房地产一些算不上内幕的内幕，对房市的担忧其实是整个国家对未来的担忧(深圳岁月15）
题记：这篇文章写了很久，从上周五开始开头，我辗转了很多地方，一直没有写完，只能说明我现在变得极其懒散。
企业咨询、开发咨询、商业地产咨询的老大都很想我转过去，只是我一直不知道要不要告诉他们，其实很想离开这个行业了。我不知道这样做是不是符合自己的价值观。
我知道，大家都在满怀希望，比如在严厉的调控政策之下房价下降30%，或者彻底崩盘，我们很多人没有房子，看着富人破产好像对整个社会而言是件开心的事情。因为我们都仇富，这个社会的贫富鸿沟实在太大，已经大到无法进行沟通的地步。我知道，我们很多人都期待着开放商的房子都卖不出去，最后这帮人都破产清算。但是现实是，很多我们所期待的事情一直都未曾发生，到底能发生什么，我们都不知道。
我们的总理说，有信心让房价回到合理的位置，总理当然有信心，因为在中国，如果搞不定的事情都是政府的事情。所有的调控，其实本质上都是在耍猴和愚民，不痛不痒的给开发商按摩一下，然后最后该干嘛就干嘛，这是我们国家的社会现实。
我们的总理说，房地产开发商也应该流着道德的血液，这话看着真他妈的讽刺，别忘了你儿子是干嘛的，在说这样的屁话之前，先管好自己的儿子，然后管好自己下面的一群狗官。在任何一个国家，资本的本质都是逐利的，这和商人是否有道德的血液没有任何关系。只有在中国，才会整个商业社会完全没有竞争规则，有那么多潜规则，如果没有官商勾结，如果有一个健全的房地产行业制度，今天的房价肯定不会长到这样。
其实，下面要讲的一些东西，对于房地产从业人士而言，基本上不是什么新鲜的新闻，都是些心照不宣的规矩，而对于一些苦苦期盼的房价下跌的人而言，可能算是一个内幕，而且都是一些最近行业里面爆出来的一些事情。其实，对于一个房地产从业者而言，自报家丑是一件有违职业道德，但是对于一个下定决心离开这个行业的人而言，那就无所谓了。
上周五的时候，我和一群同行在一起吃饭，这里面有投行的房地产分析师，有某家大型央企的董事会秘书，有某家知名地产咨询公司的老大，我是最小的，最不懂行的，听他们讲了很多内幕。为了不引火上身，我只能把它们都作为故事讲出来。
一、房地产开发商的资金链比想象中要紧，只有扼住现金流，才是让开发商降价的杀手锏：
一个空手套白狼的吸血鬼终于感觉血难吸了，是政府真的想断开发商财路，还是只是杀鸡儆猴？ 你知道曾经很长一段时间房地产开发商是如何赚钱的吗？我给你讲一个故事吧，某A认识市长B，市长B为了坐上市长的位置，为此花了不少钱，市长B一只急于寻找一个权力代理人，趁自己还在位置上的时候把权力变现。A和B认识之后，A给B送了20万，通过种种内部渠道获得了某块土地的使用权限，而且通过关系，A可以先不支付土地出让金。获得土地使用权后，AB把银行行长C找了过来，一起喝了通酒之后，A就通过土地抵押获得了银行的贷款若干。A只需要这些贷款的极少一部分用来开发，因为A这块地比如有200亩，他可以分期开发，每次开发50亩，A找人做好规划设计好，就可以找建筑公司开工，A前期只需要极少的一部分钱给建筑公司作为定金，一部分钱用作营销宣传。当项目开工，一般完成50%左右，开发商就可以开始卖楼，在中国有一个极其牛逼的制度较预售制，楼房没有建好，开发商想尽办法从客户部分收取各种诚意金，各种VIP会费，各种保证金，这些钱从前开发商是可以挪用的……这样一折腾，你会发现，开发商其实从头到尾没什么钱，就是用这种空手套白狼的办法让项目滚动起来了，贷款中多余的部分开发商可以滚动下一个项目。
其实说白了，开发商是在用未来的钱和客户的钱，为客户建房子，这里面究竟杠杆率有多高，取决于开发商的能量，市场的透明度，市场的政策执行度。
其实在所有的 调控政策中，个人觉得最有杀伤力的就是针对开发商资金监管、贷款部分，只有现金流能扼住开发商的喉咙。其他限购等政策有影响，但是对很多城市而言影响力有限，因为大家都知道，从整体而言，中国的房地产市场还是需求大于供应，一直是卖方市场，在未来的几年这个现状不会发生根本变化。但是当现金流出现问题的时候，明天不管多么美好，如果今天死掉，明天就没有任何意义。所有如果政府改变目前的预售制度，严查土地出让金交纳，在土地出让方面让开发商无空子可钻，严控信贷规模……这样的政策只要严格的执行一年，房价不降个20%那中国就彻底的没救了！
所以房价的下降导火索不可能是限购，而是开发商的资金链紧张，资本周转效率降低。目前政府已经使出这一招杀手锏，在大型城市，相关的规章制度目前执行得很远，但究竟最后有多严不得而知。如果这样的政策能持续一年，一定会有很多小型的房地产公司死掉，开发商一定会主动降低房价。比如我们那天吃饭的某某大型央企的董秘就表示，目前连他们都已经不能从银行贷到款，唯一的办法就是调低了今年的目标，减少开工量，等待冬天过去，而且他们对投行表示，已经做好了一年股价持续走低的思想准备。所以你知道了吧，这一切其实都是取决于政府。但是你别指望这群玩房地产的富人们会破产，会变成穷人，因为他们大多数本来做的就是空手套白狼的生意，而且房地产总体的势头是向上的，大不了不行的时候他们把某一个项目公司卖掉，少赚一点而已。
二、贪官用房地产洗钱对房价的上升有不可估量的影响
这个问题一般不太有人敢提。吃饭的时候听说，查刘志军的时候好像就查出了刘志军和同党利用香港那个最天价的楼盘进行洗钱，洗钱的资金规模很大，直接导致那个楼盘涨到70万一平。最后的结果就是香港那边反应非常大，老百姓要求严查内地官员来香港买房洗钱，最终某家公司的几个销售被抓了，一连带扯出一堆事情。
细心的人会发现，李薇案当时这个神人想利用广州某烂尾楼洗掉80亿资金，那个楼真正的价值才值得十几个亿，但是洗钱的金额有80亿，你看这个差距就知道其中有多恐怖。 我所了解的是，我们所做的大部分楼盘，都会有一些内部房源，这些内部房源基本上都是给当地主要官员留着的。每个项目比例不等，看开发商自己的关系。我们无法计算中国的房子到底有多少是掌握在政府官员的手中。
基本的贪官，都会想到用房地产来洗钱，因为一般级别的官员，想把不法财产转到国外的账户，操作起来的难度还是很大，买房是最好的洗钱的手段，房产可以放在很多人的户头下面，最后查不出产权归属。
甚至听说，在广州这边，办一个假身份证只需要不到10000块钱，所以汕头那个局长一人有多个身份证。这样的好处就是相关部门查案子的时候难找到有力的证据。听说政府正在严查利用房地产洗钱，我估计这部分买的房子应该占到楼市的5%，对销售价格的影响不得而知。但是公务员洗钱对楼市最大的影响在于，这部分根本不可能有动力让这个体制、这个市场变得透明，不透明的市场权力寻租成本更高，这些成本最后都转嫁到消费者身上的。
三、房地产坐庄问题如果不终结，中国房市调控永远不可能消停
其实现在的房地产坐庄和中国股市90年代末期、新世纪初期的坐庄是一个道理，有兴趣的人可以看《私募江湖》，据我的同行说，有的坐庄大佬，一个人可以买掉一个项目里20%的房子。他们一般是分期买，然后坐炒房价，等他房价上涨到一定水平的时候，再找中介缓慢出货。这也是为什么限购令对房地产的打击那么大的原因，因为现在整个市场充斥着太多的投机需求。
限购令如果能严格执行，对一线城市销量的打击是非常明显的。听说目前很多庄家都已经再出货，这些庄家都是贷款买房，资金的杠杆率很高，如果房价出现大的波动，这些人估计很多会死掉。
这些人敢坐庄，都是在赌房价的明天，赌未来，客观的说，从现在的市场而言，有点理性的人都知道，房子根本不值那么多钱，充其量它只是一个房子而已，大家赌的是中国城市化进程带来的巨大需求。这里面有两个问题：中国是不是真的需要那么高的城市化率？城市化之后是不是每个中国人都需要有房子，有多大的房子算是合理？大家目前都是照搬西方的标准，其实中国是不是真的需要那么多房子，这完全是个未知数。从这个层面而言，房价的下行压力很大。
四、MOLI花对房价的影响，别低估革命力量
我们都低估了中国的社会问题，其实你看埃及，革命才一个月政府就下台了，如果中国的火被点燃了，中国虽大，不出三个月这个政权也会被颠覆。执政者内心都非常清楚，现在的中国，稳定问题是第一位的，民生和房价是第二位的，经济发展才是第三位的。只是有些傻逼地方官一直还在拿着GDP说事。对于房地产从业者而言，那天聊到，某革命对行业才是致命的打击，不管宣传部门如何控制舆论，在数字时代，其实所有的强权都是无效的，除非你彻底断网，断掉通信工具。
目前的问题不是房价问题，而是整个社会对未来的信心问题。整个社会，每一个阶层的有识之士都对未来充满忧虑，中国的社会不公，司法不公，发展失衡已经让这架马车左右摇摆，一不小心就会被掀翻。现在房价无疑是最敏感的话题。大家都在担心出现07年或者09年的报复性反弹，个人觉得这个不太现实。如果中国的房价在未来的一段时间内在出现报复性的上涨30%这种情况，绝对社会大乱。多的不说，本人也许就会跳出来带着造反，大不了一把火烧了中南海。当老百姓觉得未来完全没有意义的时候，其实生死也就变得没有意义，还不如评个鱼死网破。操你妈的共产党，其实也就那么一回事。
其实现在很多房地产大佬一直在促成行业的共识，寻求健康、长期、稳健的利润。最近2年，如果有开发商敢不听话，乱涨价，绝对没有好日子过。共产党要碰一个人有很多种方法，要无形的灭掉一个人，方法同样很多。所以现在不管是任志强、潘石屹、王健林等等一些人都在劝大家降价卖房子，其实就是这个道理。
很早以前，任志强在中城联盟的内部会议上发表过一个很长的研究，他那里面有非常详细的数字，那一篇演讲稿至今为止没有见任何的公开媒体敢报道。其中有一个数字，如果参照美国的城市化进程，中国未来的十年，其中每年需要新增住房1300万套，而中国其实现在每年的住房竣工量只有700多万套，我相信这个数字的真实性，按照这个数字，其实中国未来的十年都会是卖方市场，市场由开发商说了算。
如果简单的按照这个逻辑，中国未来的房价至少未来十年还是会持续上涨。但是事实是从理论上的数据需求不代表市场上的真实需求。首先一个问题是中国根本不需要那么高的城市化率，其次是中国的人口密度决定了中国的住房状况不可能简单的和美国类比，中国根本没有美国那么多的土地。其次是中国很多人的确有购房需求，但是永远不可能有购房的能力，这部分需求其实是无效需求，这部低收入阶层至少占到中国现有人口的20%，1300万减掉它的20%后，其实只有1000万套了。加之，中国的保障房建设一直欠账太多，共产主义是共产党存在的执政基础，一个简单的逻辑，如果共产党解决不了低收入者的住房问题，那共产党一开始存在的基础就不复存在，时间久了，这个党派自然而亡。保障房的债共产党不可能一直欠下去。
综合以上这些分析，中国在18大结束之前，中国的房价肯定会下降，只是下降幅度问题，最有可能的是稳中小幅下降，甚至保持着和CPI一样的涨幅。最后的下降程度根本上取决于金融政策的落实程度，取决于整个房地产体制的透明度。从长期来看，中国的房价仍然有一个上涨期，但是基本上不太可能出现大幅度的上涨，因为未来几年的主力，80后的大学生不再觉得房子有那么重要，不再那么急切的想着买房子，大家会有更成熟和理性的思维。你问我还有几年的上涨期，还有多少上涨幅度，这个答案无法回答，这个还取决于中国财政政策，取决于世界经济形势。如果还想着利用炒房来暴富，个人觉得已经不太现实。
开发商也开始充满了忧虑，越鼓吹未来市场好的开发商，其实是内心越忧虑的，行业的波动、资金渠道的减少和融资成本的升高、购房意识的转变都在刺激着开发商的神经。
我觉得一个年轻人，如果在28岁之前，花了很大的力气，牺牲了很多东西，牺牲了父母的生活质量，就为了在大城市拥 有一套房子，其实是件非常愚蠢的行为，或者说没有大脑，因为这个为此牺牲掉的东西，不是一套房子你所能看到的那点升值可以抵消的。梦想变得无力，青春变得枯燥，脚步被牵绊，父母的生活质量下降，失去了对未来的想象，你觉得这些可以估量吧？一辈子，你觉得他很长久很长，你觉得很短就很短。
