物业公司2010年企业风险评估报告
为全面完成公司经营工作任务，根据各级领导要求，在2009年全面完成各项经营目标的基础上，全面认真评估2010年企业经营管理过程中存在各种风险，制定风险的防范措施和预案，搞好全面风险管理工作，力求杜绝和降低企业风险，达到经济效益最大化。下面就目前企业存在的主要经营风险和风险的规避及应对措施分析报告如下：
一、公司目前面临的经营风险
1.社会宏观环境及行业风险 从大环境和行业风险来看：首先，物业服务作为劳动密集型行业，本身就是一个本小利微的行业，因为准入门槛较低，物业公司数量倍增。就我公司目前状况看，企业规模还不够大、社会认知度不高，因此，在北京物业管理行业市场中充满着竞争风险以及各种各样的经营风险；其次，近期国家及北京市在制定政策和法规中，都要求和积极倡导业主委员会通过招投标的方式，竞聘物业服务企业。在竞聘过程中物业服务费价格成为“关键”，最简单的方式就是通过降低服务费价格来获取物业管理权。因此形成了物业费定价过低（有些甚至低于成本）、企业生存困难；第三，金融危机的影响尚未完全消退，一些受影响较深的企业还远没有达到正常运行状态。因此，我公司势必会受到拖欠甚至拒付服务费（房租）等问题的困扰。如何控制经营风险，对于我们来讲，是亟需探研的一个课题，也是企业风险意识建立不可忽视一个方面。加之由于国家政策、法规等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响，给物业企业带来一定的经济风险。
2.企业外部管理风险
企业要发展必须要扩大市场份额，在公司发展现阶段，我们在继续维稳的基础上，努力寻求新的发展机会，重视市场开发，但是此项工作是在建立正确企业长远发展规划基础中进行的，需要企业付出合理的人力资源、物资设备等等，对市场开发研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对行业形势及项目拓展的估计过于乐观等等，势必造成企业的发展风险，都会使企业进入到一个瓶颈状态。
例如：拓展开发项目时存在的风险。在参加招投标拓展新的物业项目时，盲目承诺，不计成本、不讲利润，甚至承诺带资多少万元投入中标项目的整改。这种低价入市的做法将带来较大的财务风险，假如中标后要实现承诺时，公司要么违约，要么就因为勉为其难而难以为继，或者降低物业服务质量和标准，到头来基本是业主和物业公司两败俱伤。
3.物业管理的运行风险
在日常物业服务过程中我们注重基础服务工作，客户满意率均达到百分之九十五以上，因此物业管理的服务风险较小。而设备设施运行管理风险却在逐年加大，例如：(1)物价上涨带来生产资料的成本增加。(2)设备使用年限较长，故障率增加，维修费用较高。(3)能源费上涨，节能降耗迫在眉睫。随着水、电、气单价的不断上涨，节能降耗成为我们必须关注和高度重视的问题。(4)突发事件的发生的隐患，包括停电、水浸和高空坠物等。
4.物业企业的“安全生产”风险 企业在生产过程中受各种因素影响，难免会出现故障和事故，往往会造成设备财产损失甚至人身伤害。因此，加强企业内部安全生产管理、建立企业安全生产制度是企业生产管理工作的重中之重。
5.人力资源风险
目前，国内普遍存在用工数不足和技术工人匮乏的现象。一方面由于招工困难，使劳动者各种报酬大幅增长，企业经营成本加大，企业难以承受；另一方面技术工人流动性加大，重要岗位严重缺人，工人劳动强度加大，工作质量下降。
二、经营风险的处置和防范 针对目前存在的经营风险，我们不能心存侥幸，不能等、靠，要主动出击，根据企业管理风险的具体特点及其潜在影响等，树立行业风险意识，制定风险处置预案，控制或减少风险的发生概率和造成的损失，规避经营风险、提高市场运作能力。
1.紧跟社会发展的步伐，注意学习、把握国家和地方出台的与物业管理相关的法律法规和政策，合理规避因法规政策的出台带来的风险，同时提高企业运用法规政策化解风险的能力。
2．风险转移是目前我公司已在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险管理项目采用外委的方式分包出去，由专
2业技术性强的其他专门公司承担相应工作。譬如：电梯维保、外墙清洗、化粪池清掏等。同时建立员工风险意识，持证上岗、专业人做专业事。专业人做专业事，事半功倍，且将风险降到最低；专业人员必须持证上岗。等等
3．对外开发中招投标及合同风险的规避
(1)在招投标时不作过分承诺，要考虑日后如何践诺，要根据物业服务合同周期，严格测算投入、运行和回报比，尤其是人力资源成本、能源成本上涨的因素，要尽量测算精确，尽量避免自己给自己套上难以解开的枷锁。
(2)完善合同评审制度，谨慎签订物业服务合同，是规避物业服务风险的有力保障。
4.控制人力资源成本
建立相关制度，严格按劳动法规办事，充分保障员工的合法权益，加强员工职业技能培训，培养一专多能的复合型人员，增强与员工的沟通，用心留人、用情留人，最大限度降低技术工人的流失，同时减少人员流动和新员工培训的成本。
5.制定严格措施对设备进行精心保养和技术改造，降低设备运行和使用成本。加强对全员节能教育，使节能降耗工作落在实处。
6 .完善人身伤害、公共责任等保险，规避因突发事件所引起的风险。
综上所述，我公司在拓宽业务、规模发展的同时，也在时时自省：如何在管理服务的过程中尽量做到周到、细致、完美，尽力规避物业管理中可能出现的风险。时刻树立危机意识，建立有效的风险防范机制，并运用先进的管理手段与技能付诸实践，将经营风险降低到最低或可控状态，为全面实现2010年经营任务目标夯实基础。
2010.03
