2014年房地产十大趋势
1.明年房地产市场软着陆
看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。
什么叫软着陆？就是全国商品房均价还在增长，但是销售金额增长幅度已经大幅回落了，20
11、2012年就是软着陆，没出大事，但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。
什么叫硬着陆，08年四万亿出台之前当时是硬着陆，多少开发商在08年那个时候遇上麻烦？20
11、2012年的软着陆也够呛，那个时候的价格怎么出台的？就是照着原先的价格砍一截，否则就没有成交。
2.行业总成交面积进入中期高位平台，但增速放缓
2013年行业取得了历史性的突破，到了7万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅就有万亿级别的增幅。
中国房地产已经到了这样一个规模，7万亿是因为之前开工量高，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。
李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。
3.50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好
2013年城市分化开始凸显，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开。50个城市占销售金额50%，中国含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。
未来中国房地产大家竞争在什么地方？在一线城市，30个亿拿一块地都已经很不容易了，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线
城市扎堆的现象消减一些。
4.二三线城市商业泡沫凸显，价格回调
全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。
世联今年突破3000亿这个坎，占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。
5.投资客不会明显增加
从我们自己已经成交的客户置业目的来看，投资客依然很少，没有增加。明年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦，包括旅游地产。从面积段来看，90-144平米之间的改善型住宅占比的增长，还是给予了我们信心，我们世联行成交的90-144平米占52%，超过一半。
这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支撑，中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连他家窗帘都不换，只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。我在房地产里面讲，大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲，他们极其关注成交的面积，他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交，可能明年入伙。
6.35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升
从年龄段来看，购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。
当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄。
7.大者恒大，行业集中度迅速提升
迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。在这样的大背景下，我们
可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。比如万科，万科一个广深公司，他可能比一般房地产公司大多了。
8.开发商利润和ROE下滑，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验
开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。对房地产公司一定要再认识。房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股，而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题，这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下，我们列一列就知道大家玩法不一样，而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。
有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、
2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。
中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了，整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了。
能达成合作的原因是什么呢？因为你开放、执行标准、透明，这个很不容易，很多中国房地产商太不透明了。展望2014年，货币环境是紧的，不是松的。中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。
9.过于激进中小开发商将面临短期偿付危机
上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。
利率，目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。如果这样的话，明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力，都意味着明年货币政策将中性偏紧。
现在好一点的是，上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的，所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的，那么中小开发商怎么办？就是要提前快速回笼资金，马上跟人家谈合作，避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。
10.一线城市的现金流折现要求带动租金长期持续上涨
比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。
当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好、成本低，明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。
我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。
未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。
二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。
在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。
最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。
------世联地产董事长陈劲松
