万达商业模式的借鉴意义
商业地产经过近几年的快速发展，吸引了一批资金实力雄厚的开发商相继投身商业地产的开发。万达、万科、绿地、SOHO中国等业内巨头都前赴后继，在商业地产领域四处出击，风生水起。而从目前商业地产的格局来看，以 “整体出租、整体经营”的万达模式尤为受业界推崇。那么，万达模式成功的秘诀在哪里？万达模式对开元商业的发展有什么借鉴意义？本文着重就万达模式进行分析，希望能为开元商业的发展提供一些参考。
万达模式——订单式商业地产
倍受推崇的万达 “地产大鳄+商业巨头”的经营模式，也就是所谓的 “订单式商业地产模式”。订单式商业地产模式是万达集团首创的全新商业经营模式，它是房地产商在取得土地开发权后，就对项目进行商圈分析，并按业态组织方案与符合条件的商业企业结成战略联盟。 “地产+商业”的运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，职责清晰，从而最大化地实现双赢。万达模式减少了各种资源的浪费，使企业资源的效用达到最大化，尤其是受建设周期和资金统筹的影响因素减少，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。万达模式其创新性和优势在于地产开发商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发，大大降低项目开发成本；通过整合大型商业，实现地产价值的提升和商业项目的持续收益。
万达模式——资源整合的成功
作为中国最好的商业地产开发商，万达短短的几年内能够实现近二十个项目的开业，其投资数量、开发规模、建设速度、开业数量，均创下中国商业地产的记录。对于万达商业而言，商业地产的快速成熟，离不开准确的市场定位、优秀的战略伙伴，以及政策配套的助推。通过对比宁波万达、苏州万达、上海五角场万达等项目，笔者认为，万达的成功归根结底是资源整合的成功。无论是市场的定位，还是业态的规划；无论是合作伙伴的选择，还是政府关系的协调，都是一种资源整合的体现。万达通过整合地方政府、合作伙伴、目标市场、消费群体等各方的资源实现了万达模式的快速复制。
1、准确的市场定位。
万达项目的选址一般有两种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达项目；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，如宁波万达项目、苏州万达项目等。在选址上，万达会反复论证，认真考察城市发展的潜力，研究政府的城市规划，了解当地城市的发展方向。
在确定选址后，万达首先会对项目进行商圈分析，研究项目的市场定位，并从战略合作伙伴中配比主力店、次主力店。比如上海五角场万达项目地处核心商圈，它的品牌组合就会选择租金比较高的业态，比如汇聚HOLA家居、香港新世界巴黎春天百货等主力品牌。而苏州万达项目由于地段人气尚未聚集，它的品牌组合会选择一些聚集人气的业态，比如家乐福卖场、万达影院、游乐场及KTV等业态。
准确的市场定位，解决了商业地产盲目开发、定位模糊的问题，减少了各种资源的浪费，使房地产企业的资源效用实现最大化。
2、可靠的战略联盟
目前，万达集团已经与沃尔玛、时代华纳、百安居等16家跨国连锁企业签订了联合发展协议。与商业巨头联合的订单式开发模式，解决了商业地产项目进行后续经营和缺乏商业专业人才的问题。商业巨头稳定的租金回报和拥有的商业运营专业人才提高了商业地产项目整体经营的稳定性。一方面，开发商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小品牌店的招商进度。商业巨头虽然租金很低，但是通过他们可以吸引大量的人流和客流，吸引其他商业机构的进驻，从而提高了项目的整体租金水平。另一方面，商业巨头的进驻则不仅催化了整个商业项目的成熟，而且间接提高了商业地产的物业价值，给物业出售带来最直接的经济效益。
3、良好的政府关系 [微软用户1]
目前，万达新接项目基本上都是将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。比如上海五角场万达广场、苏州万达广场等。自万达模式成熟以来，越来越显著地呈现两个特点：一是建设大型的市民广场，如无锡万达广场，以满足市民公共开放式活动的需要；二是在所在区域打造地标性建筑。这不仅为当地创造了良好的就业市场、税收来源，同时也为当地的商业繁荣、便民服务提供了很好的选择，与政府关系也就相得益彰。
4、稳健的规模优势
规模优势和良好的银行信誉，解决了企业发展的资金短板问题，并且订单式开发模式使投资估算更准确，资金的统筹更为顺利，资金的利用效率更高。规划之前确定了租户，有助于减少项目竣工后大量的工程改造投资，避免了时间和资金的浪费。
万达模式——对开元商业发展的思考
在进行商业地产开发的前期，万达也曾走过弯路，也存在着轻视商业规划、过于追求商铺销售利润最大化而忽视商户投资经营收益最大化，以及过于重视主力商家而忽视个体商户利益及后期品牌招商和经营管理的问题。这些，开元商业的发展过程中也经历过或者正在经历着。万达的可贵之处在于能持之以恒地总结改进，并不断修正自己的发展模式。笔者认为，开元商业的发展可从万达模式中借鉴几点。
1、设计尽量前置。
其实，设计前置的问题归根结底就是项目定位和业态定位的问题。项目定位要解决两个问题：一是项目周边需要什么？二是我们能为项目周边提供什么？前者是市场需求，后者是市场供给。我们要做的是实现二者的平衡。而业态定位则是根据入驻商家的需求，在入驻前就参与功能、配置的设计。以开元地中海商业广场的开发过程为例，地中海四层西侧区域原设计为钢架屋顶，通透开放，适合做零售和餐饮等业态，而实际招商作为KTV，就需要将原有钢架屋顶封闭，改成封闭私密的空间。再如，商业广场一层、二层的墙体，根据原设计砌筑后，又根据招商要求全部拆除，造成太大的浪费。俗话说磨刀不误砍柴功，作为商业地产开发，在项目定位完成后，要尽快规划业态布置，进行大商家和主力店的招商和谈判。然后将根据确定的业态布置和主力店的配置参数要求将设计融入到扩初设计和施工图设计中去。图纸评审时要求商家提出对明确的使用功能的意见。同时，一旦完成设计开始施工，入驻商家就应该介入协调，以减少甚至杜绝施工过程或者施工完成后的修改，保证工程的顺利进行和成本的有效控制。对于一些不确定的业态，在设计时就该考虑灵活多变。
设计前置，不仅减少和避免了后期商家进场的大量工程改造，而且对控制开发成本、缩短商业运营的回报周期等均有很大提高，避免了时间和资源的浪费。
2、定位务必清晰。
相比开元地中海略显杂乱的业态布局而言，万达广场的业态布局显得更为合理。纵观万达广场，每个区域都相对独立，每个区域都有自己的特色。而开元地中海商业广场，无论是外观立面还是内在布局上，都略显生硬。因此，对于开元商业的发展而言，项目定位、业态定位务必要清晰、明了。要把主力店设成多层式，避免一层全是零散小店的现象。通过引入主力店、品牌店等方式，可使初始租金保持在较高水平，避免了在未来时间内租金持续调整的尴尬和繁琐。
商业运营的品牌定位与商业开发的投资成正比。无论是宁波万达广场色调一致的精钢垃圾桶和消火栓，还是洗手间的电子屏幕；无论是苏州万达的统一灯柱，还是格调高雅的各型灯饰；无论是五角场独具特色的建筑立面，还是沿街赏心悦目的精致小品，均体现出了商铺本身的品质、品味和档次。对于开元商业的发展而言，项目的定位，需要匹配的投入与之相适应。
3、商业公益兼顾。
万达模式的发展越来越呈现出商业发展与社区公益兼顾的特点。万达广场牺牲建筑面积将更多的空间留给人们休闲，同时广场业态的丰富和完美搭配值得我们学习。通过牺牲一定的空间，来换取整个商场的人气、人流和口碑，从而带动整个商场的经营氛围，促进商场商圈的尽早成型。广场的开放空间为顾客休闲带来了便利，虽然这种便利真正体现出商业价值还需要时间的积淀，但笔者相信，随着商业广场发展模式的日益成熟，公共区域的意义将会逐步显现。这种商业发展与社会公益兼顾的发展模式同样适用于开元商业的发展。
4、建立战略联盟。
毫无疑问，战略联盟的形成，可以使企业资源的效用达到最大化。随着开元商业发展的逐步推进，品牌运营合作关系的深入，适时建立合作伙伴联盟势必成为一种发展趋势。建立战略联盟后，在主力店招商时。可以大胆引入竞租机制，合理运用谈判技巧，选择能够使整个购物中心客流、租金回报更为合理的主力店。
5、重视人才建设。
随着城镇化建设的深入推进，各类商业项目的发展将会更加迅猛，商业运营人才就显得更为奇缺。开元商业依托开元旅业集团的强大后盾，拥有良好的工作环境，只要综合集团及行业的特点，制定合理的薪资待遇，相信一定能够吸引到更多商业高手的加盟。同时，要进一步加强内部商业人才的培养与共享，通过内部的交叉培训和交流，推进集团的信息共享和商业人才的知识储备，为开元商业的发展提供源源不断的动力。
每一个城市的万达广场，都是同一个模式的产品；每一个万达广场，都能缔造一个新的城市中心；每一个待建或已建成的万达广场都是所在城市的聚焦点。万达广场缔造的已经不再是传统的城市综合体，而是一个功能全面，将衣食住行玩一网打尽的堪称城市商业中心的新综合体。对于开元商业来讲，万达是一面旗帜，其摸着石头过河的经历为我们自身的探索提供了很多有意义的借鉴，开元商业的未来，也必将肩负着打造一个城市的商业中心的远大目标。
