从成立之初到现在，金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是，去年九月份，金地集团成立了商业 地产公司，从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从 2009 年开始，大概中国 排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说， 住宅开发商转向商业地产领域，是因为大家都看到这样几个趋势： 趋势一：从中国城市化进程角度来讲，去年城市化水平达到 46.9%。 一般到这个水平的时候，城市化的进程会开始放 缓，住宅地产在顶峰之后，会开始呈现一个缓慢下降的趋势，它的利润空间包括拿地的机会都开始减少。 我估计很多公司看到了这一点。 趋势二：还有一个很重要的数字：2009 年中国的社会零售品总额的增长率一直是 GDP 的 2 倍以上， 保持在 15%到 20%之间。从 2009 年开始，消费经济真正地开始成为中国经济增长的主力之一，这个时候 对商业的渴求就特别多。再加上政府的不断调控，从某种意义上来讲，调控把大量的资本从住宅地产挤到 了商业地产领域。从去年九月份开始，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量明显发生变化，就是商铺 开始高于住宅了，所以这是明显的挤出的效应，我估计在今后的五到十年这种变化会更加明显。 总而言之，大量的房地产公司进入商业地产领域，这是一个不可逆转的趋势。但是，最后谁会活下来， 是一个很大的问题。我先做一个预测。 刚才我说过从 2009 年开始， 各种各样的公司大批地进入商业地产， 商业地产进入战国时代， 群雄并起、中原逐鹿，抢地、抢人、抢钱，竞争非常地激烈。但是商业地产行业本身有自己的规律，它的门槛比较高， 专业性比较高、对资本的要求比较高，另外，中国的商业地产的市场规模还是有限的，所以我估计五到八 年，最长八年以后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，剩下的具有全国性影响力的 公司我估计不会超过 5 家，变成三国鼎立。如果我的预测不准的话，8 年以后我就退出这个行业，因为我 估计那时候我也没什么工作可干了。 为什么这样说？我认为现在所有的商业地产的公司，都面临着四个比较大的挑战。 挑战一：商业资源明显匮乏。 挑战一：商业资源明显匮乏。换句话讲叫“僧多粥少”。客观来讲，中国的商业本身发展比较落后，有 的学者说，中国的现代商业可能要从 1995 年家乐福进入北京市场开始算起。这个说法比较容易引起争议， 但是我觉得是有道理的。在此之前，中国的商业就是农贸市场和传统的百货店，几乎没有现代化，连超市
都没有，更不要说购物中心和现代化的商业。 中国商业发展历史非常短，这就导致了国内优质的商业资源特别少，而国外优质的商业资源进入国内 的也不多。我记得有一个统计，北京是全国商业最发达的城市，但是北京只拥有 33.2%的商业品牌，其他 城市就更不用说了，这就意味着大家都在抢这些优质商业资源。 我们看过很多这样的报道，成都今后两、三年要建 50 个购物中心，天津也要建几十个，那么商家有多 少呢？我曾经做过商家库，优质商家非常少。举一个超市的例子：真正能够成为合作伙伴的超市，以我的 标准不超过 8 家。几百个购物中心抢这 8 家超市，这就是我说的商业资源明显匮乏，僧多粥少，招不来商， 即使招来商同质化现象也非常严重。这是一个挑战。 挑战二：人才匮乏 挑战二：人才匮乏。刚才说中国的商业很落后，其实中国的商业地产本身发展也很短，顶多从 2000 年算起，或者从万达开始做商业地产的 2002 年开始算起，不超过 10 年的时间。一个行业不超过 10 年的发 展会有多少人才储备呢？非常少，大部分是像我这样半路出家的人，专业人才非常之少，但是又有这么多 的企业进入这个领域，找人怎么找？根本找不到。人力资源供不应求，对企业来讲意味着什么？成本上升。 给大家举一个非常典型的例子。2006 年的时候，我招过一个经理，当时是从西南政法大学毕业的一个 硕士研究生，招到我手下做经理，当时 3500 块钱一个月。去年年底，我离开万达，他也离开万达。后来我 问他，你找工作找得怎么样？他说：还行，我也做商业地产了，我开价 70，对方还了 60 我不想去。就是 说，他开了 70 万年薪，对方还了 60 万年薪但是他没去。后来他找了一个 50 万年薪的，但是有提成而且提 成不封顶。这个例子反映出，人才短缺造成人才市场的价格被扭曲了。 挑战三：产品的问题。 挑战三：产品的问题。现在大家一窝蜂地都开始做城市综合体，或者一窝蜂地都开始做万达那种产品， 这很危险。华润、中粮、万达的这些产品都摆在那儿，你必须和他有差别，你抄他你就会死。 现在我听到最多的话是，所有的老板都跟我拍着胸脯、信誓旦旦地说要做“第二个万象城”。如果你这 么想，你这个企业就会输掉，你不可能成功。“万象城”有很多东西是你无法复制的，就像港汇和恒隆地产 一样，那种项目很难复制。如果你做项目你要抄谁，你肯定做不好，会做死掉。你要做自己的产品线，你 既要做得起来，还要有别于他人，你一定要做出自己的好产品来。我个人建议，产品线不要太多，顶多两 条，一条也行，但是这条产
品线是你的企业会做的，喜欢做的，而且能够做得出来的。有的公司走另外一 个极端，一个公司同时做几条产品线。我曾经见到一个公司同时做四个项目四个产品，那对团队的要求是 非常高的，根本驾驭不了。 挑战四：资本的问题。 挑战四：资本的问题。商业地产在本质上是金融的问题，金融模式不解决，商业地产是做不好的。跟 西方相比，中国没有相应的金融工具，没有基金，更没有 REITs（房地产投资信托基金）。银行贷款最长 三年，但是商业地产是需要长期投资的。只要不推出 REITs，短贷和长投之间的这个矛盾永远无法解决。 怎么办？万达的模式是靠部分销售，其他公司怎么办？华润的模式是靠母公司输血，一下子投资 40 亿沉淀 下来他不管，只要这个资产是优质就可以了，但是一般的地产公司是承受不了的。 所以，我们所有的人都要想好，我们这个公司做商业地产，将要采取的商业模式，或者更狭隘地说， 我们要采取的金融模式是什么？怎么样让你的商业地产赚钱？做企业根本的就是要获得利润、要赚钱，但 是在中国目前的金融环境和商业环境下，你很难赚到钱，甚至赚不到钱。为什么会这样？刚才我说了中国 没有相应的金融工具去支撑，弄得不好你的现金流就会断裂。所以，你必须自己想好你的金融模式是什么。 在中国，很多地方的商住是倒挂的。几年前我们曾经做过一个调研，但是现在可能不准确了——全国 只有 12 个城市，写字楼的租金和销售价格比住宅高，其他全部倒挂，就是写字楼比住宅便宜。因此，如果 谁想短期之内靠租金赚钱几乎是不可能的，商业物业的租金水平非常低。目前中国除了极少数的项目和极 少数的城市能靠租金带来利润，其他大部分项目的租金都很低，低到什么程度呢？我大概算了一下，在中 国如果你能够用租金把你的利息还掉，你就算合格的项目，更不要说利润了。 所以在这样的环境下，你怎么去替你的公司找出一个赚钱的模式，或者说怎么找出一个模式能够让你 的公司能够持续、健康、稳定的发展，这恐怕都是一个问题。这个问题怎么解决？各个公司拥有各自的资 源、能力和特性。市场上相对成熟的一个模式是华润和中粮，另一个模式是万达和宝龙。但是这两个模式 只是解决了企业目前的发展问题，没有最后打通金融这个任督二脉。如果哪个公司在金融这个问题上找出 一条出路来，能够率先走出长征，它就是一个标杆企业。 问题找出来了接下来就是怎么解决问题。挑战和问题我可能看得比较明确一点，到底怎么解决，我也 在摸索，我们公司也在摸索，整个行业都在探索。 （
