装 修 管 理 手 册
国贸项目装修管理手册
一、目的
为有效监管业户装修情况，规范装修行为；维护物业管理区域良好装修秩序；维护业户及业主权益；保证房屋结构主体完整特制定本手册
二、适用范围
适用于国际贸易服务中心装修监管
三、职责
管理处各部门负有装修监管的义务和责任
四、实施程序
(一) 统一思想，标准明确
装修活动是一个相对漫长的过程，是一个群策群力、群防群治的过程，管理处全体员工要做好装修监管的的思想准备。维护良好的装修秩序需管理处全体员工共同努力，全体员工必须按照公司要求统一思想及标准，监管行为应保证高度一致；
（二）监管工作的组织与实施
1.装修监管内容要齐全、相关规定宣传要及时。应针对项目特点全面考虑业户装修可能涉及到的改动情况，结合有关物业管理法律法规、《装修管理协议》等内容条款认真研究，制定切实可行的各项装修预案。明确各项装修允许改动标准统、要求。同时利用有利条件做好宜传、引导工作。
宣传方式：
例1：自项目接管后，有关区域客服人员应完全掌握业户来往信息。只要业户到访，都应尽可能地全程陪同，这样做的好处是：一方面让业主感受到贴心的物业服务，会给业主留下美好的第一印象，另方面可以全程掌控业主情况、收集业户装修信息。对业主不合理的装修想法及时加以引导，并积极主动地向业主宜传装修管理有关规定，让业主更多地了解装修管理要求，便于其为以后的装修方案做参考；
再如：业户装修设计初期，物业工作人员在陪同业主、装修设计单位现场看房时，除对业土进行宜传外，更应积极地与装修设计单位进行有效沟通，以免其误导业主制定出不合理的装修方案。
例 3 ：现场张贴公告的方式
2.物业服务中心与业户、装修单位三方的责、权、利明确。制定完善的装修管理规定．按要求为业主办理装修手续并与业主、装修施工单位三方签订 《 装修管理协议 》 ，明确各方责、权、利的关系。
3.建立装修监管责任制，责任到人。要求每位员工都是一道制止违章装修的防线，都有责任对责任区内的违章行为采取有效措施，制止违章的发生。处理不了的应逐级上报有关领导处理；
4.建立日巡查制度。客服专员、工程技工、保安应对所属管理区域装修现场及时巡查签到，在《装修巡查记录表》上认真记录每次巡查装修情况，及时制止违章装修行为。部门负责人定期对装修区域全面巡检，了解装修施工现场情况，监督员工巡查工作落实情况，及时处理违章、违纪事件。
（三）违章施工的处理流程
1.任何部门人员发现业户装修初次违章时，应及时告知客服部。辖区客服专员应会同负责装修监管的工程人员了解清楚情况后，向违章户业主发放书面的《违规装修通知单》。同时与业户进行沟通，要求立即整改、恢复。
2.如违章业主不予配合，应立立即报各自部门主管，由客服部会同工程部继续与业主沟通协调。
3.如业主仍不配合，应上报项目经理，项目经理应继续与业主沟通并视沟通情况决定：是否安排客服部派发责令停工通知，是否安排工程部人员停电、停水，是否安排保安对违章施工人员清场等。
4.此时业主如同意整改，项目经理解除所有制裁措施，积极配合业户整改。如果业主仍然不配合，强行施工，管理处应依据相关法律法规向政府有关部门或业主方寻求支持。
（四）各部门的装修监管工作内容
1.客服部：负责装修管理规定要求的宣传、业主装修手续的办理、违章整改通知的发放、违章施工责令停工通知的发放工作；
楼管员：负责装修现场的日常巡查以及业主初次违章事务处理时的沟通与协调工作；
保洁领班：负责装修区域环境卫生的监管以及其他违章行为的制止与汇报：保洁经理：负责装修现场的定期抽检以及其他部门处理违章事物时必要的协助工作；
客服部主管：负责装修现场的定期抽检以及违章事物再次处理时的业主沟通协调工作
2.工程部：负责业主装修方案的审批工作
工程装修监管人员：负责装修现场的日常巡查监管以及业主初次违章事物处理时的沟通与协调工作；
工程部主管：负责装修现场的定期抽检以及违章事物再次处理时的业主沟通协调工作；
3.秩序维护部：负责材料、工具及人员进出把控，违规装修制止
安防巡逻岗：负责装修现场的日常巡查；
秩序维护部主管：负责装修现场的定期抽检以及控制违章事件持续发生的必要防范措施的落实；
4.项目经理：负责按公司要求全面处理本项目的装修监管工作。
（五）装修监管主要内容 1.装修禁止下列行为：
① 改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构； ② 拆除承重墙体或在承重墙体上开挖门洞： ③ 在楼面板上砌墙及超标准增大荷载； ④ 在楼面结构层上凿槽安装各类管道： ⑤ 在房顶面上擅自加层建房搭棚； ⑥ 拆改房屋共用设施设备： ⑦ 封闭、侵占房屋共用部位； ⑧ 擅改变房屋内部设计使用功能； 2.设备安全管理
① 业户必须保持小区内所有设备都能正常维修或检查。所有检查活门、渠盖、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。
② 商铺／写字楼室内喷淋头、烟雾感应器的更改和给排水总管系统增加、删除及改动都应需事前得到管理处的批准。该项工程必须由专业承包单位执行。
③ 业户不得对公共设施的存水弯、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程。
④ 业户不得倾倒水泥浆、涂料等易结块物品于排水系统。
⑤ 运送大件物品时，不得强迫电梯长时间开门，损坏电梯门机及电梯内壁。
⑥ 非紧急情况不得使用消防栓、灭火器等设施。不得故意损坏公共设施。
3.外立面管理
① 楼宇为中央空调系统，严禁业户私自加装空调室外机；
② 外墙面严禁在外墙面上打洞、开凿、涂料等影响外墙面形象的行为。
③
窗玻璃严禁更换不同颜色的外墙窗玻璃； ④
装饰公司及住户不得在外墙、窗户等外立而张贴宣传等性质的广告
4.治安管理
① 装修人员进入小区须凭出入证，否则须由业主确认、登记后进入。各施工队必须加强内部管理，不得使用“三无”人员，人员进入小区后不能到处乱走；
② 管理处所禁止进入园区的施工工具及施工材料须经管理处审批后放行，禁止进入园区的施工工具包括：电镐、
水钻、；禁止进入园区的施工材料包括：塑钢门窗、混凝土及具有腐蚀性的物品等
③ 装修人员夜间不能留宿，按规定时间离开小区。 ④ 装修人员带出小区物品须有业户确认，并经进出物品登记后方可放行。
⑤ 严禁在小区内打架斗殴、赌博等违法乱纪事件。 ⑥ 在装修施工中施工人员不得在其他户门前休息、逗留和任何骚扰其他业户的行为；
⑦ 装修施工工人不能擅自进入地下室和天台，不得在天台或公共场所加工作业或晾晒衣物；
5.消防安全管理
① 严禁在小区内使用明火（包括吸烟、使用电炉），若因装修需要使用明火必须向物业服务中心中请（包括使用电焊机）。
② 严禁装修人员留宿，每天清场后在确保安全情况下方可离开。
③ 装修现场必须配备灭火器（可向物业服务中心租用）。
④ 施工现场不得做饭，施工人员不得在现场吸烟；
（六）装修垃圾处理 1.装修期间所有垃圾及费料等物料都应存放在业主房间内，不得堆放到通道或其他公共区域
2.装修垃圾必须袋装后统一通过货梯运送到物业公司所指定的地点。
3.所有装修材料只能从地下室运入。大件物品不能使用电梯进行运输的，应在地下室指定地方进行分割后运输。电梯进料必须进行包装以防止污染；不准超载、运送过长的物品。使用电梯下料时需正确使用电梯，一人按住开关电钮，不得用杂物挡住电梯门或用杂物塞住电梯门。
4.施工车辆不准进入园区内环道，须统一停放于物业公司指定的临时停车处并白觉摆放整齐；装修进料车辆不准进入小区内，可以利用板车运进施工现场；
（七）装修巡查工作注意事项
1.进户后先检查装修许可证和施工人员出入证，发现没有装修许可证的马上责令其停工并将施工人员请出园区再通知业户到物业管理处办理装修手续后方可继续施工；
2.没有出入证或出入证所填装修户号不对照的立即将人员请出小区，并告知负责人到物业管理处办理该户的出入证，否则不得施工；
3.装修施工方需按照业户所申请的装修项目进行装修，对于不经批准私自改变房屋结构及用途，按要求恢复原样并扣除押金等费用；
4.对照装修户房屋变更单，禁止改动建筑主体和承重结构，禁止在房间内加承重墙或承重分隔层及在梁、板、墙等承重部分切槽打孔；不得改变外墙立面效果，不得安装外置式防盗网及改变外墙颜色：不得在外墙上安装铁架、笼子等附加物。
5.禁止改动现有门窗，禁止业主搭建构筑物或砌水池、随意粘贴窗花等；
9.室内不得集中堆放建筑装饰材料，以避免楼板超出设计负重能力。
（八）对装修施工管理频次及处罚
1.装修施工人员在指定现场作业，按规定进行装修操作，同时防止施工人员破坏公用设施、设备，对施工现场的消防状况进行监督和宜传；
2.认真填写《装修巡查记录表》 ，如装修人员有违纪现象，要求责任人限期整改；
3.在巡查的过程中，视情况调整巡查频次。装修户在做水电路改造时，每天巡查一次；装修户在做木工及粉墙时，可每三天巡查一次；装修户在贴砖及铺木地板时，需每天巡查一次
4.在巡查过程中发现的问题在 《装修监管记录表》 中进行记录。如发现不合格，则当场指出需如何整改，签发 《整
改通知书》 一式两份，并存入业主档案，限期整改直到合格。
5.此外，任何违章工程必须尽快记录或拍照存档，及时上报以便进一步行动，保留必要的有效证据。
6.对装修单位违反装修期间的监督管理违规装修的，根据其情节给予装修单位进行处罚(详见《违规装修管理细则》)
