房产活动类主题
1、2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典 2016年7月10日，深圳华侨城洲际酒店， 2016中国房地产价值创造高峰论坛》
13：30-14：00 迎宾签到、宣传片播放、嘉宾视频播放（祝福视频） 14：00-14：05 花开盛世舞蹈 14：05-14：10 主持人开场
14：10-14：15 董事长致辞（李明俊） 14：15-14：20 红酒冰雕仪式 14：20-15：40 主题演讲
主题一：中国宏观经济形势分析与展望（北大光华管理学院副院长 李其教授） 主题二：场景和服务（世联集团董事长 陈劲松）
主题三：房地产金融与海外投资（中国房地产基金联盟会长 张民耕） 主题四：房地产精细化管理之路（前万科副总裁 吴有富） 15：40-15：50 智慧源之路沙画表演 15：50-17：30 主题演讲二
主题五：城市更新中的产业地产（前万科副总裁、中城新产业控股董事长 刘爱民）
主题六：房地产转型与众创空间探索与实践（启迪控股高级副总裁、广东启迪董事长 张一平）
主题七：房地产财税管理（碧桂园集团执行董事、CFO 吴建斌） 主题八：房地产并购中的法律实务（建纬律师事务所合作人 贺倩明） 主题九：财税咨询创造价值（智慧源股份董事长 李明俊） 17：30-17：40 智慧源新产品发布 17：40-17：45 第一轮现场抽奖（5名） 17：45-17：50 百强地产财税俱乐部成立仪式 17：50-17：55 朗诵 17：55-18：00 诗词字画展示 18：05-18：10 感恩的心表演
18：00-21：00 智慧源新三板挂牌庆典晚宴 18：30-18：40 晚宴入席 18：00-18：05 歌曲：欢聚一堂 18：45-18：50 智慧源领导祝酒 18：55-19：30 祝酒
18：50-18：55 现场连线市政领导贺词 19：30-19：35 第二轮现场抽奖（6名） 19：35-19：40 歌曲：家和万事兴 19：50-19：55 第三轮现场抽奖（5名） 20：10-21：00 邀请客户唱歌 19：55-20：00 歌曲表演 20：00-20：05 歌曲大合唱 21：00晚宴结束
2、2014年中国房地产金融高峰论坛暨首届誉银基金&第一财经·中国房地产金融财富管理论坛
2014年5月13日，由誉银基金、第一财经及上海高级金融学院联合主办 主题：新型城镇化变革的风险与金融的机遇
3、2015年房地产业发展高峰论坛暨2015（第九届）中国地产品牌大奖颁奖活动&2015亚洲国际住宅人居环境奖评选
主题：新常态下的地产机遇
媒体：人民网、凤凰网、网易、观点网、腾讯房产网、地产中国网、易铺网、中国房地产报、千龙网、和讯网、联商网、赢商网、中国商业地产网、珠三角地产网、长三角地产网、365地产家居网、《安家》、《楼市》、《世界经理人》、《财富》、金融界、理财周报、新地产、中国不动产等百余家国内地产媒体宣传和推广本次论坛
3、2016年中国物流地产行业市场现状及发展趋势
物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体， 是房地产开发企业对利润的追求， 根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产潜在发展空间广阔。
中国人均物流仓储面积仅美国八分之一
现代物流设施占比仅 3%
城市零售消费升级
电商快速发展
从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。其中低成本融资能力、拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。 目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金， 在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持， 在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金或第三方， 实现物业销售开发收入的提前兑现和项目的轻资产运营。目前国内最大物流地产商为普洛斯，2015 年市场份额达到 55%。
物流地产商业模式
2015 年国内主要物流地产商市场份额
2014 年 5 月，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产，2015 年联手黑石，成立万科物流地产发展有限公司， 引入黑石为物流地产注入金融元素， 便于利用基金等手段实现物流地产运营的轻资产化。2016 年 1-5 月，万科新增物流地产项目 7 个，对应建面 52.8 万平米，超过 2015 年全年水平。
万科布局物流地产
万科加速拓展物流地产项目
地产开发商（万科）除本身具有的资金实力外，相比外资更具本土化优势；相比菜鸟等电商平台，具备专业化运营和拿地选址优势； 相比平安不动产等其它物流地产商， 具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。从市场估值的角度来看，普洛斯 2015 年 ROE 为 15.4%，尽管略低于万科、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 个 百分点，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等传统开发商。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产市场前景值得期待。
传统地产与物流地产估值及 ROE 对比
开发商在物流地产方面的竞争优势
4、我国房地产行业2016年发展趋势：整合是大趋势
从招商地产完成对蛇口工业区的吸收合并，到保利与中航地产的联姻，2016年先后有多起地产兼并合作事件接踵而来。而万科股权之争，中粮地产花落谁家都还悬而未决，2016年房地产行业注定风雨不断。
由于央企、国企地产企业体量庞大，在地王频出的当下，国企正在逐步挤压市场占有率，并且可能对未来地产行业的整体市场格局带来影响。在房地产的后发展时代，这些地产企业正在迎来快速崛起的发展机会。
中原地产统计显示，2016年上半年，全国共诞生219宗价格超过10亿元的土地，其中有半数被国企获得。虽然2010年国资委曾发文要求除16家主业为地产的企业外，其他不以房地产为主业的78家企业要退出房地产业，但国有地产企业对土地的推动作用从未改变。
国有地产企业正在尝试资源整合从而形成新的“巨无霸”企业，减少潜在竞争对手有利于行业有序发展，并且也是市场发展到一定程度的必然趋势。但也有业内人士指出，许多国有企业之间兼并重组并不是出于市场方面，而是其他“无形的手”，可能在体制上并没有太大改变，老旧的运营可能依旧困扰企业的发展。
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整合是大趋势
7月6日，中航地产的一则公告使保利地产再次成为人们关注的焦点。公告称，中航集团正与保利集团筹划关于所属地产相关业务及资产的重组整合方案，其中可能涉及中航地产的业务资产。同一天保利地产也发布了公告，称保利集团正在与中航集团探讨收购其房地产开发业务事宜。
中航地产的控股股东是中航工业集团，地产业务在集团总体营收中的占比较小，而保利集团的业务则主要有两块，地产和军工贸易，其中地产是大头，两家公司确有业务整合的基础，并且主营业务在实力增加之后变得更加明显，符合国资委提出突出主业的要求。
明源地产研究院副院长刘策表示，保利选择收购中航地产是考虑到整合企业的背景、实力及类似的企业性质，在资产重组方面更利于行政协调，同时国企之间的重组还可规避国有资产流失风险。
不过在廊坊银行发展研究中心研究院张翠看来，保利地产与中航地产的联姻除了政策指导，更多是考虑有利于两家的主业发展。观察公开数据报表不难发现，中航地产对于集团贡献极小。
据中航地产年报，公司去年营业收入55亿元，较2014年62亿元的收入下降了11.4%。年报显示，2015年前三季度中航地产归属于上市公司股东的净利润均出现不同程度的下降，第四季度才由负转正。2015年该公司全年6亿元的利润总额，较2014年减少7773万元，下降了一成多。
而中航地产几经调整，从多元化经营到集中优势资源发展房地产业务。在中航地产的业务版图中，以“九方购物中心”为系列的商业地产是这家央企的核心产品。从2011年至今，中航地产在赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北已经有6家购物中心开业运营，总营业面积超过 68 万平方米。张翠告诉记者，“可以预见，今后整合将会提速，保利地产近期的诸多举动，也从一个侧面反映了国企央企或掀起投资重组浪潮。当然，这并不是两眼一抹黑随便进行的，比如，商业地产正是目前保利地产发展所需要的，收购中航的地产业务也是出于主业多元化的考虑。”
业内人士也表达了相同的看法，他告诉记者，“现在整合是个大趋势，对于后期来说，将会在一定程度上加速各地房地产去库存，同时也能够起到更好的规模效应。”
问题仍存
不可否认，从市场发展规律来讲，整合是各行各业的发展常态，集中度提高是大势所趋。在政府鼓励与指导的背景下，行业的龙头将会抓住机遇争取继续扩大自己的地盘。
房地产行业市场调查分析报告数据显示，国企改革深化和行业整合急剧加速。2016年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。
不过，也有业内人士对政府指导下的行业整合提出了质疑。他们认为，国企改革最好的办法是混合所有制，这样可以改变以前国企内部旧的经营理念和迂腐的管理模式，国企之间的相互整合可能并不能达到预期的目的，最多只是从两只大象宝宝变成了大象爸爸。
此外，加速整合是否会带来寡头效应也是人们所担心的。针对这一问题，毕红兵告诉记者，现在还不会有那么强的寡头效应。不过整合是各方驱动的效果，而不单单是市场方面促成的也是显而易见的。
相对于其他业内人士所担心的寡头效应和旧的体制、机制和经营方式是否能有所改变等问题，他表示土地资源利用、地方政府利益分配等问题可能会阻碍整合的发展进度。而对于如何避免此类问题的发生，他认为只有通过市场充分竞争与国家政策落地双管齐下才能有效遏制。
南华大学经济管理学院教授雷振华也曾表达过相同意见，他认为切不可一味地考虑兼并重组对象的人员安排、管理层平调式实职与虚职配比、利益均衡分配等旧问题;另一方面，要从行业精细分类入手，遵循好“行业精细整合”原则，打破不同地域、不同主管部门的制约，实施按同行业、同质化产品、同类型业务以及相关联类别经营进行以一对一的精细化整合，杜绝停留于形式上粗浅笼统式整合，实现从本源上克服重复投资和同质化发展带来的弊病。
安邦咨询研究团队也表示，即使合并重组大范围推进，也只是央企深化改革过程中的“初级半成品”，远远没有实现央企改革的目标。主要原因是，央企合并重组只是企业数量归堆，不代表机制调整，更不代表企业效益提升。而合并重组需要解决很多衍生问题，如裁员、减负、就业保障等。此外，合并重组不代表市场竞争力增强，也不等于市场化程度提高。 总之问题虽有，但仍将会持续推进，而我们应该在推进过程中正视出现的各种问题，而不要逃避。做到出现问题解决问题，政策下达有效执行，避免出现上有政策下有对策，而有关于地方企业保护更是要不得。
5、2016年中国房地产行业现状分析及发展趋势预测
一、中国房地产销售情况
房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。今年
3、
4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
相关报告：智研咨询发布的《2016-2022年中国房地产市场运行态势及投资战略研究报告》
2012-2016年中国商品房销售面积当月值及同比增速
2012-2016年中国商品房销售面积累计值及同比增速
分城市来看，差异十分明显。一线城市在今年
2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，
4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在
4、5月份缓慢下降，
3、
4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，
3、
4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
2013-2016年中国30个城市月度商品房成交面积同比增长情况
2011-2016年中国一线城市商品房成交面积情况
2011-2016年中国二线城市商品房成交面积情况
2011-2016年中国三线城市商品房成交面积情况
二、中国房地产开发投资、开工面积情况
从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在今年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
2012-2016年中国商品房累计新开工面积及同比增速
2012-2016年中国商品房销售面积、新开工面积和竣工面积同比增速
随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，
3、
4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。房地产企业投资意愿整体依然偏弱。新增个人购房贷款同比继续大幅增长，2016年第一季度达到75.25%。 2014-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速
2013-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速
2011-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速
2011-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速
三、中国房地产价格走势
2016年5月，百城样本住宅平均价格11662元/平米，再创历史新高；百城住宅价格指数同比增长10.34%，增幅继续扩大，比上月扩大1.36个百分点，显示住宅价格依然处于上升趋势。百城住宅价格指数显示，一线城市价格增速高于二三线城市，2016年5月，一线城市价格指数同比增长26.82%，环比增长1.84%，同比增速创近年新高。2016年1-5月中国商品房销售额总计约36775亿元，同比增长50.7%。
2012-2016年中国商品房销售均价当月值及同比增速
2012-2016年中国商品房销售均价及增速
2010-2016年中国百城住宅均价走势
2011-2016年中国百城住宅价格指数同、环比增速
2011-2016年中国百城住宅价格指数
一、
二、三线城市同比增速
2011-2016年中国百城住宅价格指数
一、
二、三线城市环比增速
各业态均价同比增速
2013-2016年各业态均价环比增速
2012-2016年中国商品房销售额当月值与同比增速
2013-2016年中国商品房销售额当月值与同比增速
四、中国房地产土地成交情况分析
在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应增速均有回升。2016年1-5月份，40个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%；成交土地占地面积同比增速6.19%。土地成交总价同比大幅上升51.16%，土地成交均价4276.76元/平米，同比增长42.35%。土地市场2015年低迷的局面得以改善。 2013-2016年中国40个城市供应土地占地面积及同比增速
2013-2016年中国40个城市成交土地占地面积及同比增速
2013-2016年中国40个城市土地成交供应面积比
2013-2016年中国40个城市土地成交总价及同比增速
2013-2016年中国40个城市土地成交均价及同比增速
分城市看，今年土地市场改善的区域，主要集中在二线城市。一线城市虽地王频现，但从整体来看，土地供应和成交面积表现低迷。二线城市无论是在土地供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。 2013-2016年中国一二三城市土地供应面积同比变化情况
2013-2016年中国一二三城市土地成交面积同比变化情况
2013-2016年中国一二三城市土地成交总价同比变化情况
2013-2016年中国一二三城市土地成交均价同比变化情况
五、中国房地产存货周转情况
房地产市场销售情况的好转带动了房企周转能力的改善，房地产市场去库存压力有所减轻。存货周转率从2015年一季度末的0.0298次增加到2016年一季度末的0.051次，同比增长72.30%。在总资产周转率方面，2016年一季度比去年同期增长46.84%，表明房企周转加快，经营情况有所好转。 2012-2016年中国房地产板块存货周转率及同比增速
2012-2016年中国房地产板块总资产周转率及同比增速
在现金流方面，年初以来，房企经营性现金流持续回升。2016年一季度，板块经营性现金流合计为-654.73亿元，反映了房企的补库存行为。对于筹资活动产生的现金流，2016年一季度为1409.2亿元，相比去年同期的620.58亿元大幅增长，房企的融资环境明显改善。
2008-2016年中国房地产板块经营性活动产生的现金流
2012-2016年中国房地产板块筹资活动产生的现金流及同比增速
在偿债能力方面，板块资产负债率自2009年以来持续攀升，2016年一季度达到了76.49%。在扣除预收款后，真实资产负债率有所下滑，表明销售的明显回升减轻了企业的资金压力。短期偿债能力方面，速动比率有明显提升，2016年一季度达到49.61%。表现了房企短期偿债压力有所改善。 2008-2016年中国房地产板块整体资产负债率情况
2008-2016年中国房地产板块速动比率情况
2008-2016年中国房地产板块扣除预收款后的资产负债率情况
受益于房地产销售的回升，房地产板块预收账款增速在2015年明显回升，2016年一季度同比继续大幅增长。2016年一季度，房地产板块预收账款11440.11亿元，同比增长52.37%。相较于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。预收账款增速上升，保证了板块未来业绩的进一步释放。 2008-2016年中国房地产板块预收账款及同比增速
六、中国房地产行业发展趋势预测
1、房地产是典型的周期性行业。2016年上半年，从房企新开工面积、土地供应和成交情况、运营周转率等数据来看，房企开始进行补库存行为，行业库存周期出现逆转的信号。在这种情况下，土地和项目储备合理，并兼具丰富项目运营经验的开发商业绩最具弹性。此外，土地供应市场的新情况是，各方争夺的一线城市收紧供应，二三线城市扩张供应，土地成交总价和均价升幅明显。土地供应紧缩导致一线城市地王频现，十分抢眼，但是主要销售增长还是在二线城市。在这种情况下，跨区域经营、在二线城市有丰富项目储备的开发商最占据主动。目前整体货币环境宽松，房地产企业筹资现金流入大幅增加。这一情况有利于那些容易获得融资的资质优良、前期资产负债率比较低的企业。
2、因为库存情况的不同，一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显。部分企业借着去库存解放了大量的资本，从而可以先人一步，优化项目布局，改善经营业绩。2016年上半年房地产投资增速和房企拿地、新开工面积的回升就是反应了这个过程。随着去库存的深入，预计2016年底至2017年，商品房库存情况会有明显好转，那个时候随着大量的资本从库存中解放出来，房企经营业绩将有所改善。
3、目前我国房地产市场仍处的环境仍然比较宽松：货币政策突然转向的可能性比较低；开发商习惯于在下半年集中推盘；去库存政策仍需深入实施等。此外，随着房企新开工面积的回升，新房入市的需求也在增加。所以我们预计下半年房地产市场销售仍能保持高位。全年商品房销售面积仍能达到13亿平方米的水平。
但是房屋销售仍然存在不利因素。从短期来看，美元进入升息通道，压制了我国货币政策的空间；2016年一季度个人抵押贷款增幅明显，透支了居民的消费能力。房地产市场5月份的数据表现开始下滑，预示着下半年市场前进脚步会有所放缓。由于2015年房地产市场是先抑后扬，下半年数据基数高，2016年下半年的增长数据也不会太过抢眼。
从长期看，我国人口进入拐点，城市化进入后半段，对新增房地产的需求在降低。这一趋势最终影响了房企的盈利能力：即使房企的资产负债率在逐年提高，但是净资产收益率ROE仍在逐年下滑。在白银时代，产品特色明显、品牌知名度高、日常运营有效率的企业能最终获胜。此外，虽然行业竞争加剧了，但是房企之间合作开发项目的现象会更常见，这样做的目的，除了可以取长补短互相学习之外，还可以风险共担。
4、房地产市场连续
5、6个季度的快速销售消耗了一二线城市的库存。但是从土地供应和成交情况来看，三线城市的房地产市场仍然被库存问题紧紧压在头上，表现缺乏活力。从统计数据看，可以看到从2013年开始商品房库存才开始显得比较高,近年来商品房库存同比增速一直在下滑。而截止2016年5月，商品房待售面积累计为72169万平方米，2016年房地产库存情况比2015年稍有好转，但是并未见明显改善，去库存任重道远。
2016年1-5月份，房屋新开工面积5.95亿平方米，同比增长18.3%。在房地产投资累计完成额方面，同比增长7%，扭转了同比增幅持续减少的局面。房地产投资的触底回升有利于保障经济平稳运行，但是一二线城市和三四线城市的分化愈发突出。
2012-2016年中国房地产行业待售面积情况
5、2016年上半年，民间投资增速下滑的现象十分明显。为了降低企业负担，国务院决定从建筑业入手，降低了企业所需缴纳的工程建设保证金。未来相关领域企业减负的政策仍然值得期待。此外，今年5月1日起施行的建筑业和房地产业营改增对企业的影响程度也值得关注。下半年货币政策的定向宽松也有利于棚改、保障房等领域的推进。同时关注二线城市房地产调控政策的变化和一二线城市土地供应情况的变化。
