感
谢
• 大家在过去十年中曾给予我的
大力支持和帮助！
物 业 管 理 基本制度与政策
马鞍山市住房和城乡建设委
学习掌握物业管理基本制度与政策的必要性
• 为什么物业管理培训要开设基本制度与政策这节课？ • 这节课能给你们带来什么？ • 对你们目前的工作有什么帮助？
知法才会用法，处理事情才会有条理、有底 气，做到心中有数
第
一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷 的需要;
第二、是日常工作开展的需要。
第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要
一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么都往里装。可是，哪些改装， 哪些不改装，你是否知道？
-------
1、什么是物业管理？
2、物业服务企业的权利和义务？
3、对物业管理区 域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应 履行什么义务？
4、对物业区域的安全防范的承担什么责任义务 ？----《安徽省物 业管理条例》
5、违约责任。----最高院关于物业服务纠纷司法解释第3条。
二、大家都知道，物业服务矛盾纠纷多。那么为什么多？这其中深层
次原因是什么？那么如何避免？如何处理 ？
---------（人大调研）除了业主的需求千差外别以外，建筑物区分所有权往往是引 起物业管理纠纷的症结所在。 ------了解《物权法》第6章和司法解释。
三、物业管理综合服务涉及面广，涉及的部门、政策法规也多，什 问题该向什么部门反映，你是否一一清楚？
--------《马鞍山市物业管理实施办法》
第二、是日常工作开展的需要
不仅是规范化服务、提升水平的需要，也是企业经营的需要。
我们来看看文件是怎么规定的？马住建〔2010〕229号
《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》
二、申报条件
• 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉；一年内未被市相关部门和单位通报批评并且符合下列条件的。
•
1、住宅小区、工业区建筑面积4万㎡以上，别墅区建筑面积1万㎡以上，大厦建筑面积1万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上。规划总建筑面积8万㎡以上分期建设的项目，已建成交付使用面积应占总规划面积50%以上。
•
2、由物业服务企业实施专业化管理一年以上，且入住率或使用率达80%以上。
本节课的主要内容
•
一、物业管理政策框架体系（系统回顾和整理） •
二、物业服务常用政策条款规定（线） •
三、物业管理的法律基础（面） •
四、法规文件解读（点） •
五、案例分析（穿插讲）
一、物业管理政策框架体系
• 《中华人民共和国宪法》------它是国家的根本大法，是我国一切法律、法规的母法。其他法律、法规是宪法的子法。子法如与母法的内容相违背，子法则无效。除了母法宪法之外，我们可以把其余一切法律、法规分为以下四大部门。即：（1）刑事；（2）民事；（3）经济；（4）行政。 • 《中华人民共和国民法通则》----民事 • 《中华人民共和国合同法》-----经济 • 《中华人民共和国物权法》 • 《中华人民共和国劳动法》
• 《中华人民共和国消费者权益保护法法》
一、物业管理政策框架体系（续1）
• 国务院《物业管理条例》 • • • • 建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 建设部《物业服务企业资质管理办法》 建设部《住宅专项维修资金管理办法》
建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（原《业主大会规程》废止）
• 建设部《前期物业服务合同（示范文本）》
• 住建部《物业承接查验办法》 • 建设部《电梯应急指南》
一、物业管理政策框架体系（续2）
• • • • • • • 建设部《物业管理师制度暂行规定》 建设部《物业管理师资格考试实施办法》 建设部《物业管理师资格认定考试办法》 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》
建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》 国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》
一、物业管理政策框架体系（续3）
• 国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》 • 国家税务总局 劳动和社会保障部《关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知》 • 《安徽省物业管理条例》
• 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》
一、物业管理政策框架体系（续4）
安徽省住房和城乡建设厅 安徽省发展和改革委员会 安徽省财政厅
安徽省人力资源和 社会保障厅
安徽省地方税务局 安徽省物价局
安徽省国家税务局
共同发布
一、物业管理政策框架体系（续5）
• 《马鞍山市物业管理实施办法》 • • • • • • • 《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》 《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》
《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》 《关于实行新建住宅交付使用核准制度的通知》 《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》 《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》
一、物业管理政策框架体系（续6）
• 《马鞍山市二次供水工程技术导则》
• 《马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准》
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
一、物业管理政策框架体系
• 大家最熟悉的是以下几个政策： • 国务院《物业管理条例》 • 《安徽省物业管理条例》
• 《马鞍山市物业管理实施办法》及两个标准 • 《物业服务企业资质管理办法》 • 《物权法》和两个司法解释 • （以上将是讲课重点）
讲解方式
• 点----有侧重点地解读两个法规文件
• 线-----以一个项目整个管理流程为主线，从项目经理工作实际出发，来梳理所涉及到的最基本的物业管理政策及其条款
• 面----从宏观的层面上，追本求源，探究物业管理的法律基础
二、物业服务常用政策条款规定
以一个项目为主线，几个主要环节：从拿项目-----到承接查验交付接管-----装修管理-----日常服务-----退出管理
整个过程应掌握的相关知识：
1、关于招标方式
2、关于物业管理区域划分
3、关于投标资格（项目规模与资质等级）
4、关于招标投标有关程序及规定
5、关于标书编制
6、关于前期物业服务合同签订与备案
7、交付接管与承接查验
8、装修管理与收费
二、物业服务常用政策条款规定（续）
9、日常管理与收费
10、业主大会成立
11、创优
12、项目经理考核
13、资质申报
14、物业管理全覆盖与安置房管理
15、维修资金使用
16、电梯管理和维修
17、退出管理
1、关于招标方式
《马鞍山市物业管理实施办法》
第四章 前期物业管理
第三十条
建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3 个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总面积10万平方米以上的项目应当实行公开招标。
2、关于物业管理区域划分
《安徽省物业管理条例 》
第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；
2、关于物业管理区域划分
《安徽省物业管理条例 》
（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。
2、关于物业管理区域划分
《安徽省物业管理条例 》
第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。
3关于投标资格（项目规模、资质等级1）
《物业服务企业资质管理办法》
第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
3关于投标资格（项目规模与资质等级2）
《马鞍山市物业管理实施办法》
第二十六条
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。
（备案后才可以投标）
4、关于招标投标有关程序及规定
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（举例）
5、关于标书编制
（1）关于投标报价，收费等级标准和服务等级标准要质价相符，譬如招标文件要求二级服务标准，那么投标报价就要在二级收费标准范围内报价，为有效报价。
（2）关于人员配备，几级标准对应不同的人员配备。
马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准 马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
一级
一、基本要求
5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于40%。
6、服务人员建议配置标准： • • • • • （1）综合管理人员：人均管理建筑面积14000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下 （万平方米4-5人）
马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
二级
一、基本要求
5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。
6、服务人员建议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积16000平方米以下；
（2）工程维修人员：人均管理建筑面积20000平方米以下；
（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积9000平方米以下；
（4）环境管理人员：人均管理建筑面积11000平方米以下
（万平方米3-4人）
马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
三级
一、基本要求
5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于20%。
6、服务人员建议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。
（万平方米3人左右）
马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
四级
一、基本要求
5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于10%。
6、服务人员建议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积20000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积24000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积13000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积15000平方米以下。
• （万平方米2-3人）
6、关于前期物业服务合同签订与备案
《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》
《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《前期物业服务合同（示范文本）》
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《安徽省物业管理条例》
《马鞍山市物业管理实施办法》
6、关于前期物业服务合同签订与备案
《 安徽省物业管理条例》
第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
6、关于前期物业服务合同签订与备案
《马鞍山市物业管理实施办法》
第三十二条
建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。
建设单位应当自招标结束之日起15 日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。
7、交付接管与承接查验
《物业承接查验办法》
物业承接验收是物业管理的基础工作，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
一、物业承接查验制度的意义
1、物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。大家一定要重视（举例）
7、交付接管与承接查验
2、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强建设与物业管理的衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。
二、物业承接查验的内容
由于后天上午有专门课程安排，这里就不作详细讲解。
物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收（物业共用部位、共用设施设备、物业用房移交以及环境验收）两部分 ，涉及到的政策有：建设部、省厅、市。主要看《马鞍山市物业管理实施办法》
《马鞍山市物业管理实施办法》
第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。
（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；
（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；
（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；
（四）按照规划要求完成消防设施建设；
（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；
《马鞍山市物业管理实施办法》
（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；
（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（八）法律、法规规定的其他条件。 第三十六条
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；
（五）园林施工图纸及树种清单；
（六）业主名册；
（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
《马鞍山市物业管理实施办法》
第三十三条
实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度 • 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。
第三十四条
物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定：
•
（一）物业管理区域物业总建筑面积5 万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。
•
（二）物业管理区域物业总建筑面积25 万平方米（含）以下，按照物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超过25 万平方米的，超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。
•
（三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。
《马鞍山市物业管理实施办法》
（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰比例在规划定位商业用房中配置。
（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20平方米。
物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。
建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。
8、装修管理与收费
《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110） 《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》
《关于取消房屋装饰装修保证金决定》
《安徽省物业管理条例》
8、装修管理与收费
《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》
1、物业服务企业对普通住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运，按建筑面积每平方米2.50元向业主（物业使用人）收取清运费用。物业服务企业不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收取类似其他形式的服务费、工本费和保证金等费用。
2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。
8、装修管理与收费
《关于取消房屋装饰装修保证金决定》
2004年，市物价局印发了《关于取消房屋装饰装修保证金决定》，市物价局会同市房地产管理局于1998年印发的《马鞍山市城市物业管理服务收费暂行办法》第十七条，物业管理公司对业主和物业使用人装修房屋，可通过协议收取每户800—1000元的装修保证金的规定停止执行。今后，物业管理公司再收取房屋装修保证金属价格违法行为，市物价部门将依法予以查处。
8、装修管理与收费
• 对区域内违反有关物业装饰装修方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？
•
《安徽省物业管理条例》第六十六条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。
物业企业应当：(1)履行告知义务(2)履行制止义务
(3)履行报告义务
9、日常管理与收费
《马鞍山市物业管理实施办法》
《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导》
《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》是作业手册。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
《马鞍山市物业管理实施办法》
• 第五条（明晰了各部门的职责）规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。
•
（一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。
•
（二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。
•
（三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
《马鞍山市物业管理实施办法》
•
（四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。 •
（五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。
•
（六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。
•
（七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为
《马鞍山市物业管理实施办法》
• • • • • • • • • • 第二十八条
物业服务企业应当履行下列义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传；
（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验；
（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（六）按照规定公布物业服务费收支情况；
（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；
（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动；
（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；
《马鞍山市物业管理实施办法》
• 第四十条
物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。
• 第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。
• 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
• 根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全额交纳。
• 新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。
《马鞍山市物业管理实施办法》
• 第五十二条
物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变： •
（一）物业管理用房、物业经营性用房； •
（二）门卫室、监控室、共用走廊；
•
（三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位； •
（四）公共绿化、道路、场地；
•
（五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
•
（六）其它依法归全体业主的设施设备。
两个物业管理司法解释
• 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释。
• 在进入司法诉讼程序中，这些司法解释往往会起到关键性作用。因此，在进入具体的司法诉讼程序中，要特别关注这些司法解释，进行仔细研究，以免由于不清楚司法解释而丧失胜诉机会。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权 益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国 物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民 事审判实践，制定本解释。
（本司法解释，第1-4条是关于合同，第5-7条是关于收 费，第8-10条是关于合同终止。）
第三条
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合 同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应 予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应 承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身 和财产损害承担责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能履行物业 服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本 不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本 不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。
物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》 和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物 业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使 业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定因此承 担法律责任。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
第五条
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十条
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业 退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必 需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为 由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院 不予支持。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
• 第一条（业主的认定）
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
• 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
• 第二条
（露台的归属）
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
•
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； •
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； •
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
• 第三条 （共有部分的认定）
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
•
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
•
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 • 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
• 第四条
（外墙利用是否属于侵权的认定）
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
• 第六条 （增设车位的归属） 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
• 第七条（其他重大事项认定）
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第
（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
• 第八条 （建筑面积的确认）物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
•
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； •
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
• 第九条 （业主人数的确认）物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
•
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； •
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
第十条（住改非）
业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 （有利害关系的业主的认定）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第十二条 （诉讼时效） 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
• 第十三条（哪些事项应当公开）
业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
•
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
•
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
•
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
•
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； •
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
第十四条 （擅自处置共有部分）建设单位或者其他行为人 擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经 营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为 无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求 行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或 者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人 对成本的支出及其合理性承担举证责任。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
第十五条 （损害他人合法权益的认定）业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
• 第十九条
本解释自2009年10月1日起施行。
• 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
10、业主大会成立
《业主大会和业主委员会指导规则》 《马鞍山市物业管理实施办法》
（1成立条件）第十条
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达50%以上的；
（二）首批物业交付满2 年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满3 年的
（2首次业主大会筹备经费）第十一条
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户5 元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。
《马鞍山市物业管理实施办法》
• （3会议形式）第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。
• （4重大事项决定）第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《马鞍山市物业管理实施办法》
• （5业主委员会人数）第十八条 业主委员会人数应当是5-11 名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5 万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7 名，15 万平方米以上业主委员会成员为9-11 名的单数。
11、创优
• 《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》
• 建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
12、项目经理考核
《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》
•
一、基本规定
•
（一）物业管理项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（含前期物业）合同约定委派的物业项目负责人。
•
（二）物业服务企业应向受委托的物业管理项目委派项目经理，一名物业项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个。一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业总建筑面积不得超过二十万平方米。
•
（三）项目经理应参加市住建委组织的业务培训和继续教育并取得合格证书。
（四）项目经理应被物业服务企业聘用并在市住建委登记注册。
12、项目经理考核
•
五、管理考核
（一）市住建委负责全市物业管理项目经理监管与年度考核。各县区物业管理主管部门负责辖区内的项目经理日常检查、指导与考核。
（二）项目经理的日常服务实绩纳入信用档案管理。项目经理本人以及所管项目获得表彰奖励等，在其业绩信息中予以登记，发生违法违规行为经查证属实的，在其不良信息中予以登记。
（三）物业管理项目经理考核评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8种分值。
（四）以周期为评分机制，一周期为12个月。在一个评分周期内，根据物业管理项目经理的评分情况，依照以下方式处理：
13、资质申报
• 《物业服务企业资质管理办法》
•
第三条 物业服务企业资质等级分为
一、
二、三级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：
《物业服务企业资质管理办法》
•
（一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
《物业服务企业资质管理办法》
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
《物业服务企业资质管理办法》
•
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
《物业服务企业资质管理办法》
•
第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
《物业服务企业资质管理办法》
十三项禁止行为：
第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人
（三）挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业管理用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主共同利益的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业用房和有关资料的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十二）出租、出借、转让资质证书的；
（十三）发生重大责任事故的。
14-16
14、物业管理全覆盖与安置房管理
《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》
《马鞍山市物业管理实施办法》第34条物业用房配置要求，安置房物业经营性用房按照8‰提供。
15、维修资金使用：《物权法》2∕3的规定 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》
建设部《住宅专项维修资金管理办法》
16、电梯管理和维修：《电梯应急指南》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》
17退出管理
《马鞍山市物业管理实施办法》第29条规定：按照合同约定，依法提前解除物 业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公 告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府。
《安徽省物业管理条例》第七十七条：违反本条例第五十六条规定，物业服务企 业擅自撤离的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不 改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的 罚款。
第五十六条
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员 会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本条例第四十八条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关 资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止
物业服务。
三、物业管理的法律基础
1、民法理论奠定了物业管理法律的基石
我国现行民事基本法----- 民法通则》，基本概括了商品经济活动中的一切行为准则，包括物权、债权、知识产权、相邻权等等。
物业管理涉及许许多多民事法律关系。
（案例1）在物业管理区域内摔伤，物业公司要负责赔偿吗？我们在酒店、咖啡店卫生间等处经常看到“小心地滑”类题醒及防滑垫，为什么？
这类案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《民法通则》第106条第2款规定：没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
我们再看------
1、民法理论奠定了物业管理法律的
基石（案例1）
《民法通则》第125条规定： 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。
如果住户摔伤，是由于物业公司员工在施工或作业造成的，例如拖洗地面引起潮湿地滑、或施工开挖造成路障，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，物业公司就难以推脱赔偿的民事法律责任。
1、民法理论奠定了物业管理法律的
基石（案例2）
（案例2）某人骑车走在路上，大风将枯树刮断致人死亡，管理单位应该承担赔偿责任吗？
法院判公路养护段赔偿原告家属。依据《民法通则》第一百二十六条
建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
这个案例给我们以告诫：在物业区域内，要注意类似危险物的清理，及时维修保养、及时清理拆除
2、建筑物区分所有权在本质上 构筑了物业管理的理论体系
开发商将建筑物区分成为各个单元或套开始出售，建筑物的所有权就依法演变成为建筑物区分所有权。购房人成为建筑物区分所有权人，即我们通常所说的业主。 区分所有建筑物的管理（即物业管理）归根结底来源于区分建筑物的权利归属，即：建筑物区分所有权。
一栋区分所有建筑物分为专有部分和共用部分。
建筑物区分所有权往往是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理法律关系就是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，可见 建筑物区分所有权是建立物业管理法律法规的基础。
专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权
3、物业管理法律关系的主要内容
一是业主、物业使用人的权利和义务
二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利和义务
三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业服务企业，依据物业服务合同确立的权利和义务
四是开发建设单位在物业管理活动中的权利和义务
五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中行政监督和管理的基本权利和义务 六是政府相关部门的基本权利和义务 七是物业管理协会的基本权利和义务。
四、法规解读
（一）《物权法》
第六章
业主的建筑物区分所有权
第七十条 【业主的建筑物区分所有权含义】业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ［条文注释］本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。 根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有 部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共 同管理的权利：
（1）业主对专有部分的所有权；
（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；
（3）业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。
《物权法》
• 对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件， 就是物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。 物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管 理企业也不一定因此承担法律责任。
《物权法》
第七十二条 【业主对专有部分以外的共有部分权利义务】业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同 管理的权利一并转让。
［条文注释］业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理 的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
《物业服务纠纷司法解释》第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或 者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
在业主建筑物区分所有权的这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导 地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管 理权的前提与基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部 分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第2款规定，业主转让建筑物 内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让。
《物权法》
• 第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
•
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
•
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
•
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； •
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； •
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
•
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项（有？）。 • 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物权法》
［条文注释］本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及 表决权的规定。
第7项，其他重大事项有哪些---------
《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第七 条
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确 定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条 第一款第
（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重 大事项”。
《物权法》
第七十七条 【住宅变经营性用房的限制与条件】业主不得违反法律、法 规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主 同意。
［条文注释］如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必 须在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的 业主同意。这二个条件必须同时具备二者缺一不可。
如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用 途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析--------
《司法解释》第十一条
业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建 筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
《物权法》
• 第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
• ［条文注释］本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。
业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序做出某些决定，侵害业主的合法权益，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
• 这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。
《物权法》
第八十三条 【业主义务与权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理 规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪 声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人 合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止 侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行 为，可以依法向人民法院提起诉讼。
［条文注释］对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动 物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何 处置，本条规定了以下几种办法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔 偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人 民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉 讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。
另外，还有哪些行为可以认定为“损害他人合法权益的行为”---------
《物权法》
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
• 第十五条
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。
•
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
•
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； •
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
•
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
（二）《安徽省物业管理条例》
1、八项基本法律制度，
2、十大禁止行为，
3、物业管理法律责任，
4、其他条款
1、《条例》创设的八项基本制度：
（1）业主大会制度
（ 2）管理规约制度 （3）前期物业管理招投标制度
（4）物业承接查验制度（5）物业管理企业资质管理制度（6）物业管理专业人员职业资格制度 （7）物业专项维修资金制度 （8）物业管理联席会议制度
2、十大禁止行为
第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为:
（一）拆改房屋承重结构;
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
（三）违法搭建建筑物、构筑物;
（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；
（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营;
（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
（九）违反规定停放自行车和机动车辆;
（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
3、物业管理法律责任
《安徽省物业管理条例》第6章法律责任， 共4条：第76条—79条规定：
第七十六条
有下列八项行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
（三）不移交有关资料的;
（四）未取得资质证书从事物业服务的;
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;
（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
（七）挪用专项维修资金的;
（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。
违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十七条
违反本条例第五十六条规定，物业服务企业擅自撤离的，由县级以上 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县级以 上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业 主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本条例第四十八条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保 养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止
物业服务。
第七十八条
违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：
（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；
（二）侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以5000元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款；
（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。
违反本条例第六十八条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。
第七十九条
违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
（三）违法实施物业管理行政许可的;
（四）违反物业管理投诉处理规定的;
（五）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;
（六）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业管理定义和遵循原则）
•
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业服务企业权利义务）
第五十一条 物业服务企业享有以下权利：
（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行 管理；
（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用；
（三）制止违反物业管理规约的行为；
（四）选聘专营企业承担专项经营业务；
（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。 第五十二条 物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备 日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约 定的，应当依法承担相应的法律责任。
4《安徽省物业管理条例》其他条款
（关于对物业管理区域安全防范的协助义务）
第六十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域 内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预 案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管 理部门和相关单位，并协助做好救助工作。
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序 时，不得侵害公民的合法权益。
要求物业管理企业履行三项义务：
(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损
失。例如发生火灾，应 当及时拉断电源并采取灭火措施；
(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门
报告；
(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。
4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业共用部位、共用设施设备）
第四十七条 （承接查验）
物业服务企业在承接新建物业项目时，应
当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建 设单位，建设单位应当及时进行整改
第六十条（日常检查与公告） 物业服务企业应当严格按照国家有关 物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行 状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年 第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。
第七十二条（维修改造费用）业主交存的专项维修资金属于业主所 有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更 新、改造，不得挪作他用。
第七十四条 （经营与收益）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性
活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规 定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专 项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
4 《安徽省物业管理条例》其他条款
（关于对业主泄露个人信息资料的规定）
• 《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规 定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关 业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权， 三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
•
•
第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
•
建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。
4 《安徽省物业管理条例》其他条款
（关于车辆管理的规定）
第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。
第七十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆 的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业 主共有。
车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管 理规定。
任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。
4《安徽省物业管理条例》其他条款
（关于保修责任的规定）
第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修 范围，承担物业保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储， 专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和 物业服务企业的监督。
物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不 符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围 内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》《建筑工程质量管 理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。
保 修期满后，物业的共用部分共用设施设备的维修、保养由物业管理企业 按照物业服务合同的约定承担，专有部分的维修养护由业主承担。
五、案例分析
• 案例一：停车场车辆丢失应该谁赔？
• 如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并随时可以将车开走，所停放汽车的实际控制权就没有交付给停车场，那么，就是一个停车位的场地租赁关系，保管合同关系不成立。如果业主将车停泊在停车场，由管理员或售员机给业主取票凭证，车主只有持此凭证方可将车开出，这表明停车场实际控制了该车，就有义务和责任保管该车，构成保管合同关系。
• 物业公司与业主之间是否存在保管关系的界定，关键就在于业主是否将其车辆或其他财产物品交付给物业公司实际控制。
五、案例分析
• 案例二：电梯里的广告收益归谁所有？在物业建筑物屋顶、外墙设置广告招租位的收益归谁？
• 案例三：物业公司有权减免空置房的物业费吗？ 可以据此政策依据跟开发商讨要物业费。 • 案例四：物业公司可反炒业主“鱿鱼”吗？
1、提前90天告知的规定。
2、办理相关移交手续。否则，依据《合同法》第7章违约责任，应承担继续履行合同、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。
五、案例分析
• 案例五：空调冷气机滴水如何处理？
• 设计专门留有固定放置空调冷气机的位置，并在旁边安装有一条引水管，将冷凝水直接引入排水管。住户只需将空调排水孔用塑胶管与引水管连接起来；设计没有安装引水管的，应采取合理方式将冷凝水接入雨水管。处理不好容易引起邻里矛盾，物业公司应做好住户工作。相邻方可起诉 • 案例六：谁有权与宽带网运营商签订住宅小区宽带网合同？移动通讯公司买住宅就有权在屋顶竖移动通信天线吗？
• 宽带网的最终消费者是业主，都无权替业主签下长达20年的消费合同。 • 改变使用用途，非法侵占共用部分
谢谢大家！
•
祝愿在座的各位都能成为一名
优秀项目经理！
