六安银和养老公寓考察小结
六安银和养老公寓位于六安市安丰路，2014年12月份正式开始营业，占地40余亩，建筑面积13500平米，是目前六安市区最大、交通最便利的养老机构。现有床位约350张，入住人员约210人，入住率约60%，总投资接近1000万，目前年利润为100多万。主要收入来源为入住老人交费和政府补贴。3月1日具体学习考察情况记录如下：
一、养老公寓建筑：该养老公寓为租赁金安区工会的房屋，房屋为6层带地下室结构，建筑面积13500平方，租赁期为20年，每5年周期内租金不变，前5年每年租金为140万元/年（每平方米每月租金约为8.64元），后每5年租金上涨30万元/年。养老院通过招商，让六安纺织医院进行入驻，将该建筑第6层（含第1层极少部分面积）租给医院使用，租金为40万元/年，同时租金每年上浮4%。银和养老公寓充分利用了建筑面积，地下室用来做食堂（3—4楼部分区域也用于老人就餐），1—5层用于老人居住和生活，1—2层为自理老人居住，3—4楼为半失能、失能老人居住区域，目前5层暂无老人居住，规划用于失能老人居住区域。
二、收费标准为：自理老人
单间靠南房间2580元/月
靠北房间2530元/月，标准间1480元/月；半护理老人加收600元/月的服务费；全护理老人加收800—1200不等的服务费。目前银和养老公寓入住老人自理、半失能、失能比例约为1：1：1。
三、政府补贴：
1、一次性建设补贴
每张床3000元。（具体数字为银和养老公寓提供。
2、运营补贴，每人每月200元，失智失能按轻、中、重分别上浮50%、100%、200%。(安徽省民政厅网站查询)
3、贷款利息补贴30%。（安徽省民政厅网站查询、银和养老公寓提供均一致）
四、主要投资和运营成本：
1、固定资产投资：房屋装修和硬件设施投资，约1000万；房租，扣除纺织医院给付租金，100万元/年。
2、运营成本：人员工资占主要部分，银和养老公寓目前人员组成为院长（投资方兼任）1人、楼层主任4人，一线护理员约40人，食堂等其他勤杂工约10人。一线护理员工资约为2200元/月，楼层主任工资约为4000元/月。对需要护理的失能老人，1名护理员一般护理5名失能老人。
五、管理难点：主要是公寓员工的管理。时常有老人出现吵闹的情况，一般在工作人员过去后，都能停止，管理中原则是不能动手、不能骂人。入住老人虽有意外情况发生，但比例较低，处于可以接受的范围。
六、客户服务的关键：关键在于卫生、无异味、服务态度好、安全。
七、入住程序
1、入住人员应提供真实有效的身份证明、医保卡、两张1寸照片，出具无传染病、精神病证明、近期身体健康体检表或出院小结，由公寓方根据老人的身体状况确定护理级别。
2、送养人应为入住老人的直系亲属，并持有有效证件，与公寓签订协议书。
3、入住时，送养人须将老人详细情况告知寓方，有精神病史、自杀、自伤和伤害他人行为，寓方拒收。如担保人隐瞒病史、病情所造成的一切后果，由送养人承担，与寓方无关。
4、入住时需要一次性交纳3000元医疗备用金，出院时按实际使用情况结算，未使用如数退还。
5、入住时需统一由公寓购买被套、床单、水瓶、面盆等日常生活用品，共计450元。
八、特殊情况：如老人身体突患重病时，应紧急送医院，同时通知送养人；如老人去世，无论如何不能返回养老公寓；老人去世后，可以与第三方联系，联系提供丧葬服务。
九、学习感受和重点
1、养老健康产业属于朝阳产业，在达到一定入住率的情况下，完全是可以盈利的。
2、目前想进入养老健康产业的投资者较多。
3、养老院附近最好有医院的资源，医养结合是未来的趋势。
4、卫生、通风、服务和安全是客户满意的关键，做好服务和品牌非常重要，后期老带新、家族人员集中入住是销售的重要来源。
5、为减小投资风险和成本，初期最好以租赁建筑的形式开办养老院。
6、养老院最好开设在交通较为便利的地方，便于送养人探视，也不给老人造成隔绝的感觉。
7、养老院内部床位最好设置为：自理区以单间和标准间为主（尽可能多销售标准间、半失能和失能区以5人套间为主。
8、要充分利用好资源，平均每张床位占用面积、护理人员和入住人员比例都是关键点。
9、养老行业比较稳定，刚开业入住率较低时，会出现亏损，随着入住率的提高，就会有比较稳定的收益。
10、稳定运营后，管理的难点是如何管好养老院内部员工，让他们用快乐的心情投入工作，不能因情绪而影响工作质量。
