物业管理招投标
重庆经济技术开发区物业发展有限公司
————巫大德 Email:wudade@163.comTel:1333021230286300588
一、中国物业管理市场化产生的历史背景
1.谁建设谁主管阶段
1981年¡ª¡ª1993年
建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模
式，强制开发单位负责物业管理
2.萌芽阶段
1993年——1999年
1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标
从产品经营到品牌经营的标志
1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年
旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业
中标
深圳甲级物业管理企业由几家发展到
40多家，企业规模由几十万平米发展到上百
万平米
全国物管企业发展到2万多家,员工200
余万
3.试验阶段
1999年¡ª¡ª2003年
1999.5.23-24日,全国物业管理工作会
议在深圳召开，提出打破地方保护，打破
垄断，把先进的物业管理理念、方法和机
制推向全国
会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀
物业管理企业到南京投标
深圳会议上南京推出百家湖别墅、
公寓花园小区项目公开招标。当场几十家
企业响应，22家企业报名，最后8家企业
（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与
竟标
1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅
小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业
响应，10多家企业入围，深圳长城物业和
北京天鸿物业中标
2000年元月深圳万科物业中标建设
部大院38万平米的物业管理
我国招投标的发展历程
1980 年以前无招投标
1980 年国务院颁布《 关于开展和保护
社会主义竞争暂行规定》
1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大
学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备
采购采用招投标
九十年代建筑业逐步采用招投标
2000年1月1日《中华人民共和国招投
标法》实施
2003年7月1日建设部《前期物业管理
招投标管理暂行办法》实施
2004年7月1日重庆市《前期物业管理
招投标管理暂行办法》实施
二、物业管理招投标的基本概念
1.定义
物业管理招投标
———指物业所有权人或其法定代表
人根据物业管理服务的需求，制定符合其
管理服务要求和标准的招标文件，由多家
物业管理企业或专业服务公司竟投，从中
选择最符合招标条件的竟投者，并与之订
立物业管理服务合同的交易行为。
2.范围
根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：
（1）是否与社会公共利益密切相关
（2）是否关系到国家利益
（3）是否涉及国家机密
该原则也是国际惯例
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：
（1）住宅项目
（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目
例外：
a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；
c、法律另有规定的。
3、招标的类型
公开招标
———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式
特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。
时间长、程序复杂、费用高
邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而
直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。
特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开， 其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。
省时、省力、省钱
4、原则
公开、公平、公正、合理
三、招标的基本程
准备阶段：
1 建立招标机构
2 制作招标文件
3 招标项目备案
招标阶段：
4 发布招标公告或投标邀请书（邀
标）
5 接受投标人投标意向书
6 投标人资格预
7 对预审合格的投标人发出投
标邀请书
8 发售招标文件
9 组织投标人踏勘现场
10 召开标前会，解释招标文
件，并以书面形式告知所有投标人
调查阶段：
11 投标人调查（信誉、业绩、质量） 开标评标阶段：
12 组建评委会（5人以上单数，专家> 2/3）
13 组织开标会（招标人主持）
14 评标
投标书评分（权重50~60）
业绩质量评分（权重20~25）
现场答辩评分（权重20~25）
15 编制评标报告（评委会）
定标阶段
16 招标人定标
17 发出中标或未中标通知书
18 退还保证金
19 评标和中标结果备案
合同签定阶段：
20 完善服务方案
21 招标人与中标人签定合同
四、物业管理投标程序
准备阶段：
1 获取招标信息
2 项目评估
3 递交投标意向书
4 购买或取得招标文件
5 市场调研
6 踏勘现场
7 参加标前会
标书制作阶段：
8 投标书制作
投标书包括：
投标函
投标报价书（价格标）
管理服务方案（技术标）
资格证明文件（商务标）
招标文件要求的其它文件
投标阶段：
9 缴纳投标保证金
10 送交投标文件
11 接受招标方的资格审查
12 参加开标会和现场答辩
13 完善管理服务方案
14 签定合同
五、物业管理项目投标书结构
（一）综合式投标书
1.标的物业管理服务的整体设想与策划
物业档次的定位
服务档次的定位
2.拟采取的管理服务模式与机制
3.管理服务的主要服务标准和承诺指
标及保障措施
4.人力资源的配置、培训与管理
5.物资装备计划与管理
6.规章制度建立和档案的管理
7.社区文化建设与社区服务
8.物业维修养护计划与实施
9.物业日常管理
10.费用测算与财务管理
11.报价及说明
12.商务资料
（二）三标式投标书
1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介
业绩特色介绍
工商执照复印件
物管资质复印件
税务登记复印件
企业代码复印件
项目主要管理人员资质复印件
答辩人员委托书
其它
2.技术标
项目管理服务技术方案（相当于综合标书1- 10项）
1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理
2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封
3.经济标（价格标）
（相当于综合标书的第11项）
报价函
报价说明
招标公告（邀请函）
招标书
主要协议条款
标书说明
投标须知
招标人简介
标的物业概况
招标范围、内容、要求
标书编制的方法与依据
评标、定标办法
投标人业绩资质要求
实地考察的时间、地点
解释招标文件的时间、地点
投标书递交的时间、地点
缴纳保证金的金额、时间、地点
开标、评标的时间、地点及要求
其他
开标会标准议程
1.主持人宣布开标会开始及会场
纪律
2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委
及相关人员
3.招标方介绍招标项目情况
4.投标人和监督人（或公证
员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认
5.主持人宣布评标办法
6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人
7.公布标底（有标底时）
8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序
9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等）
10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字
11.公布对投标人的调查报告（有调查报告时）
12.评委会评审投标书
13.投标人现场答辩
14.评委会现场评分
15.评分统计汇总
16.评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字
17.当场宣布评标结果和中标人
18.开标会议结束
谢谢!
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