**市**区晚韵春晖 老年公寓建设项目 可行性研究报告报告
项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目 项目法人：**市**区晚韵春晖老年公寓 法人代表：
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目 录
第一章 总论 ..............................................................1 第一节 项目背景 ............................................................1 第二节 项目概况 ............................................................3 第二章 市场分析 ........................................................5 第一节 老年公寓发展的社会基础....................................5 第二节 全国老年公寓现状 ..............................................5 第三节 全国老年公寓发展的预测....................................6 第四节 **区老年公寓建设市场分析 ................................8 第三章 建设条件评价 ................................................12 第一节 项目建设社会条件评价 .....................................12 第二节 场址建设条件评价 ............................................13 第四章 建设方案 ......................................................15 第一节 建设地点及建设规模.........................................15 第二节 **区老年公寓的建设模式 ..................................16 第三节 建筑设备方案 ...................................................17 第四节 护理方案 ..........................................................19 第五章 环境保护及安全 .............................................21 第一节 环境保护 ..........................................................21 第二节 安全..................................................................23 第六章 组织管理及实施进度.......................................25 第一节 组织管理 ..........................................................25 第二节 组织机构设置 ...................................................26 可行性研究报告
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第三节 实施进度 ..........................................................27 第七章 投资估算及资金筹措.......................................29 第一节 估算依据 ..........................................................29 第二节 工程费用 ..........................................................29 第三节 流动资金估算 ...................................................36 第四节 总投资 ..............................................................36 第五节 资金筹措 ..........................................................36 第八章 财务评价 ......................................................38 第一节 运行费用 ..........................................................38 第二节 年运行收入 .......................................................41 第三节 财务评价 ..........................................................41 第四节 不确定性分析 ...................................................43 第九章 结论及建议 ...................................................45 第一节 结 论 ................................................................45 第二节 建 议 ................................................................45
附 图
**市**区老年公寓平面布置图
附 表
附表一：**市**区老年公寓建设投资估算表 附表二：**市**区老年公寓投资计划与资金筹措表 附表三：**市**区老年公寓建设项目总成本计算表
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附表四：**市**区老年公寓建设项目预计损益表
附表五：**市**区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金） 附表六：**市**区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表
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第一章 总论
第一节 项目背景
一、项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目
二、承办单位概况：
1、承办主管部门：**市**区民政局
2、承办人简况：
法人代表。***：女、现年50岁，原**锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。
合资人。***：男，为**建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了**市民政侨务局综合楼、**市农业银行营业部职工宿舍、**地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着**师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级**酒店，由自家经营，在**宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。
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三、可行性研究报告编制依据
《中华人民共和国老年人权益保障法》。
中办发„2003‟16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》的通知。
中共中央、国务院中发„2000‟8号《加强老龄工作的决定》。
**市**区各届人大及政协代表大会《关于加强**区老年工作》的提案。
**市**区区委及政府关于加强**区老年公寓建设的指示。
**市**区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对《**区老年公寓建设项目》进行前期工作的要求。
四、项目提出的理由与过程
中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”**市**区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在**区
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**市**区老年公寓
人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建**区老年公寓。**区民政局于2005年年初委托**市工程咨询中心完成**区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原**锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。
第二节 项目概况
一、拟建地点：**市**区城区北五环路中段北侧
二、建设规模与目标
1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。
2、建设目标：为适应**市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。
三、主要建设条件
区委、区政府对**区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合**老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经
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济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此**市**区老年人公寓建设的条件已成熟。
四、项目投入总资金及效益情况
项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.60%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。
在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。
自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。
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第二章 市场分析
第一节 老年公寓发展的社会基础
根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。
第二节 全国老年公寓现状
老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供
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老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。
上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。
北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。
天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。 昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。
全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。
第三节 全国老年公寓发展的预测
一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代
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承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。
二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。
三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（40—50岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。
根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，
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进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%—3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。
第四节 **区老年公寓建设市场分析
一、**市**区老年人养老机构情况：随着**区社会经济的发展及老年型社会的来临。在**市**区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。
1、**市老年康复中心：于2001年12月**市红十字医院（**市精神病医院）开办了**市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：
①取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了**
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市**区现有老年人的经济承受能力。
②本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。
③老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。
④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。
因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。
2、**区**镇**疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为**城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查：老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。
①离城区较远：离城区约10公里，家属看望十分不方便。 ②环境不十分理想：环境一般，难以让老年人感到舒服。 ③居住设施较差：床、卫生间等均属较低档次。 ④服务护理挡次低：护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。
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因**没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。
3、其它老年养老机构：此外****区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。
二、**区老年公寓市场分析预测
1、入住老年公寓人数预测
**市**区属地级市所在地。**市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**区老年人入住率只能预测在0.2%左右。按**市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。
2、入住老年公寓老人类型预测
进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。
根据**社会经济分析及**试办经验分析：在**近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老
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人也可进住基本自理区。
在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。
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第三章 建设条件评价
第一节 项目建设社会条件评价
一、**市**区人口年龄结构已进入老年型。
**市**区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口84.58万人的11.11%，并且按0.5%的速度递增,预计到2010年**区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的10.8%,说明我区人口结构已进入老年化。**区老年公寓建设的社会基础条件已具备。
二、**市**区社会经济条件已基本具备。
**市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明**城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。
三、**市**区政府高度重视老年公寓建设。
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从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。**区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快**区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。
第二节 场址建设条件评价
按**市**区城市规划布局，老年公寓场址选择在**区城区北五环路中段北侧。
交通：北五环路从预选场址旁经过，北五环路是**市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。
环境：预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。
城市基础设施条件：场址属**城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入**市区排水管网系统。公寓离**市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅1.5公里,方便老年人急病后的送治及抢救。
工程地质：场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1%，
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地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。
气候：场址处年平均气温: 15.6℃，年均降雨量为974.2mm，平均相对湿度:75%，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。
通信及生活：程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于**市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。
综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。
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第四章 建设方案
第一节 建设地点及建设规模
一、建设地点：依照老年人的特点和需求，**区老年公寓须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此**区老年公寓建设地点选择在**城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。
二、建设规模：能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。
房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附属用房262平方米，占5%；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33%。
场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率33.2%）。
老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。 占地20亩，用地规划如下。
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保山市老年公寓用地规划表 单位：平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计176526258149001000442839713333
第二节 **区老年公寓的建设模式
**市**区老年公寓是专供**区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的老年服务性机构。
一、按服务对象划分
根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，**市**区老年公寓建设的模式对应于1—6类，其中1—3类归属基本自理住宅区；4—5类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。
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二、按住宅形式划分：按住宅形式一般划分为：独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。**市**区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。
三、服务经营模式划分：按服务经营模式划分为三类：纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。**市**区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。
第三节 建筑设备方案
按中华人民共和国行业标准JGJ122—99《老年人建筑设计规范》进行居住及公用建筑的设计建设。
一、总图规划布局
见**市**区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长140.35米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地75.35米×95米=7158.25平方米,约占总用地的54%。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地65×95米=6175平方米，约占总用地的46%。
建筑系数66.8%,绿化率33.2%,建筑容积率42.7%。
二、房屋建筑方案
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老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。
80%的居室为单人间，20%的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于1.5米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。
三、设施配置方案
老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。
在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。
居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。
配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。
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第四节 护理方案
按服务对象老人的情况，**市**区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。
一、基本自理级：能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。
老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。
二、半自理级：属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。
值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记
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录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。
三、全护理级：休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。
喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。 帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在轮椅的帮助下每天到室外散步一次。
除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。
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第五章 环境保护及安全
第一节 环境保护
本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。
一、项目场址环境现状
场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。
二、建设期环境保护
项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。
三、运行期环境保护
公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。
1、废水:公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生
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活废水按用水量的95%排放，则年废水排放量1.11万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。
2、废碴:公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾0.5公斤计,则每天产生垃圾量156.5公斤,年则产生57.12吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30%的产煤灰量计，则年产生45.5吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。
3、废气：公寓厨房需配置抽油烟机，0.2吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。
4、噪声:公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45dB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。
5、绿化:绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在33.2%,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。
项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的《环境影响登记表》的要求及各项环保措施。
加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，
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值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。
四、环保投资
环保设施投资 单位:万元绿化40排水8.92公用厕所消毒设备器具合计40.253.12
项目环保投资53.12万元,占工程费用746.81的7.1%。
第二节 安全
一、安全
老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。
二、消防
老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)，《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理
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区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。
三、避雷
按照《建筑防雷规范》(GB50075-94)要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。
四、抗震
房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。
积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。
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第六章 组织管理及实施进度
第一节 组织管理
老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，**市**区老年公寓在管理上需做到如下几方面。
一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。
二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。
三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。
四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。
五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识
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的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”
第二节 组织机构设置
本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。
公寓经理经理办公室 文体部 洗衣部 餐饮部卫生医疗室一住宅区二住宅区三住宅区
机构网络见上图。
人员编制管理医务人员7人：公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。
服务人员18人：餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。
护理人员70人：一区46人,老人人数与护理人员比例1 ：1;二区16人，老人人数与护理人员比例3.5:1;三区8人,老
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人与护理人员比例7:1。
工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。
第三节 实施进度
项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45%，第二期完成总固定资产投资的34%，第三期完成总固定资产投资的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。
工程实施进度见下页项目实施进度横线图。
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项目实施进度横线图2006年项目列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月
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第七章 投资估算及资金筹措
第一节 估算依据
本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据**建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及**消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20%确定。
第二节 工程费用
工程费用为746.81万元,是该项目建设投资的73.60%。其中土建工程费用550.51万元,设备购置费用191.36万元，安装费用4.94万元。见附一：**市**区老年公寓建设投资估算表。
一、土建工程费用
土建工程费用550.51万元,占建设投资的54.25%。由如下16项组成。
1、场地平整费： 20亩场地,平均需回填土方1.2米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地
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平整费用24万元。
2、老年公寓住宅：二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资282.24万元。
3、综合楼：框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资149.60万元。
4、厨房：一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资4.5万元。
5、洗衣房：为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资1.75万元。
6、公用卫生间：砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。
7、卫生室: 砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资6.5万元。
8、活动亭：木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资4.23万元。
9、门卫房：砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资0.72万元。
10、场院及道路：砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资29.4万元。
11、门球场及羽毛球场：门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，
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需投资6万元。
12、外围墙：单面粉刷砖墙：毛石基础，埋深1米，36墙，高2.3米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资10.23万元。
13、内外区隔离墙：下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资2.85万元。
14、大门及门墩：造价3万元。
15、排水沟：为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资3.78万元。
16、绿化：绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资17.71万元。
二、设备购置及安装费用
本项目设备购置费191.36万元,安装费用4.94万元，合计196.3万元。组成如下
1、供排水及消防、防雷：投资14.36万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用3.36万元；消防消火栓4套投资0.86万元；污水管535米，投资5.14万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。
2、供电及电讯：投资7.30万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。
3、公寓设施：投资127.50万元。组成如下。
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①公寓单人间内设施：118间投资98.29万元，组成见下表。
单人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量5010010080012008007001008015001502002005010080800110030118118118118118118118118118118118118118118236118118118472金额（万元）备注0.591.181.189.44环保型14.16含龙头及喷头9.448.26含脸盆及龙头、吹风1.180.9417.70木板攀枝花厚床垫1.772.36实木制品2.36实木制品0.592.360.949.4412.98真丝棉被、纯毛毯1.4298.29每间0.833万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏
②公寓双人间内设施: 20间双人间投资23.02万元,见双人间设备设置投资明细表。
③公寓值班室内设施：6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资6.19万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。
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双人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量50100100100012008007001008015001502002005010080800110030202020202020202020404040202040202040100金额（万元）备注0.100.200.202.00环保型2.40含龙头及喷头1.601.40含脸盆、龙头及吹风0.200.166.00木板攀枝花床垫0.600.80实木制品0.40实木制品0.100.400.161.604.40真丝棉被、纯毛毯0.3023.02每间1.151万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏
值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器5彩电11床12电控柜14电视机台及写字台17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具单位把个台张个张把全套全套盏单价（元）数量508010005001502008020080030666353561263535金额（万元）备注0.030.050.601.75含进一区护理人员0.53含进一区护理人员0.120.100.122.80含进一区护理人员0.11含进一区护理人员6.19
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4、公寓及活动中心附属设施。投资47.14万元。
附属设备设施投资估算表序号1设备名称厨房设施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜锅盆、碗筷、贷架、灶1.4具、吸油烟机1.5天燃气开户1.6锅炉（0.2T)1.7太阳能台套2800012000套台台500200010003012单位单价(元)数量金额(万元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休闲娱乐设施2.1休闲四人桌椅2.2音响设施2.3休闲器具2.4老年自动按摩器具2.5老年健身器材套套套套套300800012015002000301306125.360.900.800.360.902.403洗衣房设施3.1高温蒸气消毒锅3.2洗涤脱水机3.3熨板、熨头设施台台2500030000116.502.503.001.004老年护理设施4.1紧急呼叫系统4.2轮椅套辆20008006464.881.203.685卫生设施卫生室医疗器具及药品公寓内卫生器具7.006.001.0067车辆办公设施合计辆5000015.002.0047.14
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土地费用及其它费用
一、土地费用
本项目用地按**区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的15.77%。
二、其它费用
1、勘察设计费：包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6%计取，为44.81万元；
2、建设单位管理费用：包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1%计，需7.47万元。
3、质量监测、监理费：建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2%计，需14.94万元。
上述3项费用合计67.21万元,占建设投资的6.62%。
三、预备费用
基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5%，为40.7万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的4.01%。
四、建设期利息
该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。
上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和为建设投资1014.73万元。
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第三节 流动资金估算
老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10%估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。
第四节 总投资
固定资产投资=工程费用+土地费用+其它费用+预备费用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73 (万元) 建设投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息
= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73 (万元) 总投资=建设投资+流动资金 =1014.73 + 15 =1029.73 (万元)
第五节 资金筹措
老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更
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多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资1029.73万元中,业主筹329.73万元,自有资金比例在32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。
项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。
项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。
项目建设第三年需投资219.73万元，其中业主投69.73万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。
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第八章 财务评价
第一节 运行费用
一、年总成本费用
年总成本费用计算是依据**当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。
1、老年人伙食费用
①公寓内老年人伙食费用：公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需34.60万元。
②老年中心伙食费用：按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需17.52万元。
上述两项年需伙食物资采购费用52.12万元。
2、水电燃料费用 ①水费：
公寓年耗水估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用水合计人数（人）1586095单位耗水（升）1502550日耗水（升）2370015004750220032150年耗水（吨）8650.5547.51733.7580311734.75
公寓日耗水约32.2吨，每吨水费为1.5元,则年需水费
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1.76万元。
②电费
公寓年耗电估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用电合计人数（人）1586095单位耗电（度）0.50.20.2日耗电（度）791219126236年耗电（万度）2.88350.4380.69354.5998.614
公寓日耗电236度，每度电费0.3元,则年电费2.58万元。
③天然气费及燃煤费
日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气1.2元,年需天然气费用0.44万元;锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为1.82万元。
合计年水电煤料费用为6.6万元。
3、工资福利
护理人员工资福利费：70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。
服务人员工资福利费：餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需10.8万元。
管理技术人员工资福利费：餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0
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万元。
上述三项需工资福利费用57.84万元。
4、其它材料费用：洗涤等卫生材料费用年4.38万元。
4、管理费用：按管理人员工资福利费用的50%计，年需2.52万元。
5、折旧摊销及修理费用：本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10%，年提8万元。
上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为38.15万元,第二年总成本费用为81.11万元。达设计规模后总成本费用为131.46万元。其中固定成本15.56万元,可变成本115.90万元。经营成本即等于总成本为131.46万元。
二、总成本构成分析
项目达设计能力总成本构成分析表 单位:万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%
老年公寓达预期运行能力后，年总成本需131.46万元。在总成本费用中：老年人伙食年开支52.12万元,比例最高达39.65%;老年人护理费用(护理人员工资)42万元,占31.95%;服务费用(服务人员工资及其它材料费)15.18万元,占11.55%;管理费用(管理人员工资及管理费)7.56万元,占
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5.75%;动力燃料年消耗6.6万元,占5.02%;房屋修理费用8万元,占6.09%。
第二节 年运行收入
全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费49.68万元;半护理老人56人,年收费40.32万元;自立老人56人,年收费26.88万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费43.80万元。
四项合计收费160.68万元。
第三节 财务评价
一、财务评价参数
1、基准收益率指标值：项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息3.7%,自有资金基准收益率却定为4%,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。
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**市**区老年公寓
2、税收指标：老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。
3、计算期
项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。
二、自有资金投入的回收
1、自有资金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。
2、自有资金财务内部收益率
根据附表五: **市**区老年公寓现金流量表(自有资金)计算。所得自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。
3、自有资金财务净现值
当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。
4、静态投资回收期
项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长
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**市**区老年公寓
但投入公益事业可对社会做出贡献。
第四节 不确定性分析
一、盈亏平衡分析
以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。 BEP=年固定成本/年销售收入-年可变成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由图及计算可知项目达到预定运行能力的35%时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。
三、敏感性分析
从附表六：**市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知：收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。
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**市**区老年公寓
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**市**区老年公寓
第九章 结论及建议
第一节 结 论
我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。**市老年公寓在**区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合**市**区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。
第二节 建 议
一、应将老年公寓建设作为老龄工作的重要内容。
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题，老龄工作已得到党中央国务院领导的高度重视。在我区建设老年
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