关于进一步加强前期物业管理招标投标工作的若干意见
甬建综[2004]304号
各县（市）、区建设局、物业管理主管部门：
为进一步规范物业管理招标投标工作，促进物业管理市场公平竞争，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合我市近年来前期物业管理招标投标实践，为进一步加强我市前期物业管理招标投标工作，现提出以下意见，请遵照执行：
一、扩大适用范围海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州区及市科技园区、东钱湖旅游渡假区、大榭开发区范围的房地产开发项目和分割出售物业在未成立业主大会前选聘物业管理企业的，均应按本实施意见及《宁波市物业管理招标投标暂行办法》有关规定开展招标投标活动。各县（市）可参照本意见对当地的前期物业管理招标投标工作作相应调整。
二、根据物业规模确定招标方式新建的总建筑面积在4万平方米以上（含4万平方米）的多层住宅，3万平方米以上（含3万）的小高层住宅，2万平方米以上（含2万）的高层住宅（含办公楼、商住楼或别墅区）项目，都应实行公开招标。
小于上述规模的物业或公开招标的投标人少于三个的，经属地物业管理主管部门核实，报市建设委员会备案，招标人可采用协议的方式选聘相应资质的物业管理企业。
招标人可以推荐一家物业管理企业参加前期物业管理投标，
被推荐的企业所具备的条件应不低于招标文件所规定的投标单位要求。
三、逐步建立市、区两级招标投标制度海曙、江东、江北三区，市科技园区、东钱湖旅游渡假区的前期物业管理实行市、区两级招标投标制度，区级前期物业管理招标投标在属地物业管理主管部门指导和监督下实施。市级前期物业管理招标投标在市建设委员会指导和监督下，于市招投标中心内实施。
符合下列条件之一的物业纳入市级前期物业管理招标投标范围：
1、30万平方米以上的多层住宅小区（含混合性物业）；
2、15万平方米以上的小高层住宅；
3、10万平方米以上的高层住宅（含办公楼、商住楼或别墅区）；
4、建设单位提出书面申请要求市级前期物业管理招标，并经市建设委员会同意的项目。
混合性物业是指一个物业管理区域内有多层、小高层、高层等多种物业。
四、明确保证金额和返回方式为约束和规范投标人的投标行为和履约行为，前期物业管理招标投标中设投标保证金和履约保证金。
投标保证金额度为人民币5000元，在投标人报名时向属地物业管理主管部门交纳，用于约束投标人正常参加投标活动，并
在招标结束后三日内返还。
履约保证金按招标物业每平方米建筑面积一元确定，但总额不超过30万元，在中标合同签订当日由属地物业管理主管部门代表未来业主向中标人代收保存，用于约束中标人的履约行为。属地物业管理主管部门应开设履约保证金专存帐号，并以每个物业项目名义单独记帐，不得将履约保证金挪作他用。委托合同期满或业主大会成立后，属地物业管理主管部门应当在一个月内组织查看中标人履约情况，并结合招标人意见，返回相应的履约保证金。
五、依法组建物业管理专家评委库，随机抽取评委
市物业管理专家评委库由市建设委员会负责组建。
每个物业的评标由7-11名评委组成的评标委员会负责。评委总数应为单数，具体组成人数由招标人会同属地物业管理主管部门根据实际情况确定。
除建设单位选派的一名评委外，其余评委应当从市物业管理专家评委库中采取随机抽取的方式确定。招标人有推荐单位的，由公证人员抽取评委，招标人无推荐单位的，由招标人抽取评委，并在物业管理主管部门的监督下，由招标人或公证人在封闭房间抽取，其他人员回避。评委有两次被抽到而未参加评标会议的，视为自动放弃评委资格。
其他县（市）实施物业管理招标投标时，也可在市专家评委库中抽取。
有下列情况之一的，已抽取的专家应回避并重新抽取；
（一）专家所在单位同投标单位属同一上级主管部门；
（二）专家所在单位有下属物业管理企业参加投标的；
（三）专家有自身所在企业参加投标的；
（四）专家同参加投标的物业管理企业负责人有明显的亲属关系。
（五）专家与投标单位之间有直接利益关系的。
六、适当调整附加评分细则
（一）对投标单位拟定的物业管理处主任，要求一是必须具有物业管理企业经理上岗证；二是大专以上（含大专）文化水平；三是二年以上物业管理工作经验。上述每缺一项扣0.5分。
（二）管理业绩分自开标之日前两年内所取得的业绩为有效记分，具体为：获得部级示范为5分，获市级示范为3分，获市级优秀（先进）为2分，获区级示范（优秀）为1分，投标单位有多级称号的，以最高级别为准。
本实施意见自8月1日起实施，原《宁波市物业管理招投标暂行办法》中与本意见不一致的，以本意见为准，在具体实施过程遇到的问题和困难请及时与我委联系。
二○○四年七月二十日
