以快制胜
在万达所开发的商业地产项目当中，有一条不成文的规定是，从拿地到开业只有18个月时间。如果实现不了，不管理由，一定要对项目负责人进行问责。
据说，万达成立20多年来近百个项目（包括住宅）中，只有昆明一个项目没能按期交工，其总经理被开除了。北京石景山项目从破土到开业只有14个月，期间还经历奥运会停止施工，照样一天没有拖延，按计划开业。
“如身之使臂，臂之使指，莫不制从。”王健林用西汉政治家贾谊《治安策》中的一句话来形容万达的执行力。
有过18年从军经历的王健林在万达实行军事化管理的模式，目标责任状、誓师大会等军队管理手段在万达广泛采用。王健林也比较喜欢有当兵经历的员工，万达物业公司高管中有很大一部分就是转业军人。
从条线管控上即可看到万达管控体系的效率。前期项目拓展、中期开发建设、后期租赁运营，三高管各管一摊，再加上主管财务和人事的两位副总裁：五个高管对王健林直接负责。
王健林以工作为嗜好，据说每天早上7：20就会来到办公室，只在春节的时候休息五天。除了总体战略的规划把握外，他在万达的全业务链条中是全才：能够轻松画出商业项目总图；知道购物中心每个楼层的承重，也知道超市紧急供电系统需要多少柴油储备；当然，对旗下产业的运营数字也能信手拈来。 在中国房地产市场上，万科和万达两大“万字号”企业几乎互为正反面。产品线：住宅VS商业地产；掌门人“二王”：率性超脱vs事必躬亲。在广州道本商业地产策略中心总经理段宏斌看来，出于商业地产全产业链整合的需要，“万达英明的独裁胜过良好的民主”。
在一跃成为中国商业地产第一团队之时，万达并没有失聪、失明，相反却通过企业制度优化了集团管控模式。万达内部有“万达基本法”之称的投资、项目、租赁三大决策文件，为了提升研发能力并保持产品的一致性，在集团设置了商业规划院。
项目在18个月内必须开业，除去客户积累、签订合同、技术对接和进场准备，每个项目的招商周期只有6~8个月，对万达的招商团队来说最痛苦的是时间因素。
“每个项目开业，我们都要扒层皮，至少一个月要连轴转。”万达商业管理公司员工如是说。同样体量的项目公司，万达人员配置基本是同类公司的一半。万达的压力还传导至合作商户和供应伙伴。
万达要求所有店铺同期开业，商家必须按时间节点要求进场装修。坊间流传的另一个桥段是，抢在一年内开业的西安名乐园万达广场在开业倒计时准备中，万达要求施工方一定要加班，甚至把商家关到门里不让出来，由万达的人给他们送饭，每天晚上必须干到12点才能走，第二天早上7点以前开始干活。
段宏斌表示，万达一个新项目拿地后18个月建成开业是“讲政治”的表现。任何一届政府在招商引资时，都希望能够任期内项目建成开业，自己栽树，自己摘果。 快是万达模式的精髓所在，万达的整个体系都建立在快开工、快开业、快拿地的基础之上，停下来就会出问题。某商业地产开发同行曾拿万达项目回款跟承诺投资额比对，发现二者悬殊太大。
由于没有完成资本市场对接，万达靠有限的自有资金撬动起庞大的资产，周转率是命门所在，行业内通行的说法是，即使是在市场状况很好的情况下，万达广场的公寓、写字楼和临街铺面也不做销售进度控制。
城市综合体的成型产品模型为万达创造出了土地议价优势，抢进度、抢地盘则有助于将土地增值收益最大化实现。
万达前两代产品过其门而不入，自宁波鄞州项目开始一顺百顺，也与2006年以后国内房地产进入土地高速增值阶段不无关系。
以青岛台东万达广场为例，这是万达第一代产品，当时商铺售价约为3万/平米，同期同地段住宅的销售价格仅3000元/平米，商铺售价是住宅的10倍。为利润最大化，散售是唯一的选择。
等到了青岛第二个项目延吉路万达广场的时候，万达通过商业地产品牌效应低价夺地（万达2100元VS中海8300元）。其他竞争对手随行就市，政府定向招标给万达提供了远低于市场价值的保护。公寓、写字楼的销售基本实现整个项目的资金平衡，商业的负担减轻，万达商业模式的优越性凸现出来。
2005年以前，万达还深陷商业地产的“诅咒”，在2006年开始的房地产上升周期，万达羽翼初成，在地方政府卖地热潮中，土地议价优势并没有那么明显。随后而来的金融危机给万达带来了千载难逢的机会，说王健林是最大的得益者也毫不为过。
从2008年第四季度开始，在其他企业都不敢投资的情况下，王健林发动疯狂拿地的“野战”攻势，在中东部二三线城市副中心重点出击，2009年全年获得商业地产项目超过20个，拓展的项目是过去八年的总和，2010年更是乘胜追击。两年内成功布局50多个大型城市综合体，一举树立万达商业不动产王者的江湖地位。
单在中部城市武汉，就敲定了江汉路、菱角湖、积玉桥、经开、东湖和丁字桥5个万达广场，总投资额超过400亿元。王健林的目标是，在每个中心城市万达广场都要来上8~10个。
银行贷款投向商业地产的短融长投风险王健林有前车之鉴。在2004年宏观调控中，购物中被列入限制发展的七大行业之一，万达除了已开工的购物中心外，其他项目一律停顿。
王健林判定目前商业地产仍处在布局阶段，出于城市综合体模式的自信，卡位中心城市优质商业地块是当务之急。
在商业地产爆棚的当下，复制并赶超万达成为业内热议，万达以售养租、跟政府谈条件两件制胜法宝正成为行业公器，王健林保持领先优势的唯一选择就是扩大地盘，树立竞争门槛。
