房地产调控难在哪里
尽管被称为“史上最严厉”的房地产调控政策已经实施两年，但大家都能注意到，房价并没有下降反而上升。房地产调控吃力不讨好，到底是谁在推高房价？要回答这个问题，要从以下几个方面分析
一、房地产的刚性需求
各地对于房地产的刚性需求是显而易见的，尽管调控政策的调控重心就是“调需求”，却久不见成效，可见需求顽固。这也是“京七条”开始将调控重点从“调需求”转向“调供给”的原因。首先来分析房地产刚性需求的主体：
（一） 要安定下来的刚毕业大学生 中国科协副主席陈章良在出席2013商会资本经济高峰论坛时表示，房地产的刚需摆在那里，每年有600万大学生毕业，他们都盼望着买房，房价怎么可能会跌？陈章良表示，很多人嘲笑北漂们上班在北京，房子在河北。陈章良开玩笑说，“但是，假如我是一名刚毕业的大学生，我也会到河北去买房子。毕竟房价便宜，口袋里的钱刚好能够。虽然我上班每天都很遥远，但是重要的是晚上可以过得很温馨。”且不说毕业大学生买不买得起房，他们都是有买房需求的，而需求的刺激会使得房价居高不下。再说买不起房，还有家长们的支持，早晚要买。
（二） 结婚要准备婚房的人
中国传统思想“安家”就是一家人在自己的住所里其乐融融，虽然现在人们思想进步，倡导不买房只租房的人也不在少数，但是现实生活中又的确不乏精明的丈母娘找女婿的硬性条件就是“要有房”。这也能够理解，谁都希望自己的女儿过得好。不过这些精明的丈母娘也成为推高房价的一大作用群体了。
（三） “买房防老”的中老年人
他们曾经“养儿防老”的思想逐渐转变为“买房防老”。究其原因是缺乏合适的投资渠道，而中国的社会保障制度也的确有待完善。买房成了中老年人最佳的选择。我所说的“买房防老”是中老年人把房子作为一种投资，需要用钱的时候可以把房子出租或卖掉来获得盈利。不同于最近比较新的概念“以房养老”。“以房养老”是指老人将房产抵押出去换钱养老，去世后房产被收回。而目前我国还没有这种制度，而且因为我国房屋产权年限为70年，实行起来还有很多问题要解决。
二、中国城市化进程带来的房地产增值
一个国家或地区的城市化进程中,房价租金比与城市化速度正相关，在其他条件不变的条件下，城市扩张速度越快房价租金比将越高。中国城市化进程方兴未艾，越来越多的人向城市里聚集，农村向城市聚集，小城市向大城市聚集。他们即使知道进入城市会面临更高的房租和房价、更拥挤的道路、更糟糕的空气等，但是他们抵挡不了工资上升，工作机会增多，教育医疗水平提高等这些城市的诱人之处，这些因素补偿了高房价的负面效应，让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境。城市化进程是不可抵挡之势，而越来越多人要在城市定居也需要房子，这也使得房地产调控愈加艰难。
三、房屋租赁市场混杂
虽然房屋租金也在上涨，但仍有很多人认为，比起吓人的商品房高价，还是租房住更加划算。与其辛苦攒钱买房成“负二贷”（房贷车贷），不如租房自由自在压力小。但事实上，以中国市场目前的状况，一辈子租房并不可取。
首先从管理上，目前的中国各大城市房屋租赁市场都处发展阶段，尚未形成规范化的市场，还比较混乱。很多房东不选择正规中介公司，出租房屋手续简单，甚至只登记租客身份证，安全隐患较大；另一方面，中介公司鱼龙混杂，租房者权益难保障。
另外，租金的不确定性致使租房者很难预测未来房屋租金变化。占月收入的40%以上的车不合理的房屋租金会是租房者权益受损，算下来十几年后租房比买房贵甚至更贵。
租房期限的不确定性以及房屋硬件条件的不足也使得租房难以跟买房相提并论。房东可能有突发事件要卖掉房子或者挪作它用，而之前没有签订正规的合同来保证房客的权益，房客要承担这些可能事件的风险，继续寻找房源搬家，这对于希望拥有稳定生活的人来讲，无异于噩梦。这种事件在现实生活中也是屡见不鲜。所以，很多年轻人即使暂时选择租房，其长远目标还是希望拥有一套属于自己、可以精心装扮的房屋。由此，房地产调控更加艰巨。
四、房地产价格上涨与地方政府利益相关
很多地方政府卖土地的收入为政府收入重要来源。由此，即使有最严的调控政策出台，各地方政府的执行效果却不尽人意。片面追求高地价，谋取巨额地方财政收入，不愿打压房地产去断送卖土地这一重要收入来源。甚至有些地方地方政府以旧城改造为名，人为制造住房需求。这些自利性行为无疑都是影响房价非理性上涨的重要因素，这些行为破坏了房地产市场运行规律，导致了中央政府对房地产市场宏观调控失灵。
参考文献：
[1] 冯大力,李后强.论住房刚性需求的测算和满足[J].农村经济.2013(07)
[2] 骆永民.城市化对房价的影响:线性还是非线性?——基于四种面板数据回归模型的实证分析[J].财经研究.2011(04)
[3] 张旻宇.房价非理性上涨中的地方政府自利性[J].企业家天地下半月刊(理论版).2007(07)
[4] 陈筱彦.买房还是租房?[J].经济论坛.2013(03)
