父母离婚，赠与儿子房屋能否撤销案例选编
原文地址：父母离婚，赠与儿子房屋能否撤销案例选编作者：郭力律师
父母离婚，赠与儿子房屋能否撤销
案情回放：
1978年5月1日，赵新东与姚美琴未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活，同居时双方均达22周岁，符合法定结婚条件，属事实婚姻。1986年2月初，双方生一男孩，取名为赵正斌。
1997年7月，赵新东向法院提起诉讼，要求与姚美琴离婚。该案经法院主持调解，赵新东与姚美琴于1997年9月25日自愿达成协议:赵新东与姚美琴离婚；共同财产三层楼房三间,赵新东、姚美琴双方各半所有，双方将应得的份额赠与12岁的儿子赵正斌，产权归赵正斌所有，由赵新东负责保管。
赵新东与姚美琴离婚时，房屋仅以赵新东名义申领了民房建设使用土地许可证及村镇建设工程准建证，未办理房屋所有权证。
随着时间的推移，儿子赵正斌已长大成人。赵新东对于把房屋给了儿子心生悔意。他了解到，没有经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。于是，赵新东便认为，自己赠与的承诺并没有经过公证，房屋还在自己的手上，自己应有权撤销赠与。于是，他决定不再将房屋赠与儿子，并于2005年12月6日，对房屋申请所有权登记，并以自己的名义领取了房屋所有权证，载明：房屋所有权人赵新东。
赵正斌多次找父亲理论，希望父亲能履行与母亲签订的离婚协议，将房屋交还自己管理。可是，赵新东拒绝。
2007年2月7日，赵正斌向法院起诉，以父亲赵新东为被告，母亲姚美琴为第三人，请求法院判令三层楼房归自己所有。（本版6月8日刊发）
财产未交付 赠与可撤销 □谢丽君
笔者认为，赵新东作为赠与人，能够就其拥有的一半产权的份额撤销对其儿子赵正斌的赠与，主要理由如下：
赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同从性质上看是诺成合同，一旦赠与人与被赠与人的意思表示一致，赠与合同即成立，但同时赠与合同又是可撤销合同，赠与人在赠与财产的权利转移（动产转移占有，不动产过户登记）之前可以撤销赠与，即能够在无需征得被赠与人同意的情况下撤销赠与合同，除非赠与合同经过依法公证。
本案中，赵新东与前妻姚美琴在离婚时达成的将各自拥有一半产权的三层楼房赠与儿子赵正斌的协议相当于赠与合同，该合同成立并有效，但由于没有经过公证，又不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，因此属于可撤销的赠与合同。在赵正斌向法院起诉前，赵新东并未将三层楼房过户登记到赵正斌的名下，所以本案涉及的赠与合同尚未履行，赵新东完全有权利就自己拥有的一半产权的份额撤销对赵正斌的赠与。
（浦北县周至华、柳州市张洪、容县黄国慧等8位读者持以上观点）
产权登记无效力
□黄炳友
依照物权有关的法理，所有权人对自己所有的物品具有绝对的处分权。《中华人民共和国合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，法律赋予赠与人这种撤销权，可以说是物件所有人的所有权的延续。据此，对原赠与儿子的房屋，赠与人赵新东可以行使撤销权，也就是说赵新东可以继续行使对房屋的处分权，不将房屋赠与儿子。但本案也应注意到赵新东离婚时的协议：“共同财产三层楼房，双方各占一半产权，但双方同意将应得的份额赠与12岁的赵正斌，产权归赵正斌所有，由赵新东负责保管。”从协议上可知，此三层楼房是赵新东与前妻姚美琴的共有财产，并非赵新东一人所有。因此，赵新东将与前妻姚美琴共有的房屋登记为自己所有，显然侵犯姚美琴的财产所有权，属无效的民事行为。姚美琴完全有权申请房产管理部门撤销赵新东的房屋所有证。由此可见，赵正斌请求法院判令该三层楼房归其所有，法院是不会支持赵正斌的诉讼请求的。
（北流市谢景东、东兰县韦光、河池市覃平等5位读者持以上观点）
调解协议有效 依法应履行
□韦景泉
笔者认为赵新东不能撤销赠与，理由如下：
赵新东与姚美琴的离婚诉讼，在法官主持下，双方自愿达成调解协议，协议的其中一项内容是双方将各占一半产权的三层楼房赠与12岁的儿子赵正斌，产权归赵正斌所有，由赵新东负责保管。我国《民事诉讼法》第89条第3款规定：“调解经双方当事人签收后，即发生法律效力。”该法第216条第2款还规定：“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，当事人可以向人民法院申请执行。”我国《合同法》虽然规定除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公正的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但本案赵新东的赠与行为不是普通的处分自己财产权利的赠与行为，而是在诉讼过程中在法官主持下自愿达成调解协议，是含有人民法院行使审判权性质的调解书的内容之一，一旦生效即具有强制执行力。因此，赵新东不能撤销赠与。
依据赵新东与姚美琴达成的调解协议，赵新东只具有替赵正斌负责保管房屋的权利。双方离婚时，赵正斌系12岁的未成年人，其父赵新东作为监护人，应该妥善保管赵正斌的财产，这点赵新东做到了。但2005年12月6日赵新东以自己的名义申请房屋所有权时，赵正斌已是20岁的成年人，此时赵新东对赵正斌的监护权已终止，他对赵正斌的房屋申请了所有权的行为是对赵正斌房屋所有权的侵权行为，因此法院应当支持赵正斌的诉讼请求。
（藤县洪景、横县兰海、南宁的陈菊、苍梧县陀建华等10位读者持以上观点）
未办理过户登记 赠与合同也成立
□刘建荣 有人认为，本案中，父母离婚时所建的楼房不仅未获得产权证，更重要的是作为赠与财产的房屋是不动产，必须按规定办理过户手续后赠与合同才成立。因此认为该赠与合同不成立。这就涉及到如何正确理解该合同的成立与生效问题。
合同的成立是要约与承诺生效时成立。我国《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，应当明确的是，合同成立对当事人具有法律约束力。
但合同成立并不等于合同就生效。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”
因此，就赠与合同而言，法律对赠与财产需办理特别手续有规定的，应当依照其规定。至于登记与否对赠与合同成立有否影响，则要根据有关法律的规定来确定。如果法律规定的登记程序只是“备案”性质，那么，虽未履行登记手续，赠与合同亦应成立；如果法律规定的进行登记是合同生效的要件，那么即使未经登记，也不影响合同的成立，只是合同不生效力；如果法律规定的登记是合同成立的必备条件，那么，如使合同成立则必须履行登记手续，否则合同不成立。依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。但这并不等于说是合同成立的必备要件，而只是生效要件。因此，房产赠与合同成立与否，主要看是否达成赠与协议及生效前是否撤销赠与。
本案中，赵新东与姚美琴离婚时，房屋虽仅以赵新东名义申领了民房建设使用土地许可证及村镇建设工程准建证，未办理房屋所有权证。但赠与不是买卖，这并不妨碍其所有人将房屋赠与儿子。因儿子赵正斌属未成年人，只要他无异议则应视为接受，因此赠与合同是成立的。但因当时未办理房屋产权，也未办理赠与后的房屋过户变更手续，这只说明是合同尚未生效。
法院判决：
赵新东与姚美琴于离婚时自愿将三层楼房三间无偿赠与给其婚生子赵正斌所有，此赠与已以法院调解书予以确认。赵正斌亦表示接受赠与。对此部分事实当事人各方均无异议。因此赵新东、姚美琴与赵正斌之间已形成合法有效的赠与合同关系。 本案所争议房屋至今未办理产权过户手续将所有权转移到赵正斌名下，所以赠与财产的权利并未发生转移。虽然我国《合同法》第186条第1款规定赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，但该条第2款同时规定经过公证的赠与合同不适用前款规定，结合《合同法》与《公证暂行条例》的有关规定，公证的目的与效力在于证明赠与合同的真实性与合法性。而经过人民法院生效法律文书确认的赠与，其真实性与合法性高于以公证形式所证明的赠与。根据举轻明重的法律思想，本案已以民事调解书确认的赵新东与姚美琴自愿将争议房屋赠与赵正斌的调解协议，亦不适用《合同法》第186条第1款的规定。
2007年3月9日，法院依据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条、第185条、第187条之规定，作出一审判决，判决赵新东、姚美琴将三层楼房三间产权过户给赵正斌所有；驳回赵正斌的其他诉讼请求。
离婚赠予房产引发的纠纷
法律规定：“赠予财产的权利在转移前，赠与人可撤销赠予”，然而发生在离婚协议中的赠予却属例外。近日，万柏林区法院审结一起离婚后的财产纠纷案，判决被告小蔡协助前妻小胡，办理离婚赠予房产的相关变更手续。
2008年6月，小胡和小蔡协议离婚，二人在《离婚协议书》中就住房问题达成协议，约定小蔡将其名下一套尚未还清按揭房贷的房产赠予小胡。两个月后，小蔡又签了一份《承诺书》，承诺将上述住房补偿给前妻小胡，在该房过户变更手续办理前，不转让、不抵押、不赠予他人，直到具备过户条件后无条件过户给小胡。然而后来，小蔡却违背承诺，小胡将对方诉至法院，请求判令小蔡履行承诺义务。庭审期间，小蔡辩称赠予房屋的产权尚未转移，他可以撤销赠予。
法院认为，小胡和小蔡的离婚协议是双方真实意思的表达，并经过我国婚姻登记机关确认，具有法律效力。离婚时，小蔡将其名下按揭贷款购买的住房赠予前妻小胡，是对双方婚前婚后有关财产的处分，该处分是基于离婚事由而作出的，可认定为一种有目的的赠予行为。这种发生在具有特定身份关系的当事人之间的、有目的的赠予，还具有一定的道德义务性质。现小胡、小蔡的婚姻关系已经解除，也就是说小蔡赠予财产的目的已经实现，故该赠予依法不能随意撤销。小蔡许诺将房屋补偿给小胡，该赠予行为具有补偿性质，小蔡应履行约定义务，办理房屋过户手续。法院依法支持了小胡的诉求。
法院称赠与方反悔有效 离婚时获赠房产得不到
离婚时，协议书上写明男方将婚前房产赠与女方；离婚后，男方反悔，双方为此对簿公堂。12月29日，杭州市萧山区人民法院对这起罕见的赠与合同纠纷案作出判决：撤销离婚协议书中关于男方赠与女方商品房一套的条款。
2005年10月9日，萧山的王先生和何女士由于夫妻感情出现裂痕，双方协议离婚了，并签订了协议书，其中一个条款约定“甲方（男方）和乙方（女方）居住的一套商品房，婚前房产权属于甲方所有，现考虑到离婚后女儿归乙方抚养，同时乙方和女儿无住房，因此甲方同意离婚后将此房赠予乙方，并协助乙方办理房产过户手续。”离婚后，何女士和女儿就居住在这套房屋中。可是令何女士想不到的是，没过多久，王先生说自己不愿把房子送给她了，并于11月25日向法院起诉，要撤销离婚协议中关于赠与房子的条款。
12月16日，法院依法公开审理了此案。庭审中，王先生诉称：原、被告原系夫妻，在办理离婚手续时，被告将事先打印好的离婚协议交由原告签名，由于当时正值婚姻登记机关临近下班，仓促之中，原告未详细看协议内容，即签上了名字。领取离婚证回家后，才发现在协议中有原告赠与被告房产的内容。目前，原告因经济状况恶化，又没有其他房子，如果履行赠与约定，必将严重影响原告的生活。原告认为，原告因重大误解与被告签订的赠与条款无效，且赠与财产的产权至今尚未转移，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条或一百八十六条之规定，要求撤销原、被告之间约定的关于赠与被告房屋的条款。
对此，何女士对原告诉称的双方协议离婚和约定原告向被告赠与房屋的事实没有异议。原告向被告赠与房屋的约定是其真实意思的表示，如果当时没有赠与房屋这一条款，被告将不同意离婚。从保护妇女、儿童的角度出发，被告离婚后独自带着女儿在争议房屋中生活，原告将房屋赠与被告也符合常理。况且离婚协议是经过婚姻登记机关审核，属于政府行为的公证。故应驳回原告的诉讼请求。
法院审理后认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而不动产的权利转移，应以依法登记为准。本案中，双方在离婚协议中约定将王先生所有的房屋赠与何女士，但在离婚后，王先生拒绝交付赠与房屋的产权。现王先生起诉要求撤销赠与，符合法律规定，予以支持。尽管何女士提出离婚协议经过婚姻登记机关审核，属于政府行为的公证，原告不具有撤销权。但根据《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定，婚姻登记机关只是对自愿离婚的男女当事人，在查明确实是双方自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。由此可见，婚姻登记机关不具备公证职能，被告的抗辩理由不成立。故作出上述判决。（方列唐伟利）
离婚协议中赠与房产能否撤销？
案情：
2009年2月，王某与李某自愿到县民政局离婚，并在离婚协议书上写明：双方一致同意离婚，夫妻共同所有的一幢三层楼房归两个女儿共同所有。该协议在双方签字后经婚姻登记机关确认效力，并发放了离婚证。
离婚后,男方李某反悔,要求撤销赠与并拒绝配合办理过户手续。其理由为，离婚协议中的房产归女儿所有的约定实质为男女双方对女儿作出的财产赠与，而根据《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与” ，现房产尚未过户到受赠人名下，财产权利尚未转移，男方李某可以撤销赠与。
2009年4月，王某与李某的两个女儿向法院起诉，要求被告李某立即履行离婚协议约定，与前妻王某一道将协议中约定的房产办理过户手续，归两个女儿所有。
审判：
法院经审理，依法判决李某与王某在30天内将房产过户到两个女儿名下。 解析：
离婚协议约定将共有的房产归女儿所有，是一种以解除双方身份关系为动机的目的赠与行为。鉴于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设定，这种发生在特定身份关系当事人之间的、有目的的赠与，并不违反法律的规定，具有一定的道德义务性质，也属一项诺成性的约定。在双方婚姻关系事实上因离婚协议得以解除的情况下，赠与财产的目的已经实现，故其赠与房产行为依法不能随意撤销。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》
（二）第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”
该规定有两层含义：一是当事人在婚姻登记机关协议离婚，并就财产分割达成了协议。二是当事人向婚姻登记机关提交的离婚协议中有关财产分割问题的条款及作为离婚协议组成部分或者附件的财产分割协议，对离婚的双方当事人都具有法律约束力。
因此，男女双方在离婚时同意赠与房产，登记离婚后，受赠人即有权要求赠与人为其办理赠与房产的过户登记手续，赠与人不得拒绝履行离婚协议的附随义务及主张撤销该项赠与。如果赠与人可随意撤销赠与，一是违背了诚实信用的基本原则；二是违反了当代契约签字生效的原则；三是恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，给子女或原配偶造成了经济损失和新的精神伤害，也给法院增加了诉累，因此引起的社会负面影响显而易见。男女双方在离婚时约定将夫妻共同财产赠与子女，也属于双方对财产分割达成的一致协议，反悔一方没有证据证明所达成的协议存在欺诈、胁迫情形的，依法不应予以变更撤销。故被告李某应当无条件立即将房产过户给两个女儿，当其拒绝履行时，人民法院应当强制执行。 （中国法院网 彭均发 ）
离婚后请求撤销赠与房产被判驳回
史先生与杨女士协议离婚，约定儿子小洋由双方共同抚养，且将现有房产归小洋所有，后史先生又申请撤销该赠与。日前，海淀法院审结了这起案件，认定第三人小洋对案件涉及的房产享有所有权，驳回史先生的全部诉讼请求，且判令反诉被告史先生为本案第三人小洋办理相关房屋过户手续。 原告史先生称，其与被告杨女士于2005年11月3日协议离婚并办理了离婚登记，并在离婚协议中对子女及财产等问题进行了约定，儿子小洋由双方共同抚养，且将现有房产归儿子小洋所有。原告史先生认为，虽然已经签订协议书并表达了赠与的意愿，但实际并未办理房屋产权变更登记手续，因此该赠与行为未实际发生法律效力，并申请撤销赠与。
法院经审理认为，离婚协议系史先生、杨女士的真实意思表示，对双方具有法律约束力，相关房产系史先生、杨女士婚姻存续期间的夫妻共同财产，且二人在离婚时放弃财产的分割、自愿将其共有财产无偿赠与小洋，属于为了第三人小洋的利益自愿做出的单方的、单务的法律行为。史先生于离婚协议书签署一年半后提起本案诉讼，丧失了提出异议的实体权利。史先生不可请求单方撤销其对第三人小洋的赠与，并应当依据离婚协议书中的约定为第三人小洋办理相关房屋过户手续。
一审宣判后，原告史先生提起上诉后又撤回。
夫妻离婚达成协议
一方赠与房产不可反悔
[案件回放] 夏某与沈某原系夫妻关系。2003年双方协议离婚，在离婚协议书中，双方约定沈某将其婚前购买的一处房屋归夏某所有（该房屋已抵押）。双方离婚后，夏某即搬出该房。后沈某拒绝将上述房屋产权过户给夏某，夏某提起诉讼，请求判令沈某履行离婚协议，将该房屋过户给夏某。沈某认为，该房屋系其婚前个人财产，且该房屋已设定抵押担保，要求追加抵押权人为本案第三人，同时决定撤销对原告该房屋的赠与。
[法院判决] 法院判决支持原告夏某的诉讼请求。沈某不服，提出上诉。二审法院终审判决，驳回上诉，维持原判。
[案件评析] 本案争议的关键在于认定以下三个问题，即：设定抵押的房产能否成为赠与物？该赠与协议是否有效？如有效，该赠与能否撤销？
首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十八条规定“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响”，因此，抵押权行使的问题与本案无关，故抵押权人并非本案必要的诉讼当事人，沈某关于追加抵押权人为本案第三人参加诉讼的理由不能成立。
其次，沈某自愿将其房屋一套分归夏某所有，即为对夏某的赠与，该赠与合同是沈某真实意思的表示，故是合法有效的。
第三，沈某能否在房屋过户前撤销该赠与？这就要从本案赠与的特殊性上来考虑。由于离婚协议主要是为解除双方婚姻关系的目的而设，约定一方将自己婚前的个人房产归对方所有，可视为是一种以解除双方身份关系为条件的赠与协议。因此，本案中沈某的赠与即可认定为附条件的赠与，该种赠与带有确定的条件，且该条件具有道德义务性质。根据合同法第一百八十六条第二款，具有道德义务性质的赠与合同，不得撤销。事实上，离婚协议签订后双方夫妻关系得以解除、离婚协议的其他内容亦已履行完毕，应视为沈某赠与的条件已经成就，故其赠与依法不能随意撤销。
[法条链接] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
（二）》
第八条第一款 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
击水律师事务所 潘 强 焦志军
离婚前房产赠与 离婚后不得反悔
【案情】
李某与徐某原系夫妻关系，2008年双方协议离婚。在离婚协议书中约定，徐某婚前购买的一处房屋归李某所有。双方离婚后，李某即搬出该房。后徐某拒绝将上述房屋产权过户给李某。李某遂向法院提起诉讼，请求判令徐某履行离婚协议，将该房屋过户给李某。徐某认为，该房屋系其婚前个人财产，且该房屋产权没有过户给李某，现要求撤销对李某该房屋的赠与。法院审理后判决，支持原告李某的诉讼请求。
【争议】本案争议的焦点在于：一是该赠与协议是否有效？二是如有效，该赠与能否撤销？
【评析】本案争议的房屋虽系徐某的婚前个人财产，但在离婚过程中，该房屋已由徐某协议处分给李某所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第八条第一款规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”徐某自愿将其所有的房屋处分归李某所有，即为对李某的赠与，该赠与合同是徐某真实意思表示，故是合法有效的。
徐某能否在房屋产权过户前撤销该赠与？对于徐某主张的该房屋产权没有过户给李某的抗辩，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中徐某对抗李某诉讼请求，要求撤销房屋赠与的理由是根据《合同法》第一百八十六条第一款的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”而该条款在本案中是否适用，要依据本案赠与的特殊性来判断。由于离婚协议主要是为了解除双方婚姻关系的目的而设立，约定一方将自己婚前的个人房产归对方所有，可视为是一种以解除双方身份关系为条件的赠与协议。因此，本案中徐某的赠与即可以认定为附条件的赠与，这种赠与带有确定的条件 (解除婚姻关系)，具有道德义务性质。根据《合同法》第一百八十六条第二款的规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”即具有道德义务性质的赠与合同，不得撤销。事实上，离婚协议签订后双方夫妻关系得以解除、离婚协议的其他内容亦已履行完毕，应视为徐某赠与的条件已经成就，故其赠与依法不能随意撤销
