洪泽县商业市场调查报告
洪泽县政府：
在商业市场日趋成熟的今天，及时了解市场变化发展趋势、科学调整商业市场的整体格局、不断加强商业市场规范化良性运作，是促进社会经济又好又快发展的基本要求。为进一步加快洪泽县社会经济建设，同时拓展本公司的业务，前一阶段，我公司派出专业人员，对洪泽县的商业贸易市场现状进行了一次实地勘查，对当地居民收入水平和购买消费能力进行了认真调查和综合分析：
一、宏观商业市场发展趋势
近年来，为减轻国际金融危机带来的不利影响，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强商业市场正规化建设，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资、消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展。但是，在后危机时代，特别是在商业经济回升的强劲势头下，隐含着增长驱动力的巨大波动性。如：疲软的消费表现，使经济难以进入自主增长的轨道；随着复苏效应如库存消耗和刺激效应的消减，将出现增速的后退；失业率仍得不到很好解决，等等。为此，加强商业市场的优化整合，统一管理,强化服务，提高社会就业率，是保持当前经济良好发展的一项重要举措。
二、洪泽县商业市场基本情况
洪泽县地处江苏省中部，是苏北的南大门，区域位置优
1越，公路交通发达，西依全国五大淡水湖的洪泽湖，东挽白马湖，南临淮河入江水道，北濒苏北灌溉总渠和入海水道。全县辖12个镇，城市居住人口10余万，总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称。近年来，洪泽县始终坚持以发展为第一要务，以创新为第一动力，以项目为第一抓手，以惠民为第一责任，全力加强城市经济建设，2009年实现地区生产总值86.5亿元，增长19.3%；财政收入14.72亿元，其中地方一般预算收入7.52亿元，分别增长46.6%和75%；全社会固定资产投资88亿元，增长28.5%；城镇居民人均可支配收入14600元，农民人均纯收入7010元，分别增长14.1%和13.1%，是淮安地区唯一的全国全面小康成长型百佳县市，被列为国家富民强县试点县。随着全县经济的快速发展和居民收入的不断提高, 有效地带动了消费市场的繁荣，社会消费品零售总额也呈现出更快的增长,商业市场发展空间十分巨大，前景广阔。
三、周边市场调查分析
1．乐园休闲服饰广场。位于淮安市淮海北路，商业总面积3.6万平方米，为市中心商业最繁华的淮海路核心商圈。硬件设施一流，室内设有电动扶梯、直升客梯、观光电梯、中央空调系统，PDS、BAS智能化步线，近万平米地下车库，是淮安地区打造规模最大、品牌集中、以服饰类为主的中、高档专业性购物、休闲中心。
2．汇通市场。是淮安市的综合性和专营性批发市场，占地20公顷，设有十个商贸区（另有汇通书城设在淮海广场商业区），经营面积9.65万平方米，有摊位、门市4000
个，从业人员1万多人，主营服装、鞋帽、针纺制品、文化用品、百货、家电等12大类两万多个品种。
3．淮海广场。位于淮安市最热闹繁华的地段，占地1.57公顷，主要有清江商场、中央新亚百货、时代超级购物中心等，此外有供销大厦、五星电器、苏宁电器（东方大厦）、五星家俱城等，集中了全市一流的商场、超市、地下商城、酒店、银楼，堪称购物天堂，休闲胜地，每天到这里购物观光的不下10万人，是淮安主城区及周边县市的假日采购的首选之地。
另外，淮安、楚州、盱眙、涟水、清浦、金湖等周边县市相继开发的楚州国际商城、富士康商业城、淮安国际农贸城等一大批优秀的商业贸易城鳞次栉比，吸引着广大客户群购买消费，有效地促进了各地商业市场的繁荣。
四、亟待解决的几个问题
1．商业贸易市场分布零散。在调查中发现，洪泽县大部分的商业贸易公司分布零散，商业区和居住区相互交叉,缺少整体规划，市场管理较乱，商品档次较低，不能满足中高档次收入群体的消费需求，商品消费难于形成规模，贸易格局落后于当今市场的发展形势。
2．社会消费资金严重外流。由于商业市场分散，没有形成一个核心的商业集聚区，且商业市场软硬件建设的滞后，迫使大部分中高收入群体，特别是一些追求品牌、追求生活质量的高薪阶层走出洪泽，到周边县市的现代化商城购物、休闲，导致了大量的消费资金的严重外流。
3．城镇居民就业率有待提高。随着后危机时代商业经济的不断复苏，商业市场的不断繁荣，洪泽县居民就业率也
得到了一定的提高。但是，通过对商业市场的精心规划，合理布置，集中整合，居民就业率还有很大的提升空间。
五、规划设计建议
调查中发现，位于洪泽县高将政府地块，占地面积140亩，周边环境优雅，是新建洪泽商业贸易休闲娱乐中心的理想地段。建成后的商贸中心，将有效改变洪泽县商业市场零散的现状，填补集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的综合性商贸休闲娱乐市场的空白，带动中高档商品本地消费的发展和消费资金的回流，促进政府财政增收和居民就业率，并呈现以下四个特点：
1．建筑结构科学合理。新建的商贸中心外形漂亮，构造合理，室内配套中央空调系统、自动扶梯和观光电梯；统一配置收银结算、电子监控、电子导购和彩色电子屏等高档自动化先进设备。高格调的商贸中心有望能成为激烈的市场竞争中的竞争点和优势点，成为发展地方经济的高卖点和机会点。
2．商业环境休闲优美。室内共享大厅、咖啡厅、茶吧、连锁餐厅、儿童休闲区等，设置优雅休憩区，满目繁华，步移景换。在畅享购物之余，更可随时停下脚步，放松心情，尽享悠然时光，不仅可以满足顾客的购物需求，同时也是休闲、商务、用餐、品茶、娱乐的理想场所。商贸中心代表时代的进步、城市的发展，必将是苏北地区商业市场的晴雨表、指南针，必将能成为淮安地区一颗璀璨的明珠。
3．经营服务经典齐全。包含家具建材业、纺织服装业、珠宝首饰业、休闲娱乐业、餐饮茶座业等多种服务项目的商贸中心，便于实行“统一领导、统一管理、统一规划、统一
收费”的管理模式，保护消费者和经营者的合法权益；便于打造规模最大、品牌集中的中高档专业性购物休闲娱乐广场，在洪泽县及其周边县市的商业圈内掀起新的浪潮。据预测，新建的商贸中心个体经营户可容纳2000户以上，是个体经营户理想的商业基地，也是洪泽县及周边地区的一座大型综合性商品采购中心。
4．社会效益更加卓著。新建的商业贸易休闲娱乐中心，不仅完善了城市功能，提升了城市品位，更提高了社会效益。按照经营规模和业绩预测，商贸中心可吸引80%的外购中高档收入群体回流，实现年营业额15亿元，年增加财政收入5000万元，每年可向社会提供1.5万个就业岗位，既改造了环境，又繁荣了经济；既增加了地方财政收入，又提高了城镇居业就业率，有效地促进了地方的稳定和经济的发展。
鉴于目前激烈竞争的市场形势，恳请洪泽县政府认真考虑上述建议。同时，因新建的商贸中心环境设置高档雅致，自动扶梯、观光电梯等硬件设备价格昂贵，公司投资大、建设成本高、资金回收慢，希望洪泽县政府在测定土地出让金等费用价格上给予适当优惠，在执行的相关政策上给予适当照顾。贵政府如有意向，可到上海、南通、苏州、无锡等地考察我公司的开发项目。
此报告。
南通意邦投资有限公司
二〇一〇年八月
