湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法
第一条 为进一步规范和加强房地产开发企业的所得税征收管理，保证国家财政收入及时均衡入库，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》以及财政部、国家税务总局《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税字〔2000〕91号）等税收法律法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在我省境内从事房地产开发业务，按税法规定缴纳企业所得税的企业，以及按税法规定缴纳个人所得税的个人独资企业和合伙企业（以下统称房地产开发企业），均适用本办法。
第三条 房地产开发企业的所得税分为查账征收和核定征收两种方式。
对经营规范、账务健全、核算真实，无少缴税款行为和其他税收违法行为的房地产开发企业，实行查账征收方式征收所得税。
经济适用住房和未经开发土地的转让，不适用核定征收方法。
第四条 房地产开发企业有下列情形之一的，一律采取核定征收方式征收所得税：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的；
（四）未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的；
（五）收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的；
（六）上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的；
（七）税收法律、行政法规规定的其他情形。
第五条 房地产开发企业的所得税征收方式按下列程序和方法确定：
（一）纳税人填列《房地产开发企业所得税征收方式鉴定表》，经税务机关审核，确定征收方式。
（二）鉴定表中各项目均合格的，实行纳税人自行申报、税务机关查账征收方式征收所得税；有一项不合格的，实行核定征收方式征收所得税。
（三）实行核定征收方式的，由县（市、区）级税务机关审核确定；实行查账征收方式的，由县（市、区）级税务机关报市（州）级税务机关确定。
第六条 房地产开发企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的6月底前。
第七条 所得税征收方式一经确定，在一个纳税年度内一般不得变动。
实行查账征收方式缴纳所得税的企业，出现本办法第四条情形之一的，主管税务机关应及时将企业变更为核定征收方式征收所得税，按最后确定的方式汇算清缴。
第八条 实行核定征收所得税的房地产开发企业，一律采取按收入总额核定应税所得率的定率征收方式，不得采取定额征收方式。
第九条 房地产开发企业核定征收企业所得税或投资者个人所得税，应纳所得税额计算公式为：
应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额＝收入总额×应税所得率
为简便计算，对缴纳企业所得税的房地产开发企业，征收机关可以按照应税所得率和适用税率，换算出按收入总额的企业所得税征收率，直接按收入总额计算应纳的企业所得税。计算公式如下：
应纳企业所得税额＝收入总额×企业所得税征收率
企业所得税征收率＝应税所得率×适用税率
或＝应纳企业所得税额 / 收入总额
第十条 从事房地产开发的独资企业和合伙企业取得除生产经营所得以外的其他应税所得，应分别按照适用税目和税率征收个人所得税，不适应上述核定征收方法和计税公式。
第十一条 房地产开发企业收入总额包括房地产销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、租赁收入、预收购房定金以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。
房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由房地产开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
房地产开发企业发生预售定金、预售收入退回的，已征税的预售收入可抵减当期收入总额。
房地产开发企业收入总额不能准确核算的，由主管税务机关按照税收法律、行政法规的规定核定其收入。
第十二条 全省房地产开发企业核定征收的应税所得率标准为：
（一）省会城市城区不低于15%；
（二）其他市、州所在地城区不低于12%；
（三）县（市）不低于10%。
各市、州税务机关可根据本地区社会经济发展程度、房地产销售价格、企业盈利水平等因素，按不低于本办法规定的应税所得率最低标准的原则，确定并定期调整本地区房地产开发企业适应的应税所得率，并报省级税务机关备案。
同一市、州国税机关和地税机关确定的应税所得率应保持一致。
对具体企业核定应税所得率，可根据房地产开发项目所在地或售价进行确定。
第十三条 房地产开发企业的应税所得率一经确定，一个纳税年度内不得变动。下列情形除外：
（一）实行改组改制的；
（二）生产经营范围、主营业务发生重大变化的；
（三）遭受风、火、水、震等自然灾害的；
第十四条 实行核定征收企业所得税的房地产开发企业，按月预缴和年度结算企业所得税时，一律适用25%法定税率计算。
第十五条 核定征收所得税的房地产开发企业，按下列规定进行纳税申报：
（一）实行按月预缴，年终结算税款的办法申报纳税。
（二）纳税人预缴所得税时，应依照确定的应税所得率计算所属期实际应缴的税额进行预缴。
（三）纳税人预缴所得税或年终进行所得税税款结算时，应按规定填制《核定征收企业所得税纳税申报表》、《个人独资企业和合伙企业核定征收个人所得税纳税申报表》，并在规定时间内报送主管税务机关。纳税人在填制申报表时，只需要填写收入总额、应纳税所得额、适用税率、已缴税额和应纳税额等项目，并在备注栏中注明实行的征收办法及应税所得率。
第十六条 对核定征收所得税的房地产开发企业，实行以票控税。
（一）由地税机关征收所得税的，地税征收机关在开具销售发票的同时，开具税收通用完税证或税收专用缴款书，由纳税人缴纳入库；
（二）由国税机关征收企业所得税的，地税机关凭纳税人在国税征收机关缴纳所得税的结算证明单，开具销售发票或换购发票。
第十七条 纳税人实行核定征收所得税方式的，不得享受所得税各项优惠政策。
第十八条 本办法未尽事项，按现行税收法律、行政法规的规定执行。
第十九条 本办法由湖南省国家税务局、湖南省地方税务局共同解释。
第二十条 本办法自2008年1月1日起执行。以前年度的收入仍按原征收方式进行结算。
