北京市住宅专项维修资金使用管理办法
（征求意见稿）
第一条[目的及依据]
为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位共用设施设备的正常维修、使用，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
第二条[适用范围]
本市行政区域内住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用和管理，均适用本办法。
第三条[主管部门]
市建设委员会(以下简称市建委)负责全市维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。
市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）受托负责维修资金归集、使用管理的日常工作。
市财政局负责实施维修资金归集、使用、管理的财政监督工作。
第四条[总体原则]
维修资金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
第五条[资金用途]
维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造工程。
第六条[业委会开户]
业主委员会(以下简称“业委会”)成立后，经业主大会决议，由业委会代表物业管理区域内的全体业主在银行开立账户存储维修资金。业委会开户银行由市建委、市财政局、市资金中心通过招投标方式委托，供业委会选择。
第七条[资金划转]
业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。物业管理区域内商品房维修资金，由业委会向市建委居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向市资金中心申请，将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。
第八条[工程普查]
物业管理企业应当在每年的第四季度对住宅共用部位共用设施设备进行检查，并根据检查结果，制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修工程计划、编制费用预算和分摊明细。
第九条[业主决策]
物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会，表决通过后实施；涉及部分楼栋、单元门栋、楼层共用部位、共用设施设备的，由所涉及范围内的业主三分之二以上通过后实施。
第十条[费用分摊原则]
凡由专业管理部门负责维护管理的共用部位共用设施设备，由专业部门承担维修工程费用。
物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
楼房内公共部分的维修费用由该楼全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；一幢楼房有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体业主使用的公共部分，维修费用由该单元全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；专属一层楼房全体业主使用的公共部分，维修费用由该层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
第十一条[选择施工单位]
业委会可委托物业管理企业组织施工及验收等。其中大修及更新改造工程必须通过招投标方式委托专业单位进行施工。
第十二条[资金支付]
业委会可委托物业管理企业持《专项维修资金支用备案表》、《维修工程施工合同》及《维修费用分摊明细
3 表》到开户银行办理资金支取手续；工程竣工验收合格后，持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表到银行办理结算手续。
维修工程属人为损坏等因素造成的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。
第十三条[对账及公开]
银行应定期向业委会发出对账单，业委会应当每月与开户银行核对资金账目。业委会应定期向业主公布已发生的项目维修工程、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。
第十四条[账户管理]
维修资金专用账户的日常管理，可由业主大会委托物业管理企业负责账户开立后的存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务等。物业管理企业应当有专职的财务管理人员、配套的专门用于维修资金管理的计算机软、硬件，并制定维修资金管理制度及相应安全管理措施。
第十五条[中介代理业务]
业主大会也可委托具有专业资质的社会中介机构（以下简称专业机构），代理进行维修资金记账或审计、申请支用资金的维修工程的可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。市建委定期向社会推荐专业机构，供业主大会选择。
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第十六条[委托事项]
业主大会委托专业机构代理上述业务的，应就委托事项、委托费用及费用来源等事项签订书面协议。
委托专业机构的费用标准，有政府指导价的，按照政府指导价执行；没有指导价的，由委托双方参照相关市场价格协商确定。
第十七条[业委会成立前支用]
业委会成立前(即维修资金代管期间)，维修资金原则上不得使用。确需使用的，应当按照下列程序办理：
1、物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及区域的公共部分予以公告；
2、物业管理企业应当委托专业机构对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定；
3、物业管理企业持费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主征求书面意见，并经业主三分之二以上通过；
4、物业管理企业依法与施工单位签订维修工程施工合同；
5、物业管理企业持资金支用申请、资金支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等到市小区办或区县管理部办理资金支取手续。
第十八条[资金续筹]
如一幢楼房的维修资金经使用后，不足首
5 次归集额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积分摊。续筹资金汇总后应及时交存到业委会开户银行，计入业主明细户。
利用业主共有部位共有设施设备进行经营的，税后所得纯收益，应存入维修资金专户，分摊后计入相关业主明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十九条[补建资金]
1999年1月1日前，凡未建立维修资金的住宅，业主须按每月0.60元/平方米的标准补建，直至每平方米累计金额达到36元为止，此前业主已交纳的房屋大中修费余额，或按其他方式归集的维修资金余额，可冲抵维修资金应交纳数额。业主应将资金交到业委会开户银行账户，存入业主明细户内。
第二十条[变更处理]
业委会合并、分立或撤消时，应凭区县建委批准证明及业主资金明细户清单，到区县管理部申请办理合并、分立或撤消业委会账户手续。
业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、维修资金过户协议及双方身份证明到区县管理部办理变更手续。维修资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算。
因拆迁或其他原因造成住宅灭失的，业主应到区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。其中，属于公有住房售后维修资 6 金的，应按售房单位和购房职工累计交款的比例分别退还。
第二十一条[闲置增值]
维修资金闲置时，可按国家法律法规的规定，经业主大会批准购买国债，严禁挪作他用。
第二十二条[管理手段] 为加强维修资金的监管，维修资金的归集、划转和支用等环节，申请人除提交规定纸质文件外，还应在维修资金管理网站上进行相关业务申请，网址是：www.daodoc.com。业主可通过登录该网站查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。
第二十三条 [施行日期]
本办法自2005年
月
日起实行。市国土房管局《关于印发北京市住宅公共维修基金（文件原名）使用管理办法的通知》（京国土房管物[2002]561号）同时废止。
