一期房屋渗水原因分析及维修方案报告
2016年6月中下旬梅雨季节连续20多天大雨，6月29-30日对一期所有房屋渗水情况进行全面检查，共计发现渗水224处，洋房38户79处，其中已售已交房10户11处，已售未交房1户1处，未售27户67处（其中24处为楼上业主装修破坏防水层导致楼下渗水24处）；别墅54户145处，其中已售已交房16户58处，已售未交房11户26处，未售27户61处。按渗水部位分类统计为：外墙渗水96处、门窗边角渗水78处、楼板渗水28处、管道根部14处、其他8处；其中因楼上业主装修破坏防水层导致楼下渗水 24处。
经统计分析2015年6月发现的渗水经一年持续维修，外墙渗水维修成功率约70%，门窗边角渗水维修成功率约70%，楼板渗水维修成功率约85%，管道根部渗水维修成功率约95%。
渗水维修关键在于分析研究找到渗水点源位置，从渗水点源维修才能提高修复成功率，按渗水部位不同做以下渗水原因分析、维修方案、后期开发建议措施。
一、外墙渗水
渗水原因：
1、外墙结构设计由内到外依次为：自保温砂加气块——>12mm厚水泥砂浆找平层——>外墙面砖（外墙面砖为毛面）或真石漆涂料。经分析研究外墙结构没有有效的防水层，且外墙面砖为毛面，面砖本身就有缝隙、吸水性大；再加上外墙面砖由于工艺原因擦缝不连续、不严密，形成渗水通道。一旦雨水通过缝隙或面砖进入墙体或经长时间雨水浸泡，就会出现内墙渗水现象，而且内墙出现渗水的源点不一定正对着外墙，可能向上、左、右都有可能，很难找到外墙渗水源点。
注：图片为2013年6月版实际施工图建筑施工说明
2、GRC安装时需钻孔用膨胀螺栓固定，安装GRC构件后，GRC与墙体间缝隙用结构胶密封。由于钻孔破坏墙体，形成渗水通道及GRC与墙体之间缝隙打胶不严密，导致雨水渗入墙体。
3、屋面天沟、露台四周二次浇筑混凝土与一次混凝土粘结不密实，再加上后期防水不施工不到位或防水层被破坏，雨水从一次与二次混凝土交接处进入外墙，顺梁外保温向下进入墙体，导致室内墙体出现渗水现象。 维修方案：
1、在渗水范围每边扩大20cm铲除内墙腻子清理干净刷防水涂料，同时在对应外墙处每边扩大50公分刷透明防水涂料；GRC与墙体接触缝隙重新打结构胶，膨胀螺丝位置重点处理。
2、凿除外墙结构至砌块（梁、柱保温砖凿除）——>用堵漏灵堵实——>粉刷平整——>刷防水涂料——>贴外墙砖或真石漆。若是混凝土墙体渗水：钻孔——>下注浆针——>注浆——>恢复。
3、在墙体渗水上方对应屋面天沟、露台位置每边延长30cm凿除 保护层、保温层至楼板结构——>清理干净——>刷防水涂料——>蓄水48小时——>不渗水，恢复。 后期开发建议措施：
1、由于外墙渗水主要原因是墙体结构设计导致，建议项目
二、三期在外墙结构设计时采用常规做法即：灰加气砌块（或混凝土小砌块）——>找平层——>保温层——>抗裂抗渗砂浆层——>饰面层（面砖或涂料）。外墙饰面层建议用涂料，若用面砖则设计为釉面砖。
注：图片为2011年6月版图纸建筑施工说明
2、由于GRC安装工艺必须破坏墙体建议
二、三期少用或不用GRC，改为其他装饰材料。若必须用GRC，建议安装GRC的位置设计混凝土构件，因混凝土防水效果较好。在GRC安装施工中加强现场施工管理，在保证GRC构件安装牢固的情况下，尽量减小膨胀螺栓钻孔入墙深度，打胶要严密连续。
3、在二次浇筑屋面天沟、露台四周混凝土前将一次混凝土凿毛、清理干净、刷界面剂，再浇筑二次混凝土并捣振密实，确保与一次浇筑的混凝土粘结密实。加强现场防水施工管理，全过程监督防水层施工，确保按照规范、图纸要求施工，防水层延墙上翻高度要高出屋面天沟、露台完成面30cm。加强后续施工时防水层的成品保护。建议项目后期设计在屋面天沟、露台四周及类似情况位置一次结构梁上翻30cm，可避免此类渗水现象出现。
二、门窗边角渗水
渗水原因：
窗框与窗台间混凝土塞填不密实及窗框与墙体间发泡剂施打不严密、不连续，粉刷层未压窗框形成缝隙，导致渗水。
维修方案：在渗水处扩大10cm凿除粉刷层至门窗混凝土框——>清理干净——>用堵漏灵堵实——>粉刷平整。 后期开发采取措施：
加强现场施工过程管理，窗框与窗台间用微膨胀细石混凝土塞填密实，在混凝土未凝固前不要动窗框，使混凝土与窗框握裹牢固。在施打窗框与墙体间发泡剂时要连续，且不得突出窗框，若突出窗框，要在发泡剂凝固前塞入窗框，不得等发泡剂凝固后在切掉破坏表面凝结膜。在窗旁墙体粉刷时要压到窗框2-3mm，不留间隙，窗框四周打结构胶要连续严密。
三、楼板渗水
渗水原因：
露台、阳台、屋面天沟等防水施工质量不好、或后期防水层被破坏，导致渗水。 维修方案：
1、钻孔——>下注浆针——>注浆——>恢复。
2、在渗水处对应位置的露台、阳台、屋面天沟每边扩大30cm凿除 保护层、保温层至楼板结构——>清理干净——>刷防水涂料——>蓄水48小时——>不渗水，恢复。 后期开发采取措施：
加强现场施工过程管理，按图纸、规范要求全过程监督防水层施 工，确保防水层施工质量，后续施工注意成品保护。
四、管道、烟道根部渗水
渗水原因：
一次结构完成后安装烟道、排水管后，烟道、排水管与混凝土楼板间空隙封堵不严密，再加上后期防水不到位。导致烟道、排水管根部渗水。 维修方案：
在屋面、露台烟道、排水管四周凿除保护层、保温层至楼板结构 ——>清理干净——>刷防水涂料——>蓄水48小时——>不渗水，恢复做成锥形。 后期开发采取措施：
烟道、排水管根部渗水问题关键在于后期吊模封堵工序，加强现 场施工管理，严格按规范控制施工工序。采用微膨胀细石混凝土分两次封堵，第一次封堵前要凿毛、清理干净楼板混凝土，刷界面剂，封堵混凝土要振捣密实，第一次混凝土封堵厚度宜为楼板厚度的2/3，第一次封堵后做4小时蓄水实验，不渗漏再进行第二次封堵，若渗漏则需要返工。第二次混凝土封堵要振捣密实，混凝土要高出楼板3cm，做成锥形，使其根部不积水。在屋面施工防水层时要先在烟道、排水管根部做附加层，再大面积施工，保证烟道、排水管根部防水层要高出屋面、露台完成面30cm。
五、业主装修引起楼下渗水
渗水原因：
业主装修敲除外墙及施工管线破坏防水层导致楼下渗水，多数为洋房二层业主敲除南面露台处外墙导致。 维修方案: 安照以上渗水部位相应维修方案，要求物业跟踪业主做好维修，并蓄水48小时不渗水后恢复。另要求业主签订协议由于装修引起渗水负责维修到底。
六、地漏堵塞引起渗水
渗水原因：
由于树叶、装修垃圾等杂物掉落露台堵住地漏，致使露台积水流到室内，导致下层渗水。
处理方案：
要求物业跟踪装修业主及时清理掉落的装修垃圾，定期清理露台杂物，保证露台排水畅通。
七、电梯口雨水进入电梯井内
原因分析：
1、图纸设计时考虑无顶盖、半封闭楼梯间按照建筑面积计算规则只计算一半建筑面积、顶层不计算建筑面积。一期洋房按照无顶盖、半封闭楼梯间设计，只计算楼梯间1.5倍投影面积计入建筑面积；若设计成全封闭楼梯间，则每层计算建筑面积，即4倍楼梯间投影面积计入建筑面积。由于楼梯间无顶盖、无窗户，雨水直接落到楼梯间，顺台阶流至各层电梯口，小雨无影响，连续大雨会导致雨水短时排不出去进入电梯井。
2、楼梯间地面为大理石铺装，由于大理石铺装施工工艺为：半干砂灰摊铺平整——>浇水泥浆——>铺装大理石，由于半干砂灰浇水泥浆不可能完全密实，雨水由大理石间缝隙等部位进入砂灰层，经长时间雨水逐渐进入电梯井。 解决方案：
因雨水进入电梯井，在底部电梯坑内形成积水，不仅要清理积水，而且电梯元器件长期处于潮湿环境，对电梯正常使用及寿命都会造成影响。
考虑不仅要解决雨水，还要考虑冬天雨雪结冰，楼梯台阶滑，易产生安全事故，建议楼梯间加装铝合金顶盖及窗户。
一个楼梯间加装铝合金顶盖及窗户面积约61平方米，按单价400元每平方米，一期共计19个楼梯间，共计约61*400*19=463600元。
八、地下车库、路面排水畅通
2016年6月近20天大雨天气，南方很多小区路面、地下车库被淹，我司项目地下车库、路面排水顺畅，没有出现积水及排水管道堵塞现象。这都归功项目排水系统的设计、施工、维护。小区道路铺装平整度、横坡控制精确度非常高，局部积水现象都没有，雨水排水管道系统经常检查，无堵塞现象。地下车库入口2道截水沟把雨水拦截在地下车库之外，进入排水系统；车库内四周设计排水沟收集雨水至集水坑，每个集水坑配备2台自动提升泵，一备一用；排水设施设备经常检查维护，保证了地下车库持续大雨天不被水淹，正常使用，赢得业主及社会一致好评，提升项目影响力，促进销售。
