土地竞拍前期投资分析报告(6页)

发布时间：2020-03-03 03:21:12 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

竞拍前期投资分析报告

1.土地面积及建筑面积面积

居住用地324.616亩，合324.616*666.7平方米=216421.5平方米

商业用地77.886亩，合77.886*666.7平方米=51926.6平方米

居住用地总建筑面积为367916.5平方米（规划容积率为1.7）

商业用地总建筑面积为103853.2平方米（规划容积率为2）

2.竞拍宗地待建商业用房、商品住宅预期销售收入

2.1待建商业用房预期销售收入

竞拍待建商业用房的基础房价为3934.15元/平方米；2007—2008年待建商业用房的环比价格指数为7.78%

两年后竞拍宗地待建商业用房预期售均价为：4570.11元/平方米。

结合竞拍宗地待建商业用地建筑面积51926.6平方米

最后得出竞拍宗地待建商业用房的预期收入237310612.5元

2.2待建商品住宅预期销售收入

竞拍宗地待建商品房的基础房价为3257.27元/平方米； 2007—2008郑州市新建商品住宅同比价格指数为5.4%。

两年后竞拍宗地待建商品房的均价为3618.55元/平方米。

结合竞拍宗地待建商品住宅建筑面积367916.5平方米

最后得出竞拍宗地待建商品住宅的预期收入1331324251元。

2.3竞拍宗地所建房屋总预期销售收入为：1568634864元。

3.成本及利润的扣除

3.1竞拍宗地待建商业用房成本及利润扣除

竞拍宗地待建商业用房成本及利润扣除：237310612.5-21895730=215415242元

3.2竞拍宗地待建商业用房成本及利润扣除

竞拍宗地待建商业住宅成本及利润扣除：1331324251-397960561=933363689.6元

3.3竞拍宗地总成本及利润扣除

竞拍宗地总扣除为1148778932元，扣除后余额为419855932元。

4.对于竞拍宗地的可承受地价

该地总面积为423439平方米合635.158亩，那么可以承受的单价为991.54元/平方米换算为亩661025.97元/亩

详细内容见附件1

竞拍宗地前期投资分析

1.竞拍宗地建筑面积计算

1.1竞拍宗地分类面积的确定

该宗地面积402.502亩，合422*666.7平方米=268348.1平方米

其中居住用地324.616亩，合324.616*666.7平方米=216421.5平方米商业用地77.886亩，合77.886*666.7平方米=51926.6平方米

1.2竞拍宗地分类建筑面积的确定

居住用地总建筑面积为367916.5平方米（规划容积率为1.7）商业用地总建筑面积为103853.2平方米（规划容积率为2）

2.竞拍宗地待建商品房预期销售收入的确定

2.1竞拍宗地待建商业用房基础房价的确定

2.1.1竞拍宗地待建商业用房基础房价的确定

对于竞拍宗地待建商业用房基础房价的确定，首先要考虑近年来郑州市以及惠济区的商业物业开发和销售情况

表12001年—2005年郑州市商业物业开发销售情况统计表

年份开发面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售均价（元/平方米）

2001 23.26 11.86 6618

2002 31.26 13.72 7003

2003 39.17 20.57 5938

2004 67.48 29.46 7294

2005 63.46 50.69 6875

资料来源：郑州市房管局官方网站

由表1可知，郑州市商业用房始终是供大于求，而且其销售均价也处于上下波动的状态中。

按照行政区划进一步对郑州市商业用房进行区域分析发现，在郑州市所辖金水、二

七、中原、管城以及惠济区等五区中，2001—2005惠济区商业用房的销售额以及销售面积、开发面积都远远小于其他四个区，即便是以后的郑东新区，其商业用房的开发和销售都远远大于惠济区。

2006年七月，全市商业用房的销售均价为8250元/平方米，而惠济区商业用房的销售均价3531元/平方米。

在充分考虑区位条件对商业用房售价的起决定性作用的条件下，综合考虑郑州市商业用房的供求状况、郑州市商业用房销售均价波动情况、惠济区商业用房的开发、销售及价格情

况，采用加权平均的方法得出竞拍宗地待建商业用房基础售价为：3934.15元/平方米。 2.1.2竞拍宗地待建商品住宅基础房价的确定

2006年1~6月份1，郑州市商品房销售均价为3086元/平方米，较去年同期上涨11％；其中商品住宅均价为2814元/平方米，上涨12％，涨幅比去年略有降低。多层住宅销售均价为2638元/平方米，同比增长17％；高层住宅销售均价为3178元/平方米，略涨4％；别墅住宅销售均价为3939元/平方米，略降2％。

2006年七月份，郑州市商品房销售均价为3053元/平方米。

2006年七月份，惠济区共出售商品房201套，总面积为23395平方米，其销售均价为3200元/平方米。

目前在惠济区在郑州市房管局备案的各楼盘具体情况如下表：

表2目前惠济区各楼盘已出售商品房均价

楼盘

晨光.嘎达梅林心语雅园水景雅苑裕华.天俊华庭盈家.水岸思念果岭山水德金.联通花园黄河美邸兰亭山庄新希望.澳园九郡弘别墅区二期华润-城市知音

项目地址

惠济区南阳路东、兴隆铺路南

南阳路165号常青路西，银河路北长兴路西、新柳路南惠济区郑花路东、贾鲁河北惠济区黄河南岸86号惠济区开元路北、联通公司西惠济区滨河路北，文化路东惠济区开元路北、银通路东惠济区长兴路西长柳路北惠济区迎宾路30号惠济区兴隆铺路南，丰乐路西

已售均价

2763元/平方米

暂无暂无 2375元/平方米 3272元/平方米 4676元/平方米 5527元/平方米 1750元/平方米 2400元/平方米 2549元/平方米 5952元/平方米 2092元/平方米

资料来源：郑州市房地产网

由表1可以得出目前惠济区已售楼盘的商品房均价为3335.6元/平方米。

根据以上基础数据：即郑州市2006年1—6月份商品房销售均价、2006年七月份郑州市商品房销售均价、2006年七月份惠济区商品房销售均价、目前惠济区已出售商品房均价、盈家.水岸的商品房销售均价等采用加权平均的方法得出当前我们所要竞拍的宗地的基础房价为3257.27元/平方米。

2.2 2007—2008郑州市新建商业用房、商品住宅环比价格指数的确定

2.2.1 2007—2008郑州市新建商业用房环比价格指数的确定

根据中华人民共和国发展和改革委员会2006年8月15号公布的《2006年7月份70个大中城市房屋销售价格指数》可知，2006年七月我国非住宅商品房销售价格同比上涨1

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盈家.水岸与我们所要竞拍的宗地相邻、区位条件极为相似

4.9%，涨幅比上月低0.4个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。其中，与去年同月比，工业仓储用房销售价格上涨4.9%，涨幅比上月高3.7个百分点，办公楼和商业娱乐用房价格分别上涨5.9%和3.6%，涨幅分别比上月低1.7和1.3个百分点。

进一步结合郑州市的情况，郑州市2001—2005年商业用房的同比销售价格指数分别为：16.39%、-22.91%、22.83%、-5.74%。

综合考虑到郑州市新一轮的规划以及郑州市人口的不断增加等方面因素的影响，结合2006年7月份我国商业用房同比销售价格指数和郑州市2001—2005年郑州市商业用房的同比销售价格指数，可以得出2007—2008新建商业用房环比销售价格指数为7.78% 2.2.2 2007—2008郑州市新建商品住宅环比价格指数的确定

根据中华人民共和国发展和改革委员会2006年8月15号公布1的《2006年7月份70个大中城市房屋销售价格指数》可知郑州市房屋销售价格同比指数为105.4；环比指数为100.1；郑州市新建商品住宅同比价格指数为104.1；环比指数为100.2。

据郑州市房管局提供的数据显示，2005年商品房销售均价2966元/平方米，同比增长12.4%；但如果扣除同期郑州市物价上涨指数2.4%，扣除郑东新区拉动郑州市房价上涨2.6%，同时扣除2005年郑州市部分商品房已开始实行精装修上市销售所拉动房价上涨的0.7个百分点，则2005年郑州市商品房平均价格实际上涨6.7%。

对于2006年郑州市房价的涨幅，郑州市副市长丁世显、郑州市房管局局长王广国以及众多业内人士都预测，2006年郑州市的房价会稳步上涨，但涨幅不会超过2005年的6.7%。

综合考虑以上因素，初步把未来两年郑州市新建商品住宅价格年均增长率定为5.4%。

2.3 竞拍宗地待建商品房预期销售收入

2.3.1竞拍宗地待建商业用房预期销售收入

在2.1.1中初步确定待建商业用房的基础房价为3934.15元/平方米；在2.21中初步确定2007—2008年待建商业用房的环比价格指数为7.78%

可进一步得出两年后竞拍宗地待建商业用房预期售均价为：4570.11元/平方米。结合竞拍宗地待建商业用地建筑面积51926.6平方米

最后得出竞拍宗地待建商业用房的预期收入237310612.5元 2.3.2竞拍宗地待建商品住宅预期销售收入

在2.1中初步确定竞拍宗地待建商品房的基础房价为3257.27元/平方米；在2.2中初步确定2007—2008郑州市新建商品住宅同比价格指数为5.4%。

由以上两点可以得出竞拍宗地待建商品房两年后的均价为3618.55元/平方米。结合竞拍宗地待建商品住宅建筑面积367916.5平方米

最后得出竞拍宗地待建商品住宅的预期收入1331324251元竞拍宗地所建房屋预期销售收入为：1568634864元。

2.4竞拍宗地建筑总开发成本的确定

总开发成本包括房地产综合开发成本和房地产销售成本。其中房地产综合开发成本包括土地开发费、公共服务及生活设施配套费、市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、各种税费、利息以及管理费等；房地产销售成本主要包括营业费、管理费、财务费等。