永安南西区物业管理实施方案
通辽铁建房地产开发有限责任公司
二零零七年七月
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一、永安南西区基本情况 小区用地：50565.34m² 建筑面积：89933.31m² 绿化面积：30% 总户数： 731户
交房日期：2007年12月30日
我公司在小区物业综合楼内设立为业主服务的接待室，设有专职管理接待员接待用户，处理管理范围内的一切事务。
二、管理范围内提供维修服务的措施
在做好小区日常的物业管理工作的基础上，对正常交纳物业费的业主家中自用部位提供免费维修服务，所用材料费用由业主承担。
在接到住户的请修求助时，问清情况内容和地点，准备好所需工具，在规定的时间内到达住户家中，在征得住户同意后方可进入室内，在维修过程中时刻要为业主着想，尽量采用简便易行的维修方案，节省材料，以减少住户的损失，维修完毕协助业主清理现场，经业主签认后，报公司，以便回访。
三、前期物业管理目标及标准
（一） 管理目标
1．年度业主/住户综合满意率≥90％ 2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅ 3．年度内无重大责任事故发生。
（二） 服务内容及标准
- 3⑾车辆停放及交通秩序管理；
⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育； ⒀根据需要增设的其他服务项目。 2． 特约性服务 家居设施维修：
包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修及门窗维修等。 (4）物业管理服务质量标准
1． 房屋管理与维修
⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。
⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上；
2． 设备管理：
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上；
3． 供电系统：
⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除； ⑵限电、停电按规定提前通知业主。 4． 消防系统管理
- 5洁，无随意堆放杂物和占用；
⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象； 11．治安管理
⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度； ⑵无重大火灾和交通事故； 12．业主满意率：
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上；
四、前期物业管理目标、内容及标准
房屋装修及日常使用的监管是一项重要工作，是影响房屋质量的最大隐患，为保证房屋质量，我们采取以下措施进行监控：
1.申报：住户装修前必须到管理处办理相关手续，填写《装修申请表》并签订装修协议，缴纳装修保证金，在无破坏房屋结构、满足装修要求时全额退还，否则按规定扣除。
2.审查：物业公司对申请装修用户进行审查，按有关规定进行装修，不得进行违章作业。
3.施工管理：施工单位必须具备相应的施工资质；装修发生违章行为，住户与施工单位均为第一责任者，均独立承担责任；使用高功率电器时须由管理处另提供电源；施工队必须配备消防器材；施工时间要符合规定，不得影响其它住户的正常休息。
4.巡视监管：物业公司设专人对住户的装修进行监管，监管员对装修户每天巡视不少于二次，并做好巡视记录。对小区内日常管理，巡视员每两天巡视不少于一次，并做好巡检记录。
- 7“五乱”的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。
4、制订监管措施，卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。
七、保安管理
为使“永安南西区”住户安居乐业，物业管理公司在对“永安南西区”进行现场考查和综合分析的基础上，根据其独特的地理位置、特点，制订出相应的治安防范措施，具体实施方案如下：
1、保安工作人员统一着装、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出要严格，来访客人要登记，搬迁货物须由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安
- 9度，并详细做好维修记录。
2、小区物业管理范围内突然断水、断电的应急措施
当小区物业管理范围内发生突然断水、断电情况时，物业办公室工作不员在向住户做好解释工作的同时，及时到达现场并初步推断故障原因，迅速投入到自来水管道或供电线路和设备的检修工作中，查明原因，及时修复。如果情况比较复杂，报公司经理或工程部主管后，调工程部相应专业技术人员全部到场，综合分析各方面的因素，确定出故障地点、故障原因和解决方案，分头工作，尽快完成。
3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施
当接到小区业主与使用人自用部位排水设施发生阻塞的报修时，在规定时间内派维修员到业主家中进行检查和疏通，情况严重的，公司经理，调大型疏通设备或再派人员到场协助。需要拆除室内装潢部分时，工作人员要与业主说明各自的责任范围和相应的权利义务等，必要时可签订《维修协议》，之后方可进行维修，维修过程中要尽量节省材料，尽量保持业主室内的卫生，疏通后维修员协助业主做好室内的清洁工作。
4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
当雨水管发生阻塞现象时，公司要及时派工作人员到现场进行清理，情况严重时报公司经理或工程部主管，组织工程部技术人员到场疏通，确保小区内无积存雨水现象。
当发生污水管及排水管网阻塞的情况时，首先由小区维修人员到场进行初步检查和疏通，若情况比较严重，报请公司经理，视情况调
- 11续扩散，同时疏散现场周围的人员。然后将煤气中毒者快速拖离现场，移到空气通畅处，并尽快送往医院抢救。保安主管接到报告后，立即调遣人员支援，并迅速赶到现场参加人员疏散和抢救。事后要做好中毒事件的调查工作，并详细做好记录。
