物业调查报告
刘梓程 2010122111
一、调查目的：
为更深掌握书本上的物业管理理论知识与实际工作的相结合，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过对望开物业管理有限公司的物业管理进行调查，能更深刻认识到物业内容，管理，服务，及其专业知识的运用。
二、调查对象
望开物业管理有限公司
三、调查成员：
刘梓程
四、调查方法：
资料法、问卷调查法、现场观查法
一、公司简介
望开物业管理有限公司乃长沙望城坡经济开发区房地产开发总公司下属专业从事物业管理的全资企业，公司成立于1995年，自成立以来，采取深圳物业公司的先进管理模式，创造了良好的服务形象，并成为长沙市首批物业管理企业的佼佼者。 望开物业注册资金1000余万元，资质为三级物业管理企业。公司下设方圆广告公司、岳麓区最大的室内集贸市场和摩托车市场，并拥有临街商业门面4000多平米。雄厚的资金实力，规模健全的运行机制和广阔的发展前景，使望开物业在市场竞争中形成了强大的优势，先后接管了望城坡地区的望开区办公大楼、开发区职工宿舍、四合院安置综合楼、憩园小区等小型商住区3万多平米的物业管理工作；接管了阳明山庄14万平方米的大型住宅小区和长沙高新技术产业开发区“麓谷”市政设施3.5平方公里的物业管理工作，并且还负责管理开发区2.5平方公里的自来水管网。2002年，公司又顺利的接受了台湾鸿升置业的委托，管理其在长沙市中心开发的3万多平米，22层超百米的高层综合性楼宇“鸿仪大厦”。 经过七年的发展，望开物业已拥有员工136人，管理人员32人，专业技术执证人员36人。其中，大专以上学历占总人数的70%以上。望开物业的宗旨是“服务到永远”。
二、存在的一些问题及解决方案
A.小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业
主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题。具体表现在以下几方面：
一）业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。。据了解，物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。
（二）企业对管理服务的定位不准确，我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升，（在与业主的交谈中了解到大门处的保安，总是歪歪斜斜的坐着，从来不盘查任何进出的人，哪些推销员敲门推销、贴小广告方便得很）。二是物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益，（占用5楼架空层，并出租牟利，甚至还在5楼的屋顶花园养鸡！5楼的设计用途是作为给全体业主休闲的场所，并计入公用面积要全体业主分摊了的。5楼的物业用房产权也是归全体业主所有的，但现时已经被物业公司大肆出租！地下停车场是归全体业主共同使用的，如有停车费收入也是归全体业主所有的；即使只按每天停100台次车计算收费，业主每天就被物业公司侵占了1000元，一年就是好几十万！）
门口是物业用房被出租办成了打字复印、卖烟的商店，进门以后是琳琅满目的广告，电梯更是广告的世界（只是电梯间保持持续的脏）！电梯所到的每个楼层、包括电梯门本身，也被物业公司整成了广告间。这还不包括不定期的接纳各色商品占用大堂搞促销
三、从来不曾存在的业主委员会，经物业公司一通莫须有的操作，呼的一下就成立啦！从没见到过委员会的委员们收集业主的意见和建议，倒是听说了委员们有怎样怎样的费用和待遇。这才是真正可怕的！业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
B.解决物业管理问题的几点建议:
1、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。对于物业管理费用的收取，在物业管理公司内，着重的也是物业管理费，他是物业管理的关键，物业管理小区的基础就是在于物业管理费，物业管理费用支撑着小区的日常工作的进行，对于物管费用的收取，小区内的业主的缴纳意见就各抒己见了。通常大部分业主会主动缴纳，但总有那么一小部分有各种理由拒交费用，要达到收费率高，也是一件很难做到的事，跟业主的素质也是有关系的。
2.（1） 加强物业公司工作人员的培训。让他们明白自己的责任，职责，在每天的工作中要认真对待，应遵循公司的各种相关的规定，条例，认认真真的做好自己的工作。物业管理员要起到监督的作用。对于小区的保洁，保卫，环保，绿化等各项工作的展开，物业管理员，应对各位工作人员进行讲解，对他们进行培训.
（2）重视物业管理的重要基础工作——设备管理。对于设备管理，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
（3）搞好小区的清洁卫生，为小区树立了良好的形象。同时小区卫生质量也是决定物业管理水平的重要因素之一。每天要对小区的清洁卫生工作情况及清洁工进行不定期的检查和巡视。清洁用品，工具，残旧的要及时更换，卫生间和公共区域的清洁用具要分开，公共区域抹布每季度更换一次；对小区每个角落都要做到落实，如公共场所没有蜘蛛网，无积水，无尘土等；垃圾清运，垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落地面的垃圾是否清扫干净，是否每周清洗垃圾桶内外一次„„
（4） 所谓细节决定成败，不管从事何种职业都有注意细节，特别是从事服务性工作的工作者，必须要一丝不苟，既然选择了物业管理，就要对业主负责，不可以物业管理企业从自身经济利益出发乱收费，或者收了费不做事。
3、在重大节日，物业公司与其接管的小区可以举行晚会，增进物业公司与业主、业主与业主之间的感情，有利于日后的物业管理。
三：调查总结
1.在调查中，对于物业管理工作人员的工作内容切实真正的了解到了很多。作为一名物业管理员，在小区内，一定要做到认知负责，为区内的业主提供一个安静，干净的公共环境，做事多多考虑业主，但不是所有都往业主身上想，做事应实际，真实，不欺骗作假。诚信真实的为业主服务。。
2.通过调查，对管理处的设施管理设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解，加深了我们对物业管理知识的理解，丰富了我们的物业管理知识，使我们对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。
3.通过调查，我们了解到现在物业管理在社会上没有得到全部人们的认同，因此我们应该加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与
业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。
