关于开远商业的调查报告
于2011-11-4至6日在云南省开远市主要商业街进行了一次商业调查，调查结果如下：
一.开远简介：
开远开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。全市总面积1946.91平方公里，其中山区占91.5%，坝区占8.5%，人口29万。城区面积18平方公里，城镇化率达63.8％。
“十·五”期间，开远经济总量迈上新台阶。生产总值五年累计实现145.67亿元，比“九·五”增长48.3%，年均增长9.0%。三次产业之比由“九·五”末的18:41:41调整到“十·五”末的13.1:50.5:36.4。财政总收入和地方一般预算收入分别累计实现18.05亿元和 9.62亿元，比“九·五”增长88.3%和64.3%，年均增长20.3%和15.1%。金融机构各项存贷款余额年均分别增长14.7%和12.4%，2005年达到49.57亿元和34.34亿元。固定资产投资累计完成55.42亿元，比“九·五”增长65.7%。其中，基本建设投资完成33.63亿元，更新改造投资完成10.65亿元。辖区工业总产值累计实现180.48亿元，比“九·五”增长53.4%，规模以上工业增加值累计实现59.39亿元，比“九·五”增长46.1%。五年内10亿元技改资金的投入，使传统产业升级换代。云南国资水泥红河有限公司日产2000吨新型干法水泥熟料生产线等重大项目相继建成投产；大唐红河开远电厂一期、国电小龙潭发电厂三期扩建等项目正在抓紧建设。能源、化工、建材三大支柱产业在国民经济中的地位进一步突出，工业经济在整个国民经济中的主导地位日益加强。农业总产值累计实现31.21亿元，年均增长6%，农村经济总收入累计实现45.72亿元，比“九·五”增长21.8%。冬季农业开发由“九·五”末的117055亩增加到“十·五”末的159460亩。“十·五”末粮食产量达84365吨，比“九·五”末增长4.1%。畜牧、甘蔗、烤烟等传统产业稳步发展。完成了《开远市高新暨现代农业科技示范园区发展战略规划研究报告》。加大农村基础设施建设力度。完成了三角海水库除险加固等农田水利建设工程和4012件农村饮水解困工程，累计完成投资11369万元。市财政500万元的投入拉动了近1亿元的乡村公路建设投资，乡村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解决了9万多人的行路难问题。建成了羊—期、西山等数十条乡村公路，投资上亿元修建红河州第一条通乡二级公路—小开公路。农业基础地位进一步加强。第一产业在绝对值增长的前提下，在国民经济中的比重逐年下降。第三产业增加值年均增长8.1%。交通运输业得到进一步发展，2005年货运量722万吨。各大专业市场得到进一步发展，保持和巩固了开远滇南物流中心的地位。“十·五”末年，个私企业7430户，从业人员16520人，注册资金7.53亿元，上缴税金4800万元，分别比“九·五”末增长14.7%、0.8%、257.9%和203.4%。城镇化步伐加快，城市建成区面积由“九·五”末的14平方公里增加到“十·五”末的18平方公里，到“十·五”末城镇化率达63.8%，人均道路面积9.5平方米，人均绿地面积10.5平方米。荣获“云南省园林城市”称号。迎旭广场、建设路等一大批市政工程相继完成。行政办公大楼、优质高中等项目正在抓紧实施。泸江河综合治理一期工程已完工，为开远增添了一道靓丽的城市风景线。完成了《开远市城市总体规划（修编）》，编制了《泸江河综合治理规划》、《青年路片区改造规划》等一批修建性详规。城市管理工作得到进一步加强。对外开放取得新成绩，外贸总额累计完成17698万美元，比“九·五”增长近五倍。招商引资取得成效，实施经济合作项目47项，五年累计引进实际到位资金20.64亿元，是“九·五”期间的9倍多。循环经济试点工作取得初步成果。五年累计投入1.65亿元资金治理污染，工业固体废物处置率提高了3个百分点，工业废水减少排放42.8%，工业粉尘排放量下降49.9%，大气环境质量有所改善。生态环境建设进一步加强，五年累计完成公益林建设27.3万亩，建成沼气池10149口，森林覆盖率比“九·五”末提高11.2个百分点，达到31.8%，可持续发展能力进一步增强。国土工作取得了较好成绩。安全生产形势好转，长效机制初步建立。全国第一次经济普查工作圆满完成，统计工作发挥了经济统计、分析及预测的作用。通过“十·五”的进一步努力，我市综合经济实力明显增强，为“十一·五”的发展奠定了良好基础。
交通条件
开远，是祖国南疆的交通要塞和通往东南亚的陆上咽喉要道，北距省会昆明市220公里，南距国家一级口岸河口县240公里，国道323线向东可至广西北海，向西到西双版纳州，昆明至越南河内的滇越铁路及昆明至河口县的二级公路穿城而过，交通运输十分便利。昆河公路、滇越国际米轨铁路穿境而过，是云南通往东南亚的陆上重要通道。
全市通车里程达到了1455公里，使开远基本形成了县道联国道、乡道联县道、村道联乡道的公路网络。5乡3处全部通油路，52个村委会全部通公路，449个自然村中有403个通公路。2005年建成了羊—期、西山等数十条乡村公路，投资上亿元修建红河州第一条通乡二级公路—小开公路。乡村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解决了9万多人的行路难问题。
全市建有南、北客运站，方便快捷地为乘客提供长、短途乘车服务，充分体现了交通枢纽的重要作用。
城区则已经建成以公交车为主体、出租车为辅的客运服务体系。公交车开辟线路15条，投入客运车辆100余辆。分别成立了5家出租汽车公司，经营出租车350辆，此外还成立了有汽车租赁公司(行)。繁荣有序的客运市场为市民和南来北往的人提供着优质、方便、快捷、高效的服务。
开远为滇南物资集散地，货运发达， 2005年货运量达722万吨。目前，启动长怡公路建设；积极支持平锁高速公路建设。全市通车里程达到了1455公里。
旅游资源
开远旧有“七泉八景”之说，因生态变化，时移景迁，原有景点多已湮灭。随着全市经济的发展，1980年以来，全市旅游资源在保持南洞等原有景点的同时，辟建了泸江公园、热带植物园、灵芝湖森林公园等新景点。主要景点有：
南洞风景区：位于城南郊10千米处，有50多个景点，由大小不一的8个溶洞组成，有的高锯山腰，有的屈俯崖脚，参差错落，以东侧悬崖中的通灵洞为大，洞内暗河潜流，长数里，于洞前涌出，汇之深潭，又顺流而下，为清水河（现称南洞河）。桃源洞内，钟乳石发育完美，千姿百态，荡舟观赏，妙趣横生，洞外一潭碧波，四围古木，是极佳的休憩之地。
泸江公园：位于市区泸江西畔，始建于1983年为筑堤围造泸湖，水面1.5万平方米，有“滇南毓秀，南疆明珠”之称。置游艇渔具，供游人荡舟垂钓，泸湖周围，厅堂、楼阁、亭舫、水榭错落有致，喷池、花坛、假山、叠石点缀其间。
亚热带植物观赏园：园内四季树木繁茂，鲜花盛开，是目前云南省规模较大，功能较多的植物园。
灵芝湖森林公园：在开远市区以东33公里处，面积400多公顷，海拔2100米，森林覆盖率达67%，水域面积100多亩，空气含氧量比城区高30%，是一个无任何污染的自然公园。
云窝寺：始建于1727年，为古阿迷四大景观之首，寺有三奇：景奇，自然景观天造地设，人文景观巧夺天工；水奇，地下河水汹涌而出，声振数里；树奇，寺门一株参天红豆树，是国家珍稀种，树龄年近三百年，1984年被云南省林业厅命名为“云窝红豆”。
其他景点还有大庄清真寺、腊玛古猿化石发掘地、飞渔泽瀑布、米朵溶洞、大黑山、文笔塔、狮子山、啊那溶洞等物产。
“
七泉八景”：七泉：灵 泉 ── 旧时城西门内灵泉书院。 鳌 泉 ── 又名白沙泉，旧时城南文昌宫内 。
古灵泉 ── 旧时治西里许，日冲山麓 。
百岁泉 ── 旧时城东善觉寺侧，王国琰百岁坊下。
冰 泉 ── 旧时在治南五里山下，乐蒙河滨 。
温 泉 ── 旧时在治南三十里揽盘寨前 。
玉杯泉 ── 旧时在治东之那德寨后山 。
八景：龙游南洞、鱼跃北江、晚日照山、晓月坠岭、温塘春浴、冰泉夏灌、火井烟光、禄丰积雪 。（清嘉庆称为十景：东山玉带、西岭鹤氅、南洞通灵、北江赤壁、温水春浴、冰泉夏饮、火井浮烟、乌充落照、漾田燕洞、傍甸渔浦。）
现今风景名胜区： 南洞风景区
泸江公园
开远热带植物园
三角海水库
远近冲水库
大庄清真寺
云窝寺
腊玛古猿化石发掘地
飞渔泽瀑布
米朵溶洞
大黑山
文笔塔
狮子山
啊娜溶洞
气候条件
开远属亚热带高原季风气候。由于低纬度、高海拔地理位置和季风活动的影响气候特点表现为：夏长无冬，秋春相连，日温差大，年温差小；干湿季分明，常年多干旱；立体气候典型。
境内在海拔900～2500米地区，年平均气温20.4℃～10.9℃，温差达9.5℃。极端最高气温38.2～24.9℃，极端最低气温-2.4～-6.4℃。全市年平均气温比较稳定，年际变化甚微，气温年际较差为1.5℃，平均距平值仅±3℃。 年降雨量700多毫米，雨季集中于5—10月，雨热同期而无酷暑，年均气温19.8℃，年日照2200小时，全年无霜期340天。东高西低的地形变化而形成的立体气候，为农作物生产提供了良好的生长环境，为冬季农业开发和林、牧、渔业生产提供优越的自然条件。
二．市区主要商业街
1.灵泉路：
灵泉路分为灵泉西路和灵泉东路两部分，其中灵泉西路商业相对集中灵泉东路主要以机关单位，住宅区，学校，保险公司和银行营业网为 主。
灵泉西路全长约1800多米，街宽约32米，步行时间约30多分钟，拥有店面500多家，主要经营服装，电子产品，婚纱摄影和家居建材为主，其中手机通信占街道的37%，多以个体小户经营，面积约为15-25平米为主，电信，移动，联通，铁通，均分布于这条街上；服装占9%，男装占服装的20%，由柒牌男装为代表性品牌；女装占服装的80%，由三彩，诱惑，曼尼芬等中端品牌为主力品牌，附带部分散货；数码产品占43%；餐饮占7%；其他43%为其他行业（包括：便利店，小商店，烟酒店，摄影等）。
灵泉东路租金水平为100-30元/平米（实际使用面积），越往东，租金水平越低。灵泉西路资金水平为60-150元/平米（实际使用面积），越往西，租金水平越高。单店50平米转让费约8万。万达商住一体楼，地处落云路和灵泉西路交界处，一楼全商铺，2楼以上全住宅楼，店铺卖价2000/平米至21000/平米，商业气氛一般，据了解，大部分还未卖。
灵泉东路人流稀少；灵泉西路人流密集，10：40分AM，人流约2280人/小时。
自我感言：总观全街，业态分布相对集中，东面（新城）以机关单位等服务机构为主，但随着东部（新城）开发，住宅区，服务机构，人口增多，具有潜在商业价值；西面（旧城）以电子产品等商业为主，较东面繁荣，未来也是主商业中心，是现阶段投资首选，增值相对较快。 2.人民路：
人民路分为人民南路，人民中路和人民北路，人民南路和人民北路以餐饮，住宅区，酒店为主，人民中路以百货类商业为主。
人民中路全长1300多米，街宽25米左右，步行时间约23分钟。主要以百货商业为主，有开远新天地，衡达购物广场，华信财富中心，金方购物广场，新知图书，开远供销社（凤凰广场）6个大型购物广场引领整条人民中路的商业氛围。
开远新天地：
开远新天地是刚建设完毕，体态拥有14000多平米，现正在进行室内一装和招商任务的中型商业体。分为4个建筑组成，1号楼和3号楼分别是一栋三层建筑，每层楼实际使用面积在1000平米左右，2号楼为七层建筑，每层楼实际使用面积在2000平米左右，4号楼是一栋文物古迹，实际使用面积共约3000平米左右。
1号楼基本为空，一楼意向经营电玩，租金水平在380元到350元/平米/月，卖价在40000元左右/平米，2楼3楼未知。
2号楼基本全满，拥有1部观光电梯，2部升降梯和上下楼扶梯，1楼经营品牌男装，包括：杰克琼斯、ONLY、INTERROGATION、ONEMINUTE等品牌男装，租金水平为300元左右/平米/月，2楼经营品牌女装，包括：伊莎贝拉，阿珈尼、安奈蒂、BALALA、琪琪凯利、芭霓娜、tenpro等品牌女装，租金水平未知。3楼4楼是新知图书买下的，价格未知。5楼6楼是斐逊国际健身，租金未知。7楼为时代经典电影院，租金未知。1楼2楼实行统一管理。
3号楼基本全满，一楼主要经营周大生、周大福珠宝、翡翠玉石，实行联营制，提点2%。2楼经营儿童乐园，销售价格13000元/平米。3楼经营各种小吃，销售价格6000/平米。
4号楼为文物古迹，龙公馆，具有古色古香的味道，2层建筑，现入住品牌有KFC，苹果专卖，租金水平未知。
全盘将于2012年1月1日开业，拥有70个车位的立体式停车场，古文物建筑的主题式商业区，商业氛围旺盛，但租金和卖价偏高。现目前招商品牌较开远最强。 衡达购物广场：
现也开业，商住为一体，整个建筑为环绕式，中间为停车场，一到三层为商铺以上为住宅。业态分布较为混乱，一层主要经营服装珠宝，现经营服装品牌有，耐克、puma、李宁为主力品牌，珠宝有金伯利珠宝二楼经营网吧 餐饮等租金水平，20元/平米/月，按实际使用面积，三楼淘宝街租金水平13元/平米/月。 华信财富中心：
地处人民中路开远新天地对面，体量约16000平米左右，五层建筑，主要靠拥有3层，面积约4000平米的苏宁电器，拥有2层，面积约5000平米的美好家园超市，面积约500平米的德克士和一楼全满的商户支撑，其余基本全空，只有卓诗尼、格度、红授带、意尔康、海蓝之家等为数不多的几个中端品牌，租金水平未知。 金方购物广场： 金方购物广场是一栋超市为主，化妆品和电器为辅的综合性购物广场，地处开远新天地旁边，总面积约4000平米，一楼是国内一二线化妆品，包括：欧莱雅、丸美、资生堂等化妆品牌，占地面积约300平米；电器卖场，占地约200平米。 新知图书
国际性图书连锁店，三层约2000平米的面积，经营状况良好。 开远供销社（凤凰商场）
是一栋老式建筑，风格是90年代的百货商场，有电器，儿童天地，小百货，经营状况一般，人流较少。
总观整条人民中路，主要业态以服饰百货为主，是开远最繁华的一条商业街，现在乃至未来3年也将会是主商业街，人流达到每小时万人。租金水平按实际使用面积均价200元/平米。 3.青年路商业步行街
街长647米，街宽6.4米，步行时间10分钟，开远最聚人气的步行街，整条街管理较差，品牌店与自主店分区无明显分区，商业环境较差，但人流量大，下午6：00每小时人流10000多，分布有400多家独立经营商铺，男装33家占9%，主力品牌有异形、原创76
7、花花公子、梁源男装、服装超市3家、拓谷、小魔怪。女装60家占15% ，主力品牌有衣讯、阿衣莲、罗丝丽、含笑等，皮具皮鞋36家，占9%，主力品牌：百丽、天美意、艾曼莲、欧格、都宝路，饰品8家，占2%，主力品牌有：果果、酷卡、巴巴拉、银纪，运动品牌6家，占1.5%，分别是匹克、特步、德尔惠、36
1、贵人鸟、露友，发廊5家，占1.2%，休闲品牌8家，占2%，主要有：美邦、以纯、真维斯等，餐饮占13%，其余47%为为数不多的咋货，包括化妆品、小电器、发廊、手机等。租金水平按实际使用面积均价100元/平米/月。
4.东风路：
东风路全长约1000米，街宽13米，主要以服饰为主，主力品牌分区较为明显，包括：利郎、希尼亚、爱登堡、劲霸、步森、欧宝、浪漫一身等知名品牌引领。
租金水平150元/平米/月。
5.临江北路：
主要以服饰、餐饮为主，主力商铺面积为16-24平米，租金水平按实际使用面积80元/平米/月。整条街消费氛围较差，人流不大，消费主要为小区居民。
三．开远市新老城区业态租金汇总表
三．新景盛世
项目地处新城和老城的交接处，建设路和河滨路的交接处。地处建设路、落云路、市西中路、东风路及灵泉路组成的黄金枢纽地段，超市、酒店、学校云集，被誉为开远繁华集中的商贸区！
新景盛世背靠美丽的泸江公园，正对一个大型花鸟市场，左邻住宅区，右邻迎旭广场和住宅区，未来主城区的发展规划中，每天15万人流及车流量集结高端消费人群。
新景盛世占地32000多平米，建筑面积50000多平米，拥有停车场30000多平米，是一块中式文化的主题式购物娱乐餐饮文化旅游为一体的一站式的商业中心，是开远市乃至整个红河州最大的地标性商业区，打造一个开远版的清明上河图。 据两天半的初步调查：
1.各业态分布较为分散，且商业圈较小，需要一个大型商业圈来整合。
2.目前开远市民的消费意识尚且薄弱，有待加强。
3.百货商业、住宅楼盘、餐饮娱乐、酒店、服务机构、银行营业网点的分布、汽车销售公司，体现了当地居民消费意识，消费理念正在不断增强，同一线城市看齐。
4.开远市区的扩张、一线品牌的入驻更体现百货行业有非常大的潜在发展空间。
