买新房和二手房陷阱
2015年上海楼市火热，不管是新房还是二手房成交行情都让人叫好。然而交易多了，在交易过程出现的问题也随之增多。不管是在新房还是二手房的交易中，总会有买家被陷阱坑害损失巨大。
年底了，不管你是在上海买房还是要回家置业，都需要谨防以下陷阱。
史上最全买房陷阱 让您买房不再“步步惊心”
新闻来源：腾讯房产济南站
一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。但是，当你准备用一生拼搏的积蓄去选择一套房子时，你所走的一步都有可能掉入买房“陷阱”中，不知不觉买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心。
在又一个3·15消费者权益保护日即将到来之际,腾讯房产就购房者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招”防范，让大家能够明明白白买房。
【陷阱一】广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。 规避:应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
【陷阱二】内部认购造势
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，本站编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
规避:应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
【陷阱三】吞吃购房定金
在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
规避：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和中介公司介绍的信息是否相符，房屋情况和中介介绍的有出入的话，还可以借机“杀价”，谨防由于中介公司刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前最好做贷款预审。 【陷阱四】开发商把按揭做幌子
大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。
规避:购买前应先了解按揭的性质。
【陷阱四】特价陷阱
节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。
规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。
【陷阱五】合同陷阱
一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。 【陷阱六】物业管理陷阱
房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。
规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。
【陷阱七】大力营造现场道具和售楼气氛
为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红 红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销 售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；第三,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”
陷阱。
【陷阱八】房屋面积前后不符
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。 规避:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。
【陷阱九】配套缩水
许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。
规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
【陷阱十】证照陷阱
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开 发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。 二手房交易 谨防五大购房陷阱
新闻来源：东方今报
二手房交易中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃“哑巴亏”。《东方今报》为您整理了一些二手房买卖时上当的案例，在此也提醒各位在交易时一定要擦亮眼睛，看清合同、谈好条件，以免吃“哑巴亏”。
一、送装修
空口无凭维权难
事件：赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱柜、洁具怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下合同并交了钱。没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵，卫生间的坐便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。而且，卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此，他生气地找到中介，要求“维权”。可是，赵先生最终却只能干吃“哑巴亏”。原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定。
说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况还是附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保自身的合法权益免受侵犯。
二、签“阴阳合同”后患无穷
事件：近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的120万元的价格签订了二手房买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写90万元就可以，这样就能少缴点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。不久，闵先生按照120万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还90万元购房款。卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。
说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
三、交接不仔细枉付欠费
事件：刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。原来，该房“前任”是一租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示无法追缴欠款。最后，天然气公司多方追缴欠款无果，便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户，但一直无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。
眼下，在二手房买卖中，因水电气费或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。
李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房屋电表曾被改装过，有窃电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到人，对方又不理睬他。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。
说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装。 所以，购买房屋一定要进行正规的物业交验，并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
四、草率支付
“意向金”难讨损失
事件：徐小姐看中一处价值48万元的二手房。房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，最好先交3万元“意向金”。
急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”，但遭到拒绝。房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价及支付方式出售”，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还。
无奈之下，徐小姐告到了法院。法院审理后认为，双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金。
根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。为此，法院判决徐小姐败诉。
说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在什么样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已。所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵害的隐患。
五、户口问题
无约定麻烦不少 事件：因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，他按约支付了全部房款。
可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，原来原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。李先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。 专家建议，在二手房交易前，买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任，以免权益受损。
