物业管理制度（精选多篇）

推荐第1篇：物业管理制度

员工行为准则

（一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。

（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实 践性。

（三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。

（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应 当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间 良好关系。

（五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（六）不得有损坏公司利益的行为。

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责 赔偿。

（八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

保安队岗位职责

一 遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

二 必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操 作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。

三 应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保 密，不得泄露。 四 应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办 公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者 进入物业管理区域。

五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 听到住户呼救或发现可疑人员， 须立即通知上级并封闭大门及其通道， 以等待警方人员 到场处理。切勿鲁莽采取行动。

七 保安实行 24 小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止 事故的发生。

八 若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据， 方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

九 服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

保洁班岗位职责

一 依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙 面等公共场所。

二 告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点， 请勿置于走廊、楼梯等 公共部位，以免影响卫生。

三 发现任何影响卫生的行为都有权利去制止， 发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的 要及时报告上级。

四 清洁公共部位时要坚持避让原则， 回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌， 不清楚的 要明确给出其他的解决办法如拨打物业公司的热线电话。 五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 遇雨、雪天气，及时清扫路面的积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，并且 要加强楼内的保洁频率，减少雨雪天气对卫生的影响。

七 协助做好公司其他部门的配合工作， 如漏水及时通知维修组、发现可疑人员要通知保安 队等。 八 完成公司交给的其他任务。

维修组岗位职责

一 维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

二 熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好日常的维修管理。 三 维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装。 四 维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。 五 在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

六 在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与客户保持良好的关系以便工 作。

七 不接受客户的任何赠送品，不允许有吃、喝、拿现象。 八 在维修过程中， 将检查情况详细记录并教会客户正确使用和保护设备设施， 以延长使用 寿命。

九 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

十 工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准》向客户 提供服务并通知财务部进行收费。 十一 维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。 十二 工作时间要合理使用文明服务用语。

十三 按时完成公司交给的其他任务。 项目部管理人员 项目部管理人员 工程部纪维修人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部全体人员 项目部管理人员 项目部全体员人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 《条例》 细则问答 人事管理技巧 常用设备自控原理及维护 公共关系学 怎样处理客户投诉 经济合同 物业管理相关法规 如何有效激励员工 消防安全知识 实用礼仪 简易维修常识 工作技巧和语言技巧 急救常识 员工守则

管理人员服务过程中应注意的事项十二点

一 管理人员必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。

二 对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 三 必须严格遵守公司规定的工作时间，按时上、下班（交接班） ，不得无故迟到、早退。遇 有特殊情况请假时，应履行正常的请销假制度。

四 管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

五 物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统一商定，任何人不得私自参与 物业的出售与租赁（主要指业主的委托） 。

六 各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务，并定期召开各级员工的会议，向公 司做定期的报告。公司员工必须服从公司关于工作调配及岗位编排。 七 不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 八 不得有损坏公司利益的行为。

九 不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

十 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责 赔偿。

十一 遇有特殊事件发生， 各部门要按照公司的特殊事件处理应急预案执行， 做好公司分配 给自己的任务。

十二 必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 突发事件处理预案 明确一个概念:突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面 掌握四个原则：快速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则 快速反应原则：

办公区管理制度 保安值班制度

1.必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能，例如：对讲机、报 警系统，妥善运用已有的设施。 2.熟悉区内各客户，同时详细记录客户姓名及联系方式，但该资料 必须保密且妥善存放。

3.各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记录。

4.严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职员， 应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询或向上级 领导反映。

5.应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽可能登记身份证， 如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映，如访客携带可疑 物品更须提高警觉。 6.至少每两小时巡逻一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而入， 巡逻时必须有警惕性，特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及其 他隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案， 并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

7.如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及 其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知会 警方。

8.应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如：防火门、卫 生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。

9.详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

10.不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩 骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关的事；不徇 私情，不打击报复，不诽谤、侮辱他人。

11.值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹， 不准听收音机和进行与值班无关的活动。

12.若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达， 遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助 公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有 关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

保安部交接班制度

1.接班人员提前 15 分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上 记录接班时间。

2.查阅上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继 续跟进的工作需记录以便跟进。

3.接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如 发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品 去向及做好记录。 4.接班人员要检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要求交班 人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录，交班人员要 等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得 超过 15 分钟。 5.各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

6.所有事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班 时间并签名。 7.接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员 下班，这期间发生问题两人共同负责。 人员、物品出入管理制度 8.商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商 务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。

9.商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进出商 务楼需作登记。

10.来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入，进入时填写来 客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开。

11.若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入。

12.租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒 等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内。

13.保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作。 14.租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检查 放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与 放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品； 如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后 放行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签署 姓名及日期。

15.物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物 品放行登记表》上。 停车场管理制度

1.本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时通行 证的不得停放。

2.需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登记， 由管理部发放统一的通行证，持有此证，方可停放。 3.进场的车辆，保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登记相 符。 4.临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员 注意收回。 5.夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录。

6.车辆进场时，保安人员应迅速指引车辆慢行，安全的停放在相应 的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走贵重物品，保安人员不 代管任何物品。 7.进场的车辆，保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常情况， 如有不正常情况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》上 作详尽记录。 8.进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，禁止任何人在 场内学习驾驶车辆。

9.严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

10．当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现异常情 况，应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。

11．保安人员每小时至少详细检查车辆的车况 1 次，发现漏油、未上 锁等情况要及时通知车主，并在值班记录本上作好记录，必要时报 告主管进行处理。 12．发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开。 13．协助清洁工维护好停车场卫生。

安全巡逻检查制度

1.保安人员在巡逻过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅，发 现异常情况应立即查明并及时通知有关部门。

2.检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报 告上级领导及有关部门。 3.巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现可疑人员应前往盘 问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4.巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发 现故障应及时登记、汇报。

5.巡逻人员必须熟悉小区内的内外部情况，熟悉区内各类设施、设 备以及其他物品的放置，发现移动设施、设备的可疑情况需立即 查明(如消防器材） 。 6.发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止。 7.发现火烛应立即组织扑救并迅速报警。

消防安全管理制度

1.消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，保护公共财产 和广大客户的生命财产安全。

2.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传 以及消防知识的普及工作。

3.经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

4.管理消防设施、设备、器材，要对其进行定期检查并做好相关记 录，确保各类设施器材和装置处于良好状态。

5.安全防火通道要时刻保持畅通，确保紧急情况时人员疏散。

6.接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场， 启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾的原因。

保安部交接班登记表 年 班次 交接器械名称 对讲机 检查项目 及内容 手电 雨伞 其他 上班未处理情况 工作情况记录 本班遗留情况 备注 月 日 当值人员 缺勤人员 数量 NO： 缺勤原因 使用情况 交班人员签名/时间 接班人员签名/时间 下班后进楼客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 来访客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 物品进楼登记表 年 客户名称 联系人 进楼时间 搬入物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 进楼原因 月 日 物品放行登记表 年 客户名称 联系人 出楼时间 搬出物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 出楼目的 月 日 车辆夜间出入记录表 年 车主单位 月 日 车牌号码 进场时间 出场时间 值班员 NO： 备注 证件名称 车辆停放登记表 年 车主单位 月 日 证件名称 车辆状况 进场时间 离场时间 NO： 值班员 备注 车牌号码 保安巡逻记录本 年 班次 上班次未 处理情况 月 日 巡 逻 起 止 时 间 NO： 巡逻员 值班情 况登记 本班次未 处理情况 备注 消防安全巡检记录表 年 巡检员 月 日 巡检起 止时间 火灾隐 患摘要 整改措施与 复查结果 NO： 班组长 复查意见 主管审 核意见 室内装修施工许可证 施工单位： 房号 施工人数 施工天数 面积 NO： 开工日期 注意事项：

1、严格执行《室内装修管理规定》 。

2、严格遵守小区各项管理规定。

3、若延长工期，须及时申请延期手续。签发日期： 签发人：

物业接管标准作业规程

1．物业接管工作流程： 总经理同发展商签订物业委托管理合同 总经理下令筹备项目物业管理处 总经理下令组建物业接管验收小组 进行物业的接管验收的问题进行整改 钥匙移交 签收移交清单 移交管理用房 管理处进入物业 发展商移交商业用房 发展商移交公共设施维修基金 发展提供《住宅使用说明书》和《质量保证书》 管理处与政府相关部门协调关系， 申报成立、开通相关设施使用 开始进入下式管理

2．项目物业管理处开始进入物业办公。

3．发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住 宅使用说明书》和《住宅质量保证书》 。管理处进驻物业后，应立即 同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局时行联系协调， 以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费 用的银行代收代缴问题。 5． 《钥匙移交一览表》 。 《物业移交清单》 。

物业接管验收标准作业规程 程序要点

1、准备好接管验收记录表格： —《房屋本体接管验收表》 —《公共配套设施接管验收表》 —《接管验收问题整改表》 —《机电设备接管验收表》

2、接管验收的工作程序：

总经理下达接管验收指令 ↓ 公司组建接管验收小组 ↓ 作好接管验收准备 ↓ 进行资料验收移交 ↗ 要求正确、真实补齐资料 ↓ ←（否） 验收是否合格 是 ↓ 进行硬件设施、设备验收 ↗ 要求发展商限时整改 ← ↓ （否） 是否合格 是↓ 记录归档

3、发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资 料。

产权资料 ① 项目批准文件 ② 用地批准文件 ③ 建筑执照 ④ 业主（客户）名称及物业建筑、实用面积清单 政府验收合格资料 ① 建设工程竣工证书 ② 建筑消防验收合格证 ③ 用电许可证、供用电协议书 ④ 卫星地面接收设施许可证、电视共用天线许可证

工程技术材料 ① 施工图包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线等图纸 ② 地质勘测报告 ③ 工程合同及开竣工报告 ④ 工程预决算分项清单 ⑤ 图纸会审记录 ⑥ 竣工验收证明书 ⑦ 水、电等设备检验合格证 ⑧ 供水、供气的试压报告 ⑨ 隐蔽工程验收签证等

需移交给物业管理处的资料 ①供电协议书、用电许可证 ②用水申请审批表及月供水计划执行表 ③卫星地面接收许可证 需移交接收的复印件及图纸 ①业主（客户）名称及用房面积，单位、人员清单 ②建筑工程竣工验收合格证书 ③建筑消防验收合格证书 ④卫星电视接收系统许可证 ⑤建筑、电器、给排水、空调等施工图 ⑥机电设备单台说明书，调试、定购

4、楼宇主体硬件设施的具体验收标准。① 主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密， 不渗漏。 ② 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平小、无裂缝、无脱皮；块料面层表面平整，接缝均匀须直、无缺棱掉角、粘贴牢固。 ③ 内墙面：无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如 瓷砖）面层粘贴，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤。顶 棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂 纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 ④ 卫生间、是台地面应低于相邻地面 2 厘米左右， 不应有 积水、倒泛水和渗漏。卫生洁具安装牢固、无污渍和刮 花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。 ⑤ 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全，门 锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、无刮花 痕迹这、无损伤；不锈钢防盗门表面无刮花、变形； ⑥ 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。 ⑦ 给水设施安装牢固、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够 压力。 地漏、排水管道无堵塞是、排水通畅、完好无损。 天台：天沟、落水畅通完好；隔热层、防水层完好。 ⑧ 门铃、对讲电话效果良好。 ⑨ 道路：路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌 筑整齐、无缺角损伤；块料面层、无明显裂缝、缺棱掉 角；交通标识线、路牌清楚完好。 ⑩ 室外消防栓：消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配 件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗 漏水，水压充足。 业主验房表 业主： 查验项目 土 门 供 排 电 采 厨 有 通 水 电 钥 建 窗 水 水 气 暖 房 线 讯 表 表 匙 房号： 楼 层 号 卫 生 间 智 能 化 煤 气 表 遗留问题： 业主： 验房情况： 业主签字： 业主签字： 交房人签字： 装 修 申 请 表 房间号码 装修负责人 施工单位 施工人数 装修项目： 业主姓名 身份证号 营业执照 装修天数 联系电话 联系电话 申请时间 年 月 日 装修期限 年 月 日— 年 月 日 物业公司初审： 装修保证金 装修管理押金 收 款 人 装 修 承 诺 经理审批： 本住户和施工队保证：遵守《装修管理规定》和物业公司其它 管理规定。 业主（住户）签名： 施工队负责人签名： 延期施工记录： 管理员： 验收处罚情况： 管理员：

室内装修管理责任书

一、装修业主责任 业主需要装修时， 应提前一周向物业公司提出申请， 详细如实地填写《装修申请表》 ，向物业公司领取《室内装 修管理规定》 ，并逐项签署《装修施工承诺表》 ，物业公司同 意后方可施工。 业主装修施工需按物业公司审查批准的方案进行施工， 如按实际情况需更改，必须经物业公司确认同意后方可施 工。 业主装修需选择有资质的装修单位。 业主装修需严格遵守《方大创新园室内装修管理规定》 ， 如有违章行为，同意执行《方大创新园室内装修管理规定》 ， 按方大创新园处罚办法及其它有关规定进行处罚。 业主应自觉接受物业公司的监控和检查，配合物业公司 对施工人员和施工现场的管理，并承担因施工人员违章施工 和违反小区治安、清洁、环境管理的连带责任。

二、装修单位责任： 装修施工单位需各物业公司提供资质证明、营业执照复 印件各一份，并交验原件，并签定本责任书后方领取装修施 工许可证。 装修单位需如实申报施工共员名单，交身份证、暂住宅 楼证复印件一份，并交验原件（若无身份证，则必须由具有 本市县级户口的居民作担保人） 。施工人员必须办理临时出 入证，凭临时出入证进出本小区，无证者严禁进入。 装修单位需交装修管理押金××元， 个体装修人员按每 人××元缴纳。如丢失临时出入证扣款××元／证，如丢失 施工许可证扣款××元。 装修施工必须按物业公司审查批准的方案执行， 严格遵 守《室内装修管理规定》 ，若违反规定，施工单位将承担连 带责任。装修施工应严格按照设计方案及有关规范要求进行 施工，不得偷工减料、粗制滥造，装饰材料不得以次充好、弄虚作假，不得野蛮施工、损害装修业主的合法权益。 隐蔽工程需报请物业公司检查同意后方可隐蔽。 装修施工期间，所有人员必须服从物业公司的管理，接 受物业公司的监督和检查，严格遵守小区的其它各项管理规 定。 装修完工后， 要及时通知业主及物业公司共同对装修工 程进行检查验收，验收合格后，业主、施工单位凭验收单、临时出入证、施工话可证，及时到物业公司办理有关手续。

三、物业管理公司责任： 物业公司要严格按照《室内装修管理规定》对业主装修 申请及时进行审批。 物业公司要及时对装修隐蔽工程进行验收。 物业在业主装修施工期间，要派人随时检查，对违章行 为要及时纠正和按规定进行处罚。 物业公司在业主报验后要及时进行装修工程验收， 验收 合格后，出具装修工程验收单。 物业公司管理人员若因不及时、不配合而影响业主装修 的，物业公司给责任人以扣奖金、工资及辞退等方式进行处 理。 本责任书一式三份，三方签字后生效。 业主： （签章） 装修单位： （签章） 物业公司： （签章） 年 月 日 年 月 日 年 月 日

室内装修管理规定

一、报批程序： 住户装修应提前一周向物业公司申报，详细如实地填写《装 修申请表》 。并提供装修施工单位资质证明、营业执照复例子件 一份。经物业公司审批同意，签订《室内装修管理责任书》 ，并 签发室内装修施工许可证，之后方可施工。

二、装修范围：

1、任何装修均不得拆改原屋墙、柱梁板等建筑主体和承重结构 及公共设施， 轻质隔墙的拆改需上报物业公司并采取具体措施后 方可进行。

2、不得扩大承重墙上原有门窗洞口的尺寸。不得改变房屋及配 套设施的使用功能。楼地面不得凿除原水泥面层，只允许凿毛。

3、不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

4、厨房、卫生间地面装修，严禁破坏防水层，不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能。改动卫生间、厨房间防水层的，应当 按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

5、不得拆改供暖、空调管道和设施，严禁增加采暖设施。不得 隐蔽水表及各类阀门，管井检口不得封闭。

6、不得影响、占用公共部位，不得妨碍楼梯通行和消防。

7、严禁在窗户阳台外安装防盗网、晒衣架等。不得在外窗、阳 台加设任何形式的雨篷。

8、未经市规划部门批准，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变 住宅外立面、在非承重外墙上开门窗、改变外窗样式及色调。

9、空调机必须按规划位置安装，安装必须牢固，空调出水接至 集中排水管，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。

10、需进行焊割作业或明火作业时，必须上报物业公司，采取相 应的安全防护措施后方可作业。

11、人工运垃圾时必须小心，不能破坏公共墙体、楼梯及地面， 洒落的各种物料必须及时清理。 本办法所称建筑主体， 是指建筑实体的结构构造， 包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构， 是指直接将本身自身与各种外加作用 力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点包括承 重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

三、装修期限及时：

1、装修施工应安排在每天上午 7：00—12：00，下午 14：00— 21：00，不得延长工作时间，以免影响他人休息。

2、装修期限按报批的装修时间为准，确需延长时，要办理延期 手续。否则，按未经允许擅自装修进行处罚。

四、垃圾清运：

1、装修垃圾严禁与生活垃圾混放。装修垃圾必须袋装堆放在楼 下物业公司指定位置，由物业统一清运。

2、严禁在楼梯、过道等公共场所堆放装修垃圾，严禁向窗外、阳台外抛散建筑垃圾，严禁焚烧装修垃圾，严禁装修垃圾倒入下 水道。

五、装修施工期间要注意用水、用电安全。因装修而造成的管道 堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损坏的由装修业 主负责和赔偿。

六、装修施工完工半年内，如发现因装修而造成的管道堵塞、渗 漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损失的由装修业主负责和 赔偿。

七、违章处理： 对违反以上规定者，园区物业管理公司可采取以下方式处理： 令其停工； 恢复原状； 赔偿损失及罚款； 拒绝装修队进入园区； 上报有关行政主管部门依法处理， 或采取其它有效处理方法。 以上处理可同时并处。 装修施工单位安全责任须知 为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和园区的 正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡住户申请装修物业公 司审批同意后，装修单位进入园区施工，需履行如下责任：

一、责任范围：

1、装修单位需办理施工许可证及人员临时出入证。

2、施工人员仅限于装修户活动，除正常出入外，不得在园区内 其它范围活动。

3、装修单位负责人必须教育工人遵纪守法，服从物业公司的管 理，严格遵守园区的各项规定。否则，引起的一切后果均由施工 单位负责。

4、爱护各楼层公共设施，保持楼层干净、整洁，不乱写 乱画，不乱贴小广告，不乱发宣传品，不随地大小便。发现一次 罚款 100 元。

5、施工人员不许在园区内争吵、打架、斗欧及从事赌博、吸毒、色情等违法犯罪活动。

6、装修施工单位必须做到文明施工，不影响他人生活和休息， 不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事 件的发生。

7、施工期间，施工队做好治安、消防工作，防止案件和灾情的 发生，发现可疑情况，须及时报告园区内物业公司。

二、违章处理办法：

1、如有违反上述范围事项者，园区内物业公司有权拒绝其进入 园区内，如有多人违反，园区物业公司有权拒绝该工程队进入。

2、违反上述

2、

4、5 款项者，园区物业公司将扣除装修管理保 证金，并送有关部门进行处理。

3、违反第 7 项及园区其它管理规定者罚款 200 元，并参照园区 其它管理规定进行处罚。

保洁工作流程

室内（外）公共区域清洁标准作业规程 首先，对室内（外）公共区域保洁部主管应根据气候变化、小区 的卫生状况等制订出每月清洁计划。

计划内容：不同天气情况保洁频率；重点路段的保洁频率；重点 保洁工作措施；清洁费用的预算等。

1、室外

（1）道路的清洁、保洁 ①下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；旱季是每月冲洗 1 次路面，雨季每周冲洗 1 次；发现路面有油污应及时用清洁剂清洁。 ②道路的清洁标准： 目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙； 道路、人行道无污渍，每 200平方米痰迹控制在 1 个以内；行人路面 干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过 1 小 时。

（2）广场、花园的保洁标准 地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾； 花坛外表洁净无污渍； 广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过 1 小时间。 （3）地下管井的疏通 ①每月对地下管井清理 1 次 ②每半年地下管道彻底疏通 1 次 ③地下管井清洁标准：目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物； 水流畅通，井盖上无污渍、污物。

（4）化粪池的清理 ①化粪池的清理每年清理 1 次。 ②化粪池清理后应达到： 目视井内无积物浮于面上， 出入口畅通； 化粪池盖无污渍、污物。 （5）喷水池的清洁 ①喷水池清洁每月 1 次 ②喷水池清洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池 底无沉淀物、池边无污渍。 （6）路灯的保洁 路灯应每月保洁 1 次

（7）宣传标识牌的清洁 宣传牌、标示牌等应每天擦拭一遍。

（8）天台和雨篷的清洁 ①用铁杆将雨篷、天台上排水口（管）疏通积水； ②天台、雨篷每半月清扫一次。 清洁标准：应达到目视天台、雨篷无垃圾、杂物，无积水、青苔。

（9）垃圾筒、果皮箱的清洁 ①垃圾筒、果皮箱应每天 清运两次。 ②垃圾筒每周清洗一次遇特殊情况应增加清洗次数。 清洁标准应达到： 目视垃圾筒、果皮箱无污渍、无油迹； 垃圾筒、果皮箱周围无积水。

（10）排水沟的清洁 ①水沟的清洁应每天进行一次。 ②水沟清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草排水畅 通无堵塞、无积水、臭味。 （11）信报箱的清洁 每周擦拭信报箱 2 次

2、室内公共区域 （1）大堂 ① 日间保洁：每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净；用尘推将 地板推尘，每天数次视客流量定；每周擦墙面 1 次。 ② 夜间清洁：每天晚上用地拖将地板拖洗 1 次，干后用清洁剂 进行清洁和抛光；每月 2 次对大堂进行消杀工作。 ③ 保洁标准： a）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过 3 个； b）垃圾筒内垃圾不得超过一半； c）保持大理石地板无污滓、无垃圾，每平方米地板的脚印不得 超过 2 个； d）玻璃大门无受印和灰尘，保持光亮、干净； e）大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘； f）保持空气清新无异味。 （2）电梯（梯间通道）的保洁

①电梯保洁： 保持电梯地的清洁， 对大堂、会所的电梯的不锈钢、镜面装饰物进行循环保洁；住宅楼电梯每天应巡回保洁；夜间对电梯 内的墙面和地面进行擦拭拖抹。

②每天清扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净：

a 各层和通道的防火门、电梯门、消防栓门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手护拦、墙面、地脚线、指示排等公共设施，应保证每周循环 保洁 1 次。 b 清洁标准：地面、阶级洁净、无污渍、水渍、灰尘；铁栏油漆 完好无脱皮；地脚线干净无灰尘；地面目视干净、无污渍。 （3）卫生间的保洁 ① ② ③ ④ 每日早中晚对卫生间保洁 3 次； 每月 1 次用毛巾擦灯具清扫天花板； 每周 1 次用玻璃清洁工具清洁洗手间堵塞玻璃镜； 每月 2 次对洗手间进行消杀工作。

（4）办公室（会所）的保洁 ① ② 办公室的清洁需派专人负责，每天清洁 1 次 办公室保洁时应注意：不得翻动办公室内所有物品、文件， 办公用品应轻拿轻放。 会所的保洁：每天对会所的卫生彻底的清洁一次，循环保洁会所 卫生，消杀工作每月进行两次。

（5）室内车库和地下室的保洁 ① 每天应打扫一次室内车库、地下室内的纸屑和垃圾；及时清 除地下室进出口处的垃圾，以免下水道堵塞。 ② 每周打开一次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底 疏通，冲刷一次。 ③ 每两月清扫一次地下室的管线.垃圾收集与处理标准作业规程 清洁工应依照规定时间进行小区垃圾收集和工程垃圾的回收。

1、路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡， 防止 垃圾掉落飞扬引起二次污染。该垃圾一定要倾倒在小区内指定地方， 禁止倒入垃圾中转站。

2、有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。

3、垃圾桶的清理： 保洁部主管应安排固定人员专门回收运送垃 圾桶内的垃圾；固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾；保证 垃圾桶内呈半空状态方便住户使用；将垃圾运送到垃圾中转站存放。

4、有回收选用价值的垃圾的处理： 垃圾运送人员对有回收价值 的垃圾应及时拣出并分类存放；将回收存放的有价值的垃圾汇总，每 月出售一次。 卫生消杀管理标准作业规程 卫生消杀工作计划的制定， 保洁部主管应根据季节的变化制定出 卫生消杀工作计划。

1、灭蚊、蝇、蟑螂工作 ① 每年的 1—

4、11—12 月份中，每天应进行一次灭虫消杀工 作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。 ② 消杀区域：各楼宇的梯口、及楼宇周围，别墅住宅的四周， 会所及配套的娱乐场所，各部门办公室；公厕、沙井、化粪池、垃圾 箱、垃圾周转箱等室外公共；员工宿舍和食堂。消杀方式以喷药触杀 为主。

③ 喷杀时应注意：梯间喷杀时不要将药喷在扶手或住房的门 面上；员工宿舍喷休养时不要将药喷在餐具及生活用品上；食堂喷杀 时不要将药喷在食品和器具上；不要客户出入高峰期喷药。

2、消杀作业标准 ① ② 检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。 检查商场

酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地。

清洁剂使用标准作业规程

1、不锈钢擦亮剂 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光 亮，防尘、防手印。

2、金属除渍剂 使用范围：适用镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。

3、洁厕灵 使用范围：适用清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。

特殊环境清洁标准作业规程

1、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理。

2、当接到保洁主管的指令后， 清洁工应带着垃圾车、扫把等工 具迅速赶到现场，协助维修工对对堵塞处清理；将从污/雨水井、管 道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染； 疏通堵塞处后，清洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提 水清洗地面干净。

3、楼层内空调水管、给水管上午接头发生爆裂清洁步骤。① 等。 ② 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将水扫进地漏，接好电源后 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑 再用吸水器吸干地面水分，打开门窗，用风扇吹干

4、户外施工影响卫生的清洁

① 小区设施维修以及供水，供电，煤气管道，通讯设施等项 目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作。

② 及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

5、新入住装修期的清洁， 各责任区清洁员应加强保洁， 对装修 垃圾清运后的场地及时清扫， 必要时协助住户或装修队将装修垃圾及 时上车清运。 玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程

1、玻璃清洁

①准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀。先用铲刀铲除玻璃上的 污迹及边缘上的污垢；将毛头浸入玻璃水中；把毛头按在玻璃上并上 下洗抹； 用玻璃刮刮去玻璃上的水分玻璃刮和玻璃平面应保持一定的 角度；当玻璃的位置和地面较接近时，应把毛头或玻璃毛虫作横向移 动；用干毛巾抹去玻璃上的水珠，然后用拖把抹净地面上的污水；清 洁高处玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上； 操作时应注意防止玻 璃刮的金属部分刮花玻璃。

②璃清洁标准；玻璃面上无污迹、水迹；用纸巾擦拭室内玻璃面 50 厘米，纸巾无明显污染。

2、灯具清洁

①准备梯子、螺丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放入少量（约 200 毫升）洗洁精：关闭电源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩， 一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩； 将灯罩放在有洗洁精的 水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水 分；将抹一次的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；清洁日光灯具时 应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用由分别把灯 管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

③ 清洁灯具注意事项：在梯子上作业时，应注意安全，防止 摔伤；清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电；人在梯子作业时，应 注意防止灯具和；工具掉碰伤行人；用螺丝刀拧蛛丝马迹螺钉，固定 灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。 灯具清洁标准应达到：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫， 灯盖、灯罩明亮清洁。

④ 不锈钢的清洁： 日常的清洁保养：用已稀释的全能擦拭不锈钢表面；用干湿的毛 巾抹净不锈钢表面上的水珠再用干布擦干； 置少许不锈钢擦亮剂于毛 巾上，对不锈钢表面进行抹拭；不锈钢表面面积大的可用手动喷雾枪 或喷壶（调试至雾状）将不锈钢擦亮剂喷于不锈钢表面，然后用干布 拭抹。 特殊污渍、锈迹的清洁： 用金属除渍剂倒在微湿的布上轻擦污渍； 用湿巾擦拭干净，干布擦干；抹上不锈钢擦剂。 操作时应注意：清洁不锈钢应使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留 在不锈钢表面上影响亮度；上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣 物；应使用干净的干毛巾，以防砂粒划伤不锈钢表面。 不锈钢清洁标准：亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘、50 厘米内映出人影；镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、手印、3 米内 能清晰映出人影。

机电维修工作流程

1．机电部岗位职责

（1）树立良好服务意识和职业道德，决不与业主发生争执。 （2）上岗时必须穿戴工衣，戴工牌。

（3）严格遵守公司的考勤制度，按时上下班。

（4）认真完成本岗工作任务，服从领导工作安排，并按时完成工作 任务。 （5）发扬团结互助精神，做好各岗之间的协作，互相融合。

（6）上班时间不准擅自脱岗、睡觉、喝酒、不得迟到早退、无故缺 勤、也不得私自调班、顶班、做与工作无关的事。

（7）根据操作规程，密切注视所管设备运行情况，作好记录；按时 巡查，及时发现隐患，并尽快解决，如当班人员无法自行处理，应急 时报告有关人员。 （8）交班双方人员必须做好交接工作。 2．工具管理标准作业规程

（1）工具的分类 机电维修部工具分为两类：一类是个人使用工具；另一类是部门 公用工具， 个人使用工具个人保管， 部门公用工具负责人领用并保管。 仓管员对所领用工具记录在《工具领用登记表内》 。 （2）个人使用工具管理

a）机电员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经机电主管批 准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。

b）个人使用工具注意事项 不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同参数时注意正确换挡；注 意工具的作用条件；工具用后擦拭干净。

c）机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用 途。 d）机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，由员工个人 立即补上同规格同品质的工具； 如属正常使用损坏则可以经机电维修 部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员作好登记。 e）员工辞工，被解雇或转岗应将个人使用工具全部退还机电维 修部，丢失个人工具的员工应赔偿相应钱款。 （3）专用组公用工具的管理

a）专用组公用工具由部门负责人管理。

b）专用组公用工具使用注意事项： 小件工具参照个人工具使用注意事项。 大型工具应每月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整 皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或 开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁 外表，必要时涂上防锈油。 c）专业组公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

d）专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价 赔偿。专用组公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500 元以下） 经机电维修部主管确认，主管经理批准后可以以旧换新。对于 500 元 以上的公用工具须先由组长填写《报废工具登记表》经机电维修部主 管批准后上报公司审核。

e）专业组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由机电维修部主管 会同管理处仓管员一起对组长所管公用进行盘点， 发现缺少或人为损 坏的则应追究组长的责任。

3．电梯标准作业规程

（1）电梯巡视监控 电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

（2）电梯异常情况处置

a）发生火灾处置 电梯管理员立即按动“消防开关”使电梯进入消防运动状态，稳 定顾客情绪。 井道内或轿厢发生火灾时，管理员应即刻停梯，疏导乘客离开， 切断电源。用干粉和灭火器控制祸事蔓延。

b）电梯湿水处置 当底坑出现少量进水或浸水，应将电梯停在二层以上，段开电梯 电源。 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应停在进水层的上一 层，段开电源开关。 当底坑，井道机房进水时，立即停梯，段开电源总开关，发生湿 水，迅速阻断漏水源。 对湿水电梯，用抹布，热风吹干。

（3）电梯日常维修保养 a）电梯维修保养安全操作 在电梯基口处放置“检修停用”标牌。 关上厅门，防止无关人员进入电梯。 在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关 好厅门。

b）电梯管理员负责电梯日常维修保养工作，每三个月对电梯各 部位进行一次检查、清洁、润滑。

c）电梯故障维修 电梯发生故障后，电梯维修工应尽快到达现场，查看故障现象、分析故障原因、位置，根据不同的故障，进行相应处理。

d）电梯困人救援标准作业规程 当发生电梯困人事故时， 电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被 困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，等待救援人员的援 救，被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。

4．供配电设施设备标准作业规程 （1）安全操作注意事项 操作高压设备设施时， 必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。 操作低压设施设备时，必须穿戴绝缘鞋、带棉纱手套、避免正向 面对操作设备 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需有监护人；工作场地 空间足够，光线足够；所用工具材料齐全。

（2）供配电设施设备运行管理。

a）巡视监控。值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每 两小时巡视一次。 b）巡视内容 变压器油位、油色是否正常；有无异常响声或气味；各种仪表指 示是否正常，指示灯是否正常；各种接头是否过热或烧伤痕迹。 对于巡视中发现的问题，当班电工应及时采取整改措施加以解 决，处理不了的问题如实汇报给组长，在组长和主管的协同下加以解 决。

c）异常情况处置 触电处置。发现有人触电时，当班电工应保持镇定、头脑要冷静 尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。 拉开电源开关；用干燥的木棒移开电线，用绝缘工具剪断电线； 用干燥的衣服垫住，将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒； 如触电者尚未失去知觉，则要让其保持安静，并立即请医生救治。如 触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应让其舒适仰卧，将上衣与裤带放 松，使其容易呼吸，并请医生救治。 交配电房发生水浸时。 视进水情况， 拉下电源开关； 堵住漏水源； 堵住漏水源后，应立即排水。

d）交配电室管理 非值班人员不准进入机房，如需要进入，须经机电维修部主管批 准，并在值班人员陪同下方可进入机房。 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内禁止吸烟。 机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 （3）供电设施设备维修保养。 供电设施设备维修保养包括；变压器维修保养、外委维修保养、外部维修保养、高压开关柜维修保养、低压配电柜维修保养。 5．给排水设施设备标准作业规程 （1）给排水设施设备运行管理

a）巡视监控 水泵房管理员每两小时巡视一次小区内水泵房。 巡视监控内容：水泵房有无异常声响或大的震动；电机控制柜有 无异常气味；电机温度是否正常，电压表、电流表指示是否正常；控 制柜上信号灯显示是否正确， 控制柜内各原器件是否工作正常； 水池、水箱水位是否正常。 水泵房管理员在巡视中发现给排水设施设备有不正常情况时， 应 及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细汇报机电维修 房的主管，请求协助解决。

b）发生异常情况的处理 主供水管迸裂的处置：立即关闭相关连的水管的开关；如果关闭 了水管的开关仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即通 知机电维修部主管，进行处理。 水泵房发生水浸的处置： 视进水情况关掉机房内运行的设施设备 并拉下电源开关；堵住漏水源；立即排水，进行除湿处理。 e）水泵房管理 非值班人员不准进入水泵房，如需要进入，须经机电维修部主管 同意并在值班人员陪同下进入。 水泵房严禁存放有毒、有害物品。

（2）给排水设施设备维修保养 给排水设施设备维修保养分为：水泵机组维修保养，水泵管理员 每年 4 月、10 月对小区内所有水泵机进行一次清洁、保养。 电动机维修保养：检查电动机轴承有无异常声响，清洁电动机外 壳，检查电动机是否脱漆严重。

6．机电维修部员工培训管理标准作业规程

（1）新入职员工的培训 新员工入职后上岗前需进行 3 天的培训， 并经考核合格后方可正 式上岗。 第一天由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度， 介绍本部的工作性质，岗位职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌 礼仪、文明用语等。 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。

（2）专业基础知识培训 电工类：进网作业电工培训教材；电工作业安全规程；维修电工 技能培训教材。 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。 给排水类：给排水设施设备使用及维修保养技术。 （3）安全培训 培训内容：操作安全；日常生活安全。

推荐第2篇：物业管理制度

感

谢

• 大家在过去十年中曾给予我的

大力支持和帮助！

物 业 管 理 基本制度与政策

马鞍山市住房和城乡建设委

学习掌握物业管理基本制度与政策的必要性

• 为什么物业管理培训要开设基本制度与政策这节课？ • 这节课能给你们带来什么？ • 对你们目前的工作有什么帮助？

知法才会用法，处理事情才会有条理、有底 气，做到心中有数

第

一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷 的需要;

第二、是日常工作开展的需要。

第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要

一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么都往里装。可是，哪些改装， 哪些不改装，你是否知道？

-------

1、什么是物业管理？

2、物业服务企业的权利和义务？

3、对物业管理区 域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应 履行什么义务？

4、对物业区域的安全防范的承担什么责任义务 ？----《安徽省物 业管理条例》

5、违约责任。----最高院关于物业服务纠纷司法解释第3条。

二、大家都知道，物业服务矛盾纠纷多。那么为什么多？这其中深层

次原因是什么？那么如何避免？如何处理 ？

---------（人大调研）除了业主的需求千差外别以外，建筑物区分所有权往往是引 起物业管理纠纷的症结所在。 ------了解《物权法》第6章和司法解释。

三、物业管理综合服务涉及面广，涉及的部门、政策法规也多，什 问题该向什么部门反映，你是否一一清楚？

--------《马鞍山市物业管理实施办法》

第二、是日常工作开展的需要

不仅是规范化服务、提升水平的需要，也是企业经营的需要。

我们来看看文件是怎么规定的？马住建〔2010〕229号

《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》

二、申报条件

• 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉；一年内未被市相关部门和单位通报批评并且符合下列条件的。

•

1、住宅小区、工业区建筑面积4万㎡以上，别墅区建筑面积1万㎡以上，大厦建筑面积1万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上。规划总建筑面积8万㎡以上分期建设的项目，已建成交付使用面积应占总规划面积50%以上。

•

2、由物业服务企业实施专业化管理一年以上，且入住率或使用率达80%以上。

本节课的主要内容

•

一、物业管理政策框架体系（系统回顾和整理） •

二、物业服务常用政策条款规定（线） •

三、物业管理的法律基础（面） •

四、法规文件解读（点） •

五、案例分析（穿插讲）

一、物业管理政策框架体系

• 《中华人民共和国宪法》------它是国家的根本大法，是我国一切法律、法规的母法。其他法律、法规是宪法的子法。子法如与母法的内容相违背，子法则无效。除了母法宪法之外，我们可以把其余一切法律、法规分为以下四大部门。即：（1）刑事；（2）民事；（3）经济；（4）行政。 • 《中华人民共和国民法通则》----民事 • 《中华人民共和国合同法》-----经济 • 《中华人民共和国物权法》 • 《中华人民共和国劳动法》

• 《中华人民共和国消费者权益保护法法》

一、物业管理政策框架体系（续1）

• 国务院《物业管理条例》 • • • • 建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 建设部《物业服务企业资质管理办法》 建设部《住宅专项维修资金管理办法》

建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（原《业主大会规程》废止）

• 建设部《前期物业服务合同（示范文本）》

• 住建部《物业承接查验办法》 • 建设部《电梯应急指南》

一、物业管理政策框架体系（续2）

• • • • • • • 建设部《物业管理师制度暂行规定》 建设部《物业管理师资格考试实施办法》 建设部《物业管理师资格认定考试办法》 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》

建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》

国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》 国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》

一、物业管理政策框架体系（续3）

• 国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》 • 国家税务总局 劳动和社会保障部《关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知》 • 《安徽省物业管理条例》

• 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

一、物业管理政策框架体系（续4）

安徽省住房和城乡建设厅 安徽省发展和改革委员会 安徽省财政厅

安徽省人力资源和 社会保障厅

安徽省地方税务局 安徽省物价局

安徽省国家税务局

共同发布

一、物业管理政策框架体系（续5）

• 《马鞍山市物业管理实施办法》 • • • • • • • 《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》 《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》

《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》 《关于实行新建住宅交付使用核准制度的通知》 《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》 《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

一、物业管理政策框架体系（续6）

• 《马鞍山市二次供水工程技术导则》

• 《马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准》

• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

一、物业管理政策框架体系

• 大家最熟悉的是以下几个政策： • 国务院《物业管理条例》 • 《安徽省物业管理条例》

• 《马鞍山市物业管理实施办法》及两个标准 • 《物业服务企业资质管理办法》 • 《物权法》和两个司法解释 • （以上将是讲课重点）

讲解方式

• 点----有侧重点地解读两个法规文件

• 线-----以一个项目整个管理流程为主线，从项目经理工作实际出发，来梳理所涉及到的最基本的物业管理政策及其条款

• 面----从宏观的层面上，追本求源，探究物业管理的法律基础

二、物业服务常用政策条款规定

以一个项目为主线，几个主要环节：从拿项目-----到承接查验交付接管-----装修管理-----日常服务-----退出管理

整个过程应掌握的相关知识：

1、关于招标方式

2、关于物业管理区域划分

3、关于投标资格（项目规模与资质等级）

4、关于招标投标有关程序及规定

5、关于标书编制

6、关于前期物业服务合同签订与备案

7、交付接管与承接查验

8、装修管理与收费

二、物业服务常用政策条款规定（续）

9、日常管理与收费

10、业主大会成立

11、创优

12、项目经理考核

13、资质申报

14、物业管理全覆盖与安置房管理

15、维修资金使用

16、电梯管理和维修

17、退出管理

1、关于招标方式

《马鞍山市物业管理实施办法》

第四章 前期物业管理

第三十条

建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3 个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总面积10万平方米以上的项目应当实行公开招标。

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。

3关于投标资格（项目规模、资质等级1）

《物业服务企业资质管理办法》

第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

3关于投标资格（项目规模与资质等级2）

《马鞍山市物业管理实施办法》

第二十六条

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。

（备案后才可以投标）

4、关于招标投标有关程序及规定

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（举例）

5、关于标书编制

（1）关于投标报价，收费等级标准和服务等级标准要质价相符，譬如招标文件要求二级服务标准，那么投标报价就要在二级收费标准范围内报价，为有效报价。

（2）关于人员配备，几级标准对应不同的人员配备。

马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准 马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

一级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于40%。

6、服务人员建议配置标准： • • • • • （1）综合管理人员：人均管理建筑面积14000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下 （万平方米4-5人）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

二级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积16000平方米以下；

（2）工程维修人员：人均管理建筑面积20000平方米以下；

（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积9000平方米以下；

（4）环境管理人员：人均管理建筑面积11000平方米以下

（万平方米3-4人）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

三级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于20%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。

（万平方米3人左右）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

四级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于10%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积20000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积24000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积13000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积15000平方米以下。

• （万平方米2-3人）

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》

《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《前期物业服务合同（示范文本）》

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《安徽省物业管理条例》

《马鞍山市物业管理实施办法》

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《 安徽省物业管理条例》

第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十二条

建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。

建设单位应当自招标结束之日起15 日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。

7、交付接管与承接查验

《物业承接查验办法》

物业承接验收是物业管理的基础工作，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

一、物业承接查验制度的意义

1、物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。大家一定要重视（举例）

7、交付接管与承接查验

2、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强建设与物业管理的衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

二、物业承接查验的内容

由于后天上午有专门课程安排，这里就不作详细讲解。

物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收（物业共用部位、共用设施设备、物业用房移交以及环境验收）两部分 ，涉及到的政策有：建设部、省厅、市。主要看《马鞍山市物业管理实施办法》

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。

（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；

（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（四）按照规划要求完成消防设施建设；

（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

《马鞍山市物业管理实施办法》

（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；

（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（八）法律、法规规定的其他条件。第三十六条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十三条

实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度 • 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。

第三十四条

物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定：

•

（一）物业管理区域物业总建筑面积5 万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。

•

（二）物业管理区域物业总建筑面积25 万平方米（含）以下，按照物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超过25 万平方米的，超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。

•

（三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。

《马鞍山市物业管理实施办法》

（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰比例在规划定位商业用房中配置。

（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。

物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20平方米。

物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。

建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。

8、装修管理与收费

《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110） 《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》

《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

《关于取消房屋装饰装修保证金决定》

《安徽省物业管理条例》

8、装修管理与收费

《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

1、物业服务企业对普通住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运，按建筑面积每平方米2.50元向业主（物业使用人）收取清运费用。物业服务企业不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收取类似其他形式的服务费、工本费和保证金等费用。

2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

8、装修管理与收费

《关于取消房屋装饰装修保证金决定》

2004年，市物价局印发了《关于取消房屋装饰装修保证金决定》，市物价局会同市房地产管理局于1998年印发的《马鞍山市城市物业管理服务收费暂行办法》第十七条，物业管理公司对业主和物业使用人装修房屋，可通过协议收取每户800—1000元的装修保证金的规定停止执行。今后，物业管理公司再收取房屋装修保证金属价格违法行为，市物价部门将依法予以查处。

8、装修管理与收费

• 对区域内违反有关物业装饰装修方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？

•

《安徽省物业管理条例》第六十六条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。

物业企业应当：(1)履行告知义务(2)履行制止义务

(3)履行报告义务

9、日常管理与收费

《马鞍山市物业管理实施办法》

《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导》

《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》是作业手册。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第五条（明晰了各部门的职责）规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。

•

（一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。

•

（二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。

•

（三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

《马鞍山市物业管理实施办法》

•

（四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。 •

（五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。

•

（六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。

•

（七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为

《马鞍山市物业管理实施办法》

• • • • • • • • • • 第二十八条

物业服务企业应当履行下列义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传；

（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验；

（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（六）按照规定公布物业服务费收支情况；

（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；

（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动；

（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第四十条

物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。

• 第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。

• 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

• 根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全额交纳。

• 新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第五十二条

物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变： •

（一）物业管理用房、物业经营性用房；•

（二）门卫室、监控室、共用走廊；

•

（三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；•

（四）公共绿化、道路、场地；

•

（五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

•

（六）其它依法归全体业主的设施设备。

两个物业管理司法解释

• 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释。

• 在进入司法诉讼程序中，这些司法解释往往会起到关键性作用。因此，在进入具体的司法诉讼程序中，要特别关注这些司法解释，进行仔细研究，以免由于不清楚司法解释而丧失胜诉机会。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权 益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国 物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民 事审判实践，制定本解释。

（本司法解释，第1-4条是关于合同，第5-7条是关于收 费，第8-10条是关于合同终止。）

第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合 同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应 予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应 承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身 和财产损害承担责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能履行物业 服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本 不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本 不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》 和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物 业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使 业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定因此承 担法律责任。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第十条

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业 退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必 需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为 由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院 不予支持。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

• 第一条（业主的认定）

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

• 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

• 第二条

（露台的归属）

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

•

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；•

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；•

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第三条 （共有部分的认定）

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

•

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

•

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。• 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

• 第四条

（外墙利用是否属于侵权的认定）

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

• 第六条 （增设车位的归属） 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

• 第七条（其他重大事项认定）

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第

（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第八条 （建筑面积的确认）物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

•

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； •

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

• 第九条 （业主人数的确认）物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

•

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； •

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十条（住改非）

业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 （有利害关系的业主的认定）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 （诉讼时效） 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第十三条（哪些事项应当公开）

业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

•

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

•

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

•

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

•

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；•

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十四条 （擅自处置共有部分）建设单位或者其他行为人 擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经 营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为 无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求 行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或 者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人 对成本的支出及其合理性承担举证责任。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十五条 （损害他人合法权益的认定）业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

• 第十九条

本解释自2009年10月1日起施行。

• 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

10、业主大会成立

《业主大会和业主委员会指导规则》 《马鞍山市物业管理实施办法》

（1成立条件）第十条

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达50%以上的；

（二）首批物业交付满2 年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满3 年的

（2首次业主大会筹备经费）第十一条

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户5 元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• （3会议形式）第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。

• （4重大事项决定）第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• （5业主委员会人数）第十八条 业主委员会人数应当是5-11 名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5 万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7 名，15 万平方米以上业主委员会成员为9-11 名的单数。

11、创优

• 《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》

• 建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》

12、项目经理考核

《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》

•

一、基本规定

•

（一）物业管理项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（含前期物业）合同约定委派的物业项目负责人。

•

（二）物业服务企业应向受委托的物业管理项目委派项目经理，一名物业项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个。一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业总建筑面积不得超过二十万平方米。

•

（三）项目经理应参加市住建委组织的业务培训和继续教育并取得合格证书。

（四）项目经理应被物业服务企业聘用并在市住建委登记注册。

12、项目经理考核

•

五、管理考核

（一）市住建委负责全市物业管理项目经理监管与年度考核。各县区物业管理主管部门负责辖区内的项目经理日常检查、指导与考核。

（二）项目经理的日常服务实绩纳入信用档案管理。项目经理本人以及所管项目获得表彰奖励等，在其业绩信息中予以登记，发生违法违规行为经查证属实的，在其不良信息中予以登记。

（三）物业管理项目经理考核评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8种分值。

（四）以周期为评分机制，一周期为12个月。在一个评分周期内，根据物业管理项目经理的评分情况，依照以下方式处理：

13、资质申报

• 《物业服务企业资质管理办法》

•

第三条 物业服务企业资质等级分为

一、

二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：

《物业服务企业资质管理办法》

•

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

《物业服务企业资质管理办法》

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

《物业服务企业资质管理办法》

•

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

《物业服务企业资质管理办法》

•

第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

《物业服务企业资质管理办法》

十三项禁止行为：

第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

14-16

14、物业管理全覆盖与安置房管理

《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》

《马鞍山市物业管理实施办法》第34条物业用房配置要求，安置房物业经营性用房按照8‰提供。

15、维修资金使用：《物权法》2∕3的规定 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

建设部《住宅专项维修资金管理办法》

16、电梯管理和维修：《电梯应急指南》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

17退出管理

《马鞍山市物业管理实施办法》第29条规定：按照合同约定，依法提前解除物 业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公 告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府。

《安徽省物业管理条例》第七十七条：违反本条例第五十六条规定，物业服务企 业擅自撤离的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不 改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的 罚款。

第五十六条

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员 会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本条例第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关 资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止

物业服务。

三、物业管理的法律基础

1、民法理论奠定了物业管理法律的基石

我国现行民事基本法----- 民法通则》，基本概括了商品经济活动中的一切行为准则，包括物权、债权、知识产权、相邻权等等。

物业管理涉及许许多多民事法律关系。

（案例1）在物业管理区域内摔伤，物业公司要负责赔偿吗？我们在酒店、咖啡店卫生间等处经常看到“小心地滑”类题醒及防滑垫，为什么？

这类案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《民法通则》第106条第2款规定：没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

我们再看------

1、民法理论奠定了物业管理法律的

基石（案例1）

《民法通则》第125条规定： 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

如果住户摔伤，是由于物业公司员工在施工或作业造成的，例如拖洗地面引起潮湿地滑、或施工开挖造成路障，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，物业公司就难以推脱赔偿的民事法律责任。

1、民法理论奠定了物业管理法律的

基石（案例2）

（案例2）某人骑车走在路上，大风将枯树刮断致人死亡，管理单位应该承担赔偿责任吗？

法院判公路养护段赔偿原告家属。依据《民法通则》第一百二十六条

建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

这个案例给我们以告诫：在物业区域内，要注意类似危险物的清理，及时维修保养、及时清理拆除

2、建筑物区分所有权在本质上 构筑了物业管理的理论体系

开发商将建筑物区分成为各个单元或套开始出售，建筑物的所有权就依法演变成为建筑物区分所有权。购房人成为建筑物区分所有权人，即我们通常所说的业主。 区分所有建筑物的管理（即物业管理）归根结底来源于区分建筑物的权利归属，即：建筑物区分所有权。

一栋区分所有建筑物分为专有部分和共用部分。

建筑物区分所有权往往是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理法律关系就是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，可见 建筑物区分所有权是建立物业管理法律法规的基础。

专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权

3、物业管理法律关系的主要内容

一是业主、物业使用人的权利和义务

二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利和义务

三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业服务企业，依据物业服务合同确立的权利和义务

四是开发建设单位在物业管理活动中的权利和义务

五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中行政监督和管理的基本权利和义务 六是政府相关部门的基本权利和义务 七是物业管理协会的基本权利和义务。

四、法规解读

（一）《物权法》

第六章

业主的建筑物区分所有权

第七十条 【业主的建筑物区分所有权含义】业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ［条文注释］本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。 根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有 部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共 同管理的权利：

（1）业主对专有部分的所有权；

（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；

（3）业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

《物权法》

• 对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件， 就是物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。 物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管 理企业也不一定因此承担法律责任。

《物权法》

第七十二条 【业主对专有部分以外的共有部分权利义务】业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同 管理的权利一并转让。

［条文注释］业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理 的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

《物业服务纠纷司法解释》第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或 者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

在业主建筑物区分所有权的这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导 地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管 理权的前提与基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部 分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第2款规定，业主转让建筑物 内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让。

《物权法》

• 第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

•

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

•

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

•

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；•

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；•

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

•

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项（有？）。• 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》

［条文注释］本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及 表决权的规定。

第7项，其他重大事项有哪些---------

《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第七 条

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确 定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条 第一款第

（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重 大事项”。

《物权法》

第七十七条 【住宅变经营性用房的限制与条件】业主不得违反法律、法 规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主 同意。

［条文注释］如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必 须在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的 业主同意。这二个条件必须同时具备二者缺一不可。

如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用 途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析--------

《司法解释》第十一条

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建 筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《物权法》

• 第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

• ［条文注释］本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。

业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序做出某些决定，侵害业主的合法权益，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

• 这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。

《物权法》

第八十三条 【业主义务与权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理 规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪 声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人 合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止 侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行 为，可以依法向人民法院提起诉讼。

［条文注释］对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动 物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何 处置，本条规定了以下几种办法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔 偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人 民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉 讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

另外，还有哪些行为可以认定为“损害他人合法权益的行为”---------

《物权法》

• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

• 第十五条

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。

•

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

•

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；•

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

•

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

（二）《安徽省物业管理条例》

1、八项基本法律制度，

2、十大禁止行为，

3、物业管理法律责任，

4、其他条款

1、《条例》创设的八项基本制度：

（1）业主大会制度

（ 2）管理规约制度 （3）前期物业管理招投标制度

（4）物业承接查验制度（5）物业管理企业资质管理制度（6）物业管理专业人员职业资格制度 （7）物业专项维修资金制度 （8）物业管理联席会议制度

2、十大禁止行为

第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

（一）拆改房屋承重结构;

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

（三）违法搭建建筑物、构筑物;

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；

（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营;

（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

（九）违反规定停放自行车和机动车辆;

（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。

3、物业管理法律责任

《安徽省物业管理条例》第6章法律责任， 共4条：第76条—79条规定：

第七十六条

有下列八项行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;

（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

（三）不移交有关资料的;

（四）未取得资质证书从事物业服务的;

（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

（七）挪用专项维修资金的;

（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十七条

违反本条例第五十六条规定，物业服务企业擅自撤离的，由县级以上 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县级以 上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业 主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本条例第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保 养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止

物业服务。

第七十八条

违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；

（二）侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以5000元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款；

（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

违反本条例第六十八条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。

第七十九条

违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

（三）违法实施物业管理行政许可的;

（四）违反物业管理投诉处理规定的;

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

（六）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业管理定义和遵循原则）

•

第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业服务企业权利义务）

第五十一条 物业服务企业享有以下权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行 管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）选聘专营企业承担专项经营业务；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。 第五十二条 物业服务企业应当履行以下义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备 日常维修养护等服务；

（三）按照规定公布物业服务费收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约 定的，应当依法承担相应的法律责任。

4《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于对物业管理区域安全防范的协助义务）

第六十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域 内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预 案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管 理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序 时，不得侵害公民的合法权益。

要求物业管理企业履行三项义务：

(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损

失。例如发生火灾，应 当及时拉断电源并采取灭火措施；

(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门

报告；

(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业共用部位、共用设施设备）

第四十七条 （承接查验）

物业服务企业在承接新建物业项目时，应

当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建 设单位，建设单位应当及时进行整改

第六十条（日常检查与公告） 物业服务企业应当严格按照国家有关 物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行 状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年 第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。

第七十二条（维修改造费用）业主交存的专项维修资金属于业主所 有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更 新、改造，不得挪作他用。

第七十四条 （经营与收益）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性

活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规 定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专 项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

4 《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于对业主泄露个人信息资料的规定）

• 《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规 定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关 业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权， 三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。

•

•

第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

•

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

4 《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于车辆管理的规定）

第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。

第七十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆 的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业 主共有。

车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管 理规定。

任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。

4《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于保修责任的规定）

第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修 范围，承担物业保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储， 专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和 物业服务企业的监督。

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不 符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围 内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》《建筑工程质量管 理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。

保 修期满后，物业的共用部分共用设施设备的维修、保养由物业管理企业 按照物业服务合同的约定承担，专有部分的维修养护由业主承担。

五、案例分析

• 案例一：停车场车辆丢失应该谁赔？

• 如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并随时可以将车开走，所停放汽车的实际控制权就没有交付给停车场，那么，就是一个停车位的场地租赁关系，保管合同关系不成立。如果业主将车停泊在停车场，由管理员或售员机给业主取票凭证，车主只有持此凭证方可将车开出，这表明停车场实际控制了该车，就有义务和责任保管该车，构成保管合同关系。

• 物业公司与业主之间是否存在保管关系的界定，关键就在于业主是否将其车辆或其他财产物品交付给物业公司实际控制。

五、案例分析

• 案例二：电梯里的广告收益归谁所有？在物业建筑物屋顶、外墙设置广告招租位的收益归谁？

• 案例三：物业公司有权减免空置房的物业费吗？ 可以据此政策依据跟开发商讨要物业费。 • 案例四：物业公司可反炒业主“鱿鱼”吗？

1、提前90天告知的规定。

2、办理相关移交手续。否则，依据《合同法》第7章违约责任，应承担继续履行合同、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。

五、案例分析

• 案例五：空调冷气机滴水如何处理？

• 设计专门留有固定放置空调冷气机的位置，并在旁边安装有一条引水管，将冷凝水直接引入排水管。住户只需将空调排水孔用塑胶管与引水管连接起来；设计没有安装引水管的，应采取合理方式将冷凝水接入雨水管。处理不好容易引起邻里矛盾，物业公司应做好住户工作。相邻方可起诉 • 案例六：谁有权与宽带网运营商签订住宅小区宽带网合同？移动通讯公司买住宅就有权在屋顶竖移动通信天线吗？

• 宽带网的最终消费者是业主，都无权替业主签下长达20年的消费合同。 • 改变使用用途，非法侵占共用部分

谢谢大家！

•

祝愿在座的各位都能成为一名

优秀项目经理！

推荐第3篇：物业管理制度

物业管理保安员交接班制度

一、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

二、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明:

1、上班情况明；

2、本班接办的事情明；

3、物品、器械清点明。

三、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：

1、本班情况清；

2、交接的问题清；

3、物品、器械清。

四、当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

五、交接时要做好记录,填写《保安值班交接班记录》，并签名。

六、接班后按照本岗位服务规范、规程等要求，做好本岗位工作。

七、做好执勤器材、装备的保养工作，如对讲机、充电器、手电筒等，确保在任何时间、任何情况下均可正常使用。

八、及时搞好岗位周围的清洁卫生，如：烟头、纸屑等细小垃圾，交接班时必须打扫干净，保持工作现场整洁有序。

物业管理小区保安巡逻制度

一、依照法律法规及各项规章制度对小区治安情况进行巡视检查。

二、保安员实行24小时全天候巡逻服务，尽可能扼制各类违法犯罪发生，确保辖区安全。

三、对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向保安队长报告。

四、保安队长负责治安巡逻的检查、监督工作，协助小区负责人处理突发事件。

五、保安巡逻员在巡逻过程中应多看、多听、多嗅以确保完成巡逻任务。

六、严格执行《保安巡逻规程》，对重点部位实施重点监控，阻止闲杂人员在小区内乱窜，阻止未经许可的人员进入小区重点要害部位。

七、注意来往人员的动向及携带物品，对可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时可检查所带物品。

八、发现打架、吵架、斗欧时，应予以劝止。

九、发现火烛，应立即组织扑救并迅速报警。

十、接受住户信息反馈，积极为住户联系，及时解决和协助处理住户投诉和求助。

十一、在执勤过程中，当保安队长检查到各岗位的保安员时，保安员应向队长或班长敬礼并汇报巡逻情况，保安队长应向保安员回礼。十

二、严格执行交接班制度，在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开， 巡逻队员下岗后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。

物业管理重大事件报告 及紧急事件处理制度

一、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1.重大或突发事件包括：火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；高低压电柜、通讯设备等宿舍楼主要设备设施故障；宿舍楼主体结构遭受破坏等。

2.发生重大或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4.重大事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。

5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

消防、交通、救助应急处置制度

1．火警火灾

（一）增强防火安全意识，经常学习和宣传消防安全法规，认真履行公司防火安全责任制的要求，坚持三级防火安全检查制度，开展经常性的防火安全检查，及时发现和整改各种火险隐患。

（二）熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品摆放位置；电源开关、总闸、水源、消防水带、开启消防阀门等设置；以及各类消防器材的性能、规格和使用方法。

（三）初起火灾，正确使用消防器材，安全迅速扑灭；若火情严重，无法控制的：

1、立即拨打“119”电话报警，报警时讲明发生火灾单位、地址、门牌、着火部位和物体后，通报公司及客户单位有关领导；

2、及时开通应急消防通道，接引消防、救护等抢险救急车辆和人员迅速到场，展开扑救；

3、切断火灾现场电源、疏散人群，撤离易燃易爆物品；

4、注意维护火场秩序，严禁无关人员接近火场，妥善保护人证、物证等现场情况；

5、积极协助公安消防机关做好现场勘查、调查取证和善后查处等工作。

2.突发事件的处理程序

（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。 （2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。 （3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。 （4）查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。 （5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。 （6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安组组长协助调查处理。

（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。 3.斗殴等暴力事件的处理程序

（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其它最快的方式报告宿舍保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。

（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。 （5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。 4.盗窃等破坏事件的处理程序

（1）巡查发现或接报宿舍内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。

（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。 （4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。 5.水浸处理程序

（1）当值各岗保安员如发现宿舍范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。

（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。 （3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自宿舍外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往宿舍的入口封闭，并用排水泵将宿舍的积水抽排出宿舍外；如水浸来自宿舍机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。

（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复宿舍的正常运作。 6.停电事故的处理程序

（1）未预知的情况下突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。

（2）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

（3）监控中心和巡楼保安员密切注视各楼层，以防有人趁机制造治安问题。

维修管理制度

1、管理处接到的维修的诉求后，必须在30分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1） 自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2） 不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。

8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

清洁管理制度

1、日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。

2、保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。争创标准：一是每天普扫二遍，每日保洁；二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

宿舍管理制度

一、严禁自行拆改住房和室内设备，不许随意在墙壁、地面上开门挖洞。

二、宿舍区公共活动场所内，严禁任意盖小房，挖菜窑，确保房屋基础、交通消防、地下管道和院内整体布局不受影响。

三、楼内供水、供电、供暖设备，严禁随意拆动、改装。

四、每户用电度表及电线设备，因住户自行增加设备而超负荷烧坏电器设备由用户照价赔偿。

五、坚决查处窃电行为，发现窃电者，除按电业局规定罚款外，并通报本人所在单位。

六、水表、电表的修理、更换、电表测试等费用由住户自理。（如有损坏，应第一时间通知甲方，以便甲方更准确的结算费用。）

七、户内碰锁、电视接收端盒、引线、灯泡、灯管或增装插座、灯具、风扇、玻璃等非房屋设备一律自费解决。（如增改完毕后，要通知甲方进行安全审核）

八、因使用不当造成门窗损坏由住户自费修理。

九、房屋使用单位要经常检查房屋的安全状况，特别要加强对墙体和屋顶的检查，发现下沉、塌陷、开裂等异常现象要立即报告甲方主管部门，以便及时维修。

十、严禁私自改接用电线路、乱拉电线，不得私自使用电褥子、电炉子、电热杯等禁用电器。

十一、严禁在墙面乱涂乱画,不得以任何理由破坏屋面、墙面、地面以及室内硬件设施，确保房屋安全和使用寿命。

十二、严禁在床上吸烟和在房内点蜡烛，二楼地面严禁扔带有明火的火源，泼水。十

三、严禁在宿舍内烧饭、烧菜。

十四、建立宿舍值日制度，搞好室内卫生，宿舍内生活垃圾要放到大的塑料袋中，在统一放到生活区指定的垃圾点中。

十五、爱护生活区及宿舍内的公共财物、公用设施，严禁随地吐痰，大小便。

十六、应在规定区域外晒衣服、晒被子、注意个人卫生。

十八、严禁房屋内水龙头使用后不关，否则甲方会对相关单位进行处罚。

十九、宿舍每人居住面积不得少于2.5平米，并且二楼居住人数不得大于120人。

凡因没认真贯彻执行本制度，所造成的伤害事故，将严厉追究相关单位的管理部门、当事人的法律责任和行政责任，并处以200元至1000元罚款。(罚款金额从房屋安全抵押金扣除），情节严重的单位甲方有权提高房屋租赁费用标准或终止合同。（如果涉及甲方设施改动，需通知甲方经甲方许可，方可改动。）

推荐第4篇：物业管理制度

物业管理制度汇编

科学完善、合理量化的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝。为进行统一规范的管理，我公司将在云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼导入ISO9001-2000国际质量标准模式。接管该项目后，我们将严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件要求，对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼实施专业化、规范化管理。我们还在ISO9001-2000的基础上，按照ISO9001-2000质量体系的要求，拟定相应的规章制度，进一步加强管理，提高管理质量，实现社会效益、环境效益和经济效益。在此，我们列出我公司的有关规章制度目录。

一、管理处项目经理

根据国家法规、公司的相关管理制度、与业主签署的物业管理委托合同制定、实施项目管理计划。对公司和本物业的业主负责，使所管辖的物业区域的环境、安全、房屋及公共设施设备运转正常。

1、自觉遵守公司的各项规章制度；

2、制定部门工作计划和切实可行的措施，完成部门工作总结；

3、以星级服务为标准，为业主提供全方位的服务；

4、作好与业主的沟通、协调工作；

5、协调与政府部门、公安机关等各方面的关系；

6、认真贯彻落实“以人为本，星级服务”的宗旨，开展好优质服务，经常深入业主中了解情况，征求意见，改进工作，以最佳的服务奉献给业主，树立公司良好形象；

7、坚持增收节支的原则，认真作好设备、设施的管理；

8、严格控制材料消耗；

9、负责物业管理区域的环境卫生，为业主提供整洁舒适的生产、办公环境；

10、完成领导交办的其他工作任务。

二、领班岗位职责

1、遵守公司的各项规章制度，服从部门经理的指挥、调度。

2、带领并监督当班人员按规定时间、岗位执行任务，检查当班人员的仪容、仪表，负责全体行政接待员的纪律作风和有关业务技能的培训。

3、检查行政接待员是否对所有来访人员进行登记、查问。

4、负责处理有关行政接待员的相关事务，重大问题向部门经理汇报。

5、做好行政接待员日常工作日志。

6、根据需要合理分配行政接待员，以保障会议服务。

7、完成公司和部门布置的其它任务。

三、水、电维修员岗位职责

1、严格遵守公司的各项管理制度，努力学习科学文化知识，不断提高自身的专业技术水平。

2、服从领导安排，按时、保质、保量地完成各项任务。

3、坚守工作岗位，接到报修单后及时到现场修理，作好维修记录。

4、上岗前清理好工具，并做好日常保管工作。

5、值班员负责对更换的新旧用品清点登记，发现有误要及时检查核实。

6、值班员负责白天水、电运行情况登记，夜间值班负责对水电进行全面检查，认真填写交接班记录。

7、做好安全生产，防备事故发生。

8、完成部门经理交办的其他工作。

四、泥、木维修员岗位职责

1、严格遵守公司的各项管理制度，努力学习科学文化知识，不断提高自身的专业技术水平。

2、负责公司所有的门、窗、水池、台面、地板、瓷砖、地砖、桌椅、餐厨具的维护修理。

3、负责公司临时设施和用具的加工。

4、每日工作按计划实施，加工用品按要求规格、数量执行，做到美观、精致、实用。

5、作好加工材料的管理，做到节约材料，工作有序。

6、做好安全生产，防备事故发生。

7、完成部门经理交办的其他工作。

五、保洁员岗位职责

1、树立业主第一，信誉至上的思想。

2、遵守劳动纪律和公司的各项规章制度，有事离岗须得到领班同意。

3、认真做好包区卫生，包区卫生必须达到标准。为业主提供整洁、舒适的生产、办公环境，并对绿化环境进行管理。

4、严格遵守仪容仪表的规定。

5、按照办公室卫生标准、公共卫生标准、程序和注意事项打扫卫生。

6、对业主投诉必须马上处理不得与业主发生争执。

7、认真完成部门经理布置的其它任务。

六、员工仪容仪表及行为规范

(一)、仪容仪表

1、必须经常保持个人清洁卫生，不得有体味、口味，不能吃有异味的食品。

2、经常修剪指甲和洗理发，男员工头发不得盖过耳际和衣领，不准留胡须、鬓角，女员工头发必须梳理整齐，不得留披肩发、独辫子，额前刘海不得压眉，不得化浓妆。

3、饰物仅限于佩戴结婚戒指。

4、统一穿着公司制发的工作服，着装整齐、干净，内衣下摆不得露在制服外面，工号牌佩戴在左胸前，若用领带、领结，飘带要系正。

5、待人热情、友好、真诚，不卑不亢，无不礼貌行为。

6、不带病、带情绪上岗，精神饱满，微笑服务。(二)、语言

1、使用普通话交谈，熟练使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”字不离口。常用“您好”、“请”、“对不起”、“不客气”、“谢谢”等。

2、接电话坚持使用“您好、中房物业”。

3、对业主或客人讲话要轻言细语，语言文明、不讲粗话。

4、对客人的询问做到有问必答，不能说“不知道”、“不会”、“不管”、“不行”、“没有”等语言，不能以生硬、冷淡的态度对待别人。

(三)、行为规范

1、上班时间内必须坚持佩戴胸卡。

2、上下班进出大门必须走指定通道。

3、上班时间必须精力集中，勤奋工作，做到“七不准”： （1）不准窜岗、脱岗、看书、看报、打牌、下棋、围观； （2）不准吃东西（包括口香糖）； （3）不准在物管区闲逛、骑车； （4）不准在别人的办公室内使用电话； （5）不准携带私人物品进入工作区域； （6）不准私自处理他人遗留财物； （7）不准在任何禁止吸烟场合吸烟。

4、为保持环境的安静，在工作场所不得大声喧哗，说话声音要放低，走路时脚步要轻。

5、上班时间内，非紧急情况不得乘坐客用电梯。

6、就餐时要讲文明，排队就餐，不得争先恐后，遇客人有急事时应主动谦让；就餐时保持桌面清洁，不乱丢渣滓和杂物。

7、发现公司的设施、设备有故障时应及时报修。

8、坐姿要端正，站立要挺直。

七、维修工言行规范

1、衣着整齐、干净，上班着工作服和佩带工作牌。

2、接听电话时，必须在电话铃声响起三次之内拿起话筒，并道声“您好，维修组”，对业主的意见做好记录，对业主提出的疑问要耐心解释，最后与业主道别时说声“再见”。

3、上门维修要带齐工具，讲文明、讲礼貌，严格按照房屋维修标准和操作规程进行维修。与业主交谈时要多用“请”、“请您”等礼貌用语，维修完工后与业主道别说声“再见”。

4、业主来访要热情接待，对业主提出的疑问要耐心解释，对业主反映的问题要认真听取，随时做好笔录。业主离开时要说声“ 谢谢您的光临”、谢谢您的宝贵意见 ( 或建议 )等文明用语。

八、考勤制度

为了保证公司生产工作的正常进行，维护工作秩序，提高劳动生产率，增加企业经济效益，特制定本制度。

1、考勤归公司人力资源部门统一管理。

2、公司实行8小时工作制（用餐、更衣时间除外），员工每天上下班时间由公司公布。轮班员工按轮班时间执行。

3、员工必须严格遵守上、下班时间，不迟到，不早退，并提前10分钟到岗，做好上班准备。

4、公司实行考勤表考勤。员工上班时，由部门经理指定人员打考勤表。每月25日部门经理将本月考勤表（有部门经理审核、签字）汇总到人力资源部。

5、上班时间不准溜班、窜岗和做与工作无关的事情。

6、员工不考勤者，按旷工处理。

7、员工上班迟到早退1次15分钟以内扣罚工资10元，当月1月内三次，取消奖金；迟到早退1次16分钟以上按旷工半日论处。

8、员工请假（含病事假、婚丧假和产假）1天以上应具书面申请。3天以内（含3天）由部门经理审批，部门经理请假由分管总经理审批，3天以上由总经理审批，经批准后方能离岗，并将假条送人力资源部存档。

9、员工请假后，部门经理应在请假者的考勤表上标明时间和请假类别。

10、员工假满回公司后即时向审批负责人销假。

11、请假不履行书面请假手续和不履行销假手续者，均按旷工处理。

12、员工考勤表上记录的出勤情况，作为部门每月核发其奖金的依据之一。

13、考勤表不得自私藏匿、涂改和损毁，否则一经查实，公司将立即对责任人予以解聘。

14、轮班和夜班工种上下班时间由部门安排，并报人力资源部备案。

九、奖惩制度

为了弘扬正气，表彰先进，惩治违法违规行为，保证企业生产经营活动顺利进行，树立良好的风气和企业形象，特制定本条例。

(一)、奖励种类

通报表扬、物质奖励、立功嘉奖、奖励晋级。

（二）、奖励条件

1、对改进公司管理、提高服务质量有重大贡献者；

2、在服务生产中创造优异成绩者；

3、在对外接待中，服务工作态度好，创造良好声誉者；

4、为业主提供最佳服务，工作积极热心受到业主表扬者；

5、发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者；

6、为保护国家财产、他人生命财产，能见义勇为者；

7、提出合理化建议，并经实施有成效者；

8、拾金不昧，主动上交者；

9、控制开支，节约费用有显著成绩者；

10、敢于抵制不正之风，事迹突出者。

（三）、奖励的审批权限

1、通报表扬由部门经理批准，报人力资源部备案；

2、物质奖励和立功嘉奖，由部门经理提名，报总经理批准，送人力资源部备案；

3、奖励晋级，由部门经理提名，人力资源部审核，报总经理批准，人力资源部备案。

（四）、过失种类

1、轻微过失

（1）无故迟到，早退。

（2）当班时不着工作服，不佩戴工号牌；衣着不整齐，或工号牌佩戴位置不适当，佩戴结婚戒指以外的饰物。

（3）当班时窜岗、扎堆聊天，看书看报，或擅自调换班次。 （4）当班时嚼口香糖、吃零食。 （5）非当班时私自在公司内逗留闲逛。

（6）在生产、营业厅大声说话，追逐打闹，勾肩搭背。 （7）工作或服务效益欠佳，达不到工作基本要求。 （8）违反规定搭乘客用电梯。

（9）随地吐痰，乱扔果皮，纸屑；不注意公共场所的整洁。 （10）在工作现场存放私人物品。

（11）浪费器材、水、电，不爱护公物、工具和设备等。 （12）私自接受业主或来方人员的馈赠。

2、严重过失

（1）委托他人或代他人考勤，轮班人员下班前没有与下一班交接工作而擅自离岗；

（2）不遵守门卫制度，拒绝接受安全检查或私自携物离开工作现场。 （3）违反会客制度，私自携亲友或他人在公司参观或私人探访。 （4）未经批准使用公司对客服务的设施和设备。 （5）未经批准私配公用钥匙或打私人电话。

（6）偷吃、偷喝和偷拿食物或在厨房内为自己烹制食品。 （7）私自处理客人丢下之财物（包括书、报）。

（8）工作疏忽大意，造成业主或来访人员的物品损失、损坏。 （9）当班时睡觉或无故中途停止工作，喝酒或带有醉态、打扑克、下棋以及办其他个人私事。

（10）对业主或同事不礼貌、不尊重、粗言秽语、恐吓威胁。 （12）挑拨事非、乱传闲话、影响团结、扰乱公司安宁。 （13）私自向外泄漏公司机密资料。

（14）超越职权范围擅自做主，或无关本职事宜随便作答造成损失。 （15）工作时间消极怠工。 （16）不尊重上级，不服从管理。

（17）发现公司物品丢失、损坏，不上报或谎报。 （18）在禁烟区内吸烟。

（19）无证驾驶或擅自驾驶机动车。

（20）携带与工作无关的各种物品进入工作现场或携带私人物品到工作现场。

（21）私自使用、移动消防设备，在消防通道堆放物品。 （22）发生事故4小时不上报，重大事故1小时不报。

3、重大过失

（1）当月无故连续旷工3天或全年累计旷工7天。 （2）接受任何形式的贿赂或向他人行贿。 （3）撕毁或涂改各种原始记录、单据。

（4）偷看、偷听和散布传播黄色刊物、录相、录音。 （5）赌博或变相赌博，以及进行其它带有赌博性质的活动。 （6）道德败坏、生活作风不正。

（7）殴打他人或互相打斗、聚众闹事、煽动并参与斗殴事件。 （8）危害他人，调戏或欺辱他人。 （9）偷拿、骗取业主、公司或他人的财物。 （10）携带或收藏其他禁品。

（11）蓄意破坏或浪费公司各种设施、设备和业主财物。 （12）无理拒绝接受任务，不服从正常调动经教不改。 （13）受国家刑律及治安条例处罚。

（14）由于自身失误或违反公司有关制度或操作不当造成事故的。

（五）、处理及程序

1、对轻微过失的处理：

第1次过失：由部门经理口头警告，并罚款10元； 第2次过失：由部门经理书面警告，并罚款 50元； 第3次过失：由部门经理最后警告，并罚款 100元； 第4次过失：予以解聘。

2、严重过失：

第1次过失：由部门经理书面警告，并罚款 100元； 第2次过失：由部门经理最后警告，并罚款 200元； 第3次过失：予以解聘。

3、重大过失： 立即予以解聘。

4、严重违纪、违法即使未有过警告，也立即予以解聘，触犯法律的，送执法部门处理。

（六）、处分的审批权限

1、过失处罚由部门经理签发生效。

2、解聘由部门经理提议，报总经理或主管副总经理批准生效，人力资源部备案。

十、保密制度

（一）、公司员工应保守公司秘密。以下事项属公司秘密，未经公司领导批准，任何人不得泄漏：

1．重大的经营方针、发展方向的讨论及其决策内情； 2．经营及财务状况； 3．工资奖金方案； 4．未经宣布的人事变动；

5．拟开办或接手的项目，对外投标的项目及标书；

6．公司各种规章制度，档案文件、记录表格； 7．关于重要会议的讨论事项； 8．关于业主或租户的档案资料；

9．契约、协定或根据协商而决定的事项； 10．规定、命令中特别指定的事项。

11．其他属于秘密的事项。

（二）、密件的使用与管理必须坚持以下规定： 1．公司密件由办公室标记密级并登记管理；

2．机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发送至有关部门时，必须请收件人签字或盖章。

3．机要文件由机要人员传递与保存，其他人员不得私自保存密级文件。阅读与传达密级文件须在指定地点进行，不得随意扩大传阅范围；

4．因公出差人员原则上不得携带密级文件和资料，确实需要时，经总经理批准后，指定专人保管，并采取必要的安全措施。

5．不得在通信、电话、传真、电传中涉及秘密事项。不准用普通邮政传递密级文件、资料以及属于保密的物品；

6．未经发文部门许可，不得擅自复印密级文件； 7．不在不利于保密的场所谈论公司秘密；

8．不在非保密本上记录秘密，保密本由办公室统一编号、登记、发放，用完后交回办公室处理；

9．严守保密纪律，不该看的秘密绝对不看，不该问的秘密绝对不问，不该说的秘密绝对不说。

10．机要文件及其相关草案、其他无用物品的销毁，应确定一定的时间，由总经理签字后方可销毁。

11．凡违反本规定者，由总经理办公会讨论处理。 十

一、办公楼消防管理制度

（一）、为保障人员生命财产的安全，保证本办公楼管理工作的顺利进行，根据《中华人民共和国消防条例》，根据本市高层楼宇消防，管理规定，结合本办公楼的实际情况，制定本规定。

（二）、本办公楼消防管理人员由18岁至35岁，具有高中以上文化程度， 身体健康，品行优良，经使用单位审查合格，并经一定的消防业务培训者担任。

（三）、消防管理人员在管理处的领导和消防机关的业务指导下进行工作。

（四）、专职消防管理人员的职责是： 1.开展防火宣传，普及消防知识；

2.执行规章制度，进行防火安全检查，纠正消防违章，整改火险隐患；3.监护动火作业； 4.管理消防器材设备；

5.负责管理好消防控制中心，并实行24小时监控，保证各项装置时刻处于良好状态；

6.接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防安全设施进行扑救。

（五）、办公楼各办公单位应实行防火责任制，各单位的经理或行政负责人、防火责任人，在消防机关和办公楼消防管理人员的指导下，负责做好各范围的防火安全工作。其职责是：

1.执行有关消防法规，落实各项防火安全措施；

2.建立岗位防火责任制度，经常考察员工防火安全工作情况；3.督促员工管理好用火用电和化学易燃易爆危险物品； 4.定人、定时、定措施消除火险隐患； 5.定期组织检查维修保养消防器材设备；

6.积极协助公安机关调查火灾原因，提出处理意见。

（六）、楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。

（七）、必须妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。

（八）、各业主严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。

（九）、各业主在防火分区范围内装修面积在 50平方米以下的，由办公楼管理处负责审核，超过50平方米的应报告消防机关审核，经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

（十）、各业主进行室内装修，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时线路。

（十一）、需要进行烧焊等动火作业的，应向消防机关提出申请，经批准后，在办公楼消防管理人员的监护下，方可作业。

（十二）、办公楼内商场、餐厅及各类店铺等公共场所，应设安全疏散示意图，用中文和英文加以说明。

（十三）、有下列情形之一的，分别情况，处单位500至2000元罚款，处防火责任人和直接责任人100至300元罚款：

1.占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2.封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3.乱拉、乱接电器线路的；

4.擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

（十四）、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位1000元至3000元罚款，处防火责任人(或单位主要负责人)200至500元罚款：

1.未办理申请审批手续即进行室内装修的；

2.室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；3.未办理申报审批手续即进行动火作业的；

4.烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。

（十五）、擅自改变消防设施功能的，或不按消防机关发给的《火险隐患整改通知书》的要求进行整改的，责令停业整改，并分别情况，处单位3000至5000元罚款，处防火责任人(或单位主要负责人)300至500元罚款，处住户200至400元罚款，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。

（十六）、各业主必须服从消防机关和楼宇管理处消防工作人员的有关防火方面的管理，刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职务的，分别情况，处有关单位负责人或直接责任人300至500罚款，直至依法追究刑事责任。（十七）、本规定自公布之日起施行。 十

二、营业厅消防管理规定

为了加强消防工作，保护国有财产和广大使用人与客户的生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和市府有关消防规定，特制订本规定，望各使用人与客户积极支持、互相配合、共同遵守。

（一）、办公楼消防安全由物业管理部安保部门负责、协调，部主任是责任人，管理部全体人员都是义务消防员。

（二）、楼内各单位按使用楼层实行防火责任制，并由各单位领导担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

（三）、各使用人与客户应指定义务消防员。防火责任人和义务消防员的职责是：

1.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。

2.经常检查防火安全工作，特别是办公用房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

3.管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。

4.管理部工程设备部门负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使之处于良好状态。

5.管理部安保部负责管理好消防监控中心，实行24小时监控。

6.使用人、客户与管理部定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

（四）、楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。严禁在通道上停放车辆和堆放物品，办公楼防烟门应经常关闭。

（五）、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。

（六）、办公楼内严禁经营和贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在办公楼内燃放烟花、爆竹。

（七）、办公室内烟头及火柴余烬要随时弄熄。

（八）、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。

（九）、各使用人与客户进行室内装修，必须向管理部工程设备部门提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱接临时用电线路。装修应采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

（十）、需要进行烧焊等动火作业的，应向工程设备部门、安保部门提出申请。经批准后，在办公楼工程设备部门人员的监护下，持有明火操作证的人员，方可作业。

（十一）、晚上办公楼内严禁施工，特别是动用明火。

（十二）、发现火警，应立即告知管理部或拨火警电话119， 并关闭电气闸和门窗，迅速离开工作场所，切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯下去。

（十三）、根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处理：

1.占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2.封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3.使用电炉、电热锅、电热杯等的； 4.乱拉、乱接电器线路的；

5.擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

（十四）、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位罚款： 1.未办理申报审批手续即进行室内装修的；

2.室内装修所用材料不符合防火要求，又不进行防火处理的；3.未办理申报审批手续即进行动火作业的；

4.烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的。

（十五）、各使用人与客户必须服从消防机关和管理部安保人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或处行政拘留，直至依法追究刑事责任。

（十六）、使用人与客户如对办公楼消防管理有意见、建议等，可到办公楼内投诉点书面投诉，或直接到办公楼管理部投诉。十

三、办公楼清洁保养规程 办公楼的主要特点是，办公人员多，写字台、文件柜、电脑操作台等家具多，台面上文件、办公用具多，废纸垃圾多。办公室清洁保养最好是在客户办公前或下班后进行。

（一）、日常保洁项目

1、清倒烟灰缸、纸篓等。

2、清扫地面。

3、抹净办公桌、文件柜、沙发、茶几等家具。

4、抹净门、窗、内玻璃及墙壁表面。

5、抹净空调送风口及照明灯片。

（二）、保洁注意事项

1、对办公室的日常保沽，由于受时间制约多，需要在规定的时间内迅速完成工作。因此，必须制定周密的保洁计划，然后要求保洁人员按计划工作，动作快捷。

2、地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗的时间，提高短时间内突击作业的效率。

3、如果是在客户下班后进入办公室作保洁工作，最好要求客户留人看守。若客户不能留人，最好由2人以上同时进出，共同工作，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。

4、抹办公桌时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向主管报告。

5、吸尘机噪音大，室内吸尘工作可安排在客户上班前或下班后进行。

（三）、保洁基本程序

1、准备：进入办公室保洁前，一定要准备好保洁所需的清洁工具和物料。

2、进入：如果是在客户上班前或下班后工作，最好每组 2-3 人，专人持钥匙开门，同时进入，门不要关闭，室内若有人，应先打招呼，得到允许后再工作。

3、检查：进入办公室后，先查看有无异常现象，有无客户遗忘的贵重物品，有无损坏的物品。如发现异常，应向主管报告后再工作。

4、清倒：清倒烟灰缸、纸篓、垃圾桶。倒烟灰缸时要注意检查烟头是否完全熄灭；清倒纸篓、垃圾桶时，应注意里边有无危险物品，并及时报告处理、

5、抹净：按规定顺序，依次抹净室内办公用具和墙壁。毛巾应按规定折叠、翻面。

6、整理：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户原来的摆设放好。报纸、书籍可摆放整齐，但文件资料及贵重物品不要动。

7、吸尘：按照先里后外，先边角、桌下，后空旷地的顺序，进行吸尘作业。梯子等用具挪动后要复位摆好。发现局部脏污应及时处理。

8、关门：保洁完成后，保洁人员环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。

9、记录：认真记录每日工作情况，主要是指保洁员姓名，保洁房间号码，进出时间，作业时客户状态（无人、工作、返回等）， 家具设备有无损坏等。

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东街社区物业管理制度 为加强东街住宅社区的管理，维护全体业主合法权益，维持好公共环境和秩序，保障各户的安全，根据国家有关物业管理的相关制度, 我物业服务公司自今日起对小区卫生、绿化、车辆停放、物品摆放等进行规范和整顿，望各位业主对照问题认真配合，把我们东街小区建设成安全、文明、和谐的优秀小区.特制定小区管理规章制度，请全体业主自觉遵守。

1、必须遵守国家相关治安管理的有关规定；维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。

2、出租住宅必须及时向物业管委会申报暂住人员，应在入住三天内持有效证件到物业管委会进行登记。

3、各业主及管理人员有责任维护小区居民财产及车辆的安全。出入必须锁好门窗、车辆，不得让陌生人进入住宅，并积极参加各种保险，以减少损失。

4、不得在小区内进行任何非法及违法活动。

5、遵守小区环境卫生保洁规定，自觉将家中杂物、垃圾投放到指定垃圾箱内，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物等。

6、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木等。不得向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。

7、注意保护楼梯、楼周围等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，请自觉清除。不准在小区公用地堆放废旧物品，保持清洁环境。

8、不得在小区院内和楼道堆放杂物，长期不用的废旧自行车及废旧物品定期要进行清除。

9、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停乱放各类车辆；机动车辆只能在指定的停车位停放，不得妨碍他人合法使用公共用地。任何车辆、物品等不得放入绿化带，同时不得占用消防通道。大型车辆的存放位置可咨询王安林（15949923654）。

东街物业服务公司

2014.3.28

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物业管理制度

1、目录

2、总则

3、办公环境行为及卫生管理规范

4、公共设施管理

5、食堂用餐管理规范

6、安全保卫管理规范

7、物资管理

8、停车管理

9、整改管理

10、附则

总则

由于绿地环保科技园区乃由绿地环保自行管理产业，为更好的营造工作氛围，加强办公楼及园区安全管理，确保园区内安全卫生，有效开展工作，及时解决园区及办公楼各类问题，更好的营造公共生活环境。特制订本制度，本文适用于所有在绿地环保科技园区工作所有人员，办公环境分包含办公楼内部及园区所有部分。

一、办公环境行为及卫生管理规范

为更好的实行管理，各方自我进行约束共同遵守，文明工作，制定本文规范。

1、营造和谐工作环境，多方促进和谐开展工作，各自经营，互相尊重；

2、文明用语、待人接物有礼、乐于助人。禁止大声喧哗、嬉笑打闹；

3、服装整洁大方、不着奇装异服；

4、保持良好的精神面貌正常，禁止传播各类负面极端讯息；

5、禁止在园区内推销商品，传播广告；

6、服从管理人员指挥，有序进行各类事项的推进；

7、爱护环境，禁止随地吐痰、乱扔垃圾；

8、爱护园区内各种植被，禁止攀折、砍伐、挤压各类植被，若有发现照价赔偿；

爱护卫生，更好、更快的保证工作效率，将对各办公区域进行有效的管理、，要求大家严格遵守。区域环境卫生应做到以下几点：

1、各自的办公区域根据公司的自行安排，负责处理及打扫各自区域内的卫生；

2、保持区域内地面干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角；

3、保持门窗干净、无尘土、玻璃清洁、透明。保持墙壁清洁，表面无灰尘、污迹；

4、保持挂件、画框及其他装饰品表面干净整洁；

5、保持卫生间、洗手池内无污垢，经常保持清洁，卫生间及洗手池附近无积水，无垃圾乱扔乱放；洗手池上各类物品码放整齐，镜子干净、清爽，垃圾篓摆放紧靠卫生间并及时清理，无溢满现象；

6、保持卫生工具用后及时清洁整理，保持清洁、摆放整齐；

7、办公区域内，墙体上无蜘蛛网、灰尘、明线；

8、保持公共区域内，给类物品码放整齐，禁止造成卫生死角，造成安全及卫生隐患；

二、公共设施管理

园区内各项公共设施包含各类配套设施及公共区域内一切固

定及不固定资产。例如：消防报警系统、电梯、楼梯、灭火器材、房屋本体照明设施、室内外插座。

1、爱护公共设施，正确操作，规范使用，不恶意操作，野蛮使用造成公共设施的损坏及造成安全及卫生隐患；

2、关注环境安全。勿随意丢弃烟头等易燃易爆物品，禁止携带危险物品进入公司范围内，勿堵塞消防通道造成安全死角；

3、不得随意搭接电线、水管。造成安全隐患，影响工作的正常开展；

4、卫生间及电梯、楼梯走道等公共区域内设施的正常使用，爱护各项配套设施

三、食堂用餐管理规范

为规范职工食堂管理工作，为公司员工提供良好的后勤保障服务，营造良好的就餐环境；

1、午餐按10元/餐的标准购买餐券（餐券价格将根据物价水平制定），先购买餐券后进餐（本公司职工免费领取餐券）；

2、就餐时间：工作日中午12:00-13:00；

3、就餐管理：员工就餐时应将餐票交给食堂管理员，食堂管理员收到餐票后给员工提供工作餐，无餐票时，食堂管理员应拒绝提供工作餐；

4、就餐不得在食堂内高声喧哗、嬉戏、打闹；

5、珍惜粮食，按量取食。职工不得随意乱丢乱倒；

6、食堂提供餐具，餐具用毕请自觉将剩菜剩饭集中，并有序的将餐具放入各自的集中箱内；

7、为保证食堂菜品卫生，除食堂工作人员外，其余人员一律不得随意进入厨房；

食堂用餐惩罚条例

惩罚对象：用餐人员

1、妥善使用食堂用具，故意损坏，照价赔偿；

2、食堂人员应按时提供午餐，不得消极怠工，用餐者也应在规定时间内用餐，违者罚款50－100元；

3、遵守食堂安全管理规定，不得让闲杂人员进入厨房，违者罚款50元/次；

4、厨师对食堂原料应合理利用，用餐者也应按量取食，杜绝浪费，浪费者将按（100元/100克）标准进行处罚；

5、用餐人员一律在餐厅内用餐，不得将食物带入办公区域食用，污染和影响办公环境，违者按（100元/次进行处罚），如有特殊情况者，应将食物装入密封的餐具内再外带。

6、不得将危险品（如毒鼠强、杀虫水等）带入厨房工作区，一经发现予以辞退，情节严重者交由公安机关处理。

四、安全保卫管理规范

为了维护公司及园区正常治安秩序加强安全保卫工作，保障公司财产和员工生命不受侵害，特制定本文规范。

1、正确操作各种设备及工具，合理使用，切勿蛮横操作，造成设备及人员损伤。禁止携带任何易燃易爆或危险物品进入公司。

2、员工各自的贵重物品妥善放置，切勿随意摆放。手机等贵重物品随身携带，切勿将现金、钱包等物品曝露于办公室或无人时随意摆放于办公桌上。

3、留意公司范围内是否出现可疑人物，是否存在可疑成分。若及时发现可上前礼貌询问，弄清对方意向再进行处理。加强门卫管理。

4、门卫将加强巡逻工作，一旦发现楼内、园区内有任何异常情况及时上报处理。避免造成安全死角。

5、加强消防安全管理。人力行政部加强消防巡查，留意消防栓是否完好，灭火器是否过期发生破损，应急灯是否正常，消防通道是否正常以及其他消防设施检查；

6、提高警觉，加强自我保护意识。禁止带领外来不明人员进入园区及办公区域内；

7、禁止带领推销人员或允许推销人员进入公司范围进行各类商品的推销；

8、下班前，自觉关闭饮水机、关好门窗、做好断电等措施注意安全死角的形成。有序的摆放物品，堆砌范围，勿随意堆放物品或进行遮挡。

9、勿在园区或办公区域内燃放明火、乱搭电线等危险行为。

五、物资管理

1、严格执行办公环境内关于物品进出的管理。为预防公司财物从大门盗出，门卫有权对进出的物资进行检查和登记；

2、物资的进门需询问清楚物资名称及数量送货地址、收货电话等相关基本信息并进行登记。在得到收货方确认后方可放行进入，进行送货；

3、物资出门除必要的盘查外还必须登记放行物品及得到放行部门的电话确认或收到加盖部门章的《放行条》后方可放行；

4、园区内对于给类物资的码放，都划分各自的堆放区域。禁止乱堆乱放、危险停放；

5、办公楼内注意安全死角的形成。有序的摆放物品，堆砌范围，勿随意堆放物品或进行遮挡；

六、停车管理

1、禁止与工作无关的外单位交通工具（包括摩托车、助动车、自行车等交通工具）驶入园区停放；

2、车辆的管理。各单位车辆都划分各自的车辆停放区域及车辆停放台数限制，并且配有相应的《车辆出入证》。门卫见到该证方可放行进出园区；

3、凡持《车辆出入证》的车辆按停放时间（7:00-19:00）要求进行车辆停放，禁止超时停放，凡超过停放时间或过夜停放车辆将有权进行收费；

4、一旦产生车辆变更需移交《车辆出入证》的情况下，该公司行政部门将变更前后车辆的车牌号和驾驶员名字制表放至绿地环保人力行政部备案，方便查找；

5、加强车辆停放。园区内车辆限速每小时15公里行驶，一切车辆必须在停车泊位有序停放，并且门卫将根据车辆来访单位进行车辆的停放区域引导。不服从引导或乱停乱放、随意停放在过道或禁停线上、办公楼前停放车辆或一切影响正常办公停放行为者，一切责任自负；

6、若该单位停放车辆过多造成的车辆停放位置不够或超出停放台数限制的情况下，则剩余车辆不允许驶入园区；

7、外来办公车辆，在经门卫询问登记到访部门及人员，进园时间及预估出园时间、联系方式后，方可放行。若逾时不出，可打电话问询；

8、若因该单位需进行大型会议或大型接待临时出现超出规定停放区域或台数限制的要求，事先至少提前5个工作日通知绿

地环保人力行政部进行备案并确定超出规定部分停放车辆的费用等其他问题；

9、因为停放车辆或行驶车辆中造成的一切园区内的配套设施损失（例如：路灯、植被、花台、大门等等），在受访方的陪同下由当事人与绿地环保方工作人员进行协商解决，当事人逾期不予解决或赔偿的有受访方负责处理；

七、整改管理

1、为了让大家各自共同经营及生产，营造和谐的工作环境。在互相尊重及配合谅解的前提为工作做好基础；

2、本文所有制度，要求各方遵照配合。若有违反，我方将出具《整改通知》，责令限期整改。逾期不做调整将采取罚款及《勒令整改通知》并行进行处理。罚款视情节严重从1000-3000元以上不等；

3、因个人或单位不论任何原因造成的任何物品或设施的损坏，均由损坏方照价赔偿并在限期内完成维修或安装。经验收合格后方可正常使用；

4、若因个人不遵守本制度造成的违反行为，将处以50-500元不等的罚款；

八、附则

1、本制度在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

2、自本制度颁发之后，所产生的各类牵涉本制度中相关内容的更改以最近版本为准。

3、本制度最终解释权归绿地环保科技股份有限公司人力行政部。

4、本制度自颁发之日起执行。

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物业管理制度

机动车辆停放管理制度

1.目的

为加强小区道路管理和交通秩序，对小区业主有固定车库、使用小区内停车位的车辆和外来在小区停留的车辆进行停放管理。

2.职责

2.1项目经理部负责办理停车位使用手续；

2.2保安主管负责车辆停放管理。

3.规定

3.1有固定车库的车辆停放管理

3.1.1公司统一发放红色通行证；

3.1.2进入小区时必须把车辆停放其车库内；

3.1.3按时交纳物业服务费。

3.2使用停车位车辆的停放管理

3.2.1采取使用固定车位方式，对停放车位上的车辆实行统一管理（保安人员24小时值班、巡视）。每个车位月使用费80元；

3.2.2各车主到所在项目经理部办理车位使用手续，领取统一的绿色通行证，方可使用停车位；

3.2.3车辆进出小区和停车位时，保安人员认“证”对车，通行证与车牌号不符者，保安人员有权禁止该车辆停放；

3.2.4车主（司机）保管好通行证，如通行证丢失或损坏，车主（司机）要立即报告保安主管，否则由此而产生的后果由车主（司机）自负。

3.3外来车辆的停放管理

3.3.1外来车辆进入小区前要进行登记，方可进入；

3.3.2外来车辆停放时必须接受保安人员引导，不得随意停放；

3.3.3：8：00－－16：00时，外来车辆在小区内停放二小时以上每次收取停车费3元；当日16：00－－次日8：00时，外来车辆在小区内不允许停放。

3.4有通行证的车辆一律把通行证放在车内明显处。

3.5小区内禁止2．5吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）。

3.6禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。

3.7进入小区内的车辆不得鸣喇叭，要接受保安人员指挥，按规定车位和地点停放，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者，将按市交通管理有关规定处理。

3.8进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。

3.9停放小区内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等，离车时车主（司机）要锁好门窗，否则后果自负。

3.10车位使用者应保持车位清洁，无油渍。

3.11根据物业管理有关法规规定，保安人员通过值班和巡逻，避免停放在小区内的车辆受损坏，不承担保管和保险责任。

推荐第8篇：物业管理制度

员工守则、岗位责任制、考勤管理制度、后勤管理制度、档案、文件管理制度、培训制度、人事管理制度、财务管理制度

业务方面：

综合：

业主接待制度、值班管理制度、消防管理制度、外来人员管理制度、

客户接待：

投诉及回访管理制度、收发管理制度、客户来访及接待制度、业主档案及信息管理制度、收费管理制度、业主入住工作流程

工程维修：

楼宇接管验收工作流程、水暖空调工作流程、强弱电工作流程、高压操作管理制度、锅炉及供暖设备设施管理制度、中央空调管理制度、二次供水管理制度、设备设施维修保养管理制度、设备设施日常巡检管理制度、楼宇建筑巡检管理制度、设备机房管理制、装修管理制度、入户维修管理制度、备件库房管理制度、图纸及设备档案管理制度、电梯管理制度

秩序维护：

园区及楼宇进出管理制度、物品进出管理制度、园区及楼宇安全巡视管理制度、消防及中控值班制度、岗位交接班管理制度、车辆管理制度、停车场及停车库管理制度、消防设备巡检制度

绿化保洁：

保洁管理制度、绿化养护流程

管理预案：

突发事件紧急预案、消防紧急预案、汛期防汛紧急预案

推荐第9篇：物业管理制度

物业公司管理制度

物业公司管理制度

目录

第一章 全员管理原则································第二章员工守则···································· 2 第三章员工行为规范································ 2 第四章保密制度···································· 5 第五章办公会议制度································ 6 第六章 工装、工牌管理规定··························第七章 附则········································

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物业公司管理制度

理是第一责任人，各主管、管理员是催缴工作的主要责任人。

③公共秩序员、保洁员、维修员在做好本职工作的同时，有责任和义务协助催收物业管理费。

第二章员工守则

1、热爱企业，热爱本职工作，维护公司利益和声誉。

2、服从管理、履行职责，讲求工作效率，努力钻研业务，不断提高业务技术水平、法制水准和工作能力，努力完成本职工作。

3、遵守各项规章制度，维护正常工作秩序和生活秩序，不迟到、早退、旷工；忠于职守、遵纪守法、廉洁奉公，不利用工作之便谋私利，自觉抵制不正之风。

4、注重职业道德，树立企业和个人的良好形象，讲文明、讲礼貌；团结协作、艰苦奋斗、勤俭节约、爱护公物、顾全大局。

5、增强保密观念，保管好各种业务资料，不外泄公司内部情况和信息。

6、遵守安全规定和各项操作规程，严防各类事故的发生。

第三章员工行为规范

行为准则是企业内部员工在企业经营活动中所必须奉行的一系列行为标准和规则。它是一种对员工行为的要求和约束。

一、员工职务行为准则：爱企敬业、诚实守信、珍惜荣誉、相互尊重、合作沟通、坚决执行、真诚服务、积极主动、不断学习、追求卓越、简朴务实、不得越权、保守秘密、保护资产、维护利益。

二、职业经理行为准则：率先垂范、高效管理、专业水准、开拓创新、关爱下属、当好教练、服从大局。

三、企业经营行为准则：诚信经营、真诚服务、规范运作、团队合作、学

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物业公司管理制度

③走姿：抬头，挺胸，直腰，步履稳健，注重节奏感，切忌鞋底摩擦地面带来噪音。上楼梯与人相遇，应主动靠边谦让位并主动打招呼问候。两人一起行走时，不要勾肩搭背；多人行走，避免横排齐进。与客户相遇应靠边而行，不得从中间穿行；与客户同时进门，应让客户先行。

3、工作仪态规范：热情尊重，礼貌周到，文明规范，干练高效：

（1）工作

①工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手等；

②进入他人办公室或房间，应先轻轻敲门。听到“请进”后方可进入；离开办公室时，应轻轻将门关闭；

③咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部，打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部，并说对不起；

④整理头发、衣服时请到洗手间或客人看不到的地方；当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自已的形象；手不应插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把玩物件；当众不应耳语或指指点点，不得用手指或者笔竿指客人或者指示方向；

⑤工作时，不要在公众区域大声讲话、谈笑及追逐，不能当着客人谈及与工作无关的事情。

（2）电话

①接听客户电话要则：电话铃响三声后，迅速拿起电话。接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“您好，物业！” 嘴不要靠话筒太近，避免呼吸传去杂音；

②接听顾客电话时一般不许与其他人搭话，若中途需与他人交谈，应用另一只手捂住话筒；不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。当对方挂机后，轻轻挂机，不得先于对方挂线，并及时作重要电话的记录；

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物业公司管理制度

2、公司的重要文件、会议、招投标资料等；

3、公司财务计划、预算、决算资料；

4、公司未对外公开的各类统计报表、年报；

5、公司中、远期战略方案；

6、公司物业管理方案；

7、客户的个人信息资料；

8、其它一切应该保密的公司事务。

二、保密规定

1、不该说的机密，绝对不说；

2、不该知道的机密，绝对不问；

3、不该看的机密，绝对不看；

4、不该复印的材料，绝对不复印；

5、涉密文件资料应由总经理秘书拆封、领导亲启或指定专人拆封，他人不得擅自拆启；

6、绝密资料不准摘抄、复印、传真、摄录等，特殊情况必须由公司主要领导批准，并注明复印部门、人员、时间。借出资料必须当天归还，严禁带出公司；

7、机密通信和使用微机的部门，要按照机密通信和办公自动化保密的有关规定，积极采取措施，堵塞遗失泄密漏洞；

8、泄密或遗失机要文件的要及时报告有关领导，以便采取补救措施，情节严重者，追究有关人员责任。

第五章办公会议制度

一、会议种类及时间

1、月例会定于每月日点召开，部门负责人参加；

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物业公司管理制度

第六条 正常上班时间都需按公司规定着装，下班时间到项目开会可不穿工作服；

第七条 员工在维修设施设备时，在油污较多情况下，可穿着旧工作服或自备服，但必须佩戴工号牌；

第八条如有离开公司或岗位调换者，其工作服按下列规定处理

1、所有西式工作服一律不作回收处理，公司按月折旧后，由领用人补回差价后自行处理；

2、所有制式工作服由公司作回收处理。

第七章 附则

第一条 本规定自颁布之日起施行，凡有与本办法相抵触的规定自行终止。

第二条 本规定由公司行政办公室负责解释、检查及考核。

推荐第10篇：物业管理制度

客服主管岗位职责

一、合理安排本部门职责范围内的工作，并对工作计划实施过程进行指导和监督。

二、每周上报本周工作及下周工作计划，每月上报本部门工作计划及工作总结。

三、负责接待客户和处理业主投诉，针对不同程度的业主投诉及时联系各部门采取必要的处理措施，并及时向业主反馈处理结果。

四、组织安排本部门员工做好业主入住手续的办理、业主装修申请的审批、施工管理、工程竣工验收等各项工作。

五、组织小区社区文化活动，组织开展各类讲座和培训班等。

六、建立建全业主的各项档案，部门规章、制度，负责公开文件的控制和管理。

七、检查、督促、协调部门的相关工作，并积极的听取员工的意见和建议，进行工作总结及专业培训。

八、组织、安排和协调其它部门员工参加突发事件的处理，事后做好记录，并及时上报公司。

九、完成上级领导安排的其它工作。门岗(形象岗)岗位职责

一、值岗期间站姿、走姿按公司规定标准化操作,保持良好的仪容仪表和精神风貌，按公司规定的时间要求做到立岗值勤。

二、负责维护大门岗的正常秩序，防止无关人员入内。在岗位期间注意对陌生人和可疑人的盘查，做好临时出入人员登记。对身份不明、形迹可疑、衣冠不整者，不准其进入物业管理区域。

三、负责进出小区物品的登记核实及出门凭证的收取归档。

四、严防易燃、易爆、剧毒物品进入物业管理区域内，特殊情况报告

公司处理。

五、值岗期间要使用文明用语，注意礼节礼貌的运用，热情、耐心、周到的解答访客的询问，严禁和业主或来访的客人发生争执；处理不了的问题马上向上级领导汇报。

六、服从上级的指令和工作安排，熟悉本岗位的任务要求和操作规程，认真填写值班记录，执行岗位安全职责。

七、认真执行公司交接班制度，交接班要准时，不准迟到、早退。

八、业主携带重物进入物业管理区域，要主动上前帮助，不得不理不

睬。

九、做好园区车辆进出登记工作，加强对访客车辆和搬家车辆的询问

和检查。

十、熟悉物业区域的地形、地物及设施的分布，掌握各种安全器材的使用，遇到突发事件能正确处理。

巡逻岗岗位职责

一、熟悉辖区建筑布局、设施、环境、客户等情况，熟练掌握巡视路线和各种可疑、危险情况的处置方法。

二、按照巡视路线对辖区进行巡视、签到或巡更对点，发现违规、违章、可疑情况及时进行劝阻、制止、密切监视，并逐级报告。

三、清理乱摆卖、发广告等闲杂人员，对无证装修人员进行清查。

四、发现打架、斗殴、流氓等违法行为，应予以劝阻，并报告保安部

处理。

五、发现火灾隐患，应立即向上级汇报，发现初级火灾应立即进行扑

救，并立即报告消防中控室。

六、对园区出现的车辆事故及交通堵塞等情况，应进行劝解、疏导、

协助处理。

七、发现水浸入室、天然气泄漏、盗窃、抢劫等事件，按规定办法处

理。

八、对存在的施工、作业等活动或可能危及人身安全隐患的，应及时采取措施，保护现场，并报告上级处理。

九、拾获物品应交保安部处理，并协助查找失主。

十、协助大门值守等固定岗位的替班、区内相关情况确认等，完成上

级交办的其他任务。 综合维修工岗位职责

一、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构附属设施、各种水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控位置，以

及设备的性能和使用状况。

二、维修人员必须对日常报修的工作任务负责，做到及时、迅速完成各项小修任务。遇有紧急报修任务时，必须做到随报随修。

三、维修人员应努力学习专业知识，不断提高自己的技术水平，争取做到一专多能。要保证维修质量，遇有故障必须彻底处理，遇有特殊

问题及时汇报。

四、认真执行园区巡查制度，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏或其它不正常情况，应及时抢修，以确保公共设施完好，设

备运转正常。

五、维修人员必须认真填写维修记录和维修单，当班遇到有特殊情况和未修理好的项目，必须做好记录。

六、维修人员日常保管好维修工具和材料。借用的公用工具下班前要

交还。

电工须持证上岗，并且严格遵守安全生产条例和操作规程，相关作业要穿绝缘鞋，戴绝缘手套等安全保护设备。

七、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合客服员等做好水电费的

收缴工作。

维修电工岗位职责

一、服从主管的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。

二、负责园区公共区域的电气设备日常维修工作和电梯运行的巡视检查工作，并能作到及时解救电梯内的被困人员和配合电梯维保方的维

修保养工作。

三、负责园区动力设备、照明设备的维修保养工作。

四、熟练掌握园区范围内的电气设备分布情况、掌握园区内的低压电气线路的上下级控制范围、熟悉各种用电设备的电气控制，排除紧急

故障。

五、清楚主要设备机房位置、清楚本专业管理范围、了解各种供用电

设备的基本性能。

六、接到维修通知后及时到现场维修，工作完成后填好《维修单》交

客服中心。

七、严格执行设备保养制度及操作规程，完成各种电气设备的检查与保养，保证工作质量，作好设备保养记录。

客服员岗位职责

一、负责接受业主及住户的问询，对相关问题做出圆满回答。

二、熟悉业主资料，对业主的姓名、单位、人口、户主等情况准确掌握，与业主保持良好的合作关系。建立业主档案，并进行整理、存档。

三、定时巡岗，及时发现并解决问题，外出巡岗，必须携带公司配备的通讯工具，以防出现紧急情况。

四、及时处理业主投诉，并将相关投诉的内容和建议做好记录。

五、积极协调相关部门工作，协助其他岗位处理紧急情况，加强相互间的沟通、配合。

六、监督装修人员正常施工，发现违规装修现象及时查处。

七、协助客服主管组织客户社区活动及定期进行客户走访、回访工作。

八、做好水电费、物业费等费用的收取和催缴工作。

九、完成领导交办的其他工作。

临朐龙翔物业管理有限公司

收费员岗位职责

一、按国家及公司规定的收费标准收取物业管理各项费用。

二、每天编制收款日报表,并在次日上报物业经理。按工作要求做好与公司财务对账工作。

三、熟悉电脑收费软件系统,做好业主(住户)水、电及管理费的收缴工作。

四、及时提供业主(住户)每月应收、已收与未收款清单等有关统计、核算报表,以配合催收工作。

五、全面负责各项费用的现金收缴工作和证件发放、回收工作。如:装修押金,装修工人出入证押金及工本费，装修垃圾外运费等。

六、负责应收物业费,水电费各项收费的电脑输入工作,每月打印报表交客服主管，做相应费用催缴工作。楼宇保洁员岗位职责

一、服从主管管理，明确责任区域范围，按要求标准认真完成责任区域内的计划卫生保洁的工作，幷做好工作记录。

二、按照清洁工作标准和责任区域负责物业范围内楼道地面、楼梯扶手、楼道内门窗等公共区域的清洁和服务。

三、负责保管好用品、用具和用剂。

四、负责责任区域的卫生消杀工作。

五、负责责任区域的垃圾桶擦拭工作。

六、节约用水，节约使用卫生保洁用品，爱护劳动工具，卫生工具，丢失或人为损坏必须照价赔偿。

外围保洁员岗位职责

一、执行并完成上级主管的工作指令。

二、负责所属范围室外道路、绿化带、雨水井及室外公共设施设备休

息场所的清洁保洁养护工作。

三、负责所属范围内暗沟、下水道的清理，保持雨季排水水道畅通。

四、负责所属范围室外区域垃圾分类收集工作配合环卫部门搞好垃圾

清运工作。

五、负责园区垃圾中转箱的日常消杀及周边垃圾的随时清理。工程人员入户维修服务规范

一、凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。

二、正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容。对客户，即使事先已有约定，在进户前仍应由客服部先行电话联系，与客户确认。

三、除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。员工到达客户门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX进行检查或维修，可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”

四、如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。

五、到达工作地点后，将干净的保护用品（帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的物品。

六、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“对不起”。

七、工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修情况，并请验收，客户感到满意后方可离开。

八、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。

九、整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费等。

客服部每日工作流程

一、客服主管主持每日班前早会，根据客服员汇报昨日工作情况，安排今日工作，本部门未能处理的问题做出跟进计划。

二、会后到岗开始工作，上班人员按岗位职责认真工作，并作好记录。对发现的问题以及接到的投诉及时安排相关部门处理解决，突发事件及不能解决的问题汇报客服主管或相关部门。

三、休息日客服人员轮流值班，接待并处理业主的报修、投诉等各项

工作。

四、客服部实行晚例会制度，各人员汇报当天工作，并说明未完成的

工作的原因和跟进日期 。

五、对新入住的业主办理交接验房，讲解装修管理、装修程序等事宜，建立新的业主档案，保存业主相关资料。

六、每周五由客服主管向物业经理汇报本周重要工作。

七、《客户服务部值班记录表》放置前台记录每天的来电、来人、来访及维修等各项工作记录，按表格项目认真填写内容明了完整。

办公室管理制度

为了规范办公室管理，营造良好的的工作环境，依据公司相关规定制

定本制度：

一、员工在上岗前必须着工装进入办公室，做到服装统

一、坐姿端正，树立良好的公司形象和个人形象。

二、上班时间，严禁在办公室内吸烟、吃零食；严禁大声喧哗、说笑

打闹，营造良好的工作氛围。

三、办公室内不准堆放私人物品或摆放与工作无关的物品，随时保持室内环境卫生，营造良好的工作环境。

四、在中午用餐时间，各办公室至少留有一人值班，负责接听电话和

来访接待，不得空缺。

五、上班时间，禁止拨打私人电话或使用公司电话聊天，接拨电话时使用文明用语（如：您好/请/谢谢/对不起/再见等），言语尽量简洁，

做到长话短说。

六、部门电脑专人使用，并设立保密措施。上班时间不得使用电脑玩游戏、上网浏览等做与工作无关的事，一经发现，给予口头警告处分。

七、下班时需随手整理办公桌，并关闭电脑、电灯、饮水机、电扇、空调等电器设备，关窗锁门后，方可离开。

卫生清洁工作标准

一、外围及单元门庭

1、路面、绿地每天清扫两次，不定时巡视，做到无污迹，无积水，无杂物。

2、宣传栏、健身设施、信报箱每周擦拭两次，做到表面无污迹。

3、园区内果皮箱，每日清理一次，擦试一次，箱无满溢，无异味、无污迹。

4、防火门每周清擦两次，做到表面无灰尘、无污渍。

5、扶手梯每日清擦一次，栏杆每三天清擦一次，做到表面无灰尘。

6、单元门厅玻璃每天清洁一次，做到表面无污迹，无水珠，无手印。

7、垃圾箱经常保持清洁，对垃圾桶进行定期清洗、消毒,做到每周擦拭一次，两周清洗消杀一次。

8、指示牌每周清擦一次，做到表面无灰尘。

二、楼道清洁

1、楼道墙面踢脚线每三天清扫一次，做到干净，无污迹，无尘土。

2、楼道两侧及电梯间上方的空调风口每三天清扫一次，做到无尘土。

3、楼道地面每天清扫一次，每三天擦拭一次，做到无明显灰尘、无纸屑、无油渍等。

4、电梯厅地面每天清拖两次（雨雪天气加大清拖频率），做到无污迹，水迹、无纸屑、尘土、清洁。

5、楼道扶手每天擦拭一次，栏杆每三天擦拭一次，做到无灰尘、无污渍。

6、楼道窗户玻璃清洁每周一次，做到无灰尘、无明显污染物。楼道窗台每周清擦一次，做到表面无灰尘。

7、单元门的清洁，每天一次，做到无灰尘，无污染物、无乱贴乱画现象。

三、垃圾处理

1、收集所有楼宇垃圾桶内的垃圾倾倒至院内垃圾周转箱内（每天收集一次）。

2、收集整理垃圾周转箱，箱满后及时联系环卫清运。

3、清运垃圾时注意遗洒垃圾应随洒随清，避免污染已经清洁的区域。监控员岗位职责

一、正确操作监控设备，熟练掌握监控专项业务技能。

二、明确监控目的，熟悉被监控区域情况，用挑剔的眼光去发现和捕捉异常情况。

三、认真通过监控设备监视物业区域各出入口，尽职尽责，及时发现可疑人员、可疑情况，并及时上报、处理。

四、做好各项设备运行记录，使其始终处于正常状态。

五、定期对操作设备进行保养与检查，确保设备正常运行。

六、保持与各部门之间的相互配合与协作。

七、完成上级领导交办的其他临时性任务和工作。

消防员岗位职责

一、认真贯彻执行上级有关消防安全工作指示和规定。

二、熟悉并掌握消防设备的使用性能，确保救灾过程操作有序。

三、做好消防值班记录；处理消防报警电话及时准确无误。

四、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理清楚，值班人员不可擅自离岗。

五、及时报告消防隐患，提出消防合理化建议。

六、发生火灾时，迅速按操作规程紧急处理，并尽快报告。

七、及时处理各种报警信号并按火警报警程序处理发生的火灾，做好相关记录。

八、完成上级领导交办的其他临时性任务和工作。

第11篇：物业电梯管理制度

物业电梯管理制度

电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：

1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执；

2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作（按开梯时间运行）；

3、不准非正式电梯司机操作；

4、不准迟开梯和提前停梯；

5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事；

6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假；

7、认真填写运行记录；

8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志；

9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人；

10、轿厢内外及侯梯间保持环境整洁、干净，坚持每天打扫。

第12篇：物业租赁管理制度

物业租赁管理制度

本制度适用于公司开发房地产项目中未出售且计划用于出租的物业租赁业务。

物业租赁业务由营销策划部专人管理，并由财务部、物业管理公司及相关部门协助进行。营销策划部专人负责办理出租物业的《房屋租赁许可证》。

1．物业租赁操作程序

1．1营销策划部专人负责公司物业租赁工作。负责来访客户的接待，作好《租赁业务咨询记录表》（附表34）。在办理承租业务时，一般情况下，不予接受客户关于租金优惠的特殊要求。如遇特殊情况，需填写《物业租赁费用减免申请单》（附表35），逐级审批后执行。

1．2与客户签定由中山市国土房管局统一印制的《中山市房屋租赁合同》后，由经办人陪同客户到财务部交纳款项（押金、订金、租金等），并将租赁合同复印件交财务部备案，以便财务部每月收取租金时核查。

1．3租赁合同生效后，营销策划部需及时到项目所属辖区租赁所办理合同登记。

1．4租赁合同签定后，经办人应及时向物业管理公司发出《租赁物业交付使用通知》（附表36），通知其已租物业及租客名称。并需向租客提供《入伙通知书》（附表12）一份，并告知客户必须携带租赁合同复印件及入伙通知书，到物业管理公司缴纳物业管理费押金并与物业管理公司的经办人共同验收其租赁物业后，方可领取承租物业的钥匙。

1．5租户提出需对装修进行改建时，须填写书面变更申请。营销策划部代表公司委托物业管理公司对客户提出的特殊要求进行审批并负责协助及监督客户完成上述申请。若物业管理公司认为客户的特殊申请过于复杂而无法决定时，可将客户的申请反馈回营销策划部，由营销策划部会同工程部门进行评审会签，评审意见需经主管副总经理审批确认后方可执行。

1．6入伙手续及租赁登记手续完成时，营销策划部业务经办人须将相关资料进行整理交部门档案管理员统一存档（存档资料包括：租户资料、合同及双方往来函件等）。

1．7每月租金由财务部收取并负责催缴，营销策划部协助催款工作，每月第六个工作日及月未时，财务部需向营销策划部提供租户缴租情况汇总表，营销策划部根据汇总表的情况进行及时催款，如遇租户连续两个月未缴纳租金时，营销策划部应通知物业管理公司予以停电处理；如连续三个月未缴纳租金时，由营销策划部出具警告信；如连续四个月未缴纳租金时，营销策划部出具《终止租赁合同通知书》（附表37）予租户并终止合同。

1．8物业管理公司向业主收取物业管理费并协助催缴水电煤等费用，如遇账户变更时，财务部应及时通知承租人。

2．办理租赁业务时，我司应备齐以下文件

2．1企业法人营业执照副本复印件

2．2房地产权属证明书（需租赁所加盖复核章的方为有效）；

2．3法定代表人对签约人的授权委托书；

2．4签约人的身份证明文件；

2．5法定代表人证明书；

2．6房屋租赁申请登记证件收据；

2．7中山市房地产租赁登记（备案）申请审批表；

2．8变更、解除、终止租赁合同申请表；

2．9中山市房地产租赁合同领用申请书；

2．10租赁登记手续业务经办人身份证明文件；

2．11法定代表人对业务经办人的授权委托书；

3．承租方应提交或出示证件和证明资料

3．1私人租用

3．1．1租用合同原件及复印件；

3．1．2业户身份证复印件；

3．1．3业户授权书及被授权人身份证原件及复印件（授权他人收楼时需要）。

3．2公司租用

3．2．1租用合同之原件及复印件；

3．2．2注册公司营业执照复印件及有效印鉴之印模；

3．2．3法定代表人身份证原件及复印件；

3．2．4法定代表人授权书及被授权人身份证原件及复印件（法定代表人委托他人收楼时需要）。

4．回访工作

为能够深入了解租户对公司的管理及物业管理提供的服务的满意程度，对于公司开发房地产项目中已出租的物业，都需进行回访工作，并将回访情况详细记录填写《回访记录》（附表38）。回访工作按时间分为半年和全年两次。回访工作由营销策划部负责组织，财务部、物业管理公司及相关部门协助进行。

5．退租手续办理

5．1合同期满正常退租时，在合同到期前两周由营销策划部业务负责人填写《租户退房申请表》（附表39），交租户盖章确认。由营销策划部、财务部、物业管理处、物业管理公司财务部四方会签完毕后，确认并核实未拖欠租金、水电及物业管理费等相关费用且已恢复房屋原状后，并通知物业管理公司验收房屋确认无误后，由营销策划部经办人收回押金收据及该所租物业钥匙，向财务部办理请款手续，并通知租户一周后到财务部领取退还的押金。

5．2合同期未满提前退租时，由租户提出书面退租申请，营销策划部业务负责人依据租赁合同中提前退租的约定与租户签订租赁终止协议，租户原支付的押金不予退还。同时需发提前退租通知给财务部及物业管理公司，结清费用并清洁完毕，恢复房屋原状后给予办理退租手续。如遇特殊租户经营不善、公司被迫倒闭等情况时，在尽可能减少公司损失的前提下，根据不同情况与客户协商解决，并将相关情况报部门经理及主管副总经理审定。

5．3所有退租的客户均须在退租时恢复所承租物业的原状，此项工作由物业管理公司负责监督检查，若未恢复则应扣留部分押金作为我司房屋恢复原状的费用，如遇租赁合同条款中有特殊说明无须还原时，需书面征得营销策划部意见，并报主管副总经理批准后方可退租。

6．续租手续办理

合同期满续租时，在合同租期到期前三个月，由承租方向提出书面续租申请，由营销策划部专人与租户进行洽谈，如继续租赁时则签订《房屋租赁合同》后按物业租赁程序进行操作。

第13篇：物业安全管理制度

一、职能说明:

向业户/用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务；防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财产及损害行为，协肋公安消防部门对辖区内发生的案件、违法事件进行现场看护，配合相关部门工作对消防设备、设施的日常巡视、保养；建立健全各项安全、消防安全制度和各种应急方案，做好防范工作；对进入小区的人员、物品进行登记、放行；对装修的监管；交通秩序及停车场管理；要求文明执勤，礼貌待人，威严与服务并举。

二、具体内容:

1、维护物业管理区域的公共秩序。

2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。

3、消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行。

4、负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学习和消防演练。

5、负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通。

6、会同工程部及消防系统保养公司制定消防设施年度维修保养计划并配合工程部及外判单位实施。

7、制定治安、消防应急处理方案、防范措施。

8、二次装修的管理，督促施工方按《装修管理规定》施工，对违章装修予以处理、纠正违章行为。

9、出入小区访客、车辆的登记（如检查员工、装修工人、探访客、临时雇工、外判商工作人员），对可疑人员、车辆、物口按规定进行检查。

1） 凭物品出闸条核时带出物品；

2） 检查时按章行使权力(如先敬礼);

3） 外判工作人员在管理部没人陪同进入业户家中维修时,陪同进屋。

10、发生各类案件或重大事故现向,有扭送犯罪分子到公安机关或监视盘查的权力,但没有拘留、关押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权力。有抢救伤员和保护现场的权力，但没有勘察现场的权力。

11、对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。

12、对可疑人员、鬼鬼祟祟的人员进行检查、盘查（不得打骂和污辱人格）、监视，掌握事态发展，不轻易采取行动，以免打草惊蛇，并报当地公安部门处理。

13、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问题要及时向有关部门报告知会，通知工程人员、管理处人员，密切配合其他部门工作。

a) 暴力侵害事件 b) 斗殴 c) 人身及其它骚扰事件 d) 火警

e) 灾害性天气 f) 水浸

g) 违章装修

h) 设施损坏

i) 煤气泄

j) 保安系统、可视对讲等出现故障

k) 停水停电

l) 人员受伤

m) 电梯困人 n) 灯泡坏了、缺损

o) 不干净的地方

p) 发霉、青苔

q) 设施的跑、冒、漏

r) 公共设施损坏

s) 其他紧急事件

14、对违反小区各项管理规定的行为予以劝阻、批评、教育、制止。 a) 噪音

b) 损坏公共设施、消防设施

c) 违章使用公共场地、占用消防通道

d) 环境卫生管理（如乱扔垃圾）

e) 工作证、出入证、加班事务的清场

f) 治安、消防制度

第14篇：物业保洁管理制度

物业保洁管理制度 1． 清洁工具的领用

（1）需用设备必须填写领用登记表；

（2）领用设备时，领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责；

（3）使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款；

（4）因使用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿； （5）归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏，应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况； （6）凡不符合上述领用要求的，保管人员有权拒收，由此影响工作的，由领用人自行负责。 2．常用工具的操作

（1）使用前，要了解设备的性能、特点、耗电量； （2）操作前先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备中而损坏设备；

（3）擦地机、抛光机、地毯清洗机、吸水机、吸尘器等设备均需按照使用说明正确操作，正确使用； （4）高压水枪不能在脱水情况下操作；

（5）设备使用后，按要求职做好清洗、保养工作。 3.清洁人员的安全操作工程

（1）牢固树立“安全第一“的思想，确保安全操作； （2）清扫人员在超过2m高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤；

（3）清扫人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，，以免触电；

（4）清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，

1 以免发生意处事故；

（6）清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

（7）在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。

（8）清扫人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。 （9）室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。

(外墙清洗物业保洁水池清洗地板打蜡绿化保养

化粪池清理)

第15篇：物业化管理制度

物 业 化 管 理 制 度

为落实我市创建“世界现代田园城市”目标，搞好施工扬尘整治工作，确保施工现场生活区、办公区环境整洁，为作业人员创造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，现我单位制定本“物业化管理制度”。

一、工程概况

拟建的“XXXXXXXXXX”位于XXXXX交汇处。该项目规划建设净用地面积约97000.00m2，主要由住宅和商业组成。四组团±0.00=510.00m,对应的地下室抗浮板垫层底标高为500.80m，基坑开挖深度约9.3m～9.6m。

二、物业化管理重点、难点

1、交通组织。本工程区域特殊，附近居民生活区繁多，通行车流、人流量较大，我单位采用采用标准化、工具化彩钢板搭设施工封闭围栏，围挡两侧设大门、侧门，门洞处设临时出入口方便工人及周转材料通行，同时为保证施工现场人员、材料安全，我单位实现物业化管理，特引进成都市一支有较强的专业技能、较高的业务素质和战斗力的队伍。

物业化管理主要负责人及联系电话： 项目部物业化管理机构图：

项目物业化管理机构图

2、桩基施工，泥浆的排放和处理。在施工过程中，我单位桩基采用机械（旋挖）成孔方式进行施工；针对桩基施工泥浆的排放和处理难的问题，我部设置了循环泥浆池，既解决了场地清洁问题又解决了泥浆排放问题。

3、施工现场施工范围狭小，无法大面积堆放土方，土石方堆放高度要求必须在施工围栏以下，我单位配备专业的保洁队伍，对施工现场裸土进行清理，无法理解清理的用密目网进行覆盖，每日定时对施工现场进行洒水降温、降尘，每日定时清扫不少于2次并有用洒水车冲洗。尽量将扬尘污染降低到最小化。

三、安全管理制度

（1）、建立健全物业管理制度，固定办公地点，设立巡查制度，物业管理人员挂牌上岗，每日对施工现场进行检查，夜晚值班，对外来车辆、人员进行登记，确保安全、文明施工。

（2）、及时进行安全教育，项目部对新进场的物业工人进行“三级安全

教育”、“安全技术交底”“班前安全教育”。确保每个物业工人能明确本工程概况、国家关于施工现场管理的相关政策和规定及各自岗位的职责分工，做到规范化管理、规范化施工。

（3）、加大投入，防范于未然。项目部投入了大量的人力、财力和物力，实行物业化管理，杜绝安全事故的发生。在围栏上方及支架上方各处悬挂标识、标语及警戒标志。在个出入口设“七牌一图”。临电方面实行“三级配电，两级保护”，做到了一机一闸，一漏一箱。消防方面，配置干粉灭火器、消防桶、各种水管。并对物业公司驻守人员进行触电、消防等培训、演练，确保安全、文明施工。

四、文明施工制度

1、我项目部为推行物业化管理，施行人性化管理，在施工围栏内设置了男女活动式厕所各一座。大门入口不远处设置了作业工人休息亭，休息亭内配置桌椅板凳和饮水设备。为作业工人提供方便，每天定时对工人休息亭、厕所进行不少于2次的保洁。

1、为推行物业化管理，我单位在大门内侧设置了门卫室，由物业公司保卫队把守每个进出口，对外来人员进行登记，切实做好防盗工作，确保场内人员生命和财产安全。

为推行物业化管理，大门出口与城市道路之间有1.8m宽绿化地，大门出口设置减速带，减速带外侧铺设了橡胶地毯，对围挡周边环境卫生由项目部保洁人员进行保洁，摆花池绿化、美化。

2、围档的设置情况

（1）为推行物业化管理，本标段现场采用标准化、工具化彩钢板搭设施工封闭围栏，围档下部设置黄黑相间的护脚石，顶部设置安全红色警示灯及喷淋系统，湿法作业。同时在围档两端设置工程级闪光灯、锥行反光警示桶、反光防撞桶和减速导向牌，在围挡起点和止点顺车流方向各设置了安全警告标牌，项目部保洁人员对施工现场围板每日进行保洁。

五、扬尘治理制度

为推行物业化管理，施工现场严格按照公司环保手册和现场管理规定进行管理，项目经理部成立了20人左右的场容清洁队，负责24小时对场内外进行保洁及撒水降尘等工作。

（1）挖土、清理等易产生扬尘的活动,避开大风天气；安排专人进行现场撒水，保持地面湿润。

（2）对不能立刻清运的土方采用集中堆放，堆土采用黑色遮网覆盖。 （3）本工程混凝土均采用华西商品混凝土，水泥的用量不多，主要是预应力压浆施工需用到。对于水泥等粉细状材料，采取室内或封闭存放。转运时采取遮盖措施，减少灰尘。

（4）加强了商品混凝土运输车遗撒的管理，所有运输车卸料溜槽处均装设防止遗撒的活动挡板，混凝土卸完后必需处理干净方准离开现场。

（5）施工现场内的主要通道也进行洒水降尘，本工程施工现场内安排10人专门洒水降尘和清扫道路。

六、噪声控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场噪声污染的控制。 （1） 夜间施工时尽量不使用大噪音的机械。

（2）为避免噪声污染，我方将采用低噪音混凝土振动棒，木工工具在封闭的木工房内使用。

（3）钢模板吊运及清理产生较大噪音，我方尽量安排在早上6点以后开始，晚上10点之前结束，并严格控制不必要的敲打。

六、遗洒的控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场遗洒的控制。 （1）现场大门处设置洗车池,对出场车辆进行清洗车轮； （2）选用封闭式自卸车进行现场的土方外运及垃圾清运； （3）按地方规定和指定的地点弃运废弃物；

七、易燃、易爆品的控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场易燃易爆物品的堆放和控制措施，并对库房管理人员、现场物管公司应急救援人员进行培训。

（1）氧气瓶、乙炔瓶等封闭单独存放，提供适宜的贮存环境，并安排专人负责保管；

（2）严格领用审批手续,做好发放记录; （3）易燃、易爆品使用前,严格按操作规程和产品使用说明执行。 （4）备好防护用品，做好应急准备。

八、光污染的控制制度

为推行物业化管理，确保安全、文明施工，我单位加强对施工现场光污染的控制。

（1）施工现场夜间照明采用定向式灯罩,避免影响周围居民的正常休息。

（2）夜间尽量避免焊接等产生强光源的施工活动。 九．消防制度

(1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 (2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。 (3各部室下班后，该关闭的电源应予以关闭。 (4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

2、用火安全管理：

（1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防员申请“动火许可证”。

（2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向公司借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

（3）如在作业点就地动火施工，应按规定向公司申请，公司需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

（4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以处分，严重的予以开除。

第三十一条 易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓库管理人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。

4、库存物品应当分类、分垛储存。

5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。

第三十二条 义务消防队组织管理制度

1、义务消防员应在消防员带领下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

3、按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。

5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。第三十三条 灭火和应急疏散预案演练制度

1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。

2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。

3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

第三十四条 燃气和电气设备的检查和管理制度

1、应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)。

2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装置合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

4、各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

5、未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。

10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

第三十五条 安全生产工作考评和奖惩制度

1、对安全生产工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

2、对造成安全生产事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

（1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

A、使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的；

B、在禁烟场所吸烟或处置烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的； C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装置的或擅自增加小负荷电器的； E、谎报火警；

F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的；

G、对安全员提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部室管理人员；

H、阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。

第16篇：物业公司财务管理制度

物业公司财务管理制度

财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构，负责公司日常财务管理、筹资管理和财务分析工作，其工作范围和职责主要有：

1.负责公司财务管理工作。编制公司各项财务收支计划；审核各项资金使用和费用开支；收回售楼款，清理催收应收款项；办理日常现金收付、费用报销、税费缴纳、银行票据结算，保管库存现金及银行控票据，按日编报资金日报表；做好公司筹融资工作；处理、协调与工商、税务、金融等部门间的关系，依法纳税。

2.负责公司会计核算工作。遵守国家颁布的会计准则、财经法规，按照会计制度，进行会计核算；编制年度、季度、月份会计报表；按照会计制度规定设置会计核算科目、设置明细账、分类账、辅助账，及时记账、结账、对账，做到日清月结，账帐相符、账实相符、账表相符、帐证相符；管理好会计档案。

3.负责公司成本核算和成本管理。设置成本归集程序和成本核算账表，做好成本核算，控制成本支出，收集登记汇总各项成本数据资料，及时、正确地为成本预测、控制、分析提供资料；按合同、预算、审核支付工程、设备、材料款项，配合工程部等部门做好工程、材料设备款的计算及竣工工程决算；完善各项成本辅助账的设置，健全各项统计数据。

4.建立经济核算制度，利用会计核算资料、统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，判断和评价企业的生产经营成果和财务状况，为公司领导决策提供依据。

5.配合公司内部审计。根据上述工作范围和职责，为加强财务管理，特制定本制度。

第一章 资金审批制度 1.总则

（1）所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见； （2）财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保 管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记；

（3）财务不原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，病经公司主管领导批准；

（4）开具的支票需写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收看相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准；

（5）往来款项的冲转（指非正常经营业务），须公司主管领导批准；

（6）非正常经营业务调出资金需经过公司主管领导批准；

（7）用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2.施工工程用款审批制度

施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按一下“施工工程应宽支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付审批工作流程。

3、行政费用支出管理制度

（1）公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准够财务方可报支；

（2）涉及应酬等非正常费用麦序公司主管领导批准。

3． 公司差旅费开支制度

（1）公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴； （2）涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。

（3）公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：①房租标准：A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日；B、一般职员，房租标准为100元/日。②伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴 每人20元/日；市内交通费每人6元/日。

（4）实际报销结超出公司的补贴保准，须有部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

4.车辆维修费及汽油费管理制度

（1）公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转账的方式结算；

（2）车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建账予以核销使用；

（3）公司汽油票由办公室统一保管并设账本登记使用。

5．办公费用、会议费用及其他费用管理制度

（1）公司办公用具由办公室统一采购、管理；

（2）办公室设立账册登记公司办公用品的采购、使用情况；

（3）办公室财产台账为财务部附设账册；

（4）办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、制定通报；

（5）公司各部门因工作需要，需要请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总部经理批准，其会务工作由办公室统一安排；

（6）有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务不备案。

6.行政费用报销制度

（1）公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支；

（2）公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付；

（3）应酬。礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施；

（4）凡畏具备报销条件（如没有对方单位的收款凭证），需应用支票或先进者必须填写借款单。借款但刘财务存底，贷借款还回时财务开冲账收据给经办人；

（5）支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付；

（6）银行支票如发生丢失，。有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任。

（7）其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。 第二章 工程成本管理制度

（1）公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需总经理签署或授权委托签署。

（2）公司工程主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。

（3）工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。 （4）财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

1、参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确的才了解公司各项工程成本的构成及用款计划。

2、负责工程进度款的复审工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

（5）工程中间的结算程序。

1、实施单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并有5日内送财务部会签。

2、财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

（6）工程决算程序。

1、施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签；

2、财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案报公司主管领导批准；

3、大工程办理结算时，应由公司主管领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程结算小组，按照上述本制度的职责范围联合进行工程结算；

4、房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务库凭交楼入住手续办理竣工方成本房结算。第三章 财务管理制度

1、公司财产的范围

（1）公司财产包括固定资产和低值易耗品；

（2）凡公司购入或自制的机器且设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产； （3）凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

（1）公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理； （2）公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理； （3）办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台账，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

（1）办公室根据公司的发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购；

（2）财产购回后，应填写财产收入验收单。收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财产发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台账；

（3）各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准；

（4）固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产谷口管理部门定期汇总后向财务部报账； （5）财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点

（1）公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查；

（2）各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加；

（3）财产盘点清查后发现盘盈、盘亏或毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任；

（4）凡已达到自然报废条件的的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见。

（5）凡尚未自然报废条件，但以不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报；属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失；属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报上报总经理，决定处理意见。

第17篇：物业门卫管理制度

峰景国际门卫管理制度

为了加强小区门卫管理工作，保证小区的管理有序进行，并保证小区财产、业主和住户人身安全，结合小区的实际情况，特制订本制度。

1、工作职责及范围：

1、负责小区外来车辆、人员进出登记。

2、负责监管进出小区的机动车及非机动车辆停放秩序

3、负责小区院内、住宅楼安全巡视，公共区域的公共设施监管，以及夜间巡视。

4、负责安全事故处理，对突发事故采取应急措施，及时通知公司领导。

5、协助维持小区正常秩序，防止盗窃。

6、保存值班的各项记录，按时上交。

7、配合小区绿化树木修剪、除草、打药、整理草坪。

2.值勤规定：

1.实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

值勤时间：（白班）8:00--16:00/（中班）16:00--0:00/(夜班）0:00--8：00；夜班00:00--05:00期间，每隔1个小时要巡视各区域一次。

2.上班期间应穿戴整齐工作制服，应急及防身器具等应佩带，以应不时之需。保持仪容整洁、精神状态上佳、态度谦和、认真负责。

3.恪尽职守、文明执勤、礼貌待客。门卫上班期间严禁离岗、睡岗或酗酒，发现一次罚款50元，当月中无故脱岗两次以上者辞退。有事需要调班者，需通知领导，并且换班者不允许连续工作两班以上。因事暂时离开的，岗位应有人代班。

4.严禁推销人员、小商小贩等闲杂人员进入小区，大门入口不允许私自搞摆摊推销商品活动。

5.应绝对服从上级命令，切实执行任务，以身作则，不偏袒徇私，严禁监守自盗，一经发现除开除处理外，还要依法处理。

6.遇有重大事件或可疑人物，应临危不乱，不卑不亢，果断做适当的处置，并立即报告上级。

7.夜间执勤时间，加强小区巡察，防止意外事件的发生， 确保小区的安全；若发现问题要及时报告有关领导处理；因工作失职，给公司造成损失者，追究当班责任。

8、交换班时，应将注意事项交代清楚，并将值班中所发生的重要事项登记到《交接班记录表》。

9、保持门卫室周围的环境干净清洁、室内物品摆放整齐、美观

3.紧急事件的处理

1、发现盗窃时，确保自身安全的前提下以追回失窃物，并立即上报相关部门处理，及时拨打110。

2.日间事故急报相关领导，夜间事故急报派出所、消防单位（火灾报警119，治安报警110，急救报警120）。

3.对违反本制度又不服从保安管理者，执勤人员有权强制执行，由此造成的一切后果，由被执行的当事人负责。

第18篇：物业停车场管理制度

物业停车场管理办法

一、目的

1、规范物业服务区域内停车场管理制度，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。

2、规范公司各项目停车场收费管理行为，规范IC/ID卡制卡、发放和票据管理制度，确保停车费规范、及时、全额收取。

二、适用范围

适用于本公司各项目物业服务中心管理区域内的停车场。

三、职责

1、物业总部职责

1.1 总部项目管理部负责制定本制度并对各项目物业服务中心进行全面指导、督查实施； 1.2 总部财务管理部配合做好收费及票据管理制度的指导、督查工作；

1.3 总部综合管理部依据项目管理部和财务管理部的日常检查结果对违反停车场管理制度的相关人员进行考核。

2、物业服务中心职责

2.1 各项目物业服务中心经理负责执行本管理办法，在遵守本管理办法的前提下，可根据项目的实际情况，制定各项目停车场管理实施细则，并监督员工执行。各项目停车场管理实施细则需报总部审批后执行；

2.2 各项目物业服务中心客户服务部负责车位服务和租用协议的签订、月租卡的办理与收费工作，并负责建立健全相关收费、车位租售和制卡台账； 2.3 各项目物业服务中心秩序维护部负责车辆进出小区管理、停车场内秩序管理、停车场IC/ID卡授权工作及停车场智能系统的使用，对进出小区的临停车辆进行登记、管理和收费，并负责《停车证》、临时停车卡的管理；

2.4 各项目物业服务中心工程部负责带领业主进行车位验收，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并维护停产场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作； 2.5 各项目物业服务中心财务负责本项目停车场IC/ID卡和收费票据的保管以及停车费收费情况的复核工作，并负责建立健全IC/ID卡和收费票据的保管以及小区停车位收费台账。

四、停车位服务与租用办理手续

1、停车位使用权限

小区地下停车位仅限拥有地下停车位使用权的业主使用，非业主车辆及未购买地下停车位或未获得地下停车位使用权的车辆不得进入地下停车场进行车辆停放；地面停车位仅限租用停车位的业主及临时停放小区的访客使用，其他业主不得占用。

2、停车位服务办理手续

2.1购买地下车位的业主需凭身份证、车位购置发票、地产地库车位购置协议（机械车位、非机械车位）等有效资料到物业服务中心客服部申请办理，客服专员为前来办理的业主填写《停车卡办理流转单》（附件1）；

2.2客服专员审核业主资料无误后，与业主签订《车位使用服务协议书》（附件2）、停车位使用管理规定及承诺书（附件4），并按规定收取停车位管理服务费、IC/ID卡制卡手续费（押金）；

2.3客服专员将《停车卡办理流转单》及IC/ID提供给秩序维护部授权，再由经办的客服专员将IC/ID卡发放给业主；

2.4工程维修部收到《停车卡办理流转单》后负责带领业主到现场验收车位，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并填写《停车位交接验收单》（附件5）；2.5车位验收结束后，《停车卡办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服专员。客服专员及时将车位服务办理手续的相关资料存档。

3、车位租用办理手续

3.1车位出租方案须经地产公司和物业总部批准后实施；

3.2取得车位租用权的业主，须在规定的时间内到物业服务中心客服部申请办理，客服专员为前来办理的业主填写《停车卡/证办理流转单》；

3.3客服专员审核业主相关信息（身份信息、租用权）并确认无误后，与业主签订《停车场车位租用协议书》（附件3），并按规定收取停车位租金、管理服务费以及IC/ID卡制卡或《停车证》（附件6）制作手续费；

3.4秩序维护部收到《停车卡/证办理流转单》后为IC/ID授权或制作《停车证》，再由经办的客服专员将IC/ID卡或《停车证》发放给业主；3.5工程维修部收到《停车卡/证办理流转单》后，负责带领业主到现场验收车位，并填写《停车位交接验收单》； 3.6车位验收结束后，《停车卡/证办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服专员。客服专员及时将车位租用办理手续的相关资料存档。

4、《车位使用服务协议书》、《停车场车位租用协议书》必须按公司提供的统一格式、内容填写。有效期满后，物业服务中心应提前一个月通知顾客续签。

5、客服专员应根据车位服务和租用手续办理的情况，及时填写更新《车位租售明细表》（附件10），反馈停车场车位出租、使用的总体情况。

五、车辆秩序管理

1、车辆出入秩序管理

1.1已设岗并启用车场智能系统的停车场，进入小区的车辆应凭车场智能IC/ID卡刷卡出入。1.2 未启用车场智能系统的停车场，物业服务中心应为已经办理车位服务和租用手续的业主提供《停车证》。《停车证》是车辆进出小区凭证，应提醒业主放置于车头挡风玻璃显眼处，以便当班秩序维护员识别。

1.3 在车流量高峰期应增加岗位人员，加快车辆流通速度，防止车辆滞留。

1.4 出入口道闸故障或因其它原因暂时失去屏障功能时必须使用地桩，保证出入口安全屏障的有效性。

1.5 车辆驶入时的基本操作

1.5.1车辆驶近停车场入口时，秩序维护员应面向来车呈立正姿势，注意观察。启用车场智能系统的，若IC/ID卡刷卡异常，秩序维护员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。未启用车场智能系统、有《停车证》的车辆可以开启道闸放行。当班秩序员应抽查《停车证》，驶入车辆信息与《停车证》信息不符者禁止放行；

1.5.2没有IC/ID卡或没有《停车证》的外来临停车辆，秩序维护员应示意车辆减速停车。当车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，询问车辆进入小区事由，并将相关信息登记在《停车场车辆进出情况登记表》（附件8）上； 1.5.3符合放行条件的车辆，秩序维护员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。经车主确认后，发放《车辆临时停放服务凭证》（附件7）。车主接过《车辆临时停放服务凭证》后，秩序维护员开启道闸，指引车辆驶入小区停车场指定的临停区域；

1.5.4外来临停车辆进入小区停车场，必须检查一辆放行一辆，严禁在未办理手续前将道闸打开放行。车辆外观有异常情况的，当班秩序员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中；

1.5.5如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时在第一时间报告秩序部主管，由秩序部主管负责处理。 1.6 车辆驶出时的基本操作

1.6.1车辆驶近停车场出口时，秩序维护员应面向来车呈立正姿势，注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。

1.6.2 车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，向车主收回《车辆临时停放服务凭证》，并快速核对

牌号、进入时间、值班人员签名等信息。对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。对不愿收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。 1.6.3临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》（附件9）中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主或上级签名确认。

1.6.4如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务凭证》上的车牌号不符等异常情况，秩序维护员应立即报告秩序部主管，查验车主的有效证件：车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明并签名后方可放行。

2、停车场秩序管理

2.1车辆进出小区和车库时要严格按规定路线行驶，按照干道先行的原则礼让行车，不得堵挡道路和车库出入口。

2.2通过车场道闸系统时，秩序维护员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速5公里/时。地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢、二看、三通过”。禁止超长、超高车辆进入地下停车场。

2.3 对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场秩序维护员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告秩序维护主管。

2.4停放地下车库的车辆应凭车场智能IC/ID卡刷卡出入车库， 一旦产生欠费，IC/ID卡自动失效。要特别提醒车位使用人及时充值并随身携带，以免影响车辆出入。

2.5 车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。其它维修一律禁止在车场内进行。

2.6车主自负车辆安全及车内物品的安全。停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其它贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。

2.7秩序巡逻员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知客服专员联系车主处理。未通知到车主时，需做好《交接班记录》。发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

2.8严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。一经发现，应及时制止。 2.9 因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。

2.10车辆应停放在业主所认购的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。不按规定停车，物业服务中心应及时联系车主要求其整改，拒不整改的 物管公司有权将违规车辆拖离，拖离费用由违章车辆车主承担。 2.11停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。一经发现，物业服务中心应及时制止，并联系业主要求其整改。

2.12车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。

3、摩托车、电瓶车及自行车停放管理 3.1 在物业服务区域内应指定固定的摩托车、电瓶车和自行车停放点，并明确标识。

3.2 在物业服务区域内停放摩托车、电瓶车和自行车的，物业服务中心工作人员不得乱收服务费用，亦无须发放出入凭证。在地下停车场租用电瓶车充电位的，应根据物业服务中心规定收取租金和服务费。

3.3 进入物业服务区域的摩托车、电瓶车和自行车必须按指定位置停放，秩序维护员督导执行，违规停放的应及时通知车主整改。 3.4 严禁无牌摩托车进入物业服务区域。

六、特殊情况处理程序

1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序 1.1业主向物业服务中心报告偷盗事故的处理程序 1.1.1客服专员应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告物业服务中心经理。 1.1.2物业服务中心经理根据案情及时作出工作指示：业主未报警的应及时向公安机关报案；已报警的在警方到来之前，应指派秩序维护主管查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班秩序员等相关人员了解情况。

1.1.3警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供物业服务中心掌握的相关资料信息。1.2 巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序

1.2.1巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知秩序维护主管带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。

1.2.2发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。

1.2.3如有车辆拖走, 门岗须查明证件及车主，并通知物业服务中心客服专员联系车主。取得车主同意后, 方可放行。因秩序维护员原因造成车场内车辆丢 失的，应追究当事人的责任。

2、发生车辆损坏事故应急处理程序

2.1 当秩序巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时,应立即通知客服人员联系车主，并报告部门主管。

2.2 撞车事故造成的损坏

2.2.1秩序维护员不得放行造成事故的车辆，并及时通知秩序维护部主管及项目经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。

2.2.2秩序维护部主管到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。

2.2.3配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。2.3 高空坠物造成的损坏

2.3.1 客服专员接到投诉电话后，应立即报告秩序维护主管和项目经理。 2.3.2秩序维护部主管应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。

2.3.3 配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。

七、停车票据管理

1、各项目财务部根据项目需求在税务局购买停车场定额发票。

2、各项目的停车场定额发票由客服部领用、保管及退回，并做好签字手续，保证项目拥有足量票据供收款使用，每日至财务核销票据。

3、按次收费的停车场由各项目秩序维护部根据核定的定额停车票领用量领出停车场定额发票。停车发票由专人到出纳员处签名领取，编号应具有连续性，门岗交接班时须将发票数量、编号及其连续性等情况记录在《秩序维护员交接班记录表》上。

4、各项目秩序维护部、客户服务部对已使用完的票据存根，每天下午四点前交于该项目财务，结清款项，并换领新发票。

5、各项目收费人员必须按实际收到的停车费出具相应的票据。

6、停车费收据使用必须符合公司票据管理制度。

八、停车场IC/ID卡管理

1、停车场智能 IC/ID 卡由项目物业服务中心财务部负责保管。财务部应按公司规定建立《停车卡保管台帐》（附件12），详细登记停车卡的购入、领用、退回及结存情况。

2、客服专员向财务申请领取IC/ID 卡时必须一一登记卡号，并在财务《停车卡保管台帐》上签字。客服专员开具停车位管理服务费收据时必须在收据上注 明发放给业主的IC/ID卡卡号，方便财务核对。

3、停车场智能 IC/ID 卡必须按公司统一的卡的格式、类别和权限由物业服务中心经理制定秩序维护部特定授权人进行授权。授权操作密码应定期更改，每季度一次。如因人员变动等特殊原因，物业服务中心经理可根据实际情况临时更改。

4、各项目客服部须在业主办理停车卡当日及时更新项目车位的租售情况，并填写更新《车位收费明细表》（见知识库CFDC-WY-008）及《IC/ID卡制卡收费台账》（附件11）。

5、各项目因客户临时停车需要领用停车卡的，由项目秩序维护部申请，经项目经理批准同意后才能办理，并收取卡的押金，登记退卡时间，建立临时停车卡单独台帐。

6、对客户因不再停车等原因退回的停车卡，由客服专员将IC/ID卡交由秩序维护部进行系统消除，再将停车卡交回财务，并在《停车卡保管台帐》上登记。客服部见已处理完毕的押金收据后按规定程序办理退款手续并做好台帐登记。

7、各项目秩序维护部根据收费凭据注明的期限，对停车卡的停车期限进行系统操作，并做好登记记录，并对丢失的停车卡进行系统锁死。

8、各项目工程部应定期对系统进行维护，保证系统安全。秩序维护部应保证系统数据与实际一致，做好系统备份。

9、各项目每周一次对所有台帐进行核对，做到钱与台帐一致、钱与卡一致、系统数据与实际停车情况一致，项目经理在各类台帐和统计表上签字确认，并于次月4 号以前将《车位收费明细表》上报物业总部项目管理部，项目管理部汇总后于 8 日报地产总裁。

九、违规与考核

1、违规行为

1.1《车位使用服务协议书》、《停车场车位租用协议书》有效期满后，物业服务中心未及时通知顾客续签者；1.2车辆进出时，对临停车辆（没有IC卡或停车证车辆）在未办理手续前将道闸打开放行者； 1.3 超长、超高车辆进入地下停车场未有效阻止而发生设施设备损坏者； 1.4 车场内车辆发生交通事故、盗车及车辆损坏等事故处理不及时者； 1.5 停车场内摩托车、电瓶车、自行车管理严重不到位者； 1.6不按规定认真登记、更新各类台账，导致查验不方便者； 1.7 没有及时向物业总部上报《车位收费明细表》台账者；

1.8 办理服务和收费过程中服务态度不好，与业主或车主（司机）发生过激矛盾（如争吵、打架等）者 8 / 25

1.9 车辆停泊数目与IC/ID卡登记数量不符，又无正当理由者； 1.10 IC/ID卡或停车证授权时限与停车位服务费收费区间不符者；

1.11 不经批准，私自制作停车卡/证者； 1.12 故意少收、不收、多收费进行舞弊者； 1.13 收费不开收据或不给票者。

2、考核

2.1经核实，有1.1—1.10条行为者，对相关责任人，第一次作书面警告，考核人民币￥100元；第二次作严重警告，考核人民币￥200元；第三次作辞退处理，考核人民币￥500元。 2.2 有1.11—1.13 条行为者，对相关责任人作辞退处理，考核人民币￥200 元

第19篇：小区物业管理制度

小区物业管理制度

一、安全职责

1.严格执行公司的各项管理制度；

2.负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4.做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

6.建立健全和管理好系统档案资料；

7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

9.完成领导交办的其他任务

二、护卫岗位职责

1.护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4.坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使

用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8.值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

12.对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

14.熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

15.认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处

置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；

2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

4.熟悉小区内住户的基本情况；

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

6.严格执行24小时巡逻制度；

7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

第20篇：物业公司财务管理制度

台州万通物业管理有限公司

物业管理公司财务管理制度

1.基本任务

管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理

公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系 统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划 的执行情况。 1． 会计制度

1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。1.2执行公司统一规定的会计制度。

2． 会计年度

2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。 3． 记帐本位币

管理处记帐以人民币为单位。 4． 收入和费用的确认

管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

2.公司内部财务管理的基本工作 2.1财务汇报流程 1.财务汇报流程

1.1 管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。 1.2 物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。 2.财务汇报格式

2.1 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。 3.财务报告分类

台州万通物业管理有限公司

3.1月报、季报和年报 4.财务报告组成及内容

4.1 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 4.1.1 资产负债表； 4.1.2 损益表； 4.1.3 现金流量表; 4.1.4 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。 4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。 5.财务报告提交与审批时间

5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告 返还各管理处。

6.对外公布资料：按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。2.2预算及审批预算流程 1.预算制度

1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约；1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成；

1.3管理处的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行； 1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。 2.预算编制根据

2.1 管理处业务范围及工作方式； 2.2 管理处所在地区生活及工资水平； 2.3由管理处付薪的员工人数；

2.4 管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等； 2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格； 2.6 其他

3.预算编制、审批及拨款流程

3.1前季度 台州万通物业管理有限公司

3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各 管理处拨款。 4.预算与实际对比

4.1 各管理处的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料； 4.2 实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明； 4.3 实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明； 2.3审批管理 1.营运开支审批

1.1 范围:非业主,住客按金/基金等的物业管理处营运开支,一般多于RMB500。 1.2 申请程序

1.3 未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理 1.4 审批权

1.4.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。

1.4.3物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单RMB3,000至 RMB30,000。

1.4.4物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单RMB[ ]以上。 1.4.5有效合同或预算。 1.5 复核

2.备用现金开支审批

2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一 星期需要。

2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于RMB200。2.3申请程序。

2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。2.5审批权

2.5.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB300 2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上 3.合同方面

3.1 如已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批。 3.2 未有合同,则按如下情况 3.2.1 对外签约(备预算) 3.2.1.1 预算金额 30,000元或以上 审批: 总经理

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3.2.1.2 预算金额 3,000-30,000元或以下 审批: 财务总监 3.2.1.3 预算金额 3,000元以下 审批: 物业经理 3.货币资金及往来帐项管理 3.1现金管理 1.现金处理

1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金 收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。

1.2管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计， 并准备支票由物业经理签署后提取现金。

1.3现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。1.4办公室应把现金储存于保险箱内。

1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交 台州万通物业管理有限公司

1.2 部门任何支出，先向财务部索取《付款申请表》，填好后连同有关单据合格、发票等并作背书，经部门负责人核实签字。

1.3 管理处经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关 单据交财务部出纳。

1.4出纳登记现金日记帐，将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。1.5财务部会计入帐，制作凭证。

1.6若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。

1.7遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层 预约时间审批。 2.支出报销时限

2.1由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不审 批报销。

2.2管理处人员有因工预借款项，应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐，对有 特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。 3.现金预支

3.1管理处货品购买，尽可能地使用非现金结算方式 。

3.2预借现金必须填写《借支单》，经管理处主管签字后，向出纳领款，副本留在出 纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在 借出日起3日以内归还/清帐。清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借款 不得越过人民币3000元，若部门总借款共3次而未清账时，共3000元便不可 再预借款项。

3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填《付款申请表》，本人签字后， 交管理处经理批准签字，会计审核，向出纳领款。有预借现金者，应同时还清所 借现金。

3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并得 到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐。

注：凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，并签字核实。 3.4 帐户管理 1.户口分类

物业管理公司 物业管理处

户口类别 负责人 用 途 户口类别 负责人 用 途

1、基本户口 财务总监 作收支费用

1、小额户口 物业经理 支付日常支出 （储备额不超过10,000元） （3000元以下）

2、大额户口 财务总监 处理日常收款及转帐

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至小额户

3、按金户口 财务总监 收取装修按金、管理费按金

4、基金户口 财务总监 收取资产储备金 注：每个管理处均开设以上类别户口 2.户口运作 1.小额户

1.1 支付RMB3,000或以下物业管理处营运开支。

1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。1.3小额户不收管理费和其他物业管理处的收入。

1.4户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主管 （KK LEUNG）可单独执行。 2.大额户

2.1 主要支付RMB3,000以上的物业管理处营运收入。

2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户调 入。

2.3大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支。

2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序或 会由基金户拨入应付。

2.5户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管（KK LEUNG）可单独签RMB3000可以下的支票。 3.按金户

3.1 专门收支物业管理处客户的各类按金。

3.2 户口签名人参考广州项口管理中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK LEUNG)要单独签RMB3000或以下的支票。 4.基金户

4.1 专门收支物业管理处客户的各类基金。

4.2 一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。 4.3 户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管 (KK LEUNG)可单独签RMB3000或以下的支票。 4.固定资产的管理 4.1 计价方法

1.资产计价采用历史成本原则。

2.凡单位价值2，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质

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形态的资产，列为固定资产。

3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》 4.2折旧

1.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和清 理费用。

2.购建的固定资产,从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧。 资产 预计可使用年限 汽车 10年 电脑及其辅件 3年 家具 5年 办公室仪器 5年 装修 3年

其他 报总部批准后执行 5.费用的管理 5.1报销手续 1.用款申请

1.1购买大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有 预算情况下1,000元以下由管理处经理审批：1,000元至3,000元由总部物业 经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。 2.报销手续

2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交 管理处有关领导签名。

2.2报销审批单由管理处经理或有关领导签名后，现金开支的结清余款，有备用金 的补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由管理处经理审批予以报销。 3.备用金

3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金，备用金限额管理处经理1,000元， 各部门主管300元。

3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意，再到财务部领取，作 为本部门购物使用。 4.车费报销手续

4.1管理处派员外出办事，根据取回的合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后 面，经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。 5.2工资发放 1.工资发放

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1.1财务部于每月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。

1.2物业经理应在每月2日前审批完毕，并将工资发放资料返回管理处财务部。1.3管理处于每月8日根据审批后的工资资料发放工资。 1.4财务部负责准备支票及汇款单。 1.5人事部负责考勤及核实出席时间 5.3应酬费用 1.应酬费用

1.1所有应酬费用（包括送礼）必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。

1.2与管理处有关的对外单位发生的应酬费用，管理处人员内部的文娱活动费用，应 在预算中另列。

1.3应酬费用只为管理处部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事 先经公司主管经理同意。

1.4管理处每月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若管理处主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时，应预先请示物业经理批准后,方能为之。 6.营业收入的管理 6.1 管理费收取指引

涉及部门：管理处管业部、财务部 1.缴交管理费方法 1.1缴交现金 1.2银行划帐

2.出管理费单之安排（包括日期、部门跟进） 3.追收程序

3.1正常—发通知书致业户 3.2欠费追收—特别函件 3.3再跟进追收—律师信 4.每段时间报告 4.1每周管理费收取明细 4.2每二周管理费收取明细 4.3每月管理费收取明细 5.表格

5.1管理费事宜(表格一) 5.2再次催款通知(表格二)

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5.3最后催缴通知(表格三) 5.4管理费收取明细（适用每周，每二周，每月）

《物业管理制度.doc》

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