便利店的立地条件
在便利店行业，国际上流传着这样一句话：选址正确是成功的一半。由此可见便利店的选址是何等的重要。 所谓立地是指商店的店址确定。总结国际上便利店经营的成功经验(特别是日本的经验)，便利店的立地条件是保证经营成功的关键。
便利店的立地条件的核心是商圈内的客流量。影响客流量的因素主要有：商圈内的家庭数、企事业单位数；经过商店门口的人流、车流；马路的形状、人行道的形状，商店周围的开阔度等等。 国外成熟便利店的商圈，通常以商店所在点为中心，其半径为300米左右； 在中小城市，则半径扩大至500米左右。 每一店铺的目标人口在2600—3000人之间，如以一个家庭3．6人计算，则家庭数在722—833户之间。 适合便利店的立地条件的要点归纳如下:
（1）坐落于“生活道路\"
所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。
（2）紧挨车站
这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。
（3）商圈内有足量的生活人口
一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。
（4）靠近集聚人的场所
能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。
（5）附近有办公楼街
有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。
（6）附近有单身宿舍或单身公寓
单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。
（7）房租应在一天的销售额以下
便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。
（8）竞争者较少
商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。
以上便利店的立地条件的8个要点的实质是要最大限度地保证商店的客流里
便利店选址调查
便利店就是为顾客提供方便的小商店，其内容包罗万象，但一般认为是指以烟酒副食为主的小型零售店。既然是便利，是为人提供便利。为了更好地为消费者提供服务，从而维持住便利店的生存权，就必须对店址、过往人流等情况进行分析。
通常情况，便利店按照所处的周围环境，有不同的经营重点，如：小区便利店、校园便利店、医院便利店、人员流动场所便利店等。便利店各项经营，应完全按照人群的特点进行。
1、地址分析
1）我的顾客在哪里？
哪里有人流，哪里就有消费！
常言道：“一步差三市”。在便利店的选址上，这可真是一句真理。我的店将会为哪些顾客提供服务呢？这就需要我们观察一下顾客的情况，需要注意的情况如下：
A、过往的人多吗？这当然是一个重要的问题，还应该知道这些人都是干什么的，为什么这么多？
这将是开便利店最为重要的一条。由于便利店相对而言，其商品个性化、特点上并不会有太大的突出，不会象时装店、饰品店那样有着独特的特色，因此，它更多将要面对的只是大众顾客，再者小超市的特点也仅仅是为过往的行人提供更多的方便，其商圈很小，基本上都谈不上。因此，人流就成了便利店存在的生命线。
B、过往的人都是干什么的？
这当然是确定商品品项（我卖哪些东西）最为根本的依据。商品对路，销量当然会大。商品不对路，消费自然大不起来。如果门前路过的多是散步的人，那自然是冰品、饮料、小食品等会上销量。如果是中小学生，当然便宜的小食品，小玩意儿，常用文具用品等是畅销货。一些小吃、烧烤等食品，应本着商业道德的原则，要保证干净卫生。千万别以为在大学校附近卖文化用品是个好主意。大学生虽然是文化人，读的书比一般的人多，但到了大学后，大多都不爱学习了。相反便宜而时尚的东西是他们的追求。大学生谈对象的现象非常普遍，因此情侣类的东西、计生类东西都会是不错的选择。
C、他们需要我的服务吗？
当然需要，这毫无疑问。问题是你要搞清楚他们需要什么。
D、如果需要，他们会需要什么样的商品？
2）我的竞争对手在哪里？
竞争对手是谁呢？当然是与你销售相同或大部分重合商品的商店。除了面积大小、位置相近的便利店外，还有烟酒店、副食店、杂货店、蔬菜店等等。不要小瞧街面上的小店，他们经营规模小，经营灵活，虽然看上去杂乱无章，但给人的感觉是便宜，是你真正的竞争对手。
3）是否是所谓的“聚客点”？
南来北往的人都会经过这里，这里就被称为“聚客点”。一般来说，小区内较明显。一个小区，我们仔细观察，就会发现，各条街的人流数量是有本质的不同。那条客流最大的街或是十字路口，就是本小区的聚客点。这些地方往往商铺也会很多，房屋租金也较高。
4）其他影响生意的因素
A、是否是小区？步行10分钟的商圈内，固定住户是否少于1500人？
在小区内，如果固定住户太少，你的店是难于存活的。通常书是提及的数字是1500人。我个人觉得，销费潜力和竞争者多少也是重要的因素。
B、是否有车站，步行及骑车必经之路？
C、附近有无其他污染源？如异味很重的下水道、污水河，或垃圾站？
D、能否很醒目地看到你的招牌？（不管是树木遮挡或建筑物遮挡）
E、附近是否有其他聚客能力强的商业设施？
比如夜总会、网吧、歌厅等。
2、不适合开店的地方：
（1）商圈内人口极少
便利店不适宜开在商圈内人口不足的地方，如果商圈内人口在1500人以下，此店铺应摈弃(这意味着商店的固定顾客过少，从而会影响到销售额)。
（2）车流的动线很少
车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。 如处在十字路转角处的店铺其车流动线有4条(东、西、南、北 4个移动方向的路线)，位于双向车道马路的商店有两条动线，而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。
（3） 在马路上看不到商店
这是指商店不是设在沿马路的街上，而是在某一脱离马路的区域内。其缺陷有二：一是不方便顾客的来店；二是很难招袜流动顾客。
（4）地下店铺
设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。
（5）要登楼梯的店铺
和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。
（6）不能设店招与灯箱的店铺
商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。设想在夜晚如果没有明亮的店招如何能让路过者知道这是一家24小时营业的便利店。
（7）不在车站“回归动线”内的店铺
所谓“回归动线”是指上车与下车的客流必须经过商店门口的移动路线。如果商店的位置不在这条移动路线之内、即使商店紧靠车站，也会使来店的客流受到影响。
（8）店铺的形状不规则
长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果商场的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客选购商品的时间。
（9）房租过高
房租的高与低一是取决于销售，二是取决于你心理承受能力。因为开设便利店是一件非常辛苦的事，因此，每年预期赢利多少，应有确切的衡量。在最初考察地址时，通常对此处的销售量大约有个预估，如果接手旧店，相对而言，结合老板、员工和其周围的邻居，甚至是老顾客的走访，销售较容易考察（当然不能全部相信老板所说的话）。如果是一个新位置，则应对邻近的，业态相同的店进行考察，得出的结论相对有比较高的参考价值。如果实在没办法，就辛苦一下吧，蹲在被考察对象门外观察3天吧，通常是星期
二、星期
五、星期六或日。看看每天的交易大约有多少单，每单约5-6元，算出3天的平均值，这样就能算出平均每天销售的总额。如果考察对象是一家加盟店，按17%左右计算其毛利；如果是单店，按20-25%计算其毛利。这样，就得出大致的销售与利润了。
一般来说，房屋费用不应多于毛利的50%，最好控制在1/3以内。
3、品项设计
1）便利店各项经营，必须完全按照人群的特点进行
2）必须有自己的毛利计划
4、房租谈判
常言道，“凡事预则立，不预则废”。房屋租赁是一个重要的环节，在房租谈判之前，应多做一些准备。最常见的方法是多方了解房屋的情况，如近期是否有城市规划，是否要拆？房屋位置有哪些劣势？房屋内水电系统是否老化？房屋附近的治安是否良好？最重要的一点要搞清楚房屋的真正主人是谁。很多房屋通常不是第一房东租给你的，这些一定要小心。
再有就是最好一次多谈几年，如3年或5年，房租也一次谈定这样，费用预算也会更加清楚，否则房屋每年的费用都不一样，对于装修等投资都会产生很大的风险。一般而言，私人的房屋谈判会比较麻烦，而且谈好的价格很可能最终得不到执行，这一点请做好心理准备。
5、办理执照
拿着你的房屋租赁协议与身份证到附近工商所去填表吧。现在国家支持你自己创业，工商所的服务态度也很好，相信你填好表后一周左右就可以办下执照来。
全家便利店的选址经验谈
从第一步选址开始。
有人对台湾便利店调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成的。因而开一个便利店在店址的选择上一定要慎重。那么，应该选择什么样的地址，如何选择呢？ 根据消费群体选择区域
选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位，自己的目标消费群体是哪一类，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，然后根据消费群体选择能够接近较多目标消费群体的地方。
全家便利店的主要消费群体是定位在30岁以下的学生和上班族（占其顾客总量的80%左右）。这一群体易于接受新事物，消费能力强劲和追求时尚产品。所以全家便利店一般开在市中心大型社区、学校或者商务区内。据了解，日本全家便利商店，所集中在中型以上的都会区，以都会前的火车站为核心向外扩展。而在上海，则是以内环为主，中环为辅，其126家门店中，大部分位于内环、外环区域如松江、青浦等地至尽没有一家。不过据其开发部相关人员介绍，随着自身发展的逐步完善，以后会拓展到更多的领域。
目前除了在社区、学校和商务区外，还有一些比较特殊的商圈，比如地铁站中、工厂中、医院中也开始看到全家的影子。
秉承第一立地的开店策略
所谓第一立地，就是即主商圈辐射附近、集客最近的地方。全家便利店为加强店铺收益力，建构最强有力的店铺网，重视每个地区的商圈特性，并以严谨的立地采点等作业，进行评估立地及商圈的开店可行性，以此开展质量并重的高质化物件开发策略。 经验法则判断“灰色区域”
对于从事商业地产选址多年的富有经验的老手来讲，最常用的方法就是经验法。通常情况下，对于很好的店铺和很不好的店铺往往一眼就能够看出来。比如通俗所说的“金角、银边、草肚皮”，都是经验之谈。以金角为例，即指商铺位于两条道路的交汇处。这样可以享受两条道路四个方向的客流，具有良好的展示、广告作用，是商铺最容易成活的地方。很多便利店把路角店列为选址的首要条件，全家便利店也不例外。
而对于那些在这两个极端之中、比较难判断好坏的灰色区域，运用经验法则、通过查看其周边环境和住户、人流等也可以大致测算出是否适合开店。
统计分析法 精准的测门店获利能力
比较知名的连锁店在选址的时候都有一套成熟的测算方法，全家便利店也同样如此。据了解，台湾全家采用日本的评估表评估区位相当准确。你可以站在开店位置，计算半径100米内商圈住家户数、住宅的密集度，再依照该店铺人潮最多的四时段，每时段计算通过人数，来判断每日预估的来店人数，测量人车经过数量，年龄15至18岁的算0.5人，摩托车骑士5个算一个，这样就能精确了解所在位置的集客力。
或者根据消费能力，把不同的人以一定的价格来表示，有的人代表5毛，有的人则代表1元钱。不同的家庭也有相对应的价格，这样可以更加直接的测算出当地的消费水平。
不过，人多的地方并一定就适宜开店，还要看其捕获力的强弱。因为全家便利店所定位的客群是有一定消费水平的社区居民、学生和上班族，而有些地方外来务工人员比较多，捕获力就比较弱。另外竞争者比较多的地方，其捕获力也相对下降。所以在选址时，有学校、办公楼等可以带来客源的地方要加分。而对于竞争者就要扣分，最后得到的分数才是最能代表赢利能力。
选址是个比较细致和辛苦的工作，因为每个区域在不同时间段的变化很大。全家便利店每年都会通过相关统计机关和政府机构获得相关数据，包括区域人口结构、人均所得等。此外，在上海市中心没个区域都派有专业的开发人员，定期测算统计，尽可能地将几家预选店址商圈内的居民数、流动人口量、消费水平、消费习惯、车辆动线等条件一一列出，并进行详细的对比，定期更新。一旦测算过，就能做到心中有底，成功的可能性就大大增加。
因地制宜，打破常规
读者留心的话可以发现，在浦东张杨路上100米的距离，同时开了两家全家便利店。按照一般的观点，如此近的地方同时开两家便利店，岂不是自己内部瓜分客源吗？但事实上，这两家便利店的生意都不错。
原来在开第二家店的时候，他们运用统计分析法分析了这两个位置，新店虽然离老店比较近，但是两边的人流是不同的，而且在新店楼上就是百脑汇，客流量很大，消费能力都比较强，这个位置正好就在直达电梯旁，客人去楼上时要通过全家便利店。事实证明，他们的分析是正确的。 延长租期，降低成本
便利店以零售日常用品为主，利润并不高，所以对于成本控制很重要。有的位置虽然看上去很好，生意也不错，但租金成本太高，最终盘算下来，竟然只有微薄的赢利，甚至可能导致亏损。这样的店铺必须要毫不留情的舍弃。
近几年房租上涨很快，房地产商为了抬高租金，往往不愿意签长期合同，这一方面导致开店成本越来越高，另一方面也使得店铺经营不稳定，商家置换率提高，集客能力下降，赢利能力也有所降低。针对此种情况，全家便利的开发人员建议，要根据自己的实际情况，尽可能的延长租期，降低成本。
