关于小区安全运行的意见与建议
-------------上海 寒冰
一、基本情况
全区现有住宅小区***个，***万平方米，约占全市总量的***%。其中，商品房小区***个，***万平方米，售后公房小区***个，***万平方米，公房小区***个，***万平方米。目前，全区8层以上的高层物业***幢，建筑面积***万平方米。
目前，区在册的物业服务企业***家。其中，一级资质***家，二级资质***家，三级资质***家，暂定资质***家。全区已有***个小区成立业主大会、选举业主委员会，业委会组建率超过***%。业委会成员中，中共党员约为***%，居委会干部交叉任职的有***余人。
二、工作方法
（一） 三级联席会议制度
发挥市、区（县）、街道（乡镇）在住宅小区综合管理中的协调作用，通过三级联席会议制度，协调社区矛盾，并推进各项工作。
广泛搭建沟通平台，政府牵头，各相关部门参与，促进居委会、业主委员会和物业服务企业三方协作，共同保障小区运行安全。除了通过联席会议协调解决小区内的物业难题和矛盾纠纷外，也加强了信息沟通，有利于其他各项工作的落实。
例如11·15火灾后，消防、房管等部门在检查中发现***小区地下空间存在安全隐患，***物业公司、居委会、业主委员会在自查过程中也发现诸多问题，于是召开多方联席会议，片党委、居委会、业主委员会、***物业公司、政府、房办、社区民警共同参与，推动物业服务企业主动落实整改，动员业主委员会支持本小区消防设施设备的配置，效果相当好。
保证将联席会议作为沟通平台，不下达指令，只提出建议，让百姓事回归百姓主体，将各项工作落实到基层。
（二） 政府加强协调各职能部门、办事处
通过沟通信息、配合落实，协同推进各项工作，同时充分发挥各部门的专项作用。
社区事，百姓事，师出多门，无法依靠单一部门解决。协同作战方式可以改善效率、缩减时间、提升满意。
各项工作也不免存在部门间的重复劳动，加强协调沟通，减少重复，同时也有利政府部门在各项工作中发挥本部门作用。
（三） 政府实事项目
政府托一把，解决依靠社区自身原本难以解决的问题。例如限于物业费用收取标准过低，社区规模特小的物业费总额较低，公房、售后公房这类老小区环境等问题。例政府资助老小区内安装机防设备的实事项目等。
三、安全隐患与防范对策
（一） 地下空间
物业小区地下空间内存在的安全隐患，主要来自三类行为：
1、居民为电瓶车充电；
2、业主出租地下室；
3、物业服务企业员工住宿。
2010年3月1日起施行的《上海市地下空间安全使用管理办法》已经确定由市民防办综合协调地下空间安全使用管理的问题，住房保障和房屋管理局等多部门依法在各自职责范围内负责地下空间安全使用管理的监督管理工作，协同实施《办法》。
1、充电问题。
居民为电瓶车充电的现象在各类型社区内都普遍存在，尤其以老式住宅小区内的非机动车库最为严重，依靠业主自觉，较难禁绝。因充电而私拉乱接电线，是《办法》第十四条明令禁止的行为之一，存在严重的安全隐患，历年来都是造成火情多发的重要原因，屡次对物业小区和居民业主造成损失。
经过11·15火灾后各部门排查监督，居委会、业主委员会等基层组织宣传教育，各物业服务企业落实整改等工作，各方配合协作，加上居民业主自身的防火安全意识有了很大提高，充电问题基本已经得到解决。
具体处理过程中，先由物业服务企业联合居委会、业主委员会、派出所张贴公告，说明充电行为的危害，明确自指定日期开始禁止充电，限期以后统一清理私拉乱接的旧线路，重新排线。在企业自查或部门督查中发现新的充电行为，则立即指出、予以制止或要求整改。
2、出租问题
物业小区地下空间的设计用途包括机动车库、非机动车库、设备房等，无居住用途。因住人而在地下空间私拉乱接电线，使用电器，堆放衣被等助燃物品，使用燃气钢瓶明火煮炊等等，日常生活空间局促，居住人安全意识薄弱，形成极大隐患。 对于出租地下空间的业主或者物业服务企业，将依据《上海市地下空间安全使用管理办法》的要求落实检查、督促整改。
虽然在《办法》中未将出租、转租列入第十四条明令禁止的行为，但居住生活必需使用电器、拉接线路，或者使用易燃易爆、有毒有害危险品、液化石油气、闪点小于60摄氏度的液体燃料等，都已列入《办法》第十四条。但由于《办法》未对以上行为确立处罚规则，督促整改工作仍然缺乏抓手。
建议对于出租地下空间有上述情况并造成安全隐患的，设计列入《办法》第二十一条处罚规则，或者依据从物依附于主物的原则，由住房保障和房屋管理局负责注记该户业主在本小区内的房屋，或者注记独立的地下空间。物业服务企业（管理人）出租地下空间的，建议通过行业和行政监管，跟踪督促其整改，住房保障和房屋管理局可以资质审核工作为抓手，切实督促整改。
3、物业员工居住问题
住宅小区的物业服务企业将地下空间安排给员工居住的现象相当普遍，居住人员主要为本小区提供保安、保洁、维修和绿化服务的外来员工。考虑到上海市最低工资、物价生活指数的水涨船高，而物业费仍然按照1996年的标准收取，物业服务企业更倾向于招聘外来人员并安排其住宿于本小区内，以控制人力资源成本。
这除了造成物业服务企业员工生活质量较差，物业服务行业整体服务水平难以得到很大提升，从业人员素质普遍较低并且缺乏培训以外，最重要的是对住宅小区造成了较大的安全隐患。近一年，经过行业与行政监管，物业服务企业对地下空间内的居住情况加强管理，并进行了一定程度上的整治，例如换用电磁炉，明令禁止明火煮炊，禁止使用液化气等易燃易爆的危险品，禁止私拉乱接电线并进行统一排线等等。然而，使用二手电器、堆放衣被物品、生活空间局促等问题仍然存在可见的安全隐患，已经发生了诸如内江二村地下空间火情等多起火灾，但这类问题缺乏改善条件，难以根除。
建议巩固对物业服务企业的扶助力度，督促物业服务企业在继续按照现行标准收取物业管理费用的基础上，不仅提高服务质量的，同时也改善员工住宿条件，禁止利用小区地下空间安排员工住宿的行为。同时，在物业服务企业与小区业主签订物业服务合同的时候，明确公共收益的分配方案，综合考虑各项成本，为提高员工住宿条件提供空间。在政府加大扶持的同时，将行业进步的主动性仍然还给企业。
（二） 业主堆物
居民在楼道、消防通道、电表箱等公用部位堆物的现象，在住宅小区内最为普遍，依靠业主自觉，较难禁绝。因堆物而堵塞消防通道或电表箱，存在较为严重的安全隐患。经过11·15火灾后各部门排查督促，居委会、业主委员会等基层组织宣传教育，各物业服务企业落实整改等工作，各方配合协作，加上居民业主对防火安全的意识有很大提高，该问题正在得到逐步解决。
具体处理过程中，先由物业服务企业联合居委会、业主委员会、警署共同发布公告，说明堆物现象的安全隐患，明示于指定日期以前由业主自行清理，期限以后由相关部门代为整改。在企业自查与部门督查时，对相关居民业主进行告知、加以教育，并发出整改通知。业主在期限以后仍然未落实整改的，由相关部门代为整改。
检查与整改的过程中，动员行政人员力量到一线去，在为社区办实事的同时，也给予物业服务企业推进物业管理工作的信心。
（三） 水箱水池
继续落实水箱、水池等供水设施设备安全防范措施。
***年全面梳理全区水箱、蓄水池情况，建立《***区平顶洞或蓄水池通道地址清册》，完成***个住宅小区***万个水箱水池和***个平顶洞的上锁，双人双锁率达100%，确保了世博期间居民用水安全。
世博后，应当通过加强日常巡视记录，建立物业服务企业的长效管理机制。
（四） 设备养护
通过加强日常巡视记录，建立物业服务企业的长效管理机制。在日常管理中，及时发现设备故障、老化等问题，及时检修。
强调物业服务企业与本小区的业主委员会加强信息沟通与协同配合的工作方式，建立物业服务企业向本小区的业主委员会报告的制度，对于需要动用维修资金的项目，及时报告本公司与业主委员会。做到不仅发现问题，也能解决问题。
（五） 社区防盗
社区机防设施缺损、老化现象严重，也有相当一部分的小区限于资金条件和物理条件，没有安装专业机防设施。政府资金可以通过实事项目，推动老小区机防设施的改进。 除此以外，警署和物业服务企业应当凭借工作经验，指导、建议业主委员会科学安装防护电网、倒刺和碎玻璃等设备装置。
近年来，由于物业服务行业的人力资源成本压力越来越大，社区安保人员力量有降低趋势，小型社区甚至难以保证一门四岗的要求，部分社区在保证门岗执勤的基础上，难以做到或加强小区巡查。
建议巩固对物业服务企业的扶助力度，通过达标补贴项目，督促物业服务企业在继续按照现行标准收取物业管理费用的基础上，加强保安力量和相关培训，保证一门四岗的要求，并适当增多巡查岗的配备。同时，在物业服务企业与小区业主签订物业服务合同的时候，明确公共收益的分配方案，综合考虑各项成本，为加强安保力度提供空间。在政府加大扶持的同时，将行业进步的主动性仍然还给企业。
针对防盗相关的专业技能与知识，建议警署组织物业公司、居委会、业委会进行培训。同时，由这三个方面的基层组织、企业加强在社区内的宣传，建立居民业主的主观防盗意识和知识。
（六） 能源资源
目前，社区内部的用水、用电、用气和通信线路问题，主要由自来水公司、电力局、煤气公司和电信公司四家直接处理，进入每户的管道维修，则属于业主专有部位的范畴。通过更换新的管道设施，改善居民用水水质，保障居民用水稳定、安全。
作为提供物业综合管理服务的物业服务企业，在社区用水、用电、用气和通信线路维护的工作中，应当跨前一步，积极配合相关单位的各项工作。通过日常检查、巡查、养护、记录的工作，发现问题及时报告。
（七） 高空坠物
对于居民业主的花架、晒衣架、空调外架等附着物以及花盆等物品，物业服务企业通过日常巡视了解情况和安全隐患，及时报告业主委员会和居委会，由基层组织加强社区内的宣传工作，以及对特定业主的教育工作。在防台防汛期间，以及其他异常气候期间，应当加强相关巡视、宣传工作。
对于属于公用部位的房屋附属物，由物业服务企业及时报告业主委员会，积极落实维修。对于业主委员会未成立，或者业主委员会不同意实施维修，或者属于开发商保修义务第三方责任，但相关责任人不及时履行职责且诉讼难度较大，但确实属于危及人生安全等急修项目的，建议可由相关部门督促物业服务企业先行落实维修，再由物业服务企业报告开户银行，由银行审核并划拨维修资金款项，同时由业主委员会向相关责任人维权。
对于一时难以解决的，物业服务企业应当做好网罩等临时防护措施，避免承担责任。
（八） 防台防汛
1、建立预案
建立了易积水小区应急排水、私房危房、动态基地安全度汛等6个应急预案。
2、物资储备
组织物业公司储备黄沙等物资，并配备抽水设备。
3、值班安排
4、日常管理
5、演习演练
（九） 违法施工
房屋建筑内违法施工行为，包括破坏承重结构、违法搭建。对于房屋建筑的违法施工行为，严重侵犯相邻关系人的权益和房屋安全。根据相关法律法规的规定，将对相关居民、业主开出整改通知，跟踪督促其自行整改。对于限期内未整改的业主，根据相关法律法规的规定，对该处房屋进行注记，限制交易。
（十） 群租
群租现象造成小区内人员混杂，环境恶化。
根据法律法规，禁止群租行为，房管部门将对存在群租的业主、承租人发出整改通知，限期内自行整改。未自行整改的，则注记该处房屋，禁止交易。物业服务企业应当加强小区管理，对小区内的幢、户及业主情况适当加强了解。
