石梁高端精品民宿 （设计师度假酒店） 项目可行性研究报告
项目名称 石梁高端精品民宿（设计师度假酒店） 项目单位 颐玥（上海）酒店投资管理有限公司
地 址 上海市嘉定区南翔镇芳林路819弄8号 电 话 13917202293 传 真 021-59905210 电子邮件 41190227@qq.com 联 系 人 庞华
二O一七年八月
1、1 项目概况 本项目位于国家5A级旅游度假区的天台县石梁镇。石梁镇地处北纬29.6°,绝大部分地方海拔在500～1000m,部分在1000m以上,平均海拔667m。石梁镇是天台县旅游资源最丰富的乡镇，附近旅游景区有石梁飞瀑、华顶森林公园、万年寺、通玄寺、琼台仙谷，这里有最明媚的阳光、最纯净的空气，自然生态环境在世界首屈一指。
石梁镇辖区内，森林、瀑布、悬崖、峡谷、云雾、溪流、高山，还有花卉，自然美景应有尽有，更是中国化佛教第一宗——天台宗的发祥地修禅寺所在地，共有著名寺院12座。整个天台山八大景，其中六大景在石梁辖区及其周边。高山雾凇、高山杜鹃、高山花卉、高山蔬菜、高山云雾茶闻名在外。
这里空气清新，气温比山下低5—7℃，夏天不用空调。因此，历史上就是著名的长寿之乡。南朝至今，有据可查的百岁以上高僧道士，就有60多位。沿着当年李白、杜甫、孟浩然、王维、徐霞客的足迹，踏足这座名山，随时造访这座位于800米之上的高山养心小镇。这座高山，森林覆盖率达92%， 每立方厘米空气含负氧离子8万个（数据来源于百度百科）。 这些稀有的自然资源使石梁镇在全球游客中具有很大的吸引力。本项目便位于旅游线路线的中点，是建设高档度假酒店的理想地点。
1、2 项目提出的背景及建设必要性
在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，天台的旅游业步步升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及天台旅游综合环境的不断改善，特别是杭绍台高速预计 2019 年建成和杭绍台高铁预计 2021 年建成，使得天台作为旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。
在美丽的天台区域内可以高端民宿目前较少，尤其是具备度假性质的高端度假型民宿，特别在石梁镇范围内连基本的住宿都是问题，在未来几年内将远远难以满足市场对度假型高端精品民宿的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的度假型高端精品民宿二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假条件，满足市场的需求，尤其对于目前天台县滞后的民宿产业起到引导和示范作用。该项目的建成将大大地推动天台高端旅游市场的发展，促进天台精品旅游品牌的提升，另一方面也会产生巨大的社会效益，对天台县的全域旅游起到积极的示范推动作用。
1、3 项目投资计划
（一）投资目标
愿景：隐于山水的全球奢华精品度假酒店
项目投资概算为6500万-8000万元。
预计建筑面积5000平方米。
拟规划用地面积3.3万平方米。
以风景主风景旖丽为本体，以丰富的文化创意活动内容为媒介，打造一个集文化旅游、田园体验、亲子教育、养生疗养于一体的乡村休闲体验度假区。
◆酒店在整体设计和物品功能布置高于五星酒店配置；服务标准高于城市的五星级酒店。
◆注重一种生活形态和生活理念的输出，注重体验式的环境营造； ◆注重休闲度假属性的植入，为住客打造一个远离都市喧嚣的休憩
环境。
◆酒店针对越来越多社会成功人士对于健康的渴望和重视，拟引进上海高端医疗机构作为本项目的合作方,强强联合推出为其量身订做的短期保健疗养方案。使在度假休闲的同时享受到个人健康的细心呵护。
（二）项目计划内容
推开窗就是山水茶园的优雅客房
酒店的每一间房都是景观房，推开窗映入眼帘的或是山水，亦或茶园，足不出户就能感受到山水茶园的茶香与禅意相结合的意境。 客房家具大量使用原木，棉麻，蚕丝等天然材质，白色与不同深浅的木色的搭配，完美和谐。房内配备的是全套欧舒丹用品，还有全自动日本伊奈皇家御用座便器、独立落地浴缸等，更有上万元一张的天然乳胶床垫，打造极致舒适感。
农场直送的原生态美食诱惑 早晨当您醒来我们的民宿管家会为你准备当地特色美食，高山农场直送的原生态美食诱惑。在饮食上以清鲜和素斋为主，清新淡雅的菜式既不花哨，也不奢华，却妆点得精致，味道也是极佳。加上胜境之中的餐厅，装饰得也是典雅无比，让人食欲大开，伴着阳光感受美好的一天。
中式下午茶：酒店还提供英式下午茶，融入中国元素的下午茶，每一件都是精美的艺术品。坐在室外喝着咖啡，赏着美景，别有一番滋味。
花香佛音中享受一次舒心spa 当夜幕降临，你可以选择在SPA养生馆，闻着淡淡的薰衣草香，在瑜伽垫上舒展身体，还有潺潺佛音传入耳中，营造了可以安抚人心的spa环境。身与心的放松都只为你打造。在这里可以感受专业美容师带来的理疗，享就能闻到阵阵花香，受花草雨露的滋润和美疗师温柔手法的呵护，洗去满身的疲惫，带来的是身心的舒畅。
绿野仙踪乐园
在稻田中，看着孩子们在绿野仙乐园中认识自然的点点滴滴，让孩子们在田野间真正感受到自然的教育，虫鸣鸟叫，松土插秧。
阳光书屋
全玻璃设计，最大可能的与大自然接触，这里有书香、咖啡、和故事。 禅意的茶亭，修身养性的精神休憩地，品天台山云雾茶。和、静、清、幽，人和自然合一。
文创手工坊 用你的慧心和灵巧的双手在我们的手工坊中制作你童年梦想却一直没空完成的陶艺、剪纸、皮影、草木染，每一件作品都是独一无二的创作，留下你的痕迹。
室外的露天影院
你可以看着电影，品尝着鸡尾酒，在满天繁星的陪伴下度过一个愉快的夜晚。
超大无边界泳池
超大无边界泳池，稻田近在咫尺。带上你最爱的人，给你一次独享星空的机会。
搭建农产品采购平台
整合天台优良的高山蔬菜，有机食品，云雾茶，与农户合作，依托酒店的实际体验，搭建与客户长期的沟通平台，把天台的物产推到全国乃至全世界。
多动能厅
可供客人举办大小型会议、酒会、PARTY等。
其它户外活动
跑马场、迷你高尔夫球场、射箭，露天烧烤、户外露营、户外攀岩等。
（三）针对该项目的SWTO分析
1、S （strengths）优势
◇定位中高端旅游度假，填补市场空白。
◇资本雄厚，以自有资金投入，其它的产业支撑（目前涉及制造业，酒店业，房地产行业）不以短期盈利为目标。
◇投资主体是浙商返乡投资，有浓厚的乡土情节，熟悉本土风土人情，可以从上海、杭州等主要客源地展开营销推广。 ◇政策招商引资的支撑。投资环境决定项目的成功。
◇丰富的酒店行业经验（目前有在横店投资3000万的酒店项目，全部是自有资金，横店颐和酒店OTA评分4.9分），积累了大量的高端客户群体，熟悉旅游客户群的喜好。
◇专业的酒店运营团队，拥有优秀的设计团队、丰富的酒店筹建经验，以及对服务品质的苛刻要求。
2、W （weaknees）劣势
◇离杭州、上海等中高端客户群路程偏远，后续的杭紹台高速和高铁能弥补，投资回报期会很长。
◇天台山的全国影响力不够，旅游推广相对滞后，不属于热门景点。长三角以外的游客很少。
◇天台县高端度假型民宿起步较晚，发展尚不成熟，定位中高端市场，需要长时间的口碑积累，需要强大的营销能力，相对与其它区域（莫干山、桐庐、楠溪江、温岭石塘），风险更大，投入的营销成本更多，回报期更长。
◇选址困难，没有合适的开发用地。
3、O （opportunities）机会
国家政策支撑，天台县的全域旅游投资巨大，基础设施越来越完善
丰富的旅游资源，文化底蕴深厚。
同类型的中高端度假型民宿较少，难以满足市场需求。
天台县内服务行业标准普遍偏低，OTA评分都不高。
4、T （threats）威胁
新兴的旅游目的地存在很多不确定的因数，跟成熟的市场（莫干山、桐庐、浦江、楠溪江等）存在同类型竞争，对酒店的选址、硬件、以及服务品质要求较高，如何差异化竞争，在激烈的市场竞争中寻找属于自己核心竞争力。
结论
本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为填补市场空白，为当地带来巨大的社会效益，对当地的全域旅游打造可以起到引导和示范作用。
