推荐第1篇：房地产销售业务工作汇报
本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:
第一阶段:销售增长期(1-4月份)
新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对
1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,同时推出了\"客户卡\"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段:\"非典\"时期(5-6月份)
4月20日以后,北京的\"非典\"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在\"非典\"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于\"非典\"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。
在\"非典\"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在\"非典\"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在\"非典\"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。
推荐第2篇：房地产开发公司安全工作汇报
安全工作汇报xx房地产开发有限公司开发的第一个项目──“xxxx”小区项目自～年9月1日奠基，已有近两年的时间，尽管有众多的施工队伍参与工程建设，施工面积大，管理难度大，迄今未发生一起重大安全责任事故，并于～年1月获得山东省建筑工程管理局颁发的“～年度山东省建筑施工安全文明小区”的荣誉称号。取得这样的成绩，离不开局领导和有关部门的大力支持，离不开公司领导的关注重视、身体力行，更离不开广大工程管理人员和房地产全体员工的共同努力。房地产公司将再接再厉，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高安全管理水平，努力实现“无违章企业”目标，杜绝安全责任事故。
一、安全现状分析 (一)建立了三级安全管理网络 公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，实行安全生产责任制。总经理为安全生产第一责任人；分管工程副总经理及各部门经理为二级安全责任，主抓公司及部门安全生产，负责做好本部门的安全生产及人身安全管理，做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多经安全会议。 (二)安全管理制度体系初步建立 制定并实施了公司安全管理制度，主要包括以下几方面：
1、例会制度：定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。
2、对施工单位的安全管理： (1)选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任。 (2)施工单位进场时，检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工。 (3)施工单位必须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。 (4)要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
3、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。
4、奖惩制度： (1)发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以50-1000元的罚款。 (2)对安全管理先进部室及个人，公司将对其进行奖励，具体执行办法由安全小组会议决定。 (三)现场安全管理
1、定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
2、监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
二、危险点分析与控制 房地产公司在建设施工过程中主要的危险点有临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由房地产公司组织，委派监理单位对执行程度检查核证。对危险点的控制要求如下(详见《xxxx创建安全文明小区规划》)： (一)临时用电
1、用电管理：审查临时用电施工组织设计，审核专业人员的配备状况，检查安全技术档案等。
2、施工现场与周围环境：检查在建工程与外电线路的安全距离，检查外电保护措施等。
3、接地与防雷措施是否符合有关规范要求，检查接地电阻的施工质量，检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
4、检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求，保护措施是否得当等。
5、审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求，防触电、防火措施是否落实等。
6、检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。(二)高处作业
1、高处作业措施：审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施，审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况，检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
2、临边与洞口的控制：检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
3、攀登与悬空作业的控制：检查作业用具是否牢固、可靠，检查防护措施的设置是否符合安全要求，检查作业过程是否符合安全规定等。
4、高处作业安全防护措施的验收：严格进行安全设施逐项检查和验收，检查安全防护用品和设备的性能和质量，检查技术措施的落实情况等。(三)建筑机械使用安全
1、建筑机械的使用严格要求按《建筑机械使用安全技术规程》进行检查。
2、机械设备的操作人员必须经过专业培训考试合格，并取得有关部门颁发的操作证或驾驶执照、司炉证、特殊工种操作证后，方可独立操作。
3、高空作业必须戴安全帽。
4、起重作业必须严格按有关操作规程进行，保护措施得当。
5、混凝土振捣器操作人员必须穿戴绝缘胶鞋和绝缘手套。
6、木工机械工作场所备有齐全可靠的消防器材，落实防火措施等等。(四)脚手架的安装使用
1、搭设脚手架的钢管材质必须符合国家有关标准。
2、要有足够的牢固性和稳定性；严格控制脚手架的施工使用荷载。
3、脚手架搭设完毕后必须进行检查验收，经检查合格后才准使用。
4、遇有六级以上大风、大雾、大雨和大雪天气应暂停脚手架作业，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施 (一)明确安全生产、文明施工控制目标
1、杜绝发生各类伤亡事故；
2、一般事故年负伤率不得超过2‰；
3、不得发生经济损失超过5000元的事故；
4、建筑及生活垃圾随时清运，始终保持施工道路和施工现场清洁，保证车辆畅通无阻；
5、创安全生产、文明施工红牌工地。(二)进一步健全安全管理制度 为贯彻“安全第
一、预防为主”的方针，全面落实安全生产责任制，提高安全管理水平，公司将根据国家、省、市有关法律、法规和规范、标准、规定，同时结合公司和工地实际情况，制定和完善各项安全管理制度。(三)加强对外包施工队伍的管理
1、加强对外包队伍的资格审查，要求外包队伍需具备相应条件： （1）要求具有独立法人资格的企业；有关部门核发的营业执照和资质证书；法人代表资格证书；施工简历；近三年安全施工记录；安全施工管理记录。 （2）
使用的电工、焊工、起重工、爆破工等特种作业人员，必须经过专门的安全技术培训，经国家授权的专业部门考试合格，取得上岗资格证书，方可上岗工作。 （3）设有安全机构或专兼职安全员、技术员。
2、在工程承包合同中明确有关安全生产条款。（1）在合同中明确发包单位和承包单位的安全责任。 （2）在合同中明确技术要求及施工质量要求，承包方承担的其职责和工作范围内的全部安全责任等。 （3）承包合同签订前，审查合同是否符合有关规定，安全技术组织措施是否完善，人员组成和负责人是否符合要求等。 (四)加大对承包单位的管理力度，加强考核和监督
1、工程部定期对工程进行一次全面检查，全面掌握工程安全质量状况，及时提出施工安全要求和质量要求。
2、工程部要随时掌握工程施工进度和质量，及时解决施工中的安全和质量问题。
3、经常检查监督施工人员劳动保护用品的发放使用情况，发现不符合要求的，应停止其工作，并通知其负责人。
4、发生过重大人身伤亡事故的承包单位，不服从安全监督部门及工程部管理的承包单位，造成公司安全、质量事故的承包单位，严重违章作业、管理混乱的承包单位立即终止合同，退出现场并不得重新录用。(五)加强教育和培训，增强人员的安全意识 要求施工单位主要负责人、分管安全生产的负责人和安全生产管理人员必须参加安全生产教育培训，必须经过有关主管部门的安全生产知识和管理能力考核，考核合格后方可任职。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。 要求施工单位要在工作间隙有针对性地进行现场安全培训。每周应有不少于2小时的安全活动时间，学习有关安全法规、标准、规范、规程等，对照规程查找安全隐患制定措施，并应做好记录。 (六)反装置性违章，消除安全隐患 装置性违章指工作现场的环境、设备、设施及工器具不符合国家、行业、公司有关规定及反事故措施和保证人身安全的各项规定及技术措施的要求，不能保证人身和设备安全的一切不安全状态。 反违章是企业全员性工作，必须做到层层抓、层层保。反违章工作要做到“管理、伦理、法理”三管齐下，做到有章可循、有人负责、重奖重罚，克服以罚代管和只管不罚。 工程管理人员根据其安全职责及有关规范标准，制定出各种工作的安全措施和劳动保护技术措施，使反装置性违章有章可循。对反装置性违章实行全过程管理，为杜绝新的装置性违章，在设计、订货、施工、调试、验收等阶段严格把关，各级施工单位、调试单位严格按设计图纸、技术规范、工艺规范组织和进行施工调试，设计与现场实际或最新规程不符的要及时变更设计。 查禁装置性违章是工程管理人员和安全员的安全职责。主要检查设备的状态、安全技术措施是否得到正确执行，包括安全防护设施、作业场所环境、施工工器具和设备、脚手架等是否满足了安全技术措施的要求。 对作业性违章、装置性违章、指挥性违章、管理性违章要同样重视，都要按照“三不放过”的原则进行调查分析，教育有关责任人，制定相应的整改措施和防范措施。房地产公司将汲取事故经验教训，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，全面落实安全生产责任制，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高公司的安全管理水平，以“零违章”确保“零事故”，努力实现安全管理目标，杜绝一切安全事故。xx房地产开发有限公司 二○○五年一月五日
推荐第3篇：房地产开发公司安全工作汇报
安全工作汇报**房地产开发有限公司开发的第一个项目──“****”小区项目自2003年9月1日奠基，已有近两年的时间，尽管有众多的施工队伍参与工程建设，施工面积大，管理难度大，迄今未发生一起重大安全责任事故，并于2005年1月获得山东省建筑工程管理局颁发的“2004年度山东省建筑施工安全文明小区”的荣誉称号。取得这样的成绩，离不开局领导和有关部门的大力支持，离不开公司领导的关注重视、身体力行，更离不开广大工程管理人员和房地产全体员工的共同努力。房地产公司将再接再厉，进一步加强安全管理，夯实安全基础，提高安全管理水平，努力实现“无违章企业”目标，杜绝安全责任事故。
一、安全现状分析 (一)建立了三级安全管理网络 公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，实行安全生产责任制。总经理为安全生产第一责任人；分管工程副总经理及各部门经理为二级安全责任，主抓公司及部门安全生产，负责做好本部门的安全生产及人身安全管理，做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多经安全会议。 (二)安全管理制度体系初步建立 制定并实施了公司安全管理制度，主要包括以下几方面：
1、例会制度：定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。
2、对施工单位的安全管理： (1)选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任。 (2)施工单位进场时，检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工。 (3)施工单位必须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。 (4)要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
3、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。
4、奖惩制度： (1)发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以50-1000元的罚款。 (2)对安全管理先进部室及个人，公司将对其进行奖励，具体执行办法由安全小组会议决定。 (三)现场安全管理
1、定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
2、监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
二、危险点分析与控制 房地产公司在建设施工过程中主要的危险点有临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由房地产公司组织，委派监理单位对执行程度检查核证。对危险点的控制要求如下(详见《****创建安全文明小区规划》)： (一)临时用电
1、用电管理：审查临时用电施工组织设计，审核专业人员的配备状况，检查安全技术档案等。
2、施工现场与周围环境：检查在建工程与外电线路的安全距离，检查外电保护措施等。
3、接地与防雷措施是否符合有关规范要求，检查接地电阻的施工质量，检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
4、检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求，保护措施是否得当等。
5、审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求，防触电、防火措施是否落实等。
6、检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。(二)高处作业
1、高处作业措施：审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施，审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况，检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
2、临边与洞口的控制：检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
3、攀登与悬空作业的控制：检查作业用具是否牢固、可靠，检查防护措施的设置是否符合安全要求，检查作业过程是否符合安全规定等。
4、高处作业安全防护措施的验收：严格进行安全设施逐项检查和验收，检查安全防护用品和设备的性能和质量，检查技术措施的落实情况等。(三)建筑机械使用安全
1、建筑机械的使用严格要求按《建筑机械使用安全技术规程》进行检查。
2、机械设备的操作人员必须经过专业培训考试合格，并取得有关部门颁发的操作证或驾驶执照、司炉证、特殊工种操作证后，方可独立操作。
3、高空作业必须戴安全帽。
4、起重作业必须严格按有关操作规程进行，保护措施得当。
5、混凝土振捣器操作人员必须穿戴绝缘胶鞋和绝缘手套。
6、木工机械工作场所备有齐全可靠的消防器材，落实防火措施等等。(四)脚手架的安装使用
1、搭设脚手架的钢管材质必须符合国家有关标准。
2、要有足够的牢固性和稳定性；严格控制脚手架的施工使用荷载。
3、脚手架搭设完毕后必须进行检查验收，经检查合格后才准使用。
4、遇有六级以上大风、大雾、大雨和大雪天气应暂停脚手架作业，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施 (一)明确安全生产、文明施工控
推荐第4篇：房地产前期开发工作汇报
前期开发工作情况汇报
尊敬的领导：
我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。
下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：
一、大黑河以北项目情况：
（一） 韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕
期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。
（二） 与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维
护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1
维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。
（三） 草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业
执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。
二、营业执照办理及开发商资质申领
（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计
事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。
（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办
考试，考试时间还没有确定。
（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，
也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。
三、工作中遇到的困难
（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊
费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。
（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，
如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。
（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员
参加。这样不仅可以加快开发人员的成长，也为日后具体办事人员更快更好开展工作做准备。
推荐第5篇：房地产专项整治工作汇报
房地产用地专项整治工作汇报
根据 国土资函［］ 号文件，关于房地产用地专项整治工作方案的要求，为切实加强房地产用地供应和监管，规范市场秩序，我局对全市房地产开发建设用地进行了专项清理整顿，现将有关情况报告如下：
一、加强领导，深入宣传，确保清理整顿工作有序开展
（一）认真部署。对清理整顿工作，我局高度重视。我局立即主持召开了由各县局、市区分局等有关部门参加的全市房地产开发建设用地清理整顿工作动员大会，强调了专项整顿工作的重要意义，要求各有关部门统一思想，提高认识，采取措施，切实做好房地产用地专项整顿工作。同时，印发了《房地产用地专项整治工作方案》（ 国土资函〔 〕 号），对专项整顿工作的工作目标、要求、内容、范围、方法和步骤等作了明确部署，保证了清理整顿工作的顺利进行。
（二）成立机构。我局成立了分管局长为组长，有关科室负责人为成员的专项整顿工作领导小组，办公室设在市国土资源局，具体负责专项整顿工作。各县局、分局也成立了相应的工作机构，上下形成了一级对一级负责的工作格局。
（三）搞好培训和宣传。一是加强对专项整治工作人员的培训，提高执法水平，保证省政府关于房地产用地专项整治指示精神的贯彻落实；二是做好对广大群众的宣传，使之充分认识此次
专项整顿工作与自身利益密切相关，提高参与清理整顿工作的积极性，自觉地对房地产开发商的用地行为进行监督，对不合法的房地产用地进行举报；三是做好对房地产商和房屋产权单位的宣传，使之明晓意义，掌握政策，做到主动申报，积极配合。通过广泛、深入地宣传，在全市营造出一个理解、支持、参与和促进房地产开发用地专项整顿工作的良好社会氛围。
二、强化措施，严格把关，依法处理各类违法用地
一些违法用地由于前后时间跨度长，因此，我们本着既考虑历史，又严格执行政策的原则，对不同时期、不同性质、不同用途的房地产违法用地及交易行为进行了依法处置。我局根据违法占用土地的用途、位置的差别，依据不同的法律、法规分别进行处罚，并通过采取降低完善手续门槛、加强督促检查等措施，提高了违法占地案件处理效率。
三、建章立制，规范市场，确保清理整顿工作取得实效
自专项整治工作开展以来，我市不断强化土地法制建设，依法加强城市房地产开发建设用地管理，加大执法监察力度，坚决制止土地非法转让和房地产非法交易，保障了房地产开发和城乡各项建设用地的需求，逐步建立起了公开、公平、公正的土地市场秩序，为城市建设和经济发展创造了良好的环境。
（一）进一步健全土地市场管理制度。对国有土地有偿使用、地价管理、优化企业投资用地环境、严格规范土地审批等方面的问题进行了规范,切实加大了土地市场管理的力度。
（二）对土地使用审批实行集中统一办理。市国土资源局增派人数进驻市行政服务中心，集中办理土地登记发证和受理土地征用、出让、转让等业务，实行受理和办理业务相分离，规定了办理时限，提高了工作效率，增加了工作的透明度。另外，还开通了行风热线，增强了社会对国土资源管理工作的有效监督。
（三）加大招标拍卖土地力度。严格控制协议出让土地的范围，对商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地，全部采取招标拍卖或挂牌方式出让。
（四）认真做好土地储备工作。市及各市区都成立了土地储备中心，积极稳妥地开展了土地储备工作，为强化管理土地一级市场打好基础。
国土资源局
年
月 日
推荐第6篇：房地产工作汇报范本(.2.25)
销售部（鼎府）项目工作汇报
时间：2012-7-31
一、项目数据统计一览表（附表）
形成分析：截止到7月31日一共来访组，来电组，其中现场售房部来访组，春园路
售房部来访组，有初步意向客户组。
客群分析：来访主要以户外大牌广告和售楼部门前路过为主，同时人群集中在项目周边的居民，年青人刚需居多，26%的客户存在第二套房，还有少部分人是专门问价格，户型房子不看，只问价格。7月20号高温假陆续，来访人群的年龄偏大些了，主要以35岁左右人群为主。来电最主要的是户外大牌、售楼部门头、网络、报广为主要途径。
客户最关注的五个问题：
1、
2、
3、
4、
5、
二、下一阶段工作计划及重点
1、客户寻找：单片派单：第一轮二汽区域扫街派单
2、人员培训：礼仪礼节规范，人员团队加强培训，以项目熟悉讲解为主
1、培训方面以各种话术讲解、接待技巧、项目市场分析、电话营销、寻找客户方式为主要方
向。
2、技巧和方式方法主要以演练、考核为主要，明确奖惩制度。
3、话术调整方向为：职业化（礼仪、着装、动作、）、标准化（言语清楚、吐字清晰、话术明确）、介绍话术精简、互动话术生动详细。话术两个大的方面：第一个是项目本身，第二
个是地段。先项目后地段，从这两个方面去抓重点。
3、问题反馈：
公积金能否使用？
交房时间？
三、市场行情分析及对比
1、市场行情对比表（附表）---见表
2、针对竞争楼盘的情况作相应的分析基本判断
3、销售和策划上应对的方式方法
四、策划推进及配合
每一期的报广和网络软文、宣传、户外大牌、单片学习，道具运用
上海驰张〃销售部
2012年7月31日
推荐第7篇：同仁县房地产管理所工作汇报
同仁县房地产管理所工作汇报
同仁县房地产管理所目前为房地产管理所和房地产交易所二合一为事业单位，肩负着隆务地区所有房屋的产权、产籍登记、预售许可、备案、抵押、交易及测绘等工作。房地产管理所在编人员7人，大学生临聘人员4人，实际在岗人员9人。
房地产管理工作得到全面加强。加强了产权、产籍管理。今年完成各类房屋登记435件，房屋产权转移8件；房屋交易267件；抵押登记234件。认真做好了房屋所有权初始登记、继承、房地产分割、合证、变更等业务。房地产市场管理进一步规范。全面加强了房屋管理、房地产交易、商品房登记、房地产抵押等工作，取得了良好成效。
随着城市建设的逐步发展，城区房屋转移、新建等增多。而房屋交易市场的逐步活跃，又使商品房预（销）售、房屋买卖合同备案、期房抵押、现房抵押、产权调查等新的房产业务数量大幅度上升。档案数量也日趋增加。因此，2010年4月建立了房地产管理业务信息系统网络管理平台，实现了网上办证、预售许可、备案、交易、抵押等工作。大大提高了业务工作的效益，按照省房产部门的安排，积极做好电子入档工作，现所有电子入档工作已循序渐进、有条不紊展开。截止目前，已整理完成隆务地区成史档案录入工作，其它历史档案也正在录入当中。
工作打算和举措
我所将按照县委、县政府及主管局的部署和要求，紧紧围绕房地产管理工作中的热点、难点问题为重要内容，坚持
依法行政，强化房管各项职能工作，不断加强作风建设和行业管理，着重抓好如下几项工作。
1、大力加强房地产市场整治工作。一是加强执法力度，对那些没有质资开发或未经预售许可卖房等违法违规现象；二是加强对房地产项目的售楼部进行严格的规范，维护消费的合法权益；三是加强开发商的资金使用监督和管理，确保人民群众购买放心房。
2、加强队伍建设。努力提升党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党员的先进性和模范性；加强政风行风建设，改善服务态度和服务水平，加强党风廉政建设，坚持从严治党，从严治政的方针，着力从源头上预防和治理腐败问题。坚决纠正房地产行业不正之风。
同仁县房地产管理所
2011年9月9日
推荐第8篇：县房地产管理局拆迁工作汇报
县房地产管理局拆迁工作汇报
根据省建设厅的指示精神及州房地产管理局的要求，现就2004年1—8月份我县城市拆迁工作作出如下汇报：
一、基本情况
随着我县建设路、边城广场一期工程、旧城石板街、煤碳堡路等区域改造、改建工作的顺利完成，2004年1月份以来，我县城市房屋拆迁的工作重心转向钟佛山北路旧城改造工程。钟佛山北路旧城改造工程建设期预计5年，拆迁工作期预计3年，总改造面积18万平方米。涉及房屋拆迁面积6万平方米，涉及被拆迁户132户（其中，国有房产8户，私有房产124户）。按照工程计划，我们已于2003年完成国有房产的拆迁安置，2004年的主要拆迁工作为私有房产的拆迁安置。
根据实际情况及各私有房产的特点，年初以来，县政府对旧城改造方案作出了较大调整，为缩短工期，科学建设，由原来的分期拆迁，拆迁完后再建设的工程方案改为分段拆迁，拆迁与建设同步进行。考虑到本次改造工程拆迁户户数多，数量大，实行货币补偿后被拆迁群众购地建房难的基本现状，安置补偿方案由《城市房屋拆迁管理条例》规定的实行全额一次性货币补偿后不作其他处理更改为由工程改造指挥部统一征地并免费赠送安置地一块，由规划部门统一规划要求后让各被拆迁户用于建房。截止8月底，已完成私人户拆迁41户，拆迁房屋面积1.2万平方米，征地面积1.7万平方米。确确实实做到了无一例群众上访，维护了社会稳定。
二、存在的问题
1、思想动员难问题。在拆迁工作中，被拆迁人中有些思想过于偏激，自己对工程项目采取的资金来源方式不理解，却对大部分被拆迁人的思想进行误导宣传，把招商引资认为是“政府与开发商联合起来赚钱”，增加了拆迁工作思想动员的难度。
2、媒体效应问题。由于近年来不断曝光全国各地不合理的拆迁案例，造成被拆迁人对拆迁人不信任，不论拆迁补偿合理与否，均抱有怕上当心理，增大了拆迁工作的难度。尤其是有部分人利用媒体不断曝光的不合理拆迁为由搞串联、阻工、恶意上访等一系列恶劣行为，在补偿合理的条件下公然与政府对抗，以谋求不法收入。
3、强制拆迁难的问题。由于近年来国内各地出现部分不合法强制拆迁，被媒体过份宣扬后，造成一些不法分子有机可乘，在补偿合理的情况下拒迁，在有关部门准备强制拆迁时纠集被拆迁人，游说于其中，煽动误导群众，对抗于政府。的确，在大部分人被误导的情况下，人民政府要强制行政可谓难上加难。还有另一种情况，不少人有借机发财的心理，明知补偿合理，但只要有人搞串联还是愿意试一试，报着闹一闹就有可能增加补偿的心态，认为人数多政府自然不敢强制。
三、几点建议
（新世纪范本网http://，原创范本免费提供下载基地。） 我们认为，拆迁工作的规范和稳定必须坚决做到以下几点，从而有效避免拆迁纠纷，大幅度减少上访率偏高情形，以维护社会稳定：
1、规划是否合理，所拆迁建设项目是否可行。
2、在拆迁实施进程中拆迁房屋的拆除是否有必要。全迁、部分拆除或是拆除重置的定位要准。
3、拆迁工作人员要弘扬爱岗敬业精神，全面提高拆迁效率。加强业务学习，对拆迁相关法律法规要了然于胸。
4、加大拆迁政策宣传力度，积极做好被拆迁户思想政治工作。这一项至关重要，它直接关系到拆迁工作能否顺利进行，关系到社会稳定。
5、评估一定做到公正、公平、公开，合乎市场情况。
6、拆迁人对所有被拆迁人一律要做到公平对待，公示各拆迁户的补偿价格。
7、对积极配合拆迁的被拆迁户给予适当的奖励补助。
8、以法拆迁，以情拆迁相结合，严格执法，热情服务并举。
推荐第9篇：房地产中介机构督查工作汇报 [优秀]
为了加强房地产中介服务机构管理，维护房地产秩序，打击无证经营，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律法规政策的规定，结合我县实际，我们房政股全体人员利用工作提对我县中介服务机构经营状况资质的管理，人员培训等情况进行全面的督促检查，2010年房地产中介机构督查工作汇报。现将具体工作汇报如下：
1、为了进一步提高房地产中介机构人员业务素质，规范行业行为，根据人事建设部《关于印发房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人职业资格考试实施办法》的通知，通过广泛的宣传和精心组织全县房地产中介机构符合报名条件的经纪人协理二十余人，经纪人十余人，报名人数居全市首位，得到上级领导的好评，工作汇报《2010年房地产中介机构督查工作汇报》。
2、为了能够使明年的年检工作顺利的开展，股室人员按照有关规定，提前通知各中介公司负责人做好有关人员的资质初始注册和续期教育工作。
3、在业务的督察过程中重点查阅了个中介公司的制度章程、经营活动范围、营业执照、收费标准、合同的履行情况、违约责任和纠纷解决方式、在业务的开展过程中，是否建立业务台帐、业务记录、业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用。对于不按照要求做的中介公司给予纠正。
4、我们对于按照《城市房地产中介服务管理条例规定》取得资格备案的经纪机构通过电视字幕滚动对广大购房户进行广泛的宣传，规避购房风险。让广大消费者不要到无资质的中介公司进行房屋交易。
5、我们股室和房产监察大队人员先后对我县各路段进行排查无资质中介机构，给予严厉打击，取缔数十家无资质的，有效的维护了我县中介机构有序开展。
下一步，我们将继续努力有条不紊的把全县中介机构工作开展好，严厉打击无资质经纪机构，规范蒙城县中介服务机构经营行为，保护房地产交易当事人的合法权益。
推荐第10篇：房地产开发公司年度安全生产工作汇报
安全生产工作汇报
各位专家领导，下午好！
住宅公司是一家以盘活集团公司国有存量土地资源进行房产开发的企业，承担集团公司各项工程建设管理的职能。现有员工14人，其中中级职称人员5人，初级职称2人。自2007年复牌以来，独立开发了“葵竹苑三期”项目，合作建设了“葵花园”与“石竹苑三期”项目，承担了市纪委交付的“南澳樱花长廊”、市政府交付的“星园市场”等惠民扶贫项目的建设管理。以上项目均通过验收并如期交付使用，期间未发生一起安全质量事故。其中“葵竹苑三期”项目2014年获得珠海市建筑业协会颁发的“优良工程”荣誉证书。在公司领导的高度重视下，结合公司作为房地产行业的特点，公司各部门将安全生产管理工作进行了梳理和汇总，现将有关情况做如下汇报。
一、公司安全工作管理情况：
(一) 安全生产管理机构的建设：一是完善了安全生产领导小组，建立了以董事长为安全生产第一责任人，总经理为安全生产直接责任人，安全员、各部门负责人为具体实施责任人的三级安全管理网络。各安全生产管理机构依据《公司安全生产管理机构职责》落实“一岗双责”、“党政同责”。二是调整了安全生产应急救援领导小组，设立了公司本部为一级应急处理领导机构，施工现场项目管理单位为二级应急处理领导机构的安全生产事故应急处理领导小组。明确了各应 1 急机构的职责，信息传递和支援体系的建设。三是公司董事长与总经理、总经理与各部门负责人、各部门负责人与部门员工均签订了安全生产责任书，落实安全生产责任到人。
(二)以国家行业安全生产法律法规、技术标准、上级部门安全工作要求为指导，安全生产管理体系得以逐步建立，各项制度逐步完善，实施过程加强了执行力度，主要体现在以下几方面：
1、安全生产管理制度
明确了各岗位职责、安全生产管理目标和安全风险控制点。特别是完善了不同安全事故的二级应急机制管理，明确了现场应急管理职责，体现了专业作业特点。
2、安全生产会议制度：年度、季度、月度、现场周会，通过部署安全工作、学习法律法规、传达精神，起到查找问题、解决问题的效果。
3、其它各项行业配套制度：如从业人员安全教育培训制度、特种作业人员管理制度、安全用电管理制度、定期安全检查制度、安全操作规程、安全隐患排查整改制度、安全生产费用投入与使用管理制度等的实施，既为公司项目安全管理提供指导性依据，使从业人员具备安全技能和应急处理知识，也使公司安全生产管理工作常态化。
4、考核与奖惩制度：通过对参建单位现场检查奖惩、对公司内部员工的月度、年度绩效考核，将安全工作与公司业务核心部门、现 2 场管理岗位薪酬挂钩，使安全生产工作由要我做转化为我要做，并且要做好。
（三）对施工单位的安全管理：
1、对施工单位的资质考核：
一是选择具备有效《安全生产许可证》、安全记录良好的施工单位，并在施工合同中约定安全文明施工的标准和要求，明确施工单位的安全责任；二是施工单位进场时，检查其施工安全管理制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当，合格后方可进场施工；三是施工单位必须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工；四是要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人；安全生产、文明施工必须符合珠海市建设工程安全监督站制定的检查评定标准要求。
2、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。
3、明确对参建单位的处罚标准： 一是发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理，并辅以一定数额的经济处罚。 二是对施工单位安全管理先进部门及个人，公司将对其进行表彰奖励，具体执行办法由安全生产管理小组会议决定。如对“葵竹苑三期”获得表彰项目，公司就向集团公司提请对施工单位予以奖励。
（四）现场安全管理
1、定期不定期地对施工单位进行检查，对安全工作、安全记录进行监督检查，提出处理意见并限期整改。
2、监督检查施工现场的消防工作、夏季防暑、洞口临边、文明施工、卫生防疫等项工作。
3、危险点分析与控制
在施工过程中主要的危险点有临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。要求施工单位严格按有关规范、规程、规定的内容要求落实，施工单位对现场安全文明承担一切责任，安全管理由分管工程的总经理牵头，委派监理单位对执行情况、程度检查核实。对危险点的控制要求如下：
1、临时用电
（1）用电管理：审查临时用电施工组织设计，审核专业人员的配备状况，检查安全技术档案等。
（2）施工现场与周围环境：检查在建工程与外电线路的安全距离，检查外电保护措施等。
（3）接地与防雷措施是否符合有关规范要求，检查接地电阻的施工质量，检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
（4）检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求，保护措施是否得当等。
4 （5）审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求，防触电、防火措施是否落实等。
（6）检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。
2、高处作业
（1）高处作业措施：审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施，审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况，检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
（2）临边与洞口的控制：检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
（3）攀登与悬空作业的控制：检查作业用具是否牢固、可靠，检查防护措施的设置是否符合安全要求，检查作业过程是否符合安全规定等。
（4）高处作业安全防护措施的验收：严格进行安全设施逐项检查和验收，检查安全防护用品和设备的性能和质量，检查技术措施的落实情况等。
3、建筑机械使用安全
（1）建筑机械的使用严格要求按《建筑机械使用安全技术规程》进行检查。
5 （2）机械设备的操作人员必须经过专业培训考试合格，并取得有关部门颁发的操作证或驾驶执照、司炉证、特殊工种操作证后，方可独立操作。
（3）高空作业必须戴安全帽。
（4）起重作业必须严格按有关操作规程进行，保护措施得当。 （5）混凝土振捣器操作人员必须穿戴绝缘胶鞋和绝缘手套。 （6）木工机械工作场所备有齐全可靠的消防器材，落实防火措施等等。
4、脚手架的安装使用
（1）搭设脚手架的钢管材质必须符合国家有关标准。 （2）要有足够的牢固性和稳定性；严格控制脚手架的施工使用荷载。
（3）脚手架搭设完毕后必须进行检查验收，经检查合格后才准使用。
（4）遇有六级以上大风、大雾、大雨和大雪天气应暂停脚手架作业，雨雪后操作要有防滑措施等等。
二、存在的问题：
（一）作为房产企业，虽然有较为完善的安监制度保障，但缺乏较为系统的安全管理培训，从业人员安全管理知识离集团公司管理要求还有差距。
（二）公司内部从业人员资格尚待提升，特别是关键管理岗位未具有安全资格证书。
三、今后要采取的措施：
（一）加强与安全管理专家沟通，多学习，继续改进和完善公司安全生产管理体系。特别是加强安全影响素材的收集和台账管理。
（二）请集团公司安委办加强指导，特别是方向性指导，加强关键岗位人员培训，实现持证上岗。 (三)加强对参建单位的管理
1、加强对参建单位的资格审查，要求参建单位需具备相应条件： （1）要求具有独立法人资格的企业；有关部门核发的营业执照和资质证书；法人代表资格证书；施工业绩；近三年安全施工记录；安全施工管理记录。
（2）使用的电工、焊工、起重工、爆破工等特种作业人员，必须经过专门的安全技术培训，经国家授权的专业部门考试合格，取得上岗资格证书，方可上岗工作。
（3）设有安全生产管理机构、专职安全员、技术员。
2、在建设工程合同中明确有关安全生产条款。（1）在合同中明确发包人和承包人的安全责任。
（2）在合同中明确技术要求及施工质量要求，承包人承担的其职责和工作范围内的全部安全责任等。
7 （3）承包合同签订前，审查合同是否符合有关规定，安全生产技术、组织措施是否完善，人员组成和负责人是否符合要求等。
(四)加大对参建单位的管理力度，加强考核和监督
1、工程部定期对工程进行一次全面检查，全面掌握工程安全质量状况，及时提出施工安全要求和质量要求。
2、工程部要随时掌握工程施工进度和质量，及时解决施工中的安全和质量问题。
3、经常检查监督施工人员劳动保护用品的发放使用情况，发现不符合要求的，应停止其工作，并通知其负责人。
4、完善投标单位数据库，发生过重大人身伤亡事故的参建单位，不服从安全监督部门及工程部管理的参建单位，发生过安全、质量事故的参建单位，严重违章作业、管理混乱的参建单位立即终止合同，退出现场并列入投标的黑名单。
(五)加强参建单位教育和培训，增强人员的安全意识 要求参建单位主要负责人、分管安全生产的负责人和安全生产管理人员必须参加安全生产教育培训，必须经过有关主管部门的安全生产知识和管理能力考核，考核合格后方可任职。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。要求参建单位要在工作间隙有针对性地进行现场安全培训。每周应有不少于2小时的安全活动时间，学习有关安全法规、标准、规范、规程等，对照规程查找安全隐患制定措施，并应做好记录。
8 (六)反装置性违章，消除安全隐患
装置性违章指工作现场的环境、设备、设施及工器具不符合国家、行业、公司有关规定及反事故措施和保证人身安全的各项规定及技术措施的要求，不能保证人身和设备安全的一切不安全状态。 反违章是企业全员性工作，必须做到层层抓、层层保。反违章工作要做到“管理、伦理、法理”三管齐下，做到有章可循、有人负责、重奖重罚，克服以罚代管和只管不罚。 工程管理人员根据其安全职责及有关规范标准，制定出各种工作的安全措施和劳动保护技术措施，使反装置性违章有章可循。对反装置性违章实行全过程管理，为杜绝新的装置性违章，在设计、订货、施工、调试、验收等阶段严格把关，各级施工单位、调试单位严格按设计图纸、技术规范、工艺规范组织和进行施工调试，设计与现场实际或最新规程不符的要及时变更设计。 查禁装置性违章是工程管理人员和安全员的安全职责。主要检查设备的状态、安全技术措施是否得到正确执行，包括安全防护设施、作业场所环境、施工工器具和设备、脚手架等是否满足了安全技术措施的要求。 对作业性违章、装置性违章、指挥性违章、管理性违章要同样重视，都要按照“四不放过”的原则进行调查分析，教育有关责任人，制定相应的整改措施和防范措施。
成绩来之不易，工作尚需努力，住宅公司能实现安全生产零事故，离不开集团公司各级领导的大力支持和帮助。我们将秉承“安全第一，预防为主”的方针，全面落实安全生产责任制，完善安全生产目标管理和过程管理体系，夯实安全基础，努力提高公司的安全管理水平，
9 以“零违章”确保“零事故”。不仅要实现集团公司下达的安全管理目标，还要争创安全文明施工标杆企业。
汇报完毕，谢谢，请指正！
2016年3月23日 10
第11篇：昭平县房地产市场调控工作汇报110824
昭平县房地产市场调控工作汇报
根据《昭平县2011年经济社会发展的主要目标》确定的发展战略，县人民政府正确引导我县房地产投资消费，促进房地产市场平稳健康发展，并结合昭平房地产业发展相对缓慢的状况，采取积极扶持房地产业和合理调控房价的政策引导房地产开发建设。
一、昭平县2011年房地产发展现状。
目前县内现有房地产开发项目三个，分别由三家房地产开发公司经营。
1、昭平东方世纪城项目。开发商广西昭平县恒基房地产开发有限公司，注册资本为二千万元人民币，项目在2010年9月开工建设，一期工程共9栋，建筑面积52075平方米，项目投入约5500万元。现预售面积为33962平方米，其中商铺8292平方米，均价1万元/平方米，商品房25670平方米，均价2200元/平方米。
2、中鑫大厦和中鑫花园项目。开发商广西昭平县中鑫房地产开发有限公司，注册资本为300万元人民币，项目建筑面积13375平方米，项目投入约1340万元。现预售面积为4360平方米，其中商铺760平方米，均价1.48万元/平方米，商品房3600平方米，均价2000元/平方米。
3、河东居仁大厦和河西居仁大厦项目。开发商广西昭
1平居仁房地产开发有限公司，注册资本为100万元人民币，项目建筑面积9440平方米，项目投入约940万元。现预售商品房面积为2400平方米，均价1800元/平方米.现有的三家房地产开发公司均为暂定资质等级，房地产企业规模小、房地产开发企业资质低，实力不强，开发产品品位不高。
二、新建商品房2011年上半年价格与2010年同比对照情况：
2010年全县新建商品房交易138宗，交易面积14490平方米，交易均价1600元/平方米，2011年6月份新建商品住房平均价格（1800元/平方米）与2010年底均价相比涨幅为12.5%，2011年1-6月新建商品住房成交量为16245平方米，与2010年成交量同比增幅200%。
三、房地产市场调控落实情况
1、进一步加大保障性住房建设和供应力度，进一步完善住房保障体系。按照国家、自治区有关要求，确保完成全县保障性用房建设目标任务。
廉租住房补贴资金发放情况：全县截止到2011年6月底，已发放租赁住房补贴资金154.6万元，惠及低收入住房困难家庭1359户4096人，新增廉租住房补贴70户，保障范围扩大到家庭人均月收入在500元以下，人均住房建筑面积在13平方米以下的低收入住房困难家庭，做到应保尽保。
2廉租住房建设情况：我县已建成一期廉租住房100套，二期工程廉租住房300套建设工程完成投资80%以上，目前正在加快推进，今年10月底可竣工交付使用。2011年我县计划建设廉租住房336套，总建筑面积16800m，总投资概算2720万元，目前已完成项目招投标，正在进行三通一平等前期工作，项目计划在2012年竣工。
经济适用住房建设情况：2011年我县经济适用住房建设任务是新建150套，目前已完成建筑面积1.4万平方米，竣工套数120套，占年度任务150套的80%；完成投资1600万元，占计划投资2300万元的70%。
限价商品房（含危旧住房改造）建设情况：我县今年新建限价商品住房（含危旧住房改造）200套；现已落实6个单位（县歌舞团、昭平公路管理局、县农业局、供水公司、昭平中学、同古水库管理所），以危旧住房改造方式实施项目建设，计划建设住房252套3.2万平方米，计划投资4160万元。现已完成建筑面积7800平方米，竣工36套，占年度任务200套的18%；完成投资820万元。
公共租赁住房建设情况：
我县今年新增公共租赁住房175套；通过行政划拨土地的方式，计划集中建设公共租赁住房175套7000平方米，投资910万元。该项目拟连同廉租住房建设一并实施。目前正在进行招投标工作。
城市棚户区改造情况：我县今年城市棚户区改造120 3
2套，2010年续建项目一个（县印刷厂），改造住房48套6200平方米，现已完成建筑面积6200平方米，已竣工36套；2011年计划开工项目一个（县木器厂），改造住房60套7800平方米，现正在办理项目报建手续，7月份可开工建设。
2、正确引导房地产市场投资消费，积极促进昭平房地产业健康有序发展。在认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的前提下，建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动，共同促进我县的房地产业健康有序发展。
3、由于昭平经济发展水平相对欠发达，居民收入普遍不高，在政府保障性住房和单位集资房相对充足供应以及目前商品房供需基本平衡的现状下，房地产价格平稳，商品房销售进度相对缓慢。
2011年8月24日
第12篇：房地产招采部年工作汇报
2017年招采部工作总结
2017年在公司领导的正确领导下，在各部门的配合协助下，坚持“同等价格比质量，同等质量比价格，争取最大限度为公司节约成本”为原则，根据工程各阶段具体情况进行悉心计划，顺利地完成了多项工作任务。为使来年的工作进一步提高，现将2017年度工作做以下简要回顾。
一、2017年具体情况：
1、棕榈泉佳苑：
（1）按工程计划节点，对甲供材、甲定乙供材及时了解市场行情及询价。
（2）与供货商对精确材料进行议价，并将结果汇总后与成本部沟通，无误后及时上报给领导。
（3）配合成本部签订合同等后续事宜。
（4）根据工程实际进度，对各供应商的材料及时下单，跟踪进度，对材料进场验收以及配合成本部对材料款的支付。
2、二手车市场：
（1）根据策划部初步方案进行询价，配合策划部预算工作。 （2）根据公司确定方案进行活动公司及物料制作单位的议价，确定意向单位后上报给领导。
（3）对实际物料的成品进行跟踪，把不确定因素控制在可控范围内。
二、2017年工作体会
1、加强了施工新工艺、新材料的了解学习，掌握和了解市场情况，多渠道收集其材料变化信息，对项目中所涉及到的设备、材料、成品半成品价格进行询价。
2、切实做好与其他部门同事的沟通，提高事情处理的效率。
二、2018年针对工作中发现的一些问题，下一步工作应重点关注以下几个方面：
1、在实际工作本部门发现，虽然已经明确要求报价单位报最终价格，但是，实际报价中价格很难一次、二次报到位。报价只是第一步工作，后续谈价必须是逐级进行，经过多轮谈价才能达到相对合理的价格。
2、招标工作对市场了解不够，只有充分了解市场价格，才能做到招标时胸有成竹、价格合理到位。
3、提升自身的专业技术水平，不断努力学习专业知识，向经验丰富的同行人请教。
2017年度对于各项工作完成的工作情况和实际进度看，自我感觉还是略有不足，在各个节点时间控制上还是比较紧凑的，基本上能满足其他各部门的既定目标。在今后的工作中要高标准、严要求，更加认真细致，在保证质量的前提下配合各部门尽可能的降低成本，把成本控制在目标成本以内，达到有效控制成本的目的。
第13篇：樟树市开展房地产经纪市场专项整治工作汇报
樟树市开展房地产经纪市场专项整治工作汇报
为进一步加强房地产经纪管理，整顿和规范我市房地产市场秩序，切实维护群众合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据省住建厅、省发改委《转发关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(赣建房[2011]11号) 和《宜春市开展房地产经纪市场专项整治工作方案的通知》(宜房发[2011]16号)的精神，结合我市实际，制定了《樟树市开展房地产经纪市场专项整治工作实施方案》，并开展专项检查，现将有关情况小结如下：
一、目前我市房地产经纪市场现状
我市房地产经纪市场发展较晚，市场培育不够健全。目前我市共有房地产经纪公司22家。其中在我局备案的只有3家，已备案的3家中，我爱我家房产和居家福房产正在经营且规模较大，另外一家怡家房产没有经营。其余未备案的房地产经纪公司大部分都是规模小，无资质的小型房产中介公司。
二、开展房地产经纪市场专项治理检查工作情况
1、加大宣传力度。为切实加强专项治理工作，我局在樟树市房地产信息网上开设了房地产交易秩序专项整治专栏，在政务公开栏上开辟了整顿规范房地产交易秩序专栏，及时发布国家和省、市专项整治工作有关政策文件，介绍有关工作动态信息。增强了群众的法制意识和维权意识，形成了全社会支持、参与房地产经纪市场专项治理工作的良好氛围。
2、健全领导机构。成立了樟树市开展房地产经纪市场专项治理工作领导小组，由我局局长任组长，分管领导任副组长，房管局和物价局相关股室工作人员为成员，领导小组负责指导、协调、监督房地产经纪市场专项整治工作。领导小组下设办公室，设在房管局抵押登记股，并确定专人负责，确保了工作的顺利开展。
3、制定工作方案。为加强对房地产中介服务机构及房地产中介从业人员管理，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，根据省住建厅、省发改委《转发关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(赣建房[2011]11号) 和《宜春市开展房地产经纪市场专项整治工作方案的通知》(宜房发[2011]16号)的精神等有关规定，结合我市实际情况，制定了《樟树市开展房地产经纪市场专项整治工作实施方案》，建立健全了分工明确、配合密切、协调顺畅、齐抓共管的工作机制，为有序开展房地产经纪市场专项整治工作奠定了基础。
4、认真开展自查自纠和整治工作。根据省、市房地产经纪市场专项整治工作的有关精神，工作重点是查处无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈的；未取得《房地产经纪机构备案证书》或逾期擅自从事房地产经纪业务的，以及下设分支机构未办理登记的；提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴
2 阳合同”、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等。专项整治工作开展以来，我局共召开动员部署会议1场，开展专项检查1次，相关股室参加专项治理工作人员共10人次。
三、下一步工作打算
1、深入开展房地产经纪市场专项治理工作。一是继续贯彻落实《方案》要求，加强与房地产消费者、经营者的联系，主动回访投诉的消费者、中介机构及房地产开发商，及时走访有关部门，听取他们对房地产经纪市场专项整治工作的意见和建议。收集、整理具有典型意义的案例，及时总结报道房地产经纪市场专项整治工作经验。
2、进一步加大对违法违规行为的查处力度。对群众反映强烈的问题不能得到认真解决的开发企业和从业人员，将予以通报批评。对发现的严重侵害群众利益，群众反映强烈的典型案例，组织力量直接进行查处并以曝光。综合运用各部门的执法职能，严厉打击合同违法、霸王条款、虚假广告、违规销售、虚假交易、非法中介等违法违规行为，达到净化房地产市场的目的。同时对职能部门及工作人员在房地产监管工作中的违纪违法行为加大查处力度，纯洁干部队伍，使房地产经济市场专项治理工作深入持续开展。
3、建立宣传教育制度，加大教育警示力度。要把房地产经纪市场专项治理工作宣传教育贯穿整治全过程，做到办一个案件教育影响一片。及时将房地产经纪市场主体情况、经营中的违法违规劣迹适时向社会公示，接受社会监督。对情节严重、影响恶劣的经营单位坚决予以曝光，为促进我市房地产业健康持续发展提供有力支持。
樟树市房地产管理局 2011年10月31日
第14篇：房地产
报导，最近北京、广州、天津等地多家银行已暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，也纷纷取消利率优惠和上浮利率。这不是个别地方的银行行为，而是全国性的，这本是一个值得重视的巨大信号，但却似乎被大大的忽视了。
由此，想到了沪市6000点时的情景，一切利空被投资者无视，一切利好被投资者过分解读。银行停房贷，如此巨大的房地产利空消息，竟然显有解读的，这倒让我十分的诧异，有意还是无意？
地方政府、银行、房地产商，是维系房价的三驾马车，而其中的银行又是中枢环节，现在，银行不玩了，要先行撤离，没钱助推，真想不出现在高高在上的房价，靠什么去支撑。如果说房地产商对此不敏感，我肯定是不相信的，但依据过去老经验并心存侥幸的地产商，也肯定不会是少数，而刻意制造利好消息时不时见诸媒体，恰恰说明了房地产商其实已很心焦。
十一长假期间，出了条扬子晚报记者消息，南京有5家楼盘选在长假前一天晚开盘，有的楼盘选房持续到次日凌晨。有3家都是直接〝夜光〞，另两家分别售出7成和八成以上。而细心的阅读者却发现，配发的照片中的所谓人头攒动，很可能张冠李戴做了手脚，南京十一本应是温暖的日子，照片中的人却都穿着厚厚的冬装。更升级版的是，〝给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房、开盘不〝日光〞才是新闻〞这种的语句，都出来公然招摇过市了。
房地产市场的坐庄拉高放假消息炒作，比之中国股市更甚，用不了多久，一大批今天疯狂买房的投资者，会在明天走上疯狂〝维权〞的道路。
关于房价预判说涨说跌都应包容参鉴，但有三前提，一是因良知和真知发声还是受人利益发声；二是出发点是偷换概念卖狂炒作还是发自内心真纯研究传导；三是承担社会责任的学者，应该研究房价对经济和民生的大利弊，不能只当行销员图谋自己的小私情。所以，对这类人和这类观点，需要更多的理性辨识。
近十多年的房地产大开发，银行无度放贷功不可没。十年间中国银行业总资产扩张了5倍，作为超长期贷款的房贷，沉淀并冻结了大量银行资金，到现在银行资金周转不灵矛盾已愈加凸显，早在8年前工商联住宅产业商会会长聂梅生就表
示：〝中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。〞
本届政府的房地产调控是〝只做不说〞。10年来往届政府出台了40多个房地产调控政策，房价却在10年中不断上涨了10倍。本届政府紧紧把住钱袋子，实施的是没有调控的长远调控。征收房产税和遗产税、反腐败公示官员财产、农村集体建设用地放开流转等阻力大，就先不断放风，而把落点放在金融上挤压房地产这招上，再坚持半年，它定比43个房地产调控政策都管用。
在李克强总理〝控制增量、盘活存量〞的大政挤压下，大量压缩房贷也已是银行没有办法的办法，谁早出手谁主动，后知后觉的，可能成房地产销售公司，将会为大批抵押房屋如何出手大伤脑筋。
习近平总书记强调：〝不再简单以国内生产总值增长率论英雄，而是以提高经济增长品质和效益为立足点。〞同时指出：〝中国改革已进入攻坚期和深水期，需要解决的问题格外艰巨，都是难啃的硬骨头。这个时候就要一鼓作气。〞房地产表面上是房屋多寡和房价涨跌，因其已绑架国民经济，实已成改革成败试金石，这块硬骨头难啃，是因里边集合了太多的利益关联阻挠。
为提高GDP创造政绩和满足集团利益，地方政府投资和扩大信贷的冲动强烈。结果是，表面经济资料上去了，但通货膨胀和物价上涨上的更快，不得已又被迫进行宏观紧缩，很快是经济增速再放慢，财政收入减少和债务规模扩大，政府官员就再次呼吁增加投资刺激。如此循环反覆，最终导致经济大起大落、运行效率低下。这种经济发展模式已到山穷水尽的境地。
经济学家吴敬琏认为，由于政府仍掌握了太多的配制资源的权力，而阻碍了市场在资源配置中起到的基础性作用，转型障碍在于体制，消除这个体制性障碍，生存、增长才有保证。地方政府激烈反对〝建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度〞，是因一旦放开流转，它就可直接入市交易，土地市场高度垄断被打破，房地产价格将由市场规律来发现。地方政府融资平台贷款50%以上以土地作抵押，〝土地财政〞约占地方财政收入50%左右。
金融机构对房地产贷款或以房地产作抵押品的贷款余额巨大，房地产预期转变，必将引发连锁的信用链条破裂。银行停房贷，显然不是额度紧张那么简单，也不
是什么房贷利润微薄，没有最高层〝釜底抽薪〞的决心，银行是不会自己抛弃房地产的，而这种〝釜底抽薪〞，最终比说服地方政府抛弃〝土地财政〞更有效。没钱玩了，地方政府的土地玩不到天上去，只能慢慢的回归到再接地气。
银行大面积停房贷对真正的刚需绝对是好事，没钱买房大部分房款靠借钱去买，很多借钱买房者完全超越经济可承受能力，并透支几十年的收入，真的借不到，反而踏实了，更多人借不到，并走出房奴的意识束缚，房价自然也会踏实下来。有价无市的房市，是无法维持下去的，无论是一线城市还是其他城市。
让刚需如此勇猛的支撑理由，如果真是现在不买将来越来越买不起，一代青年干了几十年还买不起一套房，这样的人生和社会，一定是人间地狱，必须得到纠正，政府不纠正，就会有革命来纠正。
中国房地产的冬天真的来了，狼的故事是一定会应验的，这方面的文章，我已经写了不少，观点是前后连贯的，时间会一步步诠释即将发生的历史转折！
第15篇：房地产
1． 更名费收费标准350元每平方。
2． 公证收费标准：委托公证400-1000元，买卖公证是成交价的千分之五。
3． 贷款费用：我们公司收取1000元代办贷款费，银行那边收取评估费：评估价的千分之
五，按揭服务费：所贷金额的百分之一，银行代办费800元，咨询费400元。
4． 办理贷款所需要的材料？卖方：身份证，户口本，结婚证，土地证，界定卡，房产证或
者预售合同。买方：身份证，户口本，结婚证，银行6个月的流水，收入证明，无房证明，首付款，如果是外地要求一年以上的纳税证明。
5． 月供的计算方式：所贷金额除上所贷月份+所贷金额乘于利率除于
26． 按揭贷款6.55里，抵押贷款8.9里，公积金贷款4.55里。
7． 如果客户名下有公积金贷款，第二次只能用商贷。
8． 签租单的时候记得：粉色给客户，蓝色给业主，白色和黄色要交于总部。
9． 如客户在外地有房，在当地买房去房管局查不到房子的话，按首套房计算。
10． 商铺需要交纳百分之60的首付。
11． 契税过5年，未下房本的，还按走一手程序，需交更名费。
12． 无房证明需在户口所在地开有效期为45天，单身证明是30天的有效期。
13． 土地出让金算法：土地使用面积x地价X公摊面积=。。。
14． 收益金算法：是按照地段，面积，楼层而定。具体标准分为3类：95-2000年的房
子每平方200元，2001-2007每平方300元。07年以后的按公布价来算。
15． 土地出让金按位置划分价格：1级120元，2级83元，3级56元，4级38元，
5级26元，6级19元，自己感觉位置的好坏算费用，尽量往高的算。
财政部：夫妻间房屋土地权属变更免征契税
2014-01-17 新华网
财政部、国税总局发布通知明确，在夫妻婚姻关系存续期间，三种类型的房屋或土地权属变更均免征契税。
通知要求，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
据悉，之前的规定为“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，增加的部分在于“原归夫妻一方所有，变更为另一方所有”以及“原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额”这两种情况也免征契税。
早在2011年7月，婚姻法司法解释三出台，因涉及夫妻财产分割，不少地方税务部门据此规定，夫妻一方婚前购买的房产，结婚后若在房产证上增加另一方的名字，就须缴纳契税，这一“加名税”遭到舆论的强烈质疑。民意压力下，财政部、国税总局一周之后发布通告，规定“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，才最终平息**。
目前只有一种情况需要征收契税：房屋属于夫妻一方的婚前财产，夫妻离婚后，更名给另外一方，可根据夫妻双方采取的赠与或者买卖的过户形式相应地征收契税和其它相关税款。
第16篇：房地产
简述房地产的特性。1位置固定性、个别性2使用长期性和用途的多样性3产品的政策属性和商品价值属性4投资规模性5保值增值性6价格影响因素复杂
简述房地产市场的特点及分类。
房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联 系密切、政府干预。房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）。房地产市场的体系构成：(1)按市场运行层次划分：
一、
二、三级市场(2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场(3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场。房地产的分类：1按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房4按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等5按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务
简述房地产开发的参与者构成。1房地产开发企业：包括投资者、开发商 2政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门3承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商4金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）5房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司6土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。
简述房地产市场宏观调控的手段和内容。1法律手段2经济手段—财政、税收、金融3行政手段—土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理
简述房地产开发用地的取得方式。出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。
简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。1国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地②协议出让的适用范围：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照规定采取协议方式出让2土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。3土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。适用范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地
简述房地产项目开发程序。1投资决策分析阶段----提出投资开发设想、项目可行性研究 2前期准备工作阶段----获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、施工现场的“三通一平”或“七通一平”、建筑工程招标3建设实施阶段---组织施工、工程监理、竣工验收 4租售及物业管理阶段---房屋租售、物业管理
简述房地产开发行政管理中的相关管理主体单位审批事项。1土地管理（国土资源管理部门）---土地规划利用管理、土地开发管理、土地利用管理、土地权属管理2城市规划管理（城市管理管理部门）---工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理）、配套设施同步规划（市政设施、公用设施）、严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）3建设管理（工程建设管理部门）--市场准入管理、招标投标管理、工程建设管理4开发和市场管理—市场准入管理、预售和销售管理、产权与产籍管理、物业管理、市场监督管理
简述房地产开发项目前期工作内容。1项目策划和可行性研究—市场问题、定位问题、可行方案问题2用地取得—途径方式问题、成本控制问题3行政审批和项目报建—效率效益问题4现场准备—开工条件问题
简述城市规划的分类以及规划控制主要指标。城市规划的分类：1城市总体规划2分区规划3控制性详细规划。规划控制指标：1用地性质2建筑容量控制指标3建筑退让距离4建筑间系数5交通及车位
简述城市规划管理对房地产项目开发的影响。1城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险2城市规划对房地产的控制作用3城市规划影响城市土地价值的变动
简述房地产市场调查的主要内容。1房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查2房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查3房地产市场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况4房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查
简述房地产策划中项目定位的含义和内容。含义：房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。内容：产品定位、客户定位、形象定位、品牌定位、营销定位
简述房地产开发项目可行性研究的主要内容。１市场分析论证２用地取得方案论证３开发规划建筑方案论证４开发时机和总体进度分析5经济分析论证（投资、融资、效益和风险分析）6营销方案论证7物业管理方案论证
简述房地产开发项目成本费用分类及构成。分类：开发建设投资和经营资金。构成：1土地费用2前期工程费3建筑安装工程费4用地范围内基础设施建设费5公共配套设施建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10不可预见费
简述房地产开发项目融资的资金来源。1自有资金2银行贷款3证券化资金（发行股票、房地产债券）4争取外单位投资5外资6商业信用（垫资）7预售款8合作开发
简述房地产项目财务评价指标及指标的含义。财务内部收益率：项目在整个计算期内各期净现金流量现值累计值和为零时的折现率；财务净现值：将项目各期发生的净现金流量按既定的折现率（基准收益率）统一折算为现值的代数和；投资回收期：从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限；投资利润率：项目的年利润总额与总投资的比率；资本金利润率：利润总额占资本金总额的百分比；资本金净利润率：项目达年产税后净利润或年税后平均利润占资本金的百分比；
简述房地产登记管理的概念与内容。通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。我国房地产登记的类型。内容：(1)按登记客体划分：土地登记、房屋登记(2)按登记时间划分：总登记、日常登记(3)按登记权利划分：所有权登记、使用权登记、他项权利登记(4)按登记权利主体划分：集体登记、个人登记(5)按登记权属划分：公有、私有。房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
简述房地产相关税收及计税依据。1房产税—计税依据：对非出租房屋按房产扣减后的余值，对出租房按租金收入2城镇土地使用税—计税依据：纳税人实际占用的土地面积3耕地占用税—计税依据：纳税人事迹占用的耕地面积4土地增值税—计税依据：有偿转让房地产所得的土地增值税5契税—计税依据①成交价格②市场价格③按土地、房屋交换差价定税④按土地收益定税6营业税、城市维护建设税和教育费附加
简述物业管理的概念及与房地产项目开发的关系。概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。关系：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式，物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。第二，有利于物业保值升值。第三，有利于房地产市场的发展完善。第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。
第17篇：房地产
房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动，周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 房地产开发与经营：是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、经营、管理等一系列经济活动。 投资：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲。 房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
经营收入：是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 规划意见申报：如果项目实施主体对开发计划需要进行调整，必须办理控规调整手续，对于不需要进行控规管理的项目，则可以直接办理规划意见书。 规划意见书办理：是土地储备开发最主要的一个行政审批环节，直接关系到项目的实施操作和未来土地交付使用时的约定条件。
市场分析：是通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律，预测市场未来的发展趋势，用于帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。
临界点分析：又称为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 敏感性分析：是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 城市规划：是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。
小区：指被居住区及道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000—15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 组团：指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000—3000人）相对应，配件有居民所需的基层公共服务设施的生活聚集地。 居住区用地：指规划居住区内直接为居民服务的各类建（构）筑物所占用土地面积，包括居住区的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿化用地等各类用地面积的总和。居住区总用地不包括项目代征的道路，绿化等所占用的土地。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 聚集地。
房地产营销的核心：是通过既定的程序以及运用随机的技巧，促使房地产交易迅速达成，商品尽快实现价值。 房地产营销新观念：强调文化品位、强调品牌、强调生态环境、强调知识经济、全程营销理念、土地推介会。 金融市场：是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。 房地产金融市场：是从事房地产业经济活动的货币资金的供需双方通过金融工具的交易实现资金融通的市场。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产周期存在的原因：（1）宏观经济周期
波动（2）供需因素（3）市场信息不对称（4）市场主体心理因素(5)政策因素（6）制度因素。 房地产周期在每个阶段的特征：（1）复苏阶段：在收缩和衰退阶段被压制的需求开始缓慢增长，市场供给新增量基本为零或者极少，市场租金增长率继续下滑。随着需求对市场空置房的消化，空置率开始下降，房地产租金逐步从稳定状态向上涨状态转变。（2）扩张阶段：从市场均衡状态到市场控制率最低的一个阶段。（3）收缩阶段：扩张阶段造成房地产价格疯狂上涨，最终脱离了市场所能承受的范围，将市场主体中的最终使用者排斥出了市场，仅靠投机资金支撑，同时，政府收缩政策的作用逐步显现，房地产周期开始由盛转衰。（4）衰退阶段：房地产市场状况开始恶化，严重打击了房地产市场主体的信心。
房地产与金融业的关系：（1）房地产业发展需要金融业的支持。房地产开发需要大量资金投入且投资周期长，资金回收慢。因此，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自有资本根本不可能保证项目资金的连续投入，如果没有金融支持，企业就会出现资金周转困难的问题，甚至发生财务危机。（2）房地产信贷是金融业的一项重要业务。房地产的保值增值性和耐久性使得房地产成为优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的风险可能性小。在一些发达国家，住房抵押贷款一直是银行的一项重要资产。
房地产开发与经营新程序的特征：（1）土地开发市场脱离了土地供应市场（2）土地供应更加透明化（3）程序更加简练（4）有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险。
房地产开发与经营的参与者、参与主体（具体的角色作用）：参与者是政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问。角色作用：政府：政府在参与房地产开发与经营的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。其主要职能有三个方面：
一、通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控。
二、通过土地一级市场对房地产开发与经营活动进行市场供给调控。
三、通过规划、计划、土地、建设、质量等政府各类管理部门对房地产开发经营活动及其主体进行监督管理。
房地产市场的影响因素：
一、房地产市场的内部因素：（1）时滞（2）生产者和消费者的心理因素（3）技术和理念的革新。
二、房地产市场的外部因素：（1）政治制度（2）国民经济（3）政策法律措施（4）金融业发展状况（5）通勤技术（6）人文社会环境（7）自然环境 房地产投资的类型：直接投资和间接投资。 房地产直接投资又分为房地产开发投资（土地开发投资和商品房开发投资）和房地产置业投资。
土地储备开发的主要原则：（1）政府主导原则（2）统一规划原则（3）计划调节与市场调节相结合原则(4)投资多元化原则（5）收益共享原则。
三控两管一协调：三控:成本控制，进度控制，质量控制。两管：合同管理，安全管理。一协调：全面的组织协调。
土地储备开发实施主体的类型：模式有三种：（1）土地储备中心自主开发模式（2）社会企业项目管理模式（3）社会企业贷资开发模式。 征地工作原则：（1）公开公正原则（2）切实维护被征地农民合法权益原则（3）被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则(4)征地工作跟踪检查原则。
征地补偿包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
被征地农民安置的途径：（1）农业生产安置（2）重新择业安置（3）入股分红安置（4）异地移民安置。
房屋拆迁补偿的方式：货币补偿和房屋产权调换。
市场分析的方法：（1）市场需求预测（2）市场趋势分析（意见调查分析法，时间序列分析法和相关分析法）。
资金来源的渠道：主要有资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。 ！！！一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产部门颁发的预售许可证。
财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源运用表、利润表、资产负责表。
风险分析：包括风险辨识、风险估计、风险评价。
土地管理的6项制度：（1）社会主义土地公有制度（2）国有土地有偿使用制度（3）土地用途管制制度（4）占用耕地补偿制度(5)基本农田保护制度(6)土地登记制度。
土地使用权的4项权能：占有、使用、收益、处分。
土地使用权出让的特点：出让方的唯一性、出让权利的局限性、土地出让客体的单一性、出让土地的平等性。
出让土地使用权的年限：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
土地使用权出让的方式：（1）招标出让（2）拍卖出让（3）挂牌出让（4）协议出让。 土地使用权收回的原因：（1）土地使用权届满(2)建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城市规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定外的建设项目不需要申请选址意见书。可见，以出让形式提供国有土地使用权的建设项目不需要申请选址意见书。 居住区规划设计的基本要求：安全的要求、卫生的要求、物质舒适性的要求、精神享受性的要求与城市发展相协调的要求、可持续性的要求、产业化的要求。
居住区规划设计方案编制程序：调查分析、规划设计、成果表达。
住宅的布局有行列式、周边式、点群式三种基本形式。
市场主流的住宅形式：板楼、塔楼、别墅。 房地产开发项目招标的方式：公开招标和邀请招标。
房地产开发项目质量的特点：（1）质量影响因素众多（2）质量波动大（3）质量离散（4）质量隐蔽性强（5）竣工检验局限性大。 进度控制的手段：主要方法是筹划、控制和协调。主要措施包括：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。
进度计划的编制方法：（1）横道图法（2）网络图法（3）里程碑法（4）进度曲线法。 房地产开发项目成本由开发成本和销售成本组成，其估算方法比较常用的有经验估算法、参数模型法、自下而上估算法。
成本控制的原则：（1）设置科学的投资成本管理目标（2）设计阶段成本控制是重点（项目成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段和成本控制。从国内外建设工程实践可以看出，对项目投资影响最大的阶段是约占开发项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。）（3）变被动控制为主动控制（4）经济与技术结合是成本管理最有效的手段。
房地产营销：是指营销机构通过提供房地产相关产品和服务满足消费者的生产、生活或投资需求，并获得一定利润的经济活动。
房地产营销的4P理论：产品、价格、渠道、促销。
4C理论;消费者、购买的便利性、购买成本、沟通。
开发商定价的三类方法：（1）成本导向定价法（成本加成定价法、目标利润定价法）（2）购买者需求导向定价法（认知价值定价法、价值定价法）（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。
物业服务的特征：社会化、专业化、市场化。 物业服务发展趋势：（1）住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主（2）住宅物业服务行业集中度将逐步提高（3）商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧（4）商业物业的全价值链经营业务会进一步增加（5）物业服务公司将向管理集成商转型。
金融市场的主要功能：（1）融资功能（2）资金调节功能（3）投资功能（4）分散风险功能（5）信息功能。
房地产金融市场构成要素：资金需求者（筹资者），资金供应者（投资者），信用中介（金融机构），金融工具（筹资凭证）和交易场所。
第18篇：房地产
据调查，五年内准备在城市买房的都市年轻人占调查都市整体的21％。其中以经济适用房和商品房为主。预购面积为70-150平方米之间。面对如此庞大的购房群体，我们更是要对房地产市场做出深思。
房地产市场是否存在缺陷？我觉得答案是必然有的。那么有存在怎样的缺陷呢？与中国的飞速发展相比，中国的房地产市场显然是没有更上脚步，其中存在很多缺陷。比如，房地产公司基本存在对公司的中长期发展不明确这一问题。缺乏长远的规划。管理的混乱，没有企业文化等等。最重要的是，房价高的问题，问，为什么中国的房价一直居高不下呢？中国人口众多，人均住房面积本来就不多，而且房地产市场也存在垄断性。信息的不对称性，还有政府监管不利等问题。
在中国，房地产市场并不是一个普遍意义上的市场，房地产市场是个相对特殊的市场，它具有不可移动性，独一无二性，区域性等。在房地产销售者一方面，一些开发商制造虚假信息，垄断和操作市场哄抬房价，从中谋取暴利。一下投机者联手炒作，冲击消费，哄抬房价。一些开发企业或违反销售合约或利用合同欺诈。有些房地产项目，短斤少两。有些更是一房多买这些销售市场的混乱现象，无疑是房价过高的一大原因。
政府应该如何干预领导资源达到合理配置呢？市场只有在理想的完全竞争的条件下才能实现效率。然而。显示中的市场并不符合理论上完全竞争的假定条件，即存在市场失灵。那么政府的干预就必不可少了。政府需要通过财政政策的制定，实施和调整，使社会相对正常的运行。 第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。商品市场，我国房地产进入市场交易的时间较短，不到20年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。第二，由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。我国目前房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。
第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。
第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。目前，我国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。
第五，要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。
第19篇：房地产
房产09《房地产经纪》期末考试内容说明
1.考试形式：撰写调查报告
2.调查任务任选其一
⑴通过对××地房地产经纪业发展情况的调查，撰写当地房地产经纪行业和企业概况的调查报告
⑵调查了解××市房地产经纪企业的经营模式、组织结构和经纪活动争议的处理方法，写一份概况报告
⑶调查了解××市房地产经纪企业3种主要业务的交易流程和签订的合同文本，写一份概况报告。
⑷撰写××房地产经纪风险调查报告
⑸把相关法律制度和政策与房地产经纪业务结合起来，针对10个方面的制度与政策举出10个事例，事例要求用自己的语言组织 ⑹把房地产经纪相关知识与房地产经纪业务结合起来，针对10个方面的知识举出10个事例，要求用自己的语言组织。
3.要求：
⑴报告字数2000字左右，用A4纸打印上交。
⑵调研报告尽量用自己的语言组织，通过实地考察与网上调查相结合完成。若有雷同报告，按0分计。
⑶报告的基本格式：页边距，左3厘米，右2.5厘米，上3厘米，下2.5厘米。报告正文用宋体小4号字，一级标题黑体小二号字，二级标题黑体三号字，三级标题黑体四号字。行距为21，段前1行。页眉靠右侧标写自己学号及姓名。
⑷上交时间：11月21日。
第20篇：房地产
1、甲房地产公司拥有A 地的国有土地使用权，因缺少资金而与乙公司签订合作协议，约定乙公司投入3000 万元人民币，建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权，甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议，甲房地产公司告知乙公司，建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权，并诉至法院。在这种情况下，建成的商品房所有权归属于谁?
2、2010年10月，甲公司向乙公司借款2000万元，用某地的国有土地使用权及其地上房屋作为抵押。2011年1月，甲公司在该土地上又建设了一栋新的房屋。问：该房屋是否属于抵押财产？乙公司行使抵押权时，如何处分该房屋？
3、甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。法院是否支持？
4、案例：甲公司拥有一块国有土地使用权。甲公司和乙公司签订合作建房协议，约定甲出资该国有土地使用权，乙公司负责建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。后来双方发生纠纷，甲公司请求确认合作建房协议无效，建成的酒楼归其所有。法院应当如何判决？
5、甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效后，双方未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为有权人的登记记录。那么乙对丙的处分行为能否发生物权效力而由丙取得房屋的所有权呢？
6、李某夫妇通过中介公司将一套住房租给了陈某。3个月过去了，李某收房费时发现房内住的是女子张某，她说自己已经花了50万元从陈某手中买了这套房子，并拿出了房产证。李某说自己从来没卖过房子并拿出了自己的房产证，双方立即到公安局报了案。两人一起来到房产局，经过验证，李某的房产证是假的而张某的房产证是真的。经过调查，原来陈某和李某在签订租房协议期间，曾经要求查看李某的房产证并且要求复印这个房产证，李某答应了这个请求。陈某看过房产证之后，就做了个假的房产证，并将假的房产证与真房产证进行了掉包，然后将这套房子卖给了张某，并且办理了房产过户手续。请问：张某的购房是否有效？李某的损失应由谁来承担责任？
7、2008年1月29日，陈女士通过中介购买了一套市区荷花东区的房子，总价48万元，与房东蒋女士签订了购房协议，并支付蒋女士6万元的定金。协议中还约定，双方需在2月31日前办理过户手续，如果违反约定不予出卖，蒋女士须双倍退还定金，并在解除合同后10天内偿付。
然而合同签订以后，蒋女士的母亲却不同意办理过户。经查，该房屋是蒋女士与其母亲按份共有房产，蒋女士享有75%的产权，其母亲占有25%的产权。蒋女士母亲认为这套房子是要住到自己百年，不能转让。
问：该房屋买卖合同是否有效？
8、姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而分居。婚后两人共建房屋一栋，房屋产权证书上登记所有权人为许某。两人分居后，房屋由许某居住。2007年12月21日经人介绍，姚某将该房屋卖给陆某。双方签订房屋转让协议，协议约定，姚某将房 屋转让给陆某，房屋转让价为10万元。付款方式：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10 日，姚某将房屋交付给陆某使用，双方如有违约，违约方应承担3万元违约金。协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日， 姚某和陆某到房地产交易中心办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，要求交付房屋。在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效。
问：协议是否有效？ 陆某是否取得房屋的所有权？
9、李某与张某系夫妻关系，二人在婚姻存续期间于2004年1月集资13000万元购买其单位家属院福利房一套，获得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为张某一人。后来张某与妻子李某关系紧张， 2005年9月23日张某瞒着妻子与曾某签订一份房屋买卖协议。协议约定：“张某将该房屋以价值30000元卖给曾某，曾某先付给张某20000元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权和居住区”。协议签订后，曾某于2005年9月26日向张某支付购房款20000元，几天后曾某搬进该房，付清余款，居住至今，双方一直未办理房屋过户手续。2007年8月，一直不知情的李某发现此事，找到曾某要求其搬出该房屋，曾某称张某以30000元的价款已将该房屋出售给自己为由拒不搬出。李某与曾某协商无果，将曾某、张某诉至法院，主张协议无效，曾某搬出该房屋。
我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，包括房屋，不管其权属证明上登记的是一方所有还是共有，都认定为夫妻共有。
根据我国现行的《婚姻法》及其司法解释，夫妻在婚姻关系期间所得的不动产，即使登记在一人名下，只要无特别约定，就应当认定为夫妻共有财产，登记名义人擅自处分是无效的，但第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
2008年7月1日开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”
10、原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。 问：法院应如何判决？
11、1993年1月，A公司以10万元的价格将其所有的6号房出售给B公司，并向B公司出具了《收款收据》，但双方未签订书面买卖合同，亦未到房管局办理房产交易手续。B公司在1994年和1995年间使用过该房屋，后因机构改革，致使该房空置。2000年12月，A公司又与许某签订《商品房购销合同》，将6号房以6万元的价格再次出售给许某，并到房管局办理了房产转移登记手续。B公司得知后，以A公司侵害其合法权益为由，向法院起诉，请求法院判决A公司交付6号房。法院受理后，依法追加许某作为本案的第三人参加诉讼。 问：法院应当如何判决？
12、王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。
1、法院应当如何判决？
2、从登记角度，王某可以采取什么样的措施防止房地产公司一房二卖？
13、张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，该房所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。 法院应当如何判决？
14、甲男与乙女同居数年后，共同出资购买房产一处，但产权证上只写了甲的名字，后甲乙因故分手。甲试图私自卖房，被乙发现，甲拒不承认该房屋是双方共同购买，乙无奈之下向法院请求对房屋产权进行确权。法院受理后，乙方向法院提供了充分的证据，法院查明该房产确实为双方共同出资购买，只是登记产权人为甲，遂作出判决，确认乙为该房屋的共有产权人。判决生效后，乙持法院判决到房管局办理增加共有人的变更登记，却发现甲在诉讼过程中，已经将该房屋转让给丙，并且办理了过户登记。
问：你如果作为乙的律师，为防止甲在诉讼过程中将房屋转让给丙，可以给乙提出什么的法律意见？
15、147名消费者分别与银昌公司签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于 “鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。 2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。 请问：银昌公司应当承担什么样的法律责任？
16、新罗公司与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝 。买卖双方未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且新罗公司将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。新罗
公司宣称因为未登记所以该购房合同无效，愿意退还购房款，要求金善朝退还房屋？ 合同是否有效？
17、1999年9月,某公司通过协商出让方式,购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的土地使用权,用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给A公司。 问：某公司转让土地使用权的行为是否合法？为什么？
18、2005年3月13日，与北京泰丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京西站南广场东区的中国企业家大厦第15层1521号房。泰丰公司将涉诉房屋出售给胡先生后，又将该房屋出售给他人，并办理了预售登记备案，致使胡先生无法办理预售登记。陈先生于2004年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同，他购买的是涉案酒店19层一套建筑面积76.7平方米的房，房屋总价为88.5万余元。经调查飞，发现泰丰公司从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的1层、4层至18层，而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的19层。请问：泰丰公司应当承担什么样的法律责任？理由是什么？
19、2009年6月，某房地产公司对外发售某楼盘房产时，以本市某公办重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目为核心内容进行广告宣传，广告表示：“某重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”等。2009年10月，张先生与该房地产公司签订《房地产买卖合同》，购买了该楼盘一套房产。2010年8月，张先生为其子女办理入学报名手续时发现：该楼盘项目内的小学系一家民办学校，并非某重点小学。张先生将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。
请问法院该如何判决？判决理由是什么？
20、王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。
(1)李某是否享有抵押权?
(2)李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任?
(3)王某是否有权要求陈某归还房屋?
21、2011年1月，张某出于经营需要，意欲承租某公司的店面，并与该公司进行协商。张某指出：自己承租店面是为了经营酒家，在短期内无法收回成本，希望与该公司签订的租赁合同期限至少不低于五年。该公司则指出；他们与承租人签订的租赁合同均采用一年一签的形式，张某只需要按照他们提供的格式合同签订即可，期满后可以续签。最终，双方签订了一份《店面租赁合同》，租赁期限为一年，租金为每月1500元。合同签订后，张某开始对店面进行装修，并购置了一系列经营需要的物品，风风火火地做起生意。到了2012年年初，合同期限届满，张某要求与该公司续签合同，该公司未与其续签，但双方还是继续按照原合同的约定来履行各自的权利和义务。2012年3月，该公司向张某发出书面通知，指出自己需使用上述店面，希望张某尽快搬离，这让张某措手不及。张某未予理睬，继续做自己的生意，也继续按照原合同向该公司交纳店面租金，但该公司拒收。 2011年5月，该公司将张某告上了法庭，请求法院判令张某立即搬出诉争店面，并支付店租。张某悲愤交加，又
向法院提出反诉，要求该公司赔偿其装修店面的损失。
22、张某是甲房屋的产权人，2005年他将甲房屋出租给李某，双方签订房屋租赁合同，但未按照法律要求登记备案。李某未经张某同意将包括厨房、阳台等空间在内的房屋分割为20间，群租给某公司作为员工宿舍。请问张某与李某之间的租赁合同是否有效？张某发现李某擅自群租，他可以提出什么样的法律请求？
