目录
目录 ....................................................................................................1 摘要 ....................................................................................................2 1农村宅基地概念及法律特征 ............................................................2 2待复垦的荒旧宅基地资源现状 ........................................................2 3我国农村宅基地的现状 ...................................................................3
3.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大 ...............................3 3.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势 ....................................................3 3．3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异...................................................3 3.4居民点布局混乱，村容较差 ................................................................................3 3.5用地行为违法多 ..................................................................................................4 4我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因 ..............................4 5复垦整理废弃旧宅基地的几点建议.................................................4
5.1废弃旧宅基地复垦整理总体规划设计中要充分考虑新村规划建设 ........................4 5.2充分听取群众意见,扩大公众参与........................................................................4 5.3尝试土地置换,促进新村建设和旧村整理 .............................................................5 5.4加强乡土建筑文化保护 .......................................................................................5 5.5加强废弃宅基地复垦的研究工作 .........................................................................5 6重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议 .....................................6
6.1我市土地利用基本情况 .......................................................................................6 6.2宅基地复垦与补偿的对策 ....................................................................................7 6.3几项具体措施。 ..................................................................................................7 参考文献.............................................................................................9
1 农村宅基地复垦现状分析与建议
摘要
改革开放以来，由于农村经济的迅速发展，农民收人不断增加,生活水平日益提高，农民对住房的要求也越来越高。在改善广大农民居住条件的同时，一方面是大量良田被占，耕地的日益减少；另一方面是大量旧宅基地被废弃，造成土地资源的浪费。因此，了解农村宅基地的使用状况和开展农村荒旧宅基地的复垦工作，对于我国这个人地关系紧张的国家有着十分重要的意义。特别是在重庆当前耕地面积减少、粮食供需紧张的情势下，农村宅基地复垦意义重大。
1农村宅基地概念及法律特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
2待复垦的荒旧宅基地资源现状
截止2001年底，我国农村居民点用地达16亿hm²。而同期废弃的荒旧宅基地面积约10%，即160万hm²，约占同期我国耕地总面积的1%另根据我国城市化进程的资料分析枯计，今后20年全国每年平均约有1200多万农村人口要转移到城镇地区，而以目前我国农村居民人均居住用地152 m²计算，今后每年约有183.6万hm²的农村宅基地可能闲置不用，如果对这些荒旧宅基地资源进行复垦，将大量增加我国的后备农地资源。
据估计，目前待复垦的荒旧宅基地面积的70%(即117万hm²)可以复垦为耕地。按年亩产粮食500kg计算。每年可新增粮食87.5亿kg。余下30%可以复垦为其他农用地或整理为非农业建设用地。若复垦增加的50万hm²耐农用地用于发展水产、果园和畜禽养殖等, 亩产值按1500元计算, 可新增产值102.5亿元。由此可见，我国农村荒旧宅基地复垦有着很大的潜力。而目前这些潜在的资源大部分没有起到应有的作用。
2 3我国农村宅基地的现状
我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：
3.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大
据国土资源部显示，截至2004 年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185 m²，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
3.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势
随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。
3．3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异
随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。
3.4居民点布局混乱，村容较差
个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱，占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性，村庄建设不能合理控制和正确引
3 导, 更不具有任何约束力和内控力。
3.5用地行为违法多
选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62 条和第81 条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。
4我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因
自1998年国务院颁布了《土地复垦法》以来，土地复垦工作引起了各级政府和有关部门的广泛重视，也取得了较大进展。但是长期以来，我国土地复垦工作的重心放在工矿业废弃地的复垦上。国家统计数据表明，截止2001年底，我国已复垦的除工矿用地外的其他各类土地一共才只有60万hm²。而其中农村荒旧宅基地复垦所占比例微乎其微，基本上处于被忽视的状态。探究我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因，则是多方面因素综合引起的结果。
1、宅基地的无偿使用制度带来的负面影响。
2、农民宅基地使用权的禁止流转，限制了荒旧宅基地的再利用。
3、农民自发作为复垦主体的利益得不到保障。
4、村庄建设规划滞后，执行缺乏力度。
5、土地法规宣传不够,，珍惜土地观念尚未真正形成。
5复垦整理废弃旧宅基地的几点建议
5.1废弃旧宅基地复垦整理总体规划设计中要充分考虑新村规划建设
以社会主义新农村建设为基础做好新村规划建设是决定农村旧宅基地治理工作成败的关键，同时也是我们开展农村旧宅基地治理工作的目的所在。新村建设要统筹考虑村庄道路、供水、排水、电力、通讯等基础配套设施及教育、卫生、娱乐等相关功能，与“村村通”工程相结合，与社会主义新农村建设相同步，实行高起点规划，高标准建设，力争实现村庄用地集约、功能完善、有利生产、便利生活，起到示范作用，拉动村民住宅尽快向新村集聚。 5.2充分听取群众意见,扩大公众参与
在解决空心村问题的实际操作中必须引入村民参与机制，以弥补现实中存在的问题，坚持从维护好、实现好和发展好群众根本利益的高度出发，切实尊重群众的民主权利，注意调动广大农民群众的积极性，及时公示项目规划建设
4 方案，在项目立项、前期踏勘、总体规划、旧宅基地收回、实施后新增耕地的分配方案和土地权属调整等重大问题，应积极吸纳村民的建议。形成方案后，应及时公示。有关事项的讨论结果和执行情况要及时向全体村民公开，使农民群众在农村旧宅基地整治中获得充分的知情权、自主权和监督权，以理顺村民情绪,调动积极因素，推动农村旧宅基地整治工作的健康、有序开展从根本上杜绝空心村现象的再产生。
5.3尝试土地置换,促进新村建设和旧村整理
可先行复垦与新村规划连接的部分，根据新村建设的需要由复垦单位进行基础设施配套，做到“三通一平”，即通水、通电、通路和土地平整，优先安置搬迁户，由于未发生土地用途改变，国土部门可无偿办理宅基地手续，然后对腾出的其他土地进行复垦，使其成为耕地并划入基本农田保护范围。这样既解决了搬迁户重建用地问题，同时也解决了新村基础公共设施建设的费用问题，又有利耕地保护和推进新村建设和旧村整理。 5.4加强乡土建筑文化保护
随着加快建设社会主义新农村的进程和新一轮村镇规划的修编，大批村镇将实施旧村改造,城乡结合部的一些村庄面临村居合并。因此，在旧村改造之前，要坚持规划先行，搞好调查研究，做好旧村改造规划，切实把本村本镇独有的诸如古宅、古楼、古庙、古碑、古窑等古建筑列为重点保护对象，甚至一面具有独特风格承担着历史文化延续和记忆的破旧古墙也要保护好，做到以不动为主，以不拆为先，能保留的就保留，能不拆的就不拆，防止因盲目拆建造成永久性的遗憾，确保具有本地特色和体现北方农村风格的古建筑保留下来，成为当地一道古朴而亮丽的风景线。 5.5加强废弃宅基地复垦的研究工作
我国的农村旧宅基地整治无论是在理论研究还是实践工作方面都尚处于摸索阶段，还存在着一些不足之处。理论研究方面,应进一步加强在新的宏观背景下农村旧宅基地整治内涵的研究，并从相关学科中寻求对农村旧宅基地整治具有实际指导意义的完善、系统的理论依据；农村居民点动态变化和空间布局的研究比较缺乏；要注重探讨适合于不同研究尺度、不同经济区域的评价指标体系和评价方法，力求使评价结果更贴近实际，更好地运用理论来指导实践。实 5 践工作方面，要加强农村旧宅基地整治的规划和实施工作，同时深入了解当地的经济、历史、文化以及农民的意愿，在建设新村的同时，确保原有的建筑文化不丢失；针对不同的经济区域、不同的地形地貌特征以及现有的农村居民点不同的空间形态，探索积极有效的农村旧宅基地整治模式；要加强对农村旧宅基地整治的激励机制、多元融资机制以及如何建立农民增收的长效机制等方面的研究，推进农村旧宅基地整治工作的顺利有效的开展。
6重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议
6.1我市土地利用基本情况
从土地利用结构看， 我市农用地10381万亩，占84%； 建设用地890万亩， 占7%； 未利用地1070万亩， 占9%。在建设用地中， 农村建设用地762万亩， 其中， 农村居民点占地537万亩。人均宅基地面积达148平方米， 按照户均3.36人计算， 户均占地497平方米。目前， 我市农村大约有15%的宅基地闲置， 合计81万亩。从总体上看， 农村闲置宅基地呈现占地面积大、分布散、数量多、情况复杂的特点， 主要有外出打工、留旧建新、举家搬迁、一户多宅、生态移民、历史遗留、移民返迁7种闲置类型。
2008年， 我市开始农村宅基地复垦试点， 累计复垦农村宅基地面积3531亩， 仅占闲置宅基地的0.44%， 规模偏小， 进展较缓。究其原因：
1.资金缺口问题
宅基地复垦主要资金来自土地整理， 补助标准一般为每亩1万元至2万元， 剩余的投入基本上依靠各地通过项目资金打捆使用等方式自筹。对于区县政府来说， 复垦成本高， 经费筹集难。
2.利益分配问题
对于区县来说， 复垦新增耕地指标拿到土地交易所的交易价格每亩8万元左右， 而宅基地复垦直接成本就高达五六万元。加之区县城镇化进程加快， 存在大量建设用地指标需求， 将复垦新增耕地指标以备未来之需， 已成为基层政府的普遍考虑， 因而乡镇政府对宅基地复垦的积极性不高。对于农民来说， 不少人也心存疑虑。
3.认识观念问题
受传统观念、风土习俗、家族势力等多方面因素影响， 拆旧房在一些村比
6 较困难。
4.规划设计问题
宅基地复垦缺乏整体性、系统性和全局性， 没有将宅基地复垦作为一项长期的系统工程来进行规划与管理， 注重短期效益。
5.协调难度问题
主要靠土地部门孤军奋战， 水利、财政、交通、规划等部门缺席， 复垦难度大， 难以保证复垦的质量和效率。 6.2宅基地复垦与补偿的对策
第一， 明确农村宅基地及其房屋的财产利益，在宅基地复垦过程中， 切实保护好农民的合法权益。在农村宅基地复垦中， 充分保证农民的利益， 特别是在合法前提下获取其应得的宅基地部分增值收益。
第二， 完善农村宅基地复垦的补偿机制。 第三， 合理分配农村宅基地复垦的利益。
第四， 科学编制农村宅基地复垦规划， 系统设计实施方案。
第五， 对新增宅基地进行严格控制。鼓励探索在集体经济组织内， 建立农村宅基地有偿使用制度。
第六， 完善闲置农村宅基地退出机制。 6.3几项具体措施。
1、争取国家政策支持， 推动宅基地复垦新增耕地指标跨省交易试点。受国家法律法规限制， 土地复垦新增耕地指标尚不能跨省交易， 如果能够争取国家支持， 在政策上有所突破， 既可以满足沿海地区建设用地需求， 也能实现复垦效益的最大化， 加快复垦进度。
2.将农村宅基地复垦与推动“农民新居” 建设统筹起来， 促进农村居民集中居住， 逐步改变生活方式。
3.完善农村宅基地复垦的相关法规。结合统筹城乡综合配套改革试验， 加强农村宅基地复垦的立法调研， 从法规上确保复垦各方的利益， 保证复垦工作卓有成效地开展。
4.加强宅基地复垦调查统计工作。开展农村宅
基地闲置情况的调查统计工作， 摸清地块权属、面积、位置、分布、用途、7 户主等现状， 确保数据信息的详细、准确、可靠， 为科学分析决策和制订政策措施提供依据。
5.建立责任约束和奖惩激励机制。加大补助奖励力度， 按工作实绩对宅基地复垦工作突出的单位和个人进行奖励。建立宅基地复垦与建设用地指标使用挂钩、与年终奖金挂钩等机制； 在市级补助的基础上， 对超额完成复垦任务， 对新增耕地面积作出贡献的乡、村两级表彰奖励； 拿出部分经费， 对直接参与工程实施的村干部给予奖励。
8 参考文献
[1]罗林涛.关于旧村废弃宅基地复垦整理的思考[J].陕西农业科学,2009（5）：173-175.[2]汪庆.我国农村荒旧宅基地资源复垦现状分析与建议[J].科技创业,2005(17):14-15.[3]孙莉苹,龙茜.对农村宅基地管理存在的主要问题分析及相应对策[J].农业经济理论研究,2009(9):06-08.[4]中共重庆市委研究室财贸处.重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议[J].新重庆，2009（11）：20-22.
