某公司 代理词
尊敬的审判长、审判庭：
我们作为某公司 与XX商品房预售合同纠纷案委托代理人，在庭前认真查阅了案卷材料，庭审中对案件有了比较全面的了解，在参加庭审之后，针对本案的基本事实，结合相关法律、法规、政策，提出以下代理意见。
一、被告迟延支付主要房款已构成根本违约，其与我司于2009年 10月23日签订的编号为Y89908
9、Y89907
4、Y899065的三份《商品房预售合同》已于2011年2月16日解除。我司向被告返还合同编号为Y899089房屋已支付房款381920元、合同编号为Y899074房屋首付款279003元、合同编号为Y899065房屋首付款268958元。被告须向我司承担违约金两项共计：166856.06元。其中三套房合同解除违约金共计101493.9元、三套房逾期办理商品房预售合同注销登记手续的违约金65362.16元（截至2011年08月12日，实际金额至被告办理完毕注销登记手续之日）。
（一）我司在解除合同前进行了大量的负责任、谨慎的促使合同履行的工作，系在确认被告严重逾期不予支付房款后方行使合同约定解除权。在解除合同前，已与被告进行了充分的沟通、告知，想尽一切办法促使被告履行合同，但是被告未能在我司给予的非常充分的期限内支付应付房款，不履行合同主要义务。在催告后被告仍不履行合同主要债务构成根本违约后我司遂于2011年2月16日向被告发出《商品房预售合同解除通知书》，解除了与被告的商品房预售合同。双方商品房预售合同至此已经解除。
1、2009年10月23日，在获知被告由于自身过错在一年的时间里仍未办下贷款后，我司根据双方签订的《商品房预售合同》中对此情况的约定向被告发送“关于华贸城13号楼
318、
319、320号房屋改一次性付款的通知”，被告本人已经签收。通知里面明确告知被告须于收函后十日内即2010年11月2日下午5:00点前至我司华贸城售楼处补齐房款，办理转变付款方式的手续。但是直至2010年12月16日我司向被告第二次发函的将近两个月的时间里被告一分钱未补。发函被告完全不予履行，为了确保合同的履行，我司还积极与被告沟通，我司洽谈付款的补充协议，只要被告在房屋主体结构封顶前付清所有房款，我司将不究其违约责任，被告最终衡量最终未能达成一致。
2、2010年12月16日，在第一次发函将近2个月的时间里被告未能补齐房款后，我司再次向被告发送“关于一次性支付未批贷款的律师函”，再次要求其支付房款。在律师函里明确告知被告我司于10月23日向其发函后其未能按照我司的要求前来补交房款，已经构成违约，我司有权解除预售合同。若自此次律师函送达之日起5日内仍不缴纳未付房款的，我司将保留解除购房合同、通过法律途径追究被告违约责任的权利。被告收到该份文件，并知悉律师函的全部内容，但并未按照律师函的要求补齐房款。2011年1月7日，在律师函发出21天后，被告来我司售楼处，要求我司在给其一至两周时间，房款近期内会全部付清，先向我司支付房款10万元，计入13号楼319，我司遂收下房款，并嘱咐其尽快交齐剩余全部房款。但是直至2011年2月16日我司发出商品房预售合同通知书将近2个月的时间里被告依然未能缴纳房款。
被告收到我司发出的两份要求其补齐未付房款的函件后均未按照函件规定的时间前来补款，其不作为的行为表明其不履行合同的态度已经非常明确。
3、2011年2月16日，在被告两次收到函件为期将近4个月的时间里仍不向我司履行补齐房款义务后，我司向被告发出了“关于解除华贸城13号楼
318、
319、320号商品房预售合同的通知书”，自此，双方的商品房预售合同已经解除。
根据《商品房预售合同》补充协议第十一条第6款：“本合同签订之后，若由于非出卖人原因解除合同的，则买受人应向出卖人支付总房款5％的违约金，该违约金不足以弥补出卖人损失的，还应对给出卖人造成的损失进行赔偿。”
《商品房预售合同》补充协议第十一条第6款第4款：预售合同和本补充协议解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能在收到另一方发出的解除通知后10日内（预售合同和补充协议另有约定的除外）办理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之贰的违约金。
以上两项违约金共计166856.06元。
二、我司解除双方签订的《商品房预售合同》有充分的事实依据、合同依据、法律依据，请法院予以确认双方的合同已经解除。
我司于2010年10月23日第一次发函要求被告履行合同，被告签收受不作为。为期两个月。
我司于2010年12月16日第二次发函要求被告履行合同，被告收悉后亦不能交齐房款。为期两个月
在我司于2011年2月16日发出解除通知书之前我司已经给了被告将近4个月的履约时间，被告已经构成根本违约。
（一）合同的约定解除权
《商品房预售合同》补充协议第七条明确约定：“非出卖人原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人通知后10内，按出卖人确定的付款方式向出卖人补齐相应房款。否则，出卖人有权解除合同。”
《商品房预售合同》补充协议第十一条第1款：“出卖人和买受人任何一方根据预售合同或本补充协议的规定行使解除权时，预售合同和本补充协议自书面解约通知到达对方后即视为解除，违约方应当根据预售合同、本补充协议及双方签署的其他文件的要求承担违约责任。” 《商品房预售合同》第十条第2款第（2）项：逾期付款责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后合同继续履行，买受人应在取得出卖人同意后的10日内向出卖人支付全部剩余房款，并且在支付该全部剩余房款当日一并支付逾期违约金（逾期违约金的计算比例参照本条第2款第（1）项执行）。如买受人仍未在前述延长时限内按照约定支付房款和违约金的，延长的10日届满后本合同自动终止。”
被告的行为已经严重违反了《商品房预售合同》的约定，构成根本违约，我司于2011年2月16日向其发出商品房预售合同解除通知书后双方合同已经解除。
（二）法定解除权
《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。”
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”
在约定解除权成立的情况下，被告逾期支付主要房款也大大的超过了法定的解除合同的合理期限，请求法院依法确认。
三、我司根据合同和法律、司法解释的规定解除合同并不违反公平原则，而恰恰是对公平原则的根本维护。于被告而言，作为炒房客，风险和收益是完全均等的。若被告切实履行合同则法律能够确保其能获得房屋升值100%的收益，对等的，当因其根本违约而导致合同被解除时则需承担合同被解除并支付违约金的法律后果。
（一）解除合同的根本原因在于被告的根本违约，而与房价的上涨或下跌无关。被告按照约定切实履行合同，是实现其房屋投资收益权的基础和前提条件，现因被告已经构成根本性违约，其收益请求权的基础和前提条件已不复存在，主张收益权更是没有任何依据。
1、与通常意义上因为房价上涨或下跌而买卖双方单方要求解除合同的违约不同，本案中既非出卖方因房价上涨而单方解除合同、也非买受人因房价下跌而不履行合同。而是被告在我司要求其履行合同的充分时间里一直未能按照约定履行主要付款义务。在履行原合同过程中被告构成了根本性违约。
与被告同期购买我司房屋的其他客户，因认真履行了《商品房预售合同》，我司已经确保了遵守合同者的收益权。本案中，被告已经构成根本违约，即被告连实现房屋收益权的最基本前提和基础都已不具备，何谈房屋的收益权。本案中被告享受的是我司扣除违约金后的剩余房款返还请求权。
2、被告庭审中要求解除合同后房屋的收益权毫无法律根据，任何人不能因其违法行为而获益。
首先，从物权的角度来讲，被告从未享有房屋的物权，其也无权主张房屋的收益权。在其构成根本性违约后，被告现享有的是要求我司返还房款的权利。
其次，任何人不能因为其违法行为获益。本案中，被告严重违反了双方在预售合同中的约定，已经构成根本性违约，对于其严重违法行为，被告因自己的违法行为而主张收益不应获得法律的认可。
（二）作为炒房客，商业风险和收益是完全均等的。法律不应该保障投机炒房客在构成根本违约后的收益权，相反，不能履行合同并承担相应的法律后果系被告等投机炒房客应该承担的正常的商业风险。
本案中的被告是明显的炒房客，解除合同并要求其支付违约金是完全公平的，而非表象上的房价上涨了。
被告购买我司房屋后将达到6套（庭上承认），作为明显的投机炒房客，如果其切实履行合同，则现在已经能获得所有三套房屋的100%的全部收益，我司不会对其有任何的干涉，而是依然会按照合同的约定的时间将房屋交付被告，被告可以实现100%的收益权。
相反，在被告不能够切实履行合同已经构成根本违约的情形下，解除合同并要求其承担违约金等正常的商业风险是与其上述收益完全对等的。风险和收益对对被告而言是完全均等的，也只有这样才能实现法律保障守约方的合法权益。
四、还原案件的真实
（一）被告无视双方签订的《商品房预售合同》的约定，不能办下贷款系因自身过错所致。
被告与我司签订合同的时间是2009年10月23日，如果其不拖延，其完全不受调控政策的影响，中信银行客户里与其同批次多套房屋的只要积极配合银行履行贷款手续均已放贷。被告因其自身过错行为贻误贷款时机，我司从银行获悉，被告因缺少资料其按揭至今都未走入银行审查程序，原告也多次催告其提交资料。被告不能获得贷款既非不可抗力也非情势变更，完全系因自身过错行为。（此事实相关证明材料银行正在出具中。）
（二）、《商品房预售合同》中被告贷款支付只是其支付房屋对价的方式之一，对贷款风险，合同有被告自行补足余款的约定，被告不能因贷款不能或不履行贷款义务而拒绝履行合同支付义务。
合同是双方真实意思的表示，本合同项下的标的物为房屋，被告的义务是支付买卖房屋的对价。而贷款买房只是被告支付房屋对价的方式之一，在贷款不能或不贷款时，合同约定了合同相对方全款支付的义务，因此贷款不能或是否贷款并不构成本合同任何一方的合同义务，房屋买受人不能因此不履行支付义务。
被告与我司签订的《商品房预售合同》之补充协议第七条明确约定：“非出卖人原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人通知后10内，按出卖人确定的付款方式向出卖人补齐相应房款。否则，出卖人有权解除合同。”该条对于贷款遇到的问题已经作了明确的规定，我司从未向被告承诺其支付只需支付40%首付后无需支付其它款项，作为投机炒房客，贷款买房只是被告支付对价的方式之一，被告与银行的贷款行为与本合同的履行不形成任何权利义务，对该方式不能时，双方约定了全款支付的条款。
（三）被告口头所述并非案件事实，是没有任何依据的。 在法庭上，被告说了诸多完全不符合我司制度、流程设计的没有事实依据的话，我司从未与其达成过口头协议，也完全没有这样的流程设计。在被告迟迟不能按照我司要求支付房款后，我司与其洽谈签订一份按揭贷款转分期的补充协议，在协议里面继续加大其支付房款的宽限期，明确只要在主体结构封顶之前向我司支付全部房款，我司对其违约责任可以不究，若不能够在宽限期内支付房款，则应承担违约责任。但是被告依然没有底气签订合同，表明被告即使给予宽限期也没有能力支付房款，其后就一直拖，要求我司允许其一套一套的支付房款，这显然完全违背了双方签订合同时的目的，我司不能答应。在商品房买卖合同解除前，被告没有任何一次能够补齐全额房款的，而是采取一再拖延的策略，在拖延期自身经济状况亦没有转机，一直交不齐房款，其在庭上说的多次向我司支付全部房款完全不是事实。 综合以上事实，请求法院查明案件事实后支持我司的全部诉讼请求。
某公司
代理人：XX 2011年8月14日
