房地产商选择智能化系统的考虑依据
江月山
调研结果显示房地产公司上智能化项目，主要考虑3个方面的因素：业主的需求（36%）楼盘的增值（32%）和物业管理的增值（32%）。其实只有一个目的，就是智能化系统要给他们带来效益。考虑业主的需求，房子好卖，会给他们带来直接的经济效益；楼盘增值可以树立公司形象和品牌，将关系到公司的命运；物业管理增值会带来长久的利益。
选择各子系统的依据 32% 要想使业主满意，必须建好家庭信息化平台，要想使楼盘和物业管理得到增值必须建好社区信息化平台，用电子商务全面提升社区的物业管理水平。
考虑业主的需求，要求重视人与居住环境的协调，能够随心所欲地控制室内居住环境，同时，家里的智能系统要有根据外部环境，进行自我调节和自我适应的功能。要想使智能系统发挥它应有的作用，在重视硬件建设的同时，更重要的是建设好家庭内的软件系统，即“家庭信息化平台”，这一点往往被大家所忽视。
智能化社区的建设已经步入了一个“迷茫”期，大家好像都知道什么叫智能化社区，又好像不大清楚，总是感觉到智能化社区没有达到它应有的效果，感觉到有什么地方没有做到位，到底是什么地方，心里没底。其实没有做到位的是三个平台：家庭信息化平台、社区信息化平台和社会综合信息化平台。住户只有通过家庭信息化平台和社区信息化平台、社会综合信息化平台紧密相连，获得家庭智能化系统、社区和社会能提供的各种服务和便利，只有这样，家庭智能化系统才能真正地“活”起来。
家庭信息化平台的建设
家庭信息化平台是一套和家庭智能化系统紧密相关的软件，将它安装在家用计算机上，通过web、e-mail、电话、手机等都可以上到这个平台上，它可以对家里的任何系统进行控制，并看到它们的运行状态，有事发生时，它可以通过e-mail、传呼机、电话和手机等通知相关的人员。
家庭信息化平台的建设包括四个部分：安防、家庭自动控制、信息家电和家庭综合信息。 通过计算机，输入相关的密码和身份确认，你可以上到你家的信息化平台上，通过web你可以看到你家安防系统的运行状况：是布防，还是撤防；探测器是否有问题；家里的情况怎么样等。你如果设定，家里的系统撤防时通知你，当你接到通知后，可以打电话回家询问是谁到家了，或通过web看一看，这样你就可以知道你的孩子或是你的家人是否按时回家了，什么时候回的家，如果你家是使用的指纹锁，谁什么时候回家都可以记录在电脑里。当探测器出了问题时，一方面通知你，另一方面通知维护公司更换，这些程序，你可以自由设定。当家里的报警系统报警了，立即通知相关人员，家里的监控系统立即录像，同时，你还可以通过web看家里到底发生了什么事情，必要时，你可以通过摄像头或你家的音响系统和房子里的人对话，大大地提高了安全度。
当家里有老人或孩子需要照料时，在他们身上放一个无线发射器，通过web可以准确地知道他们的位置，便于寻找。
通过这个平台可以有效地避免现在的这些安防系统，“只听得见，而看不见”的尴尬，可以有效地分辩和处理误报等传统问题，真正地将住户和家里的安防系统互动起来。
通过web可以控制灯光控制器、空调控制系统、吸尘系统、定时钟、家庭影院系统、家庭音响系统、自动喷淋系统、游泳池自动清扫和冲水系统、自动割草机、可视对讲系统、电话系统、镜子除雾系统、地板加热器、自动浇水器、窗帘自动开/关系统、无线电话号码告知器、漏水探测器、自动钥匙寻找器、动物驱赶器、烟雾探测器和煤气探测器等，并且可以看到它们的运行状态。当这些系统出问题时，通知业主的同时，通知维护公司进行维护。当有事情发生时，通知你和相关的人员。当你外出后，可以登录到自家的web上，查看各种设备目前的状况，并且可以根据自己的意愿随意更改，这样就不用担心出门时忘了关门窗、水龙头和煤气等，你可以远程关断它们。
自己可以设定一些程式，让系统按照自己的意愿运行。还可以让系统根据外部环境的变化，来自动调节运行模式。例如，当你早晨起来以后，自动打来窗帘，房间里的灯根据照度，自动来调节明暗度，同时播放晨曲，开启微波炉，你刷完牙后，就可以吃早餐，出门时按一下出门键，灯自动关闭，乐曲停止，如果你忘了按出门键，家里的探测器又探测不到你，平台会自动通知你，你只要打个电话回家，这些系统可自动关闭。可以根据内外部温度、是否在家、时间等因素来设定空调的开启，例如你要开空调时，你房间的门窗会自动关闭。
家里的系统太多，大多让它们处于自由运转模式，睡觉前，在床边的显示屏上，查看一下房子的控制平面图，上面有图标，可以一目了然地看出哪些系统应该关而没有关，哪些系统应该开而没有开。上班后，通过登录自家的web，照样可以看这些。
可以将计算机中编好的程序下载到各系统的控制模块当中，这样即使是计算机关闭了，各模块照样按照人的旨意运行。使系统的运作人性化。
家里的空调、冰箱和家庭影院系统都上网，当这些系统出现故障时，自动发送信息到相关的服务中心，同时也发给你个人，通过网络服务中心和你约定，在什么时间对你家的系统进行维护。
你可以通过web看到冰箱里有些什么东西，冰箱会自动地提示你每天该购买什么东西，如果和相关的商场联网了，它还可以告诉你在哪个地方购买，价位是多少，对方如果有配送中心，社区信息平台也建好了，就可以实行网上购物。
家庭影院系统可以根据你的设定，录制每天的新闻、电视剧、音乐会、流行的歌曲等，你可以自由地支配时间，什么时候看都可以，不必为了某一个节目，定时地坐下来等。也免去了购买大量光盘之苦，使你的音乐视听永远跟上时代的潮流。
家庭综合信息部分包括理财、约会、家庭成员的个人档案和个人计划、家庭的一些集体活动等。对家里的收入、支出、投资等进行有效的管理，必要时提出合理化建议，例如当你要买一样东西时，你询问电脑，如果你以前购买过，它会提示你是否应该购买，如果没有购买，它会告诉你哪个地方可以买到，购买时应注意些什么等等。
你的约会、家庭成员的生日、结婚纪念日和家庭成员的一些集体活动等，都会自动提示你，并且建议你该怎样做。使你不会因为工作繁忙，而忘却一些重要的事情。如果家里有小孩需要照料，它可以给你小孩的饮食、护理和教育方面的建议，在小孩放玩具的地方放一些编过号的无线寻呼器，小孩要玩时，不至于胡乱地找一通。当有老人需要护理时，给老人建一个个人档案，会收到意向不到的效果。
总之，使家庭信息化平台在生活的每一个方面和人互动，使它变成人的一个好帮手。要想使智能化社区上一个新的台阶，让业主满意，让智能化系统发挥出它应有的作用，必须建好家庭信息化平台，使家庭信息化平台成为人们生活中不可或缺的东西。
用网络，通过家庭信息化平台，营造一个个网上保安、网上名校、网上商场、网上娱乐城、网上银行和网上证券等等，充分发挥网络的优势，将社区建设成为一个安全、舒适、购物方便、教育、证券、银行系统发达的“世外桃源”。
三、社区信息化平台的建设
一个使楼盘和物业增值的因素，就是建好社区信息化平台，即社区电子商务平台。智能化社区的建设内容包括三大部分：安全、物业管理和信息化。随着网络经济的高速发展，基于internet的安全系统和物业管理系统相继开发出来，安全系统和物业管理系统将成为网上的一个应用和服务项目，这也是世界上智能化社区的发展趋势。
以前的安全、物业管理和信息化的硬件基础建设随着时间的推移，将变成建设智能化社区所必备的硬件环境。只要有资金，建好一个智能化社区不难，但是要管好一个智能化社区，并让已有的智能化系统发挥它应有的作用，却不是一件容易的事，全国在建的智能化社区不少，但是真正能拿出手的却不多，真正的原因就在于没有一套比较完善而且切实可行的维护和服务方案。
针对中国智能化社区的特点，宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。
要想探讨智能化社区里电子商务的实施方案和步骤，首先必须对实施电子商务所必须的一些环境进行了解，然后才能采取一些切实可行的方法。下面从基础网络建设、社区电子商务平台建设、政府法规、金融支持体系、社区信用体系、商业模式和管理模式等七个方面进行分析。
社区基础网络建设：比较有实力的公司有电信、广电、长宽、蓝波万维、聚友、首信等。各地的建设水平差距较大，目前，社区宽带网络做得好的地方有深圳、广州、北京和上海等。深圳“十五大”计划纲要中明确提出，在新建的社区内都要实现宽带化。在比较发达的沿海城市和一些内地的省会城市，在进行电子商务时的社区基础网络建设已经具备。
社区电子商务平台：中国电信在今年已经建了一个“社区信息综合平台”，深圳、广州、北京和上海的一些企业也在致力于社区电子商务平台的建设，但是都是处于起步阶段，离进行真正的电子交易还有段距离，在这方面有很大的发展空间，如果要在社区内进行电子商务，利用中国智能化社区的独特性，根据每个社区不同的特点，制定出相应的规则，还是可以进行的，当然，社区电子商务平台的建设还是应该大力发展，赶上时代的发展潮流，以适应居民的需要。
政府法规：我国在研究国际先进经验的同时，结合中国国情，在立法方面进行了积极有益的探索，初步制定了一套有中国特色的电子商务法规：1996年2月，国务院第195号令发布了《中华人民共和国计算机信息网络国际联网管理暂行规定》；1997年5月，国务院信息化工作领导小组办公室发布《中国互联网络域名注册暂行管理办法》；12月，公安部发布了《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》；1999年8月，信息产业部发布《电信网间互连管理暂行规定》；同年，《国家电子商务发展总体框架(初稿)》拟就，报国务院审批；2000年9月25日，国务院公布了《中华人民共和国电信条例》和《互联网信息服务管理办法》。中国的电子商务立法处于初级阶段，今后将根据实际情况，不断地完善。
金融支持体系：全国各大银行都慢慢地将注意力集中到社区上，特别是招商银行，在社区内推出一卡通系统，将小区内的消费直接和银行挂钩，一些物业公司和系统集成商合作，在社区内建支付系统，在银行内完善结算系统，取得了一定的效果。中国的金融支持体系，才刚刚开始，有一段路要走。
社区信用体系：充分利用社区是由物业管理公司进行管理的特点，利用物业公司，建立居民和商家的信用体系，这点很重要。
商业和管理模式：在社区内，基本上是采取零售的模式，价格相对较高，居民虽有微词，但方便，也就忍受了。如果利用网络，消除或部分消除中介环节，肯定会受欢迎。充分利用商家、管理公司和住户各自的特点，建立一种独特的管理模式，在社区内实现电子商务是可行的。
在社区内建立统一的电子商务平台，将与住户关联的地产商、系统集成商、物业公司、学校、证券商、银行、商场和一些专业的门户网站连接起来，将它们变成社区里的多个专业化伙伴，变成一个供求链，组成一个高度灵活性的结盟关系，为居民定制产品。
社区里的电子商务分成五个部分：
1、智能化系统的维护、管理、日常的收费和投诉处理系统；
2、教育系统；
3、证券系统；
4、电子购物系统；
5、娱乐和信息系统。
智能化系统的维护、管理、日常收费和投诉处理系统：做这个系统的目的是为了全面提升社区智能化系统的维护和管理水平，便于系统集成商的维护，方便物业公司的管理，提升房屋的档次，最大限度地为住户服务。在网络高度发达的今天，我们采用的智能化产品和家电产品应具有远程调试、通讯和控制功能，这样，系统集成商通过网络就可以预先知道系统是否运行良好，何时需要维护和修理，这样就完全克服了系统开通后，由于维护不及时，管理不善所带来的种种后果。住户就不用顾虑家里的智能化系统和各种电器性能是否有问题，而将精力花在其它的方面。物业管理的日常收费和投诉可以在网上进行。这样，避免了房地产开发商、物业公司、系统集成商和住户“面对面”的接触，一切都在网上静悄悄地进行，充分发挥了“机器”的作用，最大限度地避免了由于“人为因素”而带来的不便，提高了社区的生活品位，提升了居民的生活素质。
教育和证券系统：和相关的大、中、小学以及相关的教育培训机构联合，设立相关的教育以及收费系统，让住户在家就可以自由自在地接受相关的培训和教育。证券公司的大户室有走向家庭的趋势，和相关的券商合作，将服务器放在社区，利用社区网，将家庭真正地变成大户室。
娱乐和信息系统：根据社区的特点设立一些游戏、视频点播、社区文娱项目，丰富平台的内容，而使其具有更大的吸引力。设立一些旅游、交通、通信、气象、房产和购物指南的一些和住户密切相关的一些栏目，让住户通过电脑，基本上可以了解到他们想了解的东西。
电子购物系统：在中国目前的条件下，充分利用大商场、物业公司、住户和网络的特点，是可以实现电子购物的，可以充分地避免“传统电子商务”中出现的送货不及时、收货不方便等制约电子购物发展的因素。下面以深圳为例进行说明，在深圳，很多大商场具有物流配送能力，但是由于交通等原因，货物不能准时送达；消费者也由于种种原因，在很多情况下，也不能准时在家里等，常常为等货送上门，由于双方的误差，而等得焦头烂额，而消费者的感觉是唯一的好处就是自己不用开车拉货；如果将物业公司加入就可以有效地解决这个问题。和各大商场联系，设立商场的货物栏目，住户通过网络或打电话到物业公司，由物业公司统一登记并收费，由物业公司统一向商场下订单，商场将货物统一送到物业公司，在每一栋楼前设立一台冰柜（一些商场愿意提供），物业公司根据业主的地址，分门别类地将货物放入冰柜或指定地点，由楼前保安统一管理，住户回家时，通过一定的确认程序，就可以将货拿回家。这种模式，商场利用物业公司的中转作用，解决了“时间准确性”问题，精简了配送队伍，减少了投入，提高了销售额；物业公司利用商场的配送能力和提供的冰柜，在硬件上几乎不用投资，在没有增加人手的情况下，完成了中转，还可以从差价上获利；为业主提供了方便，提高了生活素质。同时利用物业公司和业主之间的关系，解决了信誉问题。这种商务模式，有的智能化社区已经在进行尝试。
中国智能化社区的网络应用程度不一，在有条件的社区，首先进行电子商务尝试，积累经验，通过政府、房地产商、物业公司、网络公司、企业等各界的通力合作，借鉴国外先进科技成果和管理经验，尽快建立起拥有自主知识产权的综合服务智能社区电子商务平台。本着市场牵引、应用主导、网络共建、资源共享、技术创新和竞争开放的方针，尽快建立和健全相关法律法规，开发关键的技术和产品，形成适合中国国情的智能社区电子商务的运营机制。
最后，要强调一点的就是智能化服务费的收取问题。
要想使智能化系统给楼盘和物业管理增值，首先房地产公司和住户都要改变观念，天下没有免费的午餐，想得到优质服务就必须付费，这也是智能化界急需挑明的一件事。系统安装好了以后，应该制定一个明确的智能化服务费标准，这个费用包括维修、维护和管理，按照一定的比例，系统集成商和物业公司分成。甲方和系统集成商就售后服务问题，一般都含糊其词；物业公司就智能化的管理费用问题和业主之间也含糊不清，这样出了问题后，很难找到相应的单位来处理，大家都说没有收费，我可以不负责，长期下去，就象门户网站一样，因为收不到费用，而产生恶性循环，最后会毁了整个智能化行业。
物业公司不敢收费，主要是对责、权、利的考虑，觉得收了费用，用户家又发生了失窃事件，怎么办？大家要明白一个道理，智能化系统可以提高房子和社区的安全度，但不能包办一切。可以对这套系统投保，发生失窃事件，由保险公司来负责处理。物业公司制定相应的警情处理措施和方法，最大限度地保障社区的安全，可以名正言顺地收取服务费用。这样，物业管理增值了，可以服务得更好，社区管好了，楼盘也随着升值，形成一个良性循环。 6
