********物业服务合同
第一章
总 则
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等相关的法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方就“城中花苑委托乙方实行物业管理服务”订立本合同： 第一条：本合同当事人
委托方（以下简称甲方）:
受委托方（以下简称乙方）: 第二条：物业基本情况 托管项目：淮安市清浦区城中花苑
托管物业类型：高层住宅及规划内非住宅商品房 占地面积：
㎡， 建筑面积平方米：———— ㎡； 坐落位臵：*************** 物业管理区域四至： 东至: ****** ； 西至: ******* ； 南至: *******； 北至: ******** 委托管理的物业构成细目：
一、房屋建筑物：
1、住宅楼2幢计建筑面积**********㎡；
2、营业房*************㎡；
3、物管用房计建筑面积
㎡；其中会所一幢计建筑面积
㎡；门卫室一处
㎡；
二、附属配套设施:
1、地下车库
㎡；
2、人防工程
㎡；
3、排水管网中：化粪池
座；污水井
座；雨水井
座；
4、电梯
台；水加压设备
台；消防水泵
台。 第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 物业管理服务内容
第四条:制定物业管理服务工作计划，并且组织实施，管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收材料等。 第五条：物业管理项目和服务质量
1、建筑共用部位的日常维修、养护和管理服务，共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅房屋的承重结构、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面、（包括非承重结构的分户墙外墙面）楼梯间、走廊通道、公共门厅等。
2、共用设施设备的维修养护、运行和管理包括：门铃系统、广告宣传栏、保安监控系统、消防系统设施设备、电梯、二次供水设备、避雷装臵、共用的上下水管道、落水管、共用照明、等（由专业机构负责除外）。
3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理服务，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场、护栏及围墙等。
4、文化体育娱乐场所、公用绿地、花木、建筑小品、景观等的养护管理与服务。
5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生小区道路、广场、停车场、绿地、商铺红线内等每日清扫1-2次；8小时内巡逻，垃圾日产日清，楼道每周清扫1-2次，每月拖洗1-2次；楼梯扶手每周擦洗1-2次；电梯间每日打扫1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
6、乙方负责维护交通秩序和车辆停放秩序以及地下车库的管理工作。
7、维持公共秩序，做好安全防范工作包括、巡视、门岗执勤。发生治安和安全事件时，及时向有关部门报告采取相应措施，协助做好应急处理工作，保持安防设施运行有效。
8、消防服务包括公共区域消防设施的维护，建立消防服务制度。
9、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用方面的法规、规章、《城中花苑服务规约》和物业服务企业有关制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止，报警及向法院提起诉讼等措施；同时协助、配合做好处理工作。
10、制定预防火灾、水灾、疫情等应急突发事件的工作预案，明确妥善处理应急事件或急迫性较强事件的措施。
11、设立监督电话，设有服务接待处，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
12、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道和楼顶以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
13、小区主出入口24小时派人值勤；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；安全监控实施24小时监控。
第三章 物业交接
第六条:物业交接
1、甲方负责收集、整理物业服务所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日15日内向乙方移交。
（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件； （4）物业服务所必需的其他资料。含业主情况登记表、姓名、身份证复印件。
第七条：相关收楼及前期物业协议、购房合同复印件、电话联系方式、装修
审批等相关资料、业户情况书面反馈材料。
2、甲、乙双方和原物业服务企业应当按法律的相关规定，就交接时间、交接地点、实物查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点。
3、若业主大会选聘了新的物业服务公司，乙方应将物业档案资料、设施设备等完好归还甲方，并同新物业服务公司办理好物业交接的相关手续。同新物业服务公司办理物业交接的相关规定，按本条执行。
第四章 物业服务费用
第八条:物业服务费由业主按其拥有住宅建筑面积向乙方交纳，具体标准如下：
1、区域内业主自住物业： 0.8元/㎡/月；【住改商的物业按商业物业1.2元/㎡/月；（对于住改商的在区域内开公司并频繁使用电梯的，要错开上下班高峰时间，不得在高峰时间上下货物，不得与业主产生任何口角，影响业主正常生活秩序，违反者乙方有权限制服务并给予相应的处罚。）】
2、商业物业及非住宅用房：1.2元/㎡/月：
3、电梯运行电费（含维保、年检）320元/年/户；（住改商的双倍加收，如政府部门电费调整，按照政府部门调整价执行）
4、二次供水的费用按自来水供水部门公布价另加收1.0元/吨；
5、电瓶车充电电费按8元/月，每年一次性收取；
6、地下车库有固定停车位的车主缴纳10元/月。 物业服务费已包含并不限于乙方以下方面的费用：
⑴乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ⑶附属配套建筑设施的维护和服务费用； ⑷物业区域内的保洁卫生费用； ⑸物业区域内公共秩序维护费用； ⑹物业区域内的绿化养护费用； ⑺乙方办公费用；
⑻乙方企业用于本小区的固定资产折旧费； ⑼乙方利润以及应缴纳的税金；
⑽为完成本合同约定的委托服务事项而需支付的其它所有费用；
⑾公共部分水电费； ⑿业主委员会办公费；
7、相关费用如遇政府、市场调整，将按照调整价执行。 第九条：乙方每年向小区全体业主公示本年度的物业费用收支账目，并报甲方审查；年度物业费用收支情况甲方有权利审核或者聘请专业财务审计机构审核。年度物业费用的盈亏由乙方承担。 第十条:物业服务费的交纳
1、在合同生效后的一个月内按年度交纳物业服务费、电梯电费和维保费用。二次供水费用按每二月收取一次。
2、业主逾期不交纳物业服务费，乙方应督促其限期交纳，逾期三个月仍然不交纳的，协商不成的，按5‰/天收取滞纳金；违约天数起点为服务期年周期起计算，滞纳金以实际超期日的费用金额为计算标准；若三个月未交纳，乙方有权上门收取、书面催缴和采取一切合法措施予以追缴，也可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费等费用和滞纳金外，还应承担胜诉方合理的律师费用、诉讼费、执行费，绝不能让欠费的业主侵犯已缴费的业主的合法权益。（二次供水的水费及电费不得拖欠三个月，拖欠逾三个月的乙方有权采取限制服务等一切必要的措施，并按照淮安市自来水厂标准收取滞纳金）
3、对不交物业费的业主或物业使用人不承担物业服务的责任。
4、物业使用人（租赁人）不交物业费的；业主（房屋产权人）承担同样责任。
5、空臵物业按70%交纳物业服务费。 第十一条:停车服务费用
1、车辆泊位人应遵守相关规定，有序停放车辆，应主动交纳泊位场地的照明电费与保洁费用；其收费根据可比性原则。 ⑴开发企业遗留的车位将按照库内收费标准执行；即200元/月/辆。
⑵临时车位：在业委会和经营户同意的情况下将大门旁的空闲位臵安放本区域的车辆；80元/月/辆或按政府指导基准价执行。
2、车辆泊位费不承担车辆保险保管责任。（个别车主对车辆有保险保管要求的，可与乙方另行签约）。 第十二条:业主自用部位收费
乙方对业主和物业使用人的房屋（保修期以后）自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它物业提供有偿服务，由当事人按实际发生的费用计付，或按乙方在物业服务区域内公示的收费标准收取。乙方有偿服务收费标准应当经业主委员会同意。 第十三条:公共服务项目收费
物业区域内供水、供电、通讯、有线电视等市政公用业务，服务单位应向业主使用人收取费用，乙方接受市政公用服务单位委托代收上述费用的，不得向业主使用人收取手续费。
第十四条:房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的中修、更新、大修费用
1、房屋的共用部位共用设施、设备、公共场地是指： ⑴ 房屋共用部位；⑵ 房屋共用设施；⑶ 市政公用设施和附属建筑物、构筑物；⑷ 公共绿地、园林景观；⑸ 地下车库、露天停车场、公共道路；⑹ 附属配套建筑和设施。
2、房屋的共用部位共用设施、设备、公共场地的中修、更新、大修项目，由乙方编制中修、更新、大修计划，报甲方批准后执行，由甲方申请房屋维修基金承担。如果甲方认为乙方编制的计划收费过高，也可由甲方指定专业服务公司维修。 第十五条: 业主所有的公用部位、公用设施经营
甲方委托乙方经营归业主所有的公用部位、公用设施，乙方经营的项目须符合国家法律、法规、规章且得到甲方同意后方可经营。 乙方经营归业主所有的公用部位、公用设施（用于物业费不齐部分弥补物业公司）；剩余部分转入下一年度。
第五章 双方权利义务
第十六条:甲方权利和义务
1、按照物业服务服务标准和行业规范及本合同约定的内容结合本物业实际情况；审定乙方制定的物业服务方案、物业服务制度、年度物业服务计划、年度财务预算及决算。
2、检查、监督、建议、督促乙方按本合同的要求，做好物业服务工作的权利。
3、享有对小区物业服务事项的知情权。
4、免费为乙方提供（产权属甲方）的物业服务用房。
5、有权要求乙方在规定期限内，更换本物业项目的服务人员。
6、业主大会委托业主委员会通过诉讼、仲裁等方式，解决涉及小区物业服务内容的纠纷。
7、甲方配合乙方催缴物业服务费，甲方不得怂恿、煽动业主不缴纳物业服务费，业主委员会全体成员应自觉带头履行缴费义务；反对任何人在城中花苑小区耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业服务费，侵害已缴费业主的共同利益。
8、有关法律规定和当事人约定的其他义务。 第十七条:乙方权利和义务
1、及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项和有关规定，并负责监督。
2、对业主违反《城中花苑业主服务规约》的行为，采取告知、规劝、建议和制止等方式，也可提请有关部门处理。
3、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目的，须与甲方协商并经甲方书面同意后报有关部门批准方可实施。
4、不得擅自占用、挖掘本物业区域内公用部位、公共设施或改变用途，不得擅自占用本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续制定施工方案，并在本物业区域内公示，施工结束后应及时恢复原状。
5、为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生治安案件、影响人身生命安全事件、煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂等突发性事件时，乙方除采取紧急措施外，还应积极协助公安机关和其它有关主管部门处理好上述突发性事件。甲方和业主当事人应积极做好配合工作。
6、督促全体业主遵守《业主规约》；因大部分业主责任影响到乙方服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方可不承担责任。
7、乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季度公布欠费业主名单并进行催缴
8、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，甲方应协助乙方查清产生质量事故的直接原因和责任人，由乙方提出索赔请求（以政府主管部门的鉴定为准），并作好善后工作。
9、国家法律、法规、规章和《城中花苑业主服务规约》规定的乙方的其他权利与义务。
第六章 违约责任
第十八条：甲方在签订合同时收取乙方履约保证金贰万元整，乙方按约履行，合同期满，全额退还乙方。 第十九条：对乙方的奖励
若乙方的服务有突出表现，甲方可报请业主大会对乙方进行奖励，奖金从小区维修基金增值收益中支取：
1、乙方获得区级、市级、省级、荣誉时。
2、乙方在服务小区业主方面有突出表现时。如防盗、防火、救人等。
3、乙方为甲方或业主挽回重大经济损失时。
第二十条:甲方违反本合同约定，乙方有权要求甲方在合理限期内解决，逾期未解决的，乙方可以要求甲方支付违约金；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。 第二十一条: 乙方违约责任
1．乙方违反本合同，甲方有权要求乙方支付违约金；给业主和物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。
2．乙方在行使物业服务权利时，因执行力不强或不作为，或同个别业主或物业使用人串通，违反本合同规定且造成一定后果的，视情节按以下规定处理：
⑴．恢复原状。⑵．赔偿损失。⑶．交纳赔偿金。⑷．交纳违约金。⑸．公开赔礼道歉。
第二十二条： 因下列事由所致的损害，乙方已经尽到责任时，乙方不负赔偿之责：
⑴由于物业或物业使用人自身责任导致乙方服务无法达到合同约定的；
⑵因维修、养护本物业管理区域内的公共部位，公共设施、设备需要且事先已告知业主或物业使用人。暂时停电、停水、停止公共设施、设备使用造成的损失。 ⑶非乙方责任出现供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视及其他共同设施设备运行障碍造成损失的。
因本物业本身固有瑕疵所致的损害；因业主之故意、过失所致的损害。
1、因甲方或业主指挥调派乙方工作人员所致的损害。
2、本合同物业之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然的任何损坏。但因乙方故意或过失所致的，【不在此项】。
3、因开发商遗留事宜造成的非正常损失【含小区地下管网水损过大现象】，根据交接验收结果确定责任。
第七章 合同期限及终止
第二十三条: 委托服务期限
委托约定服务期限为壹年，自 2012 年 12月 1 日
12 时起至 2014 年 11 月 30 日
24 时止。并受以下各款之约束。
1、甲乙双方任何一方终止合同提前三个月通知对方，并支付违约金。
2、因不可抗力致使本合同无法继续履行时，根据不可抗力的影响，部分或全部免去责任，其终止形式由甲、乙双方依法协商处理。
第二十四条：本合同期满后的约定。
本合同期满或者不再续约时，甲方可以根据相关法律规定，组织招（邀）标工作，乙方应当配合，并在同等条件下享有优先权。 本合同期满后，在新的物业服务公司接管本物业项目之前，乙方应当继续进行物业服务，双方的权利义务继续按照本合同执行；但时效不得超过24小时。
第二十五条:本合同期满前，甲乙双方提前一个半月商讨续订或终止合同事宜，双方应书面通知对方表明是否愿意续签或终止合同的意见。乙方如不同意续签的，应在三十日前以书面回复甲方，乙方如有意向续签的，甲方根据其书面续签通知召开业主大会，最终以过半数以上业主的意见为准。
第二十六条：在本合同执行满一年前二十天内，业主委员会应对物业服务质量进行综合评估，如果评测满意度达70%的同意继续聘用，则本合同继续履行。如测评满意度达不到30%的，物业服务企业终止合同，并办好交接手续。
第八章 争议解决
第二十七条合同履约过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下方式解决：
1、向仲裁业委会申请仲裁
2、向当地人民法院提起诉讼
第九章
附
则 第二十八条双方可为本合同签订书面补充协议，补充协议经业主大会批准后，与本合同具有同等效力。本合同从双方签字盖章之日起生效。
第二十九条本合同正本共 15页，一式肆份，甲乙双方及物业服务行政主管部门（备案）各执壹份，具有同等法律效力。
甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2012年
月
日
鉴证单位：
代表人：
乙方签章：＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿
2012年
月
日
2012年
月
日
