pp公司2008年度工作总结及2009年工作计划
第一部分
2008年pp公司主要工作情况汇报。
2008年是pp公司成立的第三个年头，自06年成立以来，两年的时间内不断的经验积累，已经逐渐的融入了pp当地环境。08年是pp公司向独立运作模式发展与摸索的试验期，是管理模式与经营模式的向规范化管理多元化经营目标发展的过渡期。在08年工作中，海南公司按照集团要求，围绕pp项目进行了前期的准备工作，同时对pp房地产市场进行了深入调研，对项目开发所需各类信息进行采集整理。同时不断提高公司内部管理水平，规范各项制度管理。下面将工作情况作如下汇报。 ㈠
项目前期准备工作
2008年1月份开始与规划局开始方案沟通工作，规划局对我们的方案提出了细部的修改意见。但当时由于该版方案设计风格和设计公司水平难以达到公司要求，所以通过招标形式更换了新的设计公司，在3月份开始了方案的重新设计。
在此期间，pp公司对pp范围内高端住宅项目进行调研，着重针对各项目户型、外立面、小区配套等内容；对pp片区内竞争项目的户型定位、面积配比、景观和酒店的经营模式等问题进行了讨论，并与pp公司相关部门进行沟通，优化设计方案；对小区会所，水疗馆等设置进行了研讨与沟通，为新方案提供了设计支持。
由于pp新政限制了旅游用地的开发产品类型，因此新方案在规
划局评审会上未通过，鉴于目前情况，pp公司将继续与规划局进行协调，争取在不改变方案立项原则上，通过小幅调整尽快完成规划审批工作。
㈡
公司内部管理工作
重新修订了财务管理制度、工程管理流程、前期流程、绩效考核制度、车辆和办公用品管理规定、印鉴管理办法、档案管理办法、人事管理办法，并贯彻各项制度执行。
规范了会议制度，汇报制度，根据业务实际运营情况制定计划，详细分解各项工作内容，并落实时间节点与责任人，详细描述工作目标与要求，并监督执行。
严格控制费用支出，遵守财务制度，准确统计公司各项运营费用，月初根据各部门业务量详细分类，及时上报资金计划，月末结算各项费用报表。
根据业务量与工作表现，重新调配了人力，对不能适应工作岗位或已设置的岗位不适用等情况及时作出了调整。 ㈢
资金财务情况
全年费用支出pp万元，其中：管理费用支出pp万元，财务费用支出pp万元，项目开发费用pp万元。
全年现金流入pp万元，其中：集团往来拨款pp万元，存款利息pp万元。
全年现金流出pp万元，其中归还集团往来款pp万元，项目支出pp万元，税费及其他支出pp万元，现金净流量pp万元，期末现金
余额pp万元。
各项财务支出按照内部财务制度，与pp财务管理规定严格执行。按照pp要求制定预算、结算及时上报。按时准确完成各项报税及审核工作及各项税金的缴纳。随时与贷款银行保持联络，及时了解政策与贷款工作进度。 ㈣
其他方面情况
1、完成了pp招标手续，完成pp施工合同洽谈与签订，组织开工。
2、编制地质勘查招标文件，组织了招标、开标会，确定了施工单位与合同条款。
3、着手准备环评、水土保持报告、招标代理公司、土方、基础处理、园林等招标文件及合同的审批。
4、准备建筑报建相关资料，与pp设计院协同完成扩初报建本册。
5、完成了各项档案整理，各项证件年检，各项税务申报工作。
6、完成了地形标高测量，已取得经政府审批的标高测量报告。
第二部分
2008年度pp整体工作自评
1、项目运作中存在的问题
在项目前期方案阶段，由于pp人力配置及业务水平的限制下，方案的设计工作主要放在pp公司完成。从实际成效来看是有一定弊端的，由于两地人员沟通程度不够和对异地环境特点的不了解等因素，
造成方案进度缓慢，且完成的方案与pp环境不能很好的融合，延缓了项目开发的进度。
pp公司在项目工作中，没有起到主导的作用。一方面，对业务的熟悉程度不高，所完成的与项目相关的工作没有做到全面和深入的程度，对项目所能提供的支撑有限，造成了项目推进缓慢。另一方面，pp公司都是与集团各部门分别对接，信息反馈渠道较为单一。所有相关部门对pp工作的了解情况不一致，也直接影响到项目进度。
2、管理过程中问题
pp公司对制度的理解和执行能力有一定欠缺。在集团传达管理制度后，没能有效的贯彻和执行好。造成内部管理漏洞多，产生了不可控因素。
责任心、责任感、荣誉感不强，对企业文化的认知度较低，工作标准不高，员工对自身要求也不高，造成了工作态度不积极、工作效率低下，工作质量差等情况。
管理制度和管理流程中不适合使用的，pp公司没有及时完善和修改，出现了不遵守制度不遵守流程的情况，影响了公司的运营。
由于项目推进速度缓慢，管理人员管理能力不强，造成公司工作状态出现懈怠的情况。
3、评价总结。
在一年的工作当中，首先应该反思的是造成公司业务推进困难的原因：
１、不能及时了解集团战略发展要求，没有对公司工作进度与工作重
心及时进行调整，工作方向出现偏差，工作深度与标准达不到要求。 ２、没有建立公司的业务流程，对项目开发各环节、市场情况、项目规划等业务了解程度不够。 需要解决方面：
解决自身的问题，每个员工要清楚地了解公司的目标，个人的目标。要把公司和个人摆在一个创业的位置，主动承担起责任，主动开展工作，不要怕犯错误，遇到难题主动想办法解决，提高了主动性，最大限度的发挥能力。
管理的能力要提升，业务能力要加强。各岗位员工要主动学习，对房地产开发的每个环节都要深入的了解，对本专业的能力要不断提高。
定位于投资公司，并不是单纯房地产投资，对其他行业的拓展也要落实开展，并纳入考核。 第三部分
2009年工作计划
㈠
项目运作（开发时间节点安排、资金安排计划） １、０９年4月完成项目规划报建审批手续。 ２、０９年6月完成项目工程报建手续。 ３、０９年7月正式开工。 ４、０９年１２月取得预售许可证。 ㈡
资金情况：
1.根据预计现金流量表年资金缺口为=万，含增容土地出让金=万,贷款利息支出=万。按照项目的进展和贷款的到帐时间的费用
预算,预计至贷款到帐前资金缺口=万。
2.与施工单位协商，采用工程垫资缓解资金压力。
3.按照开发计划，预计贷款资金流入时间在6月份左右，可根据项目实际情况，分期流入较为经济，可减少贷款利息压力。 4.力争将土地增容费通过评估环节降低，另外与国土局协调争取将缴纳时间推迟到项目竣工验收阶段。 5.解决贷款资金闲置问题，选择项目进行投资。 ㈢ ０９年工作重点
１、结合项目开发情况利用各方面资源协调解决项目开发中出现的实际问题，确保项目开发节点。 ２、落实项目贷款，合理使用资金。
３、迅速建立公司的业务流程与运营流程，在集团有效管控的前提下，提高项目开发各环节水平，对市场情况、项目规划、工程管理、行政管理、销售客服等职能都要建立相应的流程。使公司能够在正规开发公司的模式下开展业务。
４、及时掌握投资环境及各产业发展状况，为下步投资方向及业务拓展提供方向性策略。
５、着力解决人员主动性问题，确立公司发展计划，个人发展计划。把公司和个人摆在创业的位置，主动承担起责任，主动开展工作。
６、向多元化发展，改变单一房地产经营，摆脱依附于pp
公司现状，自主进行其他产业经营活动，获取投资利润。
公司成立的三年里，pp领导给予了很大的关心、支持，尤其在pp公司工作出现问题时，pp都能给予及时的指导和帮助。在新的一年里pp公司将按照集团的整体发展战略和指示，同心协力、克服困难，自主创业做好pp公司的各项工作。
