房地产开发流程图
工程管理1001班
一、可行性研究阶段
1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究
2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书
3．拟定开发项目
4．核算土地开发收益
5．经济、社会、环境效益评价
6．项目全程策划
6.1.区域市场调研
6.2.项目定位
7．可行性研究报告
二、规划方案设计
1.设计前期
1.1.明确产品设计思路
1.2.明确设计院选择标准
1.3.制动设计组织计划
2.方案组织设计
2.1.方案与设计院选择与合同签订
2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指
标、环境指标的初订
2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定
2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批
2.5.建筑方案报建图
2.6.景观概念方案设计及确定
3.指标确认阶段
3.1.项目成本指标确定
3.2.项目考核指标确定
3.3.年度考核指标调整
4.初步设计
5.施工图组织设计
5.1.施工图设计院的选择与合同签定
5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、
建筑、景观限额指标确定）
5.3.结构方案及设备选型研讨及确定
5.4.地质勘察报告
5.5.施工图成果
5.6.综合管网方案设计
5.7.景观扩初及施工图设计
5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
三、项目报批和项目前期准备
1.立项、申请购置开发场地
1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）
1.2.建设用地规划许可证（市规划局）
1.3.核发土地证（市规划局）
1.4.规划方案审定（市规划局）
1.5.项目环评报告
2.拆迁、安置和清场
1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见
1.2.地政部门审查安置方案、安置房
1.3.发拆迁许可证
1.4.动迁会及拆迁安置
3.筹集开发资金（有关金融机构）
四、项目实施阶段
1.办理建筑工程施工许可证
1.1.规划方案及市政方案送审
1.2.建筑方案送审
1.3.取得许可证
2.招标、投标、发包项目（建管部门）
2.1.勘察招标
2.2.桩基施工招标
2.3.监理招标
2.4.土建施工招标
2.5.甲供材、分包商招标
2.6.沉降观测
3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）
3.1.现场工程放线
3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地
平整）
4.施工的组织管理与控制
4.1.施工放线
4.2.规划验线
4.3.桩基施工
4.4.桩基检测
4.5.基础施工
4.6.安装、装饰工程
4.7.变更签证
4.7.1.设计变更
4.7.2．工程变更
4.8.工程款支付
4.8.1．工程进度的确认
4.8.2．工程款申请表审批
4.8.3．工程款支付
4.9.竣工结算
5.竣工验收、交付使用
5.1.规划部门验收
5.2.房管局、工程质量管理部门验收
5.3.消防部门验收
5.4.环保部门验收
5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收
五、销售、出租和服务阶段
1.项目亮相前准备
1.1.申领《商品房销售许可证》
1.2.推盘策略确定
1.3.确定外部资源
1.4.项目推广定位确定
1.5.项目核心识别系统确定
1.6.亮相前项目知识培训
1.7.分卖场设立
1.8.联动工作的准备
1.9.意向商家签约
1.10.确定项目亮相方案
2.项目亮相
3.项目开盘前准备
3.1.交工标准、价格体系确定
3.2.合同准备
3.3.开盘前销售道具准备
3.4.项目形象的提升及深化
3.5.开盘信息告知
4.开盘
4.1.开盘庆典活动
4.2.客户转化
4.3.回款落实
5.日常销售
5.1.月度指标分解
5.2.产品分析、聚焦销售重点
5.3.月度操作手册制定
5.4.价格监控及调整
5.5.月度推广计划执行
5.6.客户到访及接待成交工作
5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同
5.8.月度付款计划及支付
5.9.合作方合同签订
5.10.回款
5.11.月度指标考核
6.清盘
6.1.清盘后项目各种资料移交
6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档
7.物业管理
7.1.治安消防服务
7.2.环境卫生服务
7.3.维修保养服务
7.4.绿化养护服务
7.5.家居服务
