1．尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税? 我集团公司下属广东A公司于2008年9月份与政府有关部门签订了土地出让合同，合同约定土地出让方交付土地时间为2009年2月20日酋：与该政府部门在签订本土地出让合同之前，政府部门发布了“国有建设用地使用权挂牌出让公告”，其中两条为： (1)土地出让及交付状况：现状为宗地红线内部分平整，红线范围外接通道路、供电、供水、通讯，按现状出让；交付条件为红线边缘接通市政道路、排水、排污主管，宗地红线内按规划标高平整；成交后6个月内，完成宗地内地上物清理后移交土地，3年内按地块建设进度分期实现交付条件。 (2)目前状况：属于政府储备建设用地。目前的情况是：该宗地的一级开发工作于2008年6月份通过招投标形式由我下属B公司来受责，8公司与签订出让合同的A公司具有相同的管理团队，两公司实为一套人马。目前该地的一级开发工作正在陆续展开，尚未完成。 对此： (1)界定土地出让方已交付土地给受让方时，有什么标准? (2)土地受让方即A公司与土地一级开发承包方即B公司虽然从形式上看是属于不同的两个公司，但实际上归属于一个管理团队，两公司为一套人马，这是否会因B公司所从事的一级开发工作而影响到税务局判定为土地已由出让方交付给受让方。从而达到《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)文中规定的条件? (3)若证实该宗土地没有交付给土地受让方(即第一条给出的标准不成立)，该作如何陈述才能达成与当地税务局的沟通，双方认可一致? (1)根据土地出让合同约定，土地出让方交付土地时间为2009年2月20日前。因此，如果实际交付时间在2009年2月20日前，从实际交付的次月起计征土地使用税。如果实际交付的时间在2009年2月20日之后，应从2009年3月份开始计征土地使用税。在2009年2门20日前分期交付的，应当按照从每期交付的次月起依据实际交付的面积作为计税依据计算土地使用税。 (2)不会。因为B公司并不拥有土地使用权。
(3)实际交付时应当还要办理相关手续。公司应提供交付时办理的相关资料、出让合同与税务机关沟通，必要时请税务机关到现场勘察。
2．房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠? 我公司是一家房地产开发企业，拥有一项目开发用地，并已经办理了土地证，但因为种种原因，政府负责的拆迁尚没有完成，我们无法进行开发。听说国家税务总局有个关于土地使用税减免的内部文件，提到因政府原因造成开发商无法进行开发的，可以暂免缴土地使用税。有这样的规定吗? 《国家税务局关于印发(关于土地使用税若干具体问题和补充规定)的通知》(国税地字[1989]140号)规定：“房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。”上述文件执行到2004年8月5日。
《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发[2004]100号)规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”《财政部、国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改(城镇土地使用税暂行条例)的决定的通知》(财税[2007]9号)进一步明确：“对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。要制定完善的减免税审批管理办法。要加强对减免税项目的后续管理。对属于越权减免和不符合减免规定的，要立即纠正，情节严重的，要追究相关人员的责任。”
《国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的通知》 (国税函[2007]629号)第二条第五款规定，取消《国家税务局关于印发(关于土地使用税若干具体问题的补充规定)的通知》(国税地字[1989]140号)第六条“房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定”的规定，其余条款保留。
因此，无论以何种理由申请，目前税务机关均不会审批。
当前房地产企业市场疲软，为了稳定经济，扩大内需，国务院可能会出台一些扶持房地产企业的财税政策，以促进相关产业的发展。请密切关注： 3．房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税? 我公司是一家房地产开发企业，请问应如何确定我公司城镇土地使用税缴纳的起止时间及计算公式? (1)起点时间：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，城镇土地使用税从土地出让合同中注明的土地使用权交付的次月起计征；如果合同中没有注明交付日期，从合同签订的次月起计征。 (2)终点时间：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。而根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，购置新建的商品房，从房屋交付的次月起计征土地使用税。由此可见，房地产企业应从交付的次月起停征土地使用税。 (3)计算公式：第一套商品房交付之前，要按总占地面积申报缴纳。 从开始交付第一套商品房的次月起，按月计提，按照税务机关规定的期限(半年、季度)申报缴纳。
本月应纳税额＝本月剩余的占地面积×月单位税额
月单位税额＝年单位税额／12个月
本月剩余的占地面积＝总占地面积－已出售的占地面积
已出售的占地面积＝总占地面积×(已出售建筑面积／总可售建筑面积)总占地面积按照土地使用权证书注明的数量计算。
4．工矿区的具体范围如何掌握? 《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”请问，工矿区的具体范围如何掌握? 《国家税务总局关于印发(关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定)的通知》(国税地字[1988]15号)规定，工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 5．种禽孵化用地可以免征城镇土地使用税吗? 种禽孵化是否属于农业生产?直接用于种禽孵化的用地是否可以免征城镇土地使用税? 《国家税务总局关于印发(关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定)的通知》 (国税地字[1988]15号)规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。种禽孵化属于饲养业范畴，直接用于种禽孵化用地，免征城镇土地使用税。
6．企业租用农户承包用地，是否缴纳土地使用税? 某企业租用农户承包的农业生产用地，用于建设厂房是否应该缴纳土地使用税(该土地在征税范围内)?如应该缴纳，纳税义务从何时发生? 《城镇土地使用税暂行条例》规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免征城镇土地使用税。农户用于对外出租用于工业生产，不能享受免税优惠。由于农户承包用地属于集体所有土地，根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)规定，企业租用集体土地，应当由使用人缴纳城镇土地使用税。纳税义务发生时间税法没有明确规定，应当从签订租赁合同的次月起开始计征。
7．矿山企业占用的土地是否缴纳土地使用税? 关于土地使用税的问题，矿山企业由政府部门依法批准的采矿许可证的土地面积是否属于土地使用税的征税范围? 首先，应确定矿山企业是否属于城镇土地使用税的征税范围。即矿山企业是否在城市、县城、建制镇和工矿区。《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》(国税发[1999]44号)规定，建制镇是指镇政府所在地还是包括下辖所有行政村由各省级人民政府决定。
其次，还要看矿山企业是否取得土地使用权证书。如果矿山企业取得土地使用权证书则应当缴纳土地使用税。如果没有取得土地使用权证书，而是由矿山企业与当地政府签订的租赁合同，则矿山企业仍需按照《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》的(财税[2006]56号)规定缴纳土地使用税。
第三，计算土地使用税占地面积应当扣除免税面积。《国家税务局关于对矿山企业征免土地使用税问题的通知》(国税地字[1989]122号)规定，对矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，免征土地使用税；对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地，在未利用之前，暂免征收土地使用税；除上述规定外，对矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，应照章征收土地使用税。
8．农、林、牧、渔业包括哪些?农产品初加工用地能否享受免征城镇土地使用税优惠? 《城镇土地使用税暂行条例》规定的可以享受免税优惠的农、林、牧、渔业生产用地的“农、林、牧、渔”业具体范围包括哪些?农产品初加工用地是否也可享受免税的优惠? 《国家税务总局关于印发(关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定)的通知》(国税地字[1988]15号)规定：“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。”农、林、牧、渔业范围如下：
农业，指对各种农作物的种植活动。包括谷物和其他作物的种植(含谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、烟草、其他作物的种植，不含轧棉花、烟草企业进行的烟叶复烤、野生林产品的采集、中药材的种植)，蔬菜、园艺作物的种植(不含用作水果的瓜果类种植、树木幼苗的培育和种植、城市草坪的种植)，水果、坚果、饮料和香料作物的种植(不含采集和加工)，中药材的种植(指主要用于中药配制以及中成药加工的药材作物的种植。不含用于杀虫和杀菌目的的植物的种植)。常年从事农业种植业、畜牧业为主，兼营其他农业的，应列入有关的种植业、畜牧业，不列入本类。乡、镇企业和农村个体工业中，凡符合工业生产条件的应列入有关工业行业，不列入其他农业；不够工业生产条件的，列入本类。
林业，包括林木的培育和种植(育种和育苗、造林、林木的抚育和管理)，木材和竹材的采运(指对林木和竹木的采伐，并将其运出山场至储木场的生产活动，不含独立的木材竹材运输、木材竹材的加工)，林产品的采集(指在天然森林和人工林地进行的各种林木产品和其他野生植物的采集活动，不含咖啡、可可等饮料作物的采集)。不包括列入国家自然保护区的森林保护和管理，城市树木、草坪的种植和管理。
畜牧业，指为了获得各种畜禽产品而从事的动物饲养活动。包括牲畜的饲养(指对牛、羊、马、驴、骡、骆驼等主要牲畜的饲养)，猪的饲养，家禽的饲养(不包括鸟类及山鸡、孔雀等其他珍禽的饲养)，狩猎和捕捉动物(不包括专门供运动和休闲的动物捕捉等有关的活动)，其他畜牧业。
渔业，包括海洋渔业(海水养殖、海洋捕捞)、内陆渔业(内陆养殖、内陆捕捞)。不包括专门供体育运动和休闲的钓鱼等有关活动、水产品的加工。
城镇土地使用税减免政策
条例第六条规定:下列土地免缴城镇土地使用税:
一、国家机关、人民团体、军队自用的土地；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
四、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（注：不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）
六、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
七、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 财政策部国家税务总局财税字[2006]186号第三条规定:
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。 省地税局皖地税[2000]119号规定
对花卉公司直接从事花木生产用地,暂免征收城镇土地使用税,其他用地应按规定征收城镇土地使用税.省地税局皖地税函[2007]632号文规定
一、关于国家机关、人民团体、军队和其他财政拨付事业经费、实行全额或差额预算管理单位的职工宿舍用地征免税问题
对国家机关、人民团体、军队和其他财政部门拨付事业经费、实行全额或差额预算管理单位的职工宿舍用地，暂免征收城镇土地使用税。
二、关于集体和个人办的医院、学校、幼儿园、托儿所自用土地征免税问题
（一）根据财政部、国家税务总局《关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税［2000］42号)第一条第五款及第二条第一款的规定，对非营利性医疗机构自用的土地，免征城镇土地使用税；对营利性医疗机构自用的土地，自其取得执业登记之日起，3年内免征城镇土地使用税。
（二）根据财政部、国家税务总局《关于教育税收政策的通知》(财税［2004］39号)第二条第一款的规定，对国家财政拨付事业经费和企业办的各类学校、幼儿园、托儿所自用的土地，免征城镇土地使用税。
三、关于房管部门出租给居民的住房用地征免税问题
对房管部门按政府规定价格出租给居民的公有住房和廉租住房用地，暂免征收城镇土地使用税。
四、关于民政部门举办的福利工厂用地征免税问题
对民政部门举办的福利工厂用地，暂免征收城镇土地使用税。免税的福利工厂用地，是指民政部门举办的年平均实际安臵的残疾人员占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%），并且实际安臵的残疾人人数多于10人（含10人）的福利工厂用地。残疾人，是指持有《中华人民共和国残疾人证》上注明属于视力残疾、听力残疾、言语残疾、肢体残疾、智力残疾和精神残疾的人员以及持有《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》的人员。
五、关于个人所有的自住房屋用地征免税问题
对个人所有的自住房屋用地，暂免征收城镇土地使用税。个人所有自住房屋用地，是指个人所有的自身生活住房用地部分，不包括出租或用于生产经营占用的土地及院落用地。
六、本通知自2008年1月1日起实行。省税务局《关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和补充规定》（税政三字[1989]191号）第四条“关于房管部门出租给居民住房用地免税问题”、第五条“关于民政部门为安臵残疾人举办的福利工厂用地免税问题”、第六条“关于个人所有的自住房屋用地免税问题”；省税务局《关于城镇土地使用税若干问题的补充规定》（税政三字[1990]183号）第四条“关于对落实政策后的私房用地征免税问题”；省地税局《关于发挥地方税收职能促进全民创业的若干意见》（皖地税„2006‟55号）第七条中“对托儿所、幼儿园自用的土地，免征城镇土地使用税”的规定同时废止。
财政策部国家税务总局财税字[2000]25号第三条规定:
对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。
财政策部国家税务总局财税字[2007]120号第三条规定:
科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；
科技园应同时符合下列条件：
（一）科技园的成立和运行符合国务院科技和教育行政主管部门公布的认定和管理办法，经国务院科技和教育行政管理部门认定，并取得国家大学科技园资格；
（二）科技园应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算；
（三）科技园内提供给孵化企业使用的场地面积应占科技园可自主支配场地面积的60％以上（含60％），孵化企业数量应占科技园内企业总数量的90％以上（含90％）。
四、本通知所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：
（一）企业注册地及工作场所必须在科技园的工作场地内；
（二）属新注册企业或申请进入科技园前企业成立时间不超过3年；
（三）企业在科技园内孵化的时间不超过3年；
（四）企业注册资金不超过500万元；
（五）属迁入企业的，上年营业收入不超过200万元；
（六）企业租用科技园内孵化场地面积不高于1000平方米；
（七）企业从事研究、开发、生产的项目或产品应属于科学技术部等部门印发的《中国高新技术产品目录》范围，且《中国高新技术产品目录》范围内项目或产品的研究、开发、生产业务取得的收入应占企业年收入的50％以上。
五、本通知所称“孵化服务”是指为孵化企业提供的属于营业税“服务业”税目中“代理业”、“租赁业”和“其他服务业”中的咨询和技术服务范围内的服务。
六、国务院科技和教育行政主管部门负责对科技园是否符合本通知规定的各项条件进行事前审核确认，并出具相应的证明材料。
财政部 海关总署 国家税务总局财税[2005]1号文规定
由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，对其自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税.
财政部、国家税务总局财税[2001]5号文规定
.非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（非营利性科研机构的认定标准，由科技部会同财政部、中编办、国家税务总局另行制定。非营利性科研机构需要书面向科技行政主管部门申明其性质，按规定进行设臵审批和登记注册，并由接受其登记注册的科技行政部门核定，在执业登记中注明“非营利性科研机构”）
财政部、国家税务总局财税[1999]264号文规定
鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。
财政部、国家税务总局财税[2000]97号文规定
一、对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税。 老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括:老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。
国家税务总局国税[1989]32号文规定
一、机场飞行区(包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区)用地，场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征土地使用税。
二、机场道路，区分为场内、场外道路。场外道路用地免征土地使用税；场内道路用地依照规定征收土地使用税。
三、机场工作区(包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场)用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收土地使用税。
国家税务总局国税地[1989]123号文规定：
一、对港口的码头(即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等)用地，免征土地使用税。
二、对港口的露天堆货场用地，原则上应征收土地使用税，企业纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市税务局根据其实际情况，给予定期减征或免征土地使用税的照顾。
三、除上述规定外，港口的其他用地，应按规定征收土地使用税。
国家税务总局国税地[1989]14号文规定： 对水利设施及其管护用地(如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地)，免征土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征收土地使用税。
国家税务总局国税地字（89）140号补充规定
对企业范围内的荒山、林地湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税
对各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收土地使用税。
国家税务总局国税函发[1990]853号规定：
对石灰厂、水泥厂、大理石厂、沙石厂等企业的采石场、排土场用地，炸药库的安全用地以及采区运岩公路，可以予免税；对上述企业的其他用地应予以征税
省地税局[1989]税政三字第三191号补充规定：
对砖瓦窑厂生产取土用地暂免征税，但对其建筑物和厂区道路及堆放坏料、砖瓦用地，应照章征税。
省地税局[1990]税政三字第三183号补充规定：
对陶瓷行业的生产取土用地，暂免征收土地使用税。但对其厂房、办公、生活设施等建筑物和厂区道路及堆放坏料、产品等用地，应照章征收土地使用税。
国家税务总局国税函（2001）770号文规定 根据中国人民银行系统单位工作职能的转变，按照房产税、城镇土地使用税的有关规定，现明确:对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。凡与本规定有抵触的，以本规定为准。
财政部、国家税务总局财税[2006]157号文规定
对华粮物流公司及其直属企业经营政策性业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
财政部、国家税务总局财税[2006]90号文规定
经国务院批准，自2006年1月1日起至2008年12月31日止，对铁道通信信息有限责任公司自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税；
国家税务总局国税地[1989]119号文规定：
一、对少年犯管教所的用地和由国家财政部门拨付事业经费的劳教单位自用的土地，免征土地使用税。
二、对劳改单位及经费实行自收自支的劳教单位的工厂、农场等，凡属于管教或生活用地，例如:办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等房屋、建筑物用地及其周围土地，均免征土地使用税；凡是生产经营用地，例如:厂房、仓库、门市部等房屋、建筑物用地及其周围土地，应征收土地使用税。管教或生活用地与生产经营用地不能划分开的，应照章征收土地使用税。
三、对监狱的用地，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征土地使用税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用地，应征收土地使用税；对生产设施较大的监狱，可以比照本规定第二条办理。具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
