。
社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。如增加社区活动 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。
安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的 可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易 第3/6页 于操作。
适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。
环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，
私
厕所宜用推拉门，不用平开开关、门铃和门窗把手应适当地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方
提高房间照明度，并抑制眩光平且尽量采光充分，据使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
建筑布局应确保朝向、采光、通老年住宅整体规划设计要求
住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； 风和景观等为老年人提供优质的生活空间；
居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；
处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；
基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； 设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活 第4/6页
区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的 身体健康提供有力保障。
第20篇：老年公寓调研报告
“长青国际老年公寓项目”调研报告
南京市分报告 2004年6月10日
报 告 摘 要 ? 南京市居民对老年公寓并不陌生，有74%的人曾经听说过老年公寓。老年公寓的认知程
度与年龄、收入、职业均无关，而与文化程度和性别相关：文化程度越高，越有可能知道老年公寓；男性比起女性，对老年公寓的了解更多。 ? 粗略估计，南京有27%的家庭愿意或比较愿意购买老年公寓，有10%的人愿意租住老年
公寓而不愿意购买。在全部愿意购买老年公寓的南京市家庭中，有8.37%的家庭会在未来3年内购买老年公寓。而未来3年内有意在扬州购买老年公寓的南京市家庭数量会在1.84%左右。
? 南京市居民的购买老年公寓的意愿与职业和年龄有关。分析发现，可以将老年公寓的主
力目标客户定位在年龄在39岁以下的，在事业单位及垄断型企业的员工。 ? 不愿意购买老年公寓的原因中，经济因素是影响人们选择老年公寓的一个重要因素，如
果在经济条件允许的情况下，会有25%的人转而考虑购买老年公寓。 ? 南京市居民中，有17%的人愿意到周边合适的城市养老，愿意去的原因主要是认为南京
空气环境不佳，外地则较理想。 ? 未来的老年公寓可以开发不同的产品形态，但应以平层为主。主力户型应为面积在40平方米左右的单室套、50—60平方米的小套和70—80平方米的中套。 ? 老年公寓应以简装和毛坯为主，不需要精装，还要很好的考虑到老年人的特殊需求，如
安全和行动不变等。
第一部分 调查说明
一、调查过程
本调查目的是了解南京市老年公寓市场需求情况，以及南京市民的养老观念、养老意愿等情况，由南京大学社会学系的专业访员进行入户问卷访谈，实施时间是2004年5—6月。
1、抽样
根据本项目要求和南京居民市空间分布特征，本次抽样调查范围限定于6个主城区，即不包括浦口、六合、江宁、栖霞、雨花台区。具体的抽样方式是多阶段随机抽样。
第一阶段先以每个区的居委会总数为抽样总体，以居委会为抽样单位，按各区人口比例进行按比例随机抽样，共抽得10个合格样本，它们分别为：
鼓楼区——华侨路街道慈悲社居委会
——宁海路街道宁海路居委会
玄武区——后宰门街道佛心桥居委会
——兰园街道文德里村居委会 白下区——五老村街道红花地居委会 ——大光路街道象房新村居委会 秦淮区——双塘街道花露岗居委会 ——秦虹街道武定新村居委会
下关区——热河南路街道姜圩路居委会
建邺区——南苑街道虹苑二居委会
第二阶段则从以上10个居委会中抽取居民户，由于本次调查目标为220份问卷（其中：200份问卷是问卷一，每个合格对象均需填答；这其中若有人表示愿意购买老年公寓，则继续访问问卷二，至少要做20份），考虑到拒访、空户、未能通过甄别问题等因素，放大2.5倍进行实际抽取，即每个居委会抽取55户。在每个居委会内进行等距随机抽样，由项目督导先计算出每个居委会的总户数，再计算出抽样间隔，然后抽出具体的居民户，第一户的选取考虑到了避免与楼层数发生规律性重合。
第三阶段为户内抽样阶段，每户的被访对象均为65岁以下的已婚者，并控制了被访对象的男、女、老、少比例大体均衡。 2．实施
全部问卷经调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机，运用社会科学专业统计软件（sp10.0）进行数据分析，分析类型主要为变量的描述性统计和双变量的交互分类统计。
二、调查内容
本次调查内容围绕项目要求而展开，具体内容包括以下几个方面：
（1） 被调查者的基本特征 （2） 南京市居民的居住现状 （3） 南京市居民的养老观念 （4） 南京市居民的养老意愿
（5） 南京市居民对于老年公寓的看法、购买意愿和市场容量 （6） 有需求意向的南京市居民对于老年公寓的具体需求、购买力 （7） 有效的房地产传播媒介与手段
第二部分 被调查者的基本特征
对被调查者基本特征的描述直接牵涉到对其它内容的分析，有关本次调查所抽取样本中的被调查者的基本特征，主要涵盖性别、婚姻状况、年龄、文化程度、平均月收入、职业等六个方面。具体统计结果如下：
1、性别结构（见图2－1）
2、婚姻状况（见表2－1）
表2－1 调查样本的婚姻状况
婚姻状况 已婚 离异/分居 丧偶 其它 总计
3、年龄结构（见表2－2）
表2－2 调查样本的年龄构成
年龄 39岁以下 40－55岁 56－65岁 总计
4、样本的文化程度（图2－2）
频次（人） 48 103 49 200 百分比（%）
24 51.5 24.5 100.0 频次（人） 181 5 12 2 200 百分比（%）
90.5 2.5 6.0 1.0 100.0
5、样本的收入结构（见图2－3）
由图3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了绝大多数，其实800元以下的占39.0%，月收入在800－1500元的占24.5%，对于平时我们说的高收入群体，月收入在3000元以上的所占的比例仅为4.0%。篇2：聊城市老年公寓调研报告
聊城市老年公寓调研报告
基于前期联络部对市区老年服务机构的初步走访、筛选、预约，国庆节期间，郭洪亮会长带领筹备组成员一行，着重走访调研聊城市民营老年服务机构——聊城市幸福老年公寓、聊城市水城老年公寓、聊城市桃园山庄老年公寓、聊城市康源老年公寓；现将走访调研情况汇总如下：
一、聊城市老年机构概况
聊城市老年幸福公寓于2000年6月16日在聊城市民政局正式登记成立； 聊城市水城老年公寓于2003年4月在聊城市民政局正式登记注册； 聊城市桃源山庄老年公寓于2005年在聊城市民政局正式登记成立；
聊城市康源老年公寓于1993年4月开始营业，2003年4月28日正式登记成立； 以上老年公寓的机构性质：民办非企业单位（民营股份制福利机构） 业务主管单位：聊城市民政局
组织形式：独立法人
业务范围：代养、护理体弱老年人 ；健康老年人短期休养；并为老年人提供健康、休养、娱乐等服务。
刘怀玉（幸福老年公寓院长）：男，出生于1941年，系山东莘县人；原聊城市社会劳动保险处处长，2001年退休；2000年开始创办幸福老年公寓，任职董事长兼院长至今；
吕道坦（水城老年公寓院长）：男，出生于1954年，系山东冠县人；原冠县供销系统职工，1997年下岗经商；2003年创办水城老年公寓至今； 许清玉（桃源山庄老年公寓院长）：女，出生于1963年，系聊城堂邑镇人；原东昌府区信用社代理员，1999年开始创办敬老院，后逐步扩大规模为桃源山庄老年公寓至今；
胡俊德（康源老年公寓院长）：男，出生于1950年，系山东聊城人；2003年创办康源老年公寓至今；
各老年公寓均设有董事会、监事会、管理委员会；管理委员会下设办公室、护理部、医务室、生活部等。幸福老年公寓还设有党支部、团支部。
公寓各项管理制度完善《幸福老年公寓章程》、《公寓各项规章制度》、《公寓岗位责任制》、《公寓职工岗位技能工资加奖励计划办法》、《公寓优秀服务员标准》等，吧、目前以上各公寓整体执行情况较好。
幸福老年公寓在2002年被市民政局挂牌列为星光计划的“星光老年之家”，政府以福利彩票资助；2005年被省民政厅确定为首批省级养老服务社会化示范试点单位；2008年、2009年、2010年连续三年被评为省级优秀民营养老机构并获得大奖。
康源老年公寓2010年被评为“全国百家杰出养老服务机构”。
以上各老年公寓均是医保定点单位，凡没有传染性疾病和精神类疾病的老年人在家属同意的前提下签署《公寓入住服务协议书》均可入住，并收养异地户籍的老人入住。
二、建设情况
（一）土地使用情况
幸福老年公寓设在东昌府区古楼南大街7号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期协议，建筑面积2600㎡，每年租金9万余元。2009年市政府批准新院址建设规划，划拨土地15亩，土地使用审批手续齐备，妥善安置拆迁补偿后即可动土兴建。
水城老年公寓设在东昌府区米市街146号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，建筑面积2600㎡，每年租金7万余元。按照聊城总体建设规划，重新选址已划拨征用双力路西侧、昌润路北首附近地块，用地面积18余亩，正在办理土地使用审批手续。
桃源山庄老年公寓设在王光宇村姜堤乐园西邻桃源山庄游乐园，其土地为租赁并签订长期租赁协议，公寓一期建筑面积660㎡。王光宇村只有二十几户人家，总计五十几口人，生活来源就是依靠游乐园的各项收入，游乐园占地约110亩，只要能解决这部分人的衣食养老问题，此园也可全面征用做发展老年产业。
康源老年公寓设在东昌府区古楼办事处后王园街5号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，每年土地和房屋租金约7万余元。按照聊城市古城改造建设规划，重新选址已划拨征用双力路北、卫育路东300米附近地块，总建筑面积30余亩合19573.61㎡，绿地率36.2%，正在办理土地使用审批手续。
（二）建筑情况
各老年公寓建筑包括活动室、办公室、医务室、食堂餐厅、仓储、公厕、亭、廊等。集中供暖，娱乐设施齐备。
（三）绿化情况
老年公寓大多坐落于古城环城湖畔，道路绿树成荫，环境优美，空气清新，鸟语花香，是集老人休养、医疗、健身、娱乐、养老为一体的老年护理中心。尤其是桃源山庄老年公寓坐落于桃源山庄游乐园内，与游乐园完美的融为一体；院落周围绿树成荫，清香怡人，老人漫步在绿树花丛中，呼吸着新鲜空气，享受着宁静甜美，如人间天堂，是疗养康复的好地方。
三、用工情况
幸福老年公寓现有职工总数22人，其中管理人员6人，护理人员14人，医师2人，其中大专以上学历5人，高级职称1人，专业技术人员4人。
水城老年公寓现有职工总数28人，其中管理人员4人，护理人员24人，其中医师3人，高级职称2人，专业技术人员6人。
桃源山庄老年公寓现有职工总数7人，其中管理人员2人，护理人员4人，医师1人，其中高级职称2人，专业技术人员2人。
康源老年公寓现有职工总数12人，其中管理人员4人，护理人员8人，医师1人，其中高级职称2人，专业技术人员2人。
员工待遇：管理层人均月薪1200元，护理人员人均月薪1400元（包吃住） 员工培训：
各老年公寓护理服务培训欠缺，亟需能提供相关培训服务机构的帮助与支持。目前大多采取自我培训学习，其培训内容有： 1.老年公寓的服务宗旨、服务项目、服务内容；
2、护理人员工作岗位责任制和奖惩办法以及公寓各岗位责任制奖惩办法；
3、初级护理内容和护理方法；
4、公寓的规章制度；
5、卫生常识、电器常识、物品管理等。
老年公寓的院长们表示：首先注重员工爱心的培养与教育，及时表扬奖励，提高护理工作的积极性和主动性；今后员工要参加专业的技能培训，提高自身在本行业中的竞争力。
四、床位使用情况
幸福老年公寓运营十几年来，累计入住老人800余人次，入住率平均达到80%以上。公寓现有床位112个，实际入住84人，入住率为75%，最长入住6年，最短的刚来不久；最高时床位利用率为90%以上，需要预定方可入住。
水城老年公寓总床位168个，实际入住126人，入住率为75%，最高床位利用率为85%。
桃源山庄老年公寓累计入住老人300余人，入住率为80%以上。
康源老年公寓现有床位120个，实际入住61人，入住率为51%。
五、当前入住老人情况
我们调研时在幸福老年公寓入住老人为86人；其中自理老人32人，半护理老人34人，全护理老人20人；水城老年公寓入住老人为126人，其中自理老人48人，半护理老人51人，全护理老人27人；桃源山庄老年公寓入住老人为54人，其中自理老人28人，半护理老人17人，全护理老人9人；康源老年公寓入住老人为61人，其中自理老人34人，半护理老人17人，全护理老人10人。
（一）、幸福老年公寓收费标准：
1、住房收费标准：自理老人住双人间：570元/月/人
2、护理收费标准：
三级护理：700元/月/人；二级护理：800元/月/人
一级护理：900元/月/人；特级护理（需鼻饲者）：1000元/月/人
3、单人间收费：在上述收费标准的基础上加收200元
4、取暖费收取标准根据当年市场情况确定
（二）、水城老年公寓收费标准：
1、住房收费标准：单人间：680元/月/人；双人间：540元/月/人
2、护理收费标准：三级护理：200元/月/人；二级护理：360元/月/人 一级护理：460元/月/人；特级护理：700元/月/人
3、餐饮收费标准：公寓统一餐费260元/月/人；特殊需求另议。
（三）、桃源山庄老年公寓收费标准：
1、住房收费标准：单人间：700元/月/人；双人间：600元/月/人
独立别墅：1500元/月/人
2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：330元/月/人 一级护理：460元/月/人；特级护理：680元/月/人
（四）、康源老年公寓收费标准：
1、住房收费标准：单人间：750元/月/人；双人间：620元/月/人
2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：400元/月/人 一级护理：500元/月/人；特级护理：800元/月/人
各老年公寓的收费标准按本市市场自行定价，但整体差别不是太大。面对物价不断增长，公寓的经营面临困境，但现在的收费标准若再提高，一些家庭不能够承受，对一些家庭困难的入住老人也给予适当减免费用，目前承诺的服务内容基本兑现，入住的老年人及家属的评价较好。
六、老年人膳食情况
入住公寓的老人实行分餐制，不能来餐厅用餐的老人，一律由护理人员送到老人房间，有特殊要求的安排厨房专门制作，尽力满足老人的要求。
公寓食谱、菜谱每周更换一次，老人对伙食的最大要求菜熟饭软、不辣、低盐、低糖；每天早餐有鸡蛋、稀饭粥类、包子馒头花卷、豆浆等（一周之内轮番准备），中餐、晚餐1荤1素1汤，多瘦肉，少肥肉，多蔬菜。每到节假日公寓都安排改善老人伙食包饺子、包子。
七、老人精神文化生活
老人的文化生活原则上由公寓组织，每逢周四教会都会组织过来慰问；周末聊城大学的志愿者团队组织慰问活动；老人生日纪念活动等。平时的自由活动以看电视、下棋、散步、聊天、健身游戏为主，老年人打发时间最多的形式是散步、聊天。
八、家庭成员及社会关爱老人情况
子女来看望老人最多的是每周一次，差的是很少看望或者只有电话询问。遇到老人生病家属都能及时到公寓处理情况、配合治疗。在节假日、意外情况后家属也会有电话跟踪询问。
入住老人对家人的最大期盼：一是希望子女亲戚常来看望，二是表现老人的慈爱之心、体谅子女忙。这一现象在我们走访过程中也深深体会到，老人渴望亲朋好友的探望、互动交流。篇3：老年公寓调研报告
基地选择 1.养老公寓的建筑层数一般不超过四层如果超过一般要设置电梯。应具备良好的日照和视 野。
2老年公寓宜建在交通方便 环境优美 日光充足 通风良好，空气清洁、风景优美而且对周围环境不造成伤害。 3.基地应为总平面布置中的功能分区、主要出入口和供应入口的设置，以及庭院绿化、活动场地等的合理安排提供可能性。
随着现代医学的不断发展以及科学技术的不断进步, 人类的年龄不断的被延长着, 长寿老人的年龄也在不断的被刷新着, 寿命的延长使老年人的人口数量不断的增长, 人口老龄化问题日益成为21 世纪世界各国所面临的重要社会问题之一。人口老龄化是一个综合性的社会问题, 要解决这个问题, 就需要很多行业的共同努力, 建筑设计就包含在其中。现在世界各国对于老年建筑的设计与研究十分重视, 尤其是对建筑内部的研究已比较深入, 已经可以满足老年人的生活需求, 让老年人在室内很 舒适了, 但对于住宅外部空间的研究却并没有同步进行, 使老 年人在住宅外部的生活并不舒适。本文主要以老年住宅外部空 间为研究对象, 从老年人行为心理学、景观学、建筑学规划学的角度上, 来改进和完善现有老年住宅外部空间, 给老人的晚年生活提供一个安全、舒适的居住环境老年公寓设计注意点：
住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；
老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；
降低安装位置。
向和高度的地方应用明显色彩；
日本分析，照明度需提高2 倍；
老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；
门； 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；
密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。
社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。如增加社区活动
可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。
标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的
可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易
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于操作。
适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。
适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。
环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，私厕所宜用推拉门，不用平开开关、门铃和门窗把手应适当地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方提高房间照明度，并抑制眩光平且尽量采光充分，据
使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 建筑布局应确保朝向、采光、通老年住宅整体规划设计要求 住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；
风和景观等为老年人提供优质的生活空间；
居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；
基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；
设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活
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区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的
身体健康提供有力保障。篇4：老年公寓可行性研究报告
老年公寓可行性研究报告 人口老龄化是社会发展的趋势，是经济发展社会进步的重要标志，也是人均寿命延长的必然结果，但同时也带来了一系列新问题。不少老干部、老职工因子女不在身边给生活带来极大的不便。特别是每年不少孤居老人由于各种原因无人关顾造成了伤亡的悲剧。因此老年人老有所养，老有所托、老有所居、老有所乐、老有所医是社会和谐发展的重要任务。《中华人民共和国老年人权益保障法》提出“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。”基于这个要求，建立集生活服务、医疗保健、休闲娱乐一条龙服务的现代化的新型老年公寓，对造福我市老年人具有积极贡献。
一． 概要
老年公寓 apartment for the aged 是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，是综合管理的住宅类型。
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，而是由社会投资兴办的社会福利机构，并按企业化经营管理的老年专用住宅，提供给老年人的是个性化的居住条件和人性化的服务。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
老年公寓积极推行正规化、标准化服务和管理，营造一个安全、方便、
高质量、高品位、回归自然的老人聚居环境，努力实现“老有所为、老有所乐、老有所学、老有所居、老有所养、老有所医”的目标。
二．老年公寓可行性分析
（一）、目前家庭结构现状：
我市实行计划生育后的第一批独生子女已进入婚育期，家庭中的劳动人口必须供养双方父母和一个孩子，家庭结构发生了变化，随着城市现代化进程的加快，年轻人的工作与生活节奏越来越快，与家庭老人交流的时间和机会也越来越少，空巢家庭不断增多，而目前的情况是，社会还未给老年人安享晚年生活提供足够的空间。我市60岁以上老年人口已达20多万人，占市总人口的17％以上，到21世纪中叶将超过30多万人，占全市总人口的28％。随着我市人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。
据调查，我市有将近6％的中高收入老年群体，他们认为眼下的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平方面讲，都不能满足他们日益提高的需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。另外，中国“养儿防老”、“
三、四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女 同住，独老户的比重不断上升。
（二）、国家政策
随着老年化步伐的加快，国家对老年人的关注也加强了。《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十四条、第三十五条规定：各级人民政府应发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、疾病护理与康复等服务设施和网点。发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心、帮助有困难的老年人。鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。
江苏省人民政府、泰州市政府也先后下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构暂免征收企业所得税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。参加养老保险社会统筹和大病医疗费用社会统筹的企业，在亏损或者破产后，应当依法缴纳或者清偿社会保险费用。其退休老年人的基本养老保险待遇和患大病的医疗费用，由社会保险部门按规定予以支付。同时鼓励民间资本投入到该行业中去，不仅在税金，管理费上减或免，就是用水，用电也优惠。且按入住人头，从社保基金里划出一笔款来作鼓励补贴。
（三）、老年公寓特有的吸引力
老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。 老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显的：（1 ）减轻子女养老压力，提高社会效率。（2 ）有利于老年人身心健康。（3 ）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”。（4 ）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。
三． 公寓模式
从世界各地老人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。老年公寓应属于第三类模式，由民间团体自行兴建自行管理的老人住宅，入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（hta）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理
的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅。借鉴国外经验，结合我市实际情况，老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合国情和老年人需求的中国老年公寓。
结合国内外实际，本老年公寓注重以下几点：
1、公寓的宗旨：为老人真诚服务、让社会家人放心。
2、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，交通方便的车站路上，是我市城市规划的生活区内，位于鼓楼北路北延和长征路北延之间。
3．老年公寓的形式。本老年公寓根据老年人身体状况、经济条件和爱好，将公寓分为三大类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集体宿舍一样，安排在相同的一些楼房中居住和生活，这类公寓适合单身老人或老夫妇俩居住。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干篇5：老年公寓调研 夕阳红老年服务公司调查问卷 尊敬爷爷/奶奶：
您好！我们是鲁东大学教科院的学生。本次调查是为了更好的了解夕阳红老年服务公司在我们城市的市场，以便在未来建设更适合您们所需要的、为您们服务的公司。对于您的协助，我们深表感谢！（调查资料所涉及的个人信息，我们将严格保密！） 家庭属性（生活状况）： a、单身 b、夫妻俩 c、与子女同住
1、性别: a、男 b、女
2、年龄: （a）55——65（b）65——70（c）70——75（d）75以上
3、您的教育程度是？
（ａ）不识字（ｂ）小学文化（ｃ）初中文化（ｄ）高中文化 （ｅ）大学及以上
4、您目前的经济来源（可多选）: （ａ）退休工资（ｂ）商业保险（ｃ）儿女（ｄ）其它
5、您每月用于休闲娱乐活动的开销: （ａ）
6、您认为自己健康状况如何: （ａ）很好（ｂ）较好（ｃ）一般（ｄ）较差（ｅ）很差
7、您休闲的时候一般会做什么（可多选）: （ａ）看电视/听广播（ｂ）锻炼身体（ｃ）和好友喝茶聊天 （ｄ）学习（书画、歌舞）（ｅ）游泳（ｆ）舞蹈
（ｇ）旅游（ｈ）做家务（ｉ）打球（ｊ）棋牌（ｋ）其它
8、您日常闲暇时是否会感到孤单、寂寞？
（ａ）经常（ｂ）偶尔（ｃ）很少（ｄ）不会
9、您参加兴趣小组/老年活动中心/会馆等活动场所的次数: （ａ）每周一次或以上（ｂ）每月一次或以上
（ｃ）每年两次或以上（ｄ）少于每年两次
10、如果有一个专门为您们老年人服务的公司，您愿意参加吗？ （ａ）愿意（ｂ）不愿意（ｃ）听子女的安排（d）看情况
11、您希望可以有组织的参加哪类活动（可多选）
（ａ）看电影（ｂ）球类联谊/比赛（ｃ）旅游 （ｄ）阅览室（ｅ）书法/美术/音乐（ｆ）舞蹈联谊/比赛 （ｇ）健康讲座（ｈ）棋牌联谊/比赛（ｉ）计算机
（j）其它：_______________
12、您了解下列服务方式吗？本地区是否有下列服务？最近您使用过哪些服务？（可多选）
（ａ）街道社区老年公寓（ｂ）社区养老服务中心（ｄ）家政护理 （ｅ）社区康复护理（ｆ）社区医疗保健（ｇ）聊天解闷、精神慰藉 （ｈ）老年人服务热线（ｉ）老年人饭桌或送餐（ｊ）陪同看病 （ｋ）日托照料（l）帮助日常购物 (m)其它：_______________
13、为了能够安度晚年，您希望夕阳红老年服务公司为您做的事是什么：
____________________________________________________________________________________________ 感谢您的参与！祝您健康长寿，乐享晚年！ 夕阳红老年服务公司调查问卷结果 （共调查51份，其中有效问卷50份）
家庭属性（生活状况）： a、单身:14% b、夫妻俩：42% c、与子女同住：44%
1、性别: a、男：44% b、女：56%
2、年龄: （a）55——65：40%（b）65——70：30% （c）70——75：16%（d）75以上：14%
3、您的教育程度是？
（ａ）不识字：16%（ｂ）小学文化：26% （ｃ）初中文化:30%（ｄ）高中文化:16% （ｅ）大学及以上:14%
4、您目前的经济来源（可多选）: （ａ）退休工资:42%（ｂ）商业保险:2%（ｃ）儿女:45%（ｄ）其它:11%
5、您每月用于休闲娱乐活动的开销: （ａ）
6、您认为自己健康状况如何: （ａ）很好:28%（ｂ）较好:48%（ｃ）一般:18% （ｄ）较差:6%（ｅ）很差:0
7、您休闲的时候一般会做什么（可多选）: （ａ）看电视/听广播:26%（ｂ）锻炼身体:30% （ｃ）和好友喝茶聊天:13% （ｄ）学习（书画、歌舞）:8%（ｅ）游泳:0.5%（ｆ）舞蹈:0.5% （ｇ）旅游:5%（ｈ）做家务:14%（ｉ）打球:0.5%（ｊ）棋牌:0.5%（ｋ）其它:2%
8、您日常闲暇时是否会感到孤单、寂寞？
（ａ）经常:8%（ｂ）偶尔:32%（ｃ）很少:30%（ｄ）不会:30%
9、您参加兴趣小组/老年活动中心/会馆等活动场所的次数: （ａ）每周一次或以上:10%（ｂ）每月一次或以上:18% （ｃ）每年两次或以上:24%（ｄ）少于每年两次:48%
10、如果有一个专门为您们老年人服务的公司，您愿意参加吗？ （ａ）愿意:26%（ｂ）不愿意:22% （ｃ）听子女的安排:20%（d）看情况:32%
11、您希望可以有组织的参加哪类活动（可多选）
（ａ）看电影：5%（ｂ）球类联谊/比赛：14%（ｃ）旅游：18% （ｄ）阅览室：6%（ｅ）书法/美术/音乐：14% （ｆ）舞蹈联谊/比赛：9%（ｇ）健康讲座：13% （ｈ）棋牌联谊/比赛：19%（ｉ）计算机：1% （j）其它：1%
12、您了解下列服务方式吗？本地区是否有下列服务？最近您使用过哪些服务？（可多选）
（ａ）街道社区老年公寓：25%（ｂ）社区养老服务中心：17% (c )日托照料：7%（ｄ）家政护理：10%（ｅ）社区康复护理：4% （ｆ）社区医疗保健：12%（ｇ）聊天解闷、精神慰藉：4% （ｈ）老年人服务热线：6%（ｉ）老年人饭桌或送餐：3% （ｊ）陪同看病：3%（ｋ）帮助日常购物 ：2% （l）其它:7% 总结：
通过此次问卷调查以及对大量老年人的走访调查，我们看到了烟台本市老年市场的广阔场景，但遗憾的事目前老年市场也存在很多问题和缺陷，现实存在的相关机构并不能完全满足老年人的需求，也并没有引起相应的老年服务潮流，老年群体还很难接受这一市场的发展。随着人们生活水平的改善和经济能力的提高，以及老龄化状况的日益严重，老年人群体需求日益多元化，老年人服务的市场也越来越广阔。但通过此次调查发现，大部分老年人还不是很了解老年人服务相关业务，也不太愿意接受服务，主要原因是老年人思想比较
保守不愿接受新鲜事物，但他们的需求是相当大的。我公司应根据本次调研，调整公司方向及相关服务，引领老年服务公司的新风潮。
场所组
我们亲自走访了多家老年人活动中心和老年公寓。如珠玑老年公寓，夕阳红养老院，塔山老年公寓等
具体收费及设施，优缺点：
珠玑：
床位：154张
餐费300-400/月
房费：660-700/月（2人间，单人床，配独卫）
具体设施：活动室（比较大点，看起来只有在偶尔的时候才会用到）、麻将室、餐厅
其他：配残疾人托养区，配护理人员。房间环境良好，有阳台。共六楼，一楼为接待室，走廊两侧均为房间。给人的感觉就是想住宿舍一样，格局也像学校宿舍。
组员感受：在活动室，当时我们还碰到了正在玩麻将的爷爷奶奶们，他们看起来是蛮开心的，除此之外，当我们走进两个奶奶居住的一个房间（有独立卫生间，可洗澡）时，奶奶们都很开心的看着我们，有一个奶奶甚至还掉泪了，当时我们心里真的不是滋味。
总体情况：居住环境等硬件设施比较优良，但是居住的比较分散，地方较大，活动少，反而觉得很空旷，孤寂。娱乐活动只依靠外边社会热心人士的公益活动，不会主动联系。服务人员和老年人之间有很大距离，责任心和热心远远不够。
夕阳红：
床位：50张 全包，1200/月
环境：走廊一侧为房间，另一侧为窗户，采光较好。廊中设长椅。
每层配一洗手间，老人自己提水（我们当时见到的），较为不便。没有独立的卫生间之类的，洗澡等不方便。
设施：一楼配厨房，无餐厅，有专人将早中晚餐送至各房间，老人在屋内就餐。活动室每层都不同，里面的装饰等都还好，虽然活动室不大，但老人们可以活动的种类挺多，当时我们去的时候，还有一个爷爷在拉二胡，虽然听不懂但是感觉好孤单。
组员感受：当我们还没走进公寓的时候，在公寓门口站着，我们抬头看时，发现每一层都有几个爷爷奶奶站在窗边看我们，就好像这里好久没有来过其他人了一样，心里翻涌。但是走进去之后，组员有的反应说这里比珠玑那边有人气，感觉比那边好，不那么压抑整体感觉比那边活跃。
总体情况：居住环境等硬件设施比较落后，但是居住较集中，个人更加自由，活动多，给人充实感。服务人员的年龄为中年人，负责和蔼，亲和度高。
总结：
1，经过对这个地方的调查，深发现目前老年人服务行业存在的诸多问题，对于此类些问题的重点突破解决，重点在于：服务人员的态度，品质以及其他方面：居住环境既要优良也要适当集中；娱乐活动要丰富多彩，与社会公益组织积极合作；对于老年人的感情生活要有特色性的活动进行关注。
